現在建っている家を解体してしまうと再度建てることができない「再建築不可の物件」は、リフォームであれば行うことが可能です。他の不動産と比べて格安で入手できるため、あえて購入する方もいらっしゃいます。
しかし、「リフォーム」とはどこまで行っていいのでしょうか？外壁を取り壊したり柱を修繕したりすることは「リフォーム」の範囲なのでしょうか？
今回はどの程度のリフォームまでであれば再建築不可物件でも許容範囲内なのか、また再建築不可の物件でリフォームをするときの注意点などをお伝えします。
目次
■再建築不可の物件とは？
そもそも、再建築不可の物件とはどのような物件のことを指すのでしょうか？
・再建築不可の物件とは？
再建築不可の物件とは、今は家が建っていても解体して更地にしてしまった場合、再度建築物を建てることができない不動産のことを指します。建築基準法が制定された1950年以前に建てられた物件に多くみられます。
・再建築不可の物件となるケース
再建築不可の物件かどうかは、主に建築基準法第43条で決められている通りです。
–幅員4m以上の道路に2m以上接していない場合
建物を建てる敷地には接道義務があり、原則として幅員4m以上の建築基準法道路に2m以上接していなければいけません。なぜなら、火災などの災害時や急病時などに消防車や救急車が入ってきたり非難する経路を確保したりするために必要となるからです。
–土地が道路に接していない場合
袋地など他人の土地を通路にして入る必要がある不動産は、道路と敷地が2m以上接していないため、再建築不可の物件となります。
–地域が市街化調整区域の場合
接道義務をクリアしていても、不動産が位置する地域が市街化調整区域の場合、再建築不可となるケースがあります。
市街化調整区域とは、都市計画法にもとづいて無秩序な市街化を防止するために指定されたエリアのことです。都市計画法では、「市街化を抑制すべき地域」と定義づけられています。
・再建築不可物件はリフォームをして活用を
再建築不可の物件は、一度解体してしまったら再度建てることができませんが、現在建っている物件を活かしたリフォームであれば行うことができます。
古くて住みにくい住宅であったり、売却に出しても買い手がつかなかったりするときは、リフォームをするといいでしょう。
次に、再建築不可の物件はどこまでリフォームができるのかお伝えします。
■再建築不可の物件のリフォームはどこまでできるのか？
再建築不可の物件のリフォームは、どこまで許容範囲内なのでしょうか？
・建築確認が必要ない範囲であればOK
再建築不可の物件は、建築確認が必要ない範囲であればリフォームをすることができます。建築確認が必要かどうかは建物の種類によって異なります。
建築基準法第六条で、建築物は第一号から第四号までに分類されており、第一号から第三号は「大規模な修繕」や「大規模な模様替え」には申請が必要とされています。
–建築基準法第六条
建築基準法第六条において「建築主は、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合においては、当該工事に着手する前に、その計画が建築基準関係規定に適合するものであることについて、確認の申請書を提出して建築主事の確認を受け、確認済証の交付を受けなければならない。」と定められています。
つまり、第四号に該当する建築物であれば、「大規模な修繕」または「大規模な模様替え」をする際に建築確認の申請をする必要はないということです。
–第一号から第四号の定義
建築基準法に定められている建築物の第一号から第四号とは、下記の通りです。
- 第一号建築物：特殊建築物（公共施設や病院・店舗などの大型建物）で床面積が100㎡を超えるもの
- 第二号建築物：木造3階建て以上、または延床面積が500㎡を超える、高さが13ｍもしくは軒の高さが9ｍを超えるもの
- 第三号建築物：木造以外の2階建て以上、または延べ面積が200㎡を超えるもの
- 第四号建築物：第一号から第三号以外の建築物のほか、都市計画法や景観法で指定された地域内の建築物
つまり、延べ面積500㎡以下で2階建て以下の木造住宅、または、延べ面積200㎡以下で1階の鉄骨住宅であれば第四号建築物となります。（プレハブやコンテナなども同様です。）
再建築不可の物件の場合、ほとんどが延べ面積500㎡以下で2階建て以下の木造住宅であるため、第四号建築物に該当するでしょう。
そのため再建築不可の物件は、「大規模な修繕」や「大規模な模様替え」を行う際に建築確認をせずに実行できる、というわけです。
・「大規模な修繕」「大規模な模様替え」とは？
再建築不可の物件は、大規模な修繕や大規模な模様替えができるとお伝えしましたが、「大規模な修繕」「大規模な模様替え」の定義とは何でしょうか？
–建築基準法における「大規模な修繕」「大規模な模様替え」の定義
