事故物件の告知義務とは？説明義務いつまで続くの？

事故や自殺などの痛ましい出来事が発生した事故物件は、そのままでは売却や利活用が難しいだけでなく、物件に起きた出来事の告知義務が発生します。

もし告知義務を怠った場合、不動産契約における重大な違反行為となってしまいかねません。
そこで今回は、事故物件を取り扱う際には必須となる告知義務について解説します。

事故物件には瑕疵(かし)の告知義務がある

「瑕疵(かし)」という用語は、「普通ならば有していると考えられる機能や条件が欠如している状態」を指します。この瑕疵には、事故や事件などが発生した不動産物件も含まれます。

法律により、瑕疵が存在する物件を保有するオーナーは、その物件を売ったり賃貸する際に、瑕疵の詳細を買い手や入居希望者に正確に伝える責任があります。この点について、宅地建物取引業法第47条で規定されています。
（参考：e-Gov 法令検索「宅地建物取引業法」）

丸岡 智幸

代表取締役 / 株式会社ネクスウィル

心理的瑕疵（しんりてきかし）瑕疵とは欠陥のことで、不動産においては物理的瑕疵、法律的瑕疵、環境的瑕疵、心理的瑕疵の４種類があるとされ、これらのうち心理的瑕疵とは不動産において発生した人の死亡や事故などを指します。

出典: 丸岡智幸『拝啓売りたいのに家が売れません』

心理的瑕疵物件とは？

事故や自殺が原因となった瑕疵は、「心理的瑕疵」として扱われます。こうした物件は、事故物件として認識されることが多いです。心理的瑕疵とは、物件自体には物理的なダメージはないものの、その歴史や背景から潜在的なネガティブなイメージを持つ物件を指します。

心理的瑕疵の受け止め方には個人差がありますが、人の死に関する告知については、国土交通省のガイドラインで一定の基準が示されています。

例えば、老衰や病死などの自然死、転倒や誤嚥など日常生活の中で生じた不慮の死は、原則として告知不要です。ただし、発見が遅れて特殊清掃などが行われた場合は、告知が必要になることがあります。

個別の事情によって判断が異なるため、告知の要否に迷う場合は専門家に確認しましょう。

告知義務はいつまで発生するのか？

事故物件の告知が必要となる期間は、売買と賃貸で異なります。

国土交通省のガイドラインでは、賃貸借の場合、自殺や他殺などによる死亡について、事案の発生からおおむね3年が経過した後は、原則として告知不要とされています。特殊清掃などが行われた場合は、事案の発覚からおおむね3年が目安です。

一方、売買の場合は告知期間の目安が定められていません。そのため、買主の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる死亡事案については、時間が経過していても告知が必要になります。

なお、買主・借主から死亡事案について質問された場合や、社会的影響が特に大きい事案などでは、経過期間にかかわらず告知が必要です。

「入退去があれば告知義務はない」は間違い

「事故物件に後続の入居者が存在すれば、心理的瑕疵が解消される」という主張が一部で存在しますが、これは必ずしも正確ではありません。
最も重要な点は「将来の利用者がどのように物件を受け取るか」です。確かに、一度別の入居者が居住した後であれば、心理的瑕疵に対して懸念を抱く人が減るかもしれません。しかし、その逆のケースも十分考えられます。

ただし、過去に別の入居者が住んでいたという理由だけで、告知が不要になるわけではありません。

告知の要否は、死亡事案の内容や経過期間、売買・賃貸の別などを踏まえて判断する必要があります。特に賃貸借では、国土交通省のガイドラインに示されたおおむね3年という目安や例外事項を確認することが大切です。

心理的瑕疵の告知基準はガイドラインで明確化されている

国土交通省は2021年10月、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。
（参考：国土交通省「『宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン』を策定しました」）

このガイドラインでは、居住用不動産で人が亡くなった場合について、宅地建物取引業者が調査・告知すべき範囲や、告知が原則不要となるケースなどが整理されています。

これにより、従来は判断が難しかった事故物件の告知について、一定の基準が示されています。

告知義務に関するガイドラインが制定された背景

国土交通省は、2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を発表しました。
このガイドライン策定の背景には、事故物件に関するトラブルが頻発していた事実があります。

