そのままでは売却が難しい再建築不可物件ですが、間口が接している道路が4m未満の幅であるなら、セットバックを実施すれば、再び建築可能な状態にできます。
今回は、セットバックの概要に加え、そのメリットや必要費用について解説しますので、ぜひお役立てください。
目次
そもそもセットバックとは？
セットバックとは道路の中心線から2m土地を後退させ、建築基準法の接道義務を満たす手法であり、接道の対面が川や線路などの場合は、反対川の境界から4m後退させます。
従来、日本で建てられる建物は、道幅4m以上の道路に間口が2m以上接している土地に建てられなければ「建築基準法第42条」において定められています(※1)。
しかし、建築基準法が改訂される以前に建てられた築古の物件などはこの限りではなく、接道義務を満たしていないために再建築不可であるケースが存在します。セットバックはそんな物件を再び建築可能な状態にするための手段です。
建築基準法第42条2項では「セットバックにより接道幅を確保すれば道路として扱える」と規定されています。セットバックを行なった道路は「みなし道路」「42条2項道路」と呼ばれ、所有権は基本的に土地の所有者に帰属します。
一方で、セットバックを行なった部分の土地は、道路としての使用のみしかできず、独自にフェンスや門扉などを立てることはできません。
斜線制限を緩和にも活用される
セットバックには、接道幅の確保以外にも、道路の斜線制限を緩和するためにも用いられます。斜線制限とは、道路の日照や通風に支障をきたさず、周辺に圧迫感を与えない範囲で建築物の高さを定める規制のことです。
道路斜線制限では、敷地・道路間の境界線からの距離によって、建物の高さが制限されます。そのため、セットバックを行って道路幅を広げれば、現状よりも高い建築物を建てられるのです。
セットバックのメリット
セットバック後の道路は非課税
物件を所有していると発生する固定資産税（場合によっては都市計画税）の支払い義務が生じます。一方で、セットバックを行なった道路は通常「公共道路」の扱いとなりますので、課税対象にはなりません。
ただし、当該エリアを管轄する役所に非課税申請を行わなければ、セットバック後の道路部分に対しても課税が行われてしまいます。申告時には以下の書類が必要です
- 土地の登記簿謄本
- セットバックした箇所を示す地積測量図
- 役所指定の申告書・書類など
防災対策になる
セットバックを行えば物理的なスペースが広がりますので、その分通行人が歩きやすくなったり、車の出し入れがしやすくなったりします。そもそも、建築基準法で接道幅4m以上定められているのは、消防車や救急車が通行するためのスペースを確保するためです。
そのため、セットバックの実施は防災対策という社会的な意義もあると言えます。
セットバックのデメリット
土地部分が狭くなる
セットバックは、自分の所有地を後退させる工事ですので、必然的に私的に使える面積は減少します。場合によっては、物件そのままの状態の使い勝手が悪くなってしまいかねないでしょう。
費用を支払わなければならない可能性がある
セットバックの際に発生する工事費用は、工事を行う土地の所有者負担となるケースが一般的です。場合によっては、各自治体の補助制度が利用できる可能性がありますので、事前に確認しておきましょう。
セットバックでどのような費用がかかるのかについては後述します。
セットバックした道路は自由に使えない
前述の通り、セットバック後の道路部分は所有者が自由に使うことはできません。土地の所有権自体は保たれますが、、建築基準法で定められる道路部分には塀や門扉だけでなく、容易に動かせない石などを置くことも禁止されます。
セットバックの流れ
①公図の入手
まず、所有物件の接道幅についてを公図を見て確認する必要があります。公図は、物件所在地を管轄する役所の担当部署で入手できます。
②必要書類の提出
公図を確認し、接道義務を満たしていないことが確認できたらセットバック工事を実施します。セットバックにあたっては、各自治体に提出する事前協議書を用意しておくことが必要です。
事前協議書の入手については自治体ごとのホームページに案内が記載されていますので、そちらを参照しましょう。
③測量・事前協議
事前協議書が受理され、内容が認められれば、次は自治体による土地の測量や事前協議が行われます。
セットバックでは「現況測量」「境界確定測量」の2種類の測量が必要です。現況測量は、建物・既存境界標について測量することで、工事対象となる土地の形・面積などを算出します。
一方で、境界確定測量は隣地との境界線をはっきりさせるために行うもので、境界線が未設定の場合に行います。再建築不可物件は経年により隣地との境界が曖昧になっている、あるいはそもそも境界が設定されていないとのケースが往々にして存在します。
事前協議で確認するのは、実際の工事内容や、セットバックを行なった後の道路部分の管理方法などです。
④建築確認の申請
事前協議を行い、セットバックの内容 確認が終われば、最後に建築確認の申請を行います。この際に、建築確認申請書の他に、事前協議の内容を記載した協議書の提出も必要です。
建築確認の審査をクリアすれば、セットバックを行うことが可能となります。
セットバックで必要な費用
土地の測量費
セットバックを行う際の測量は、隣地との境界線がはっきりしている場合は現況測量だけで済みますので、分筆登記費用と合わせて20万〜30万円程度です。
一方で、「隣地の境界線がはっきりしていない」「セットバック後の道路を自治体に寄付する」などのケースでは境界確定測量も求められ、測量に必要な費用は50万〜70万円程度となります。
道路整備費
セットバックを行なった後の道路は、通常使用しても問題内容に舗装しなければなりません。舗装費用については、セットバックを行なった後の面積により変動しますが、おおよそ1㎡あたり5000円程度を支払う必要があります。
それに加え、重機の搬入・搬出も発生しますので、その費用5万円程度を支払うことになります。
セットバックでは自治体の補助制度も活用しよう
前述の通り、セットバックは防災上の観点から社会的な意義もある取り組みです。そのため、セットバックの実施に利用可能な補助制度を設けている自治体は多く存在します。
セットバックを行うためには多額の費用が必要になりますので、助成制度については事前に調べ、積極的に活用するのが賢明です。
自治体が実施している助成制度を利用するためには「解体前に役所による調査が必要」などの要件が定められていますので、早い段階から確認しておきましょう。
まとめ
セットバックを実施すれば再建築不可物件を建築可能な状態にできるだけでなく、本来満たしておくべき接道幅を確保し防災性を向上させられます。
一方で、セットバックでは多額の費用を負担しなければならない点がネックとなりますので、自治体が実施している助成金なども有効活用しましょう。
参考：
※1 e-Gov 法令検索,「建築基準法」,https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000201_20210826_503AC0000000044,(2022/02/21)」