建築基準法において、「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕・模様替え」と定義されています。
–建築物の主要構造部とは？
壁や柱・床・梁・屋根又は階段を「建築物の主要構造部」と言います。建築物の構造上重要ではない間仕切壁・間柱・附け柱・揚げ床・最下階の床・廻り舞台の床・小ばり・ひさし・局部的な小階段・屋外階段・その他これらに類する建築物の部分は除きます。
–「大規模」の定義とは？
大規模とは「過半を超えた」場合のことを指します。例えば、屋根であれば屋根面積の半分以上、柱や梁であれば建築全体の総本数の半分を超えた際に「大規模」となります。
–修繕と模様替えの違い
次に修繕と模様替えの違いについて説明します。
–修繕とは？
修繕とは、経年劣化により構造上の性能や品質が劣化した部分を、同じ位置におおむね同じ形状・寸法・材料のものと取り換える行為のことを言います。
例えば、剥がれた外壁を同じ材料で張り直す場合は「修繕」となります。
–模様替えとは？
模様替えとは、建築物の構造・規模・機能を損なわない範囲で、既存のものと異なる材料や仕様などに取り替えることを言います。
例えば、板張りの外壁をサイディング張りにする場合は材料が異なるため「模様替え」となります。
–「大規模な修繕」「大規模な模様替え」とは
「大規模な修繕」「大規模な模様替え」とは、壁や柱・床・梁・屋根又は階段など一種以上の箇所を半分以上において修繕（模様替え）することを指します。
ちなみに床面積を増やして建物を広くするリフォームは「増築」となり、修繕や模様替えとは異なります。
・増築は建築確認が必要
床面積が広くなる増築は注意が必要です。建築基準法では床面積が増えるリフォームは、原則として建築確認が必要です。平屋（1階建て）を2階建てや3階建てにすることも床面積が増えるため「増築」になります。
しかし、防火地域・準防火地域以外の物件であれば、10㎡を超えない範囲での増築は可能です。
・再建築不可物件のリフォームはどこまでならOK？
「水回りの設備だけを新しいものに交換する」や「外壁だけを修繕する」というリフォームはもちろん、柱と梁だけを残して総取り替えをする、いわゆるスケルトンリフォーム（フルリフォーム）まで行うことができます。
住居の内装や設備を解体したり外壁を取り壊したりするため大掛かりではありますが、リフォームの自由度が高くなるため、限りなく新築に近い状態にすることができるでしょう。
■再建築不可の物件のリフォームをするときの注意点
再建築不可の物件のリフォームをするときに注意すべきことをご紹介します。
・耐震基準をチェックする
再建築不可の物件は建築基準法が定められる前に建てられたものが多いため、耐震基準をクリアしていないことがあります。また1981年に新耐震基準に改正され、1950年から適用されていた旧耐震基準とは異なるため気をつけましょう。
耐震基準に準じていない場合は、耐震補強工事が必要となります。リフォーム会社などに依頼をすれば耐震診断を受けることができるでしょう。
・土台や床下が腐朽していないかチェックする
土台や床下はチェックしづらい箇所のため、見落としてしまうことがあります。見た目だけを綺麗にするのではなく、土台も必ず整えましょう。
床下の柱や土台は腐朽していないか？シロアリは発生していないか？基礎の劣化はないか？などをチェックするといいでしょう。
・工事費用が高くなる場合がある
リフォームするためには現在建っている建築物の一部を解体したり処分したりする必要があるため、その分のコストがかかります。
また寸法などを既存の建築物に合わせなければいけないため、材料を選ぶ選択肢が狭く、高い材料を購入しなくてはいけないこともあります。場合によっては新築を購入するよりも高くつくでしょう。
・トラックや工事車両が入ってこられない場合がある
接道義務を果たしていない再建築不可物件の場合、材料を運ぶトラックや工事車両が入ってこられないことがあります。また進入できたとしても、駐車すると道をふさいでしまうことから長く停められず、工事がスムーズに進まないということも考えられます。
・足場が組みにくい場合がある
再建築不可物件は、隣家や道路との距離が近いケースがあります。通常の物件と比べて足場が組みにくい場合、特殊な対応をする必要があるため、足場を組む費用が高くついたり足場を組むまでの期間が長くなったりします。
・隣家に配慮する
大規模な解体を伴うスケルトンリフォーム（フルリフォーム）を行う場合、騒音や粉じんが発生することがあります。またトラックや工事車両が進入するために、隣家の敷地を利用させてもらう必要があるかもしれません。近所の住人の方のご迷惑になる可能性があるため、工事をする前にリフォームする旨を伝えておくといいでしょう。
■再建築不可の物件でおすすめのリフォーム