これまでの不動産取引の現場では、自殺や事故が発生した物件に関する告知の基準が一貫していませんでした。宅地建物取引業者がどこまで調査し、どの情報を開示するべきかについてのガイドラインが存在しなかったことが、取引上の紛争の要因となっていました。

その結果、不動産の取引が混乱し、買主や賃借人が後から事実を知って損害賠償を求める事例が増加。また、貸主が高齢者の孤独死を懸念して入居を拒否するような問題も発生していました。

このガイドラインの導入により、死亡事故や事件が発生した住宅用不動産の取引時に、どの情報を宅地建物取引業者が開示すべきかの明確な基準が提供され、不動産取引の透明性と安全性が向上することが期待されています。
（参考：国土交通省「『宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン』を策定しました」）

関連記事：瑕疵担保責任の代わりに定められた「契約不適合責任」とは？

丸岡 智幸

代表取締役 / 株式会社ネクスウィル

このガイドラインは、賃貸や売買といった不動産取引において、心理的瑕疵の調査や告知に関して宅地建物取引業者が従うべき具体的な基準を提示しています。特に重要な点として、宅地建物取引業者が借主や買主に対して心理的瑕疵について告知しなくても良いケースが明確に示されたことが挙げられます。

出典: 丸岡智幸『拝啓売りたいのに家が売れません』

告知義務ガイドラインで明示された「調査義務」とは

告知義務ガイドラインにより、宅地建物取引業者に求められる調査と告知の義務が明文化されました。このガイドラインは過去の裁判例や業界の取引実務を参考に、一般的に受け入れられる形でまとめられています。

この範囲内で対象とされる不動産は居住用限定となり、オフィスや事業用施設は該当しません。調査義務の部分では、売主や貸主からの告知書への記載を確認することが「調査義務を果たした」と位置づけられています。

物件の周辺住民への取材やオンライン上の情報探索等は必須とされていないので、オーナーから提供された情報が主要な確認源となります。

しかし、オーナーが意図的に情報を隠した場合、損害賠償を求められるリスクが存在するため、告知書の内容は正確に記載されるべきでしょう。

瑕疵の内容はどのタイミングで告知するべき？

事故物件に関連する心理的瑕疵の告知の適切なタイミングは、基本的に物件の売却や賃貸利用に関する契約の前です。

具体的には、売却の際には心理的瑕疵の情報を売買契約書に明記し、事前に伝える必要があります。賃貸の場合、入居する前に告知を行う必要があるとされています。

売買において告知義務を怠った場合

心理的瑕疵に関する告知を省略して不動産売買を行った場合、後日この情報が発覚すれば、宅地建物取引業法に違反する恐れがあり、その結果トラブルが生じるリスクが高まります。

こうした状況では、購入者から損害賠償請求や契約解除の要求がなされることも考えられます。心理的瑕疵の認識や許容度は人それぞれ異なるので、明確な告知は取引の安全を確保するために必須です。
関連記事：瑕疵のある物件を売却するには？事故物件の売り方を徹底解説

賃貸利用で告知義務を怠った場合

賃貸物件においても、心理的瑕疵の告知を怠ると、入居者からの損害賠償請求のリスクが高まります。例として、平成26年に大阪地裁で裁定されたケースがあり、入居直後に自殺事故があったことを知った入居者が、退去費用等を貸主に請求。この事件では、告知義務の違反と判断され、貸主は104万円の支払いを命じられました。

まとめ

事故物件の告知義務については、国土交通省が2021年10月に公表したガイドラインで一定の基準が示されています。

賃貸借では、死亡事案の内容に応じておおむね3年という告知期間の目安があります。一方、売買では期間の定めがなく、買主の判断に重要な影響を及ぼす事案については、時間が経過しても告知が必要です。

また、自然死や日常生活の中での不慮の死は原則として告知不要ですが、特殊清掃が行われた場合などは扱いが異なります。

告知義務を怠ると、契約解除や損害賠償請求などのトラブルにつながる可能性があります。売却や賃貸を検討する際は、ガイドラインを確認し、判断に迷う場合は専門家に相談しましょう。

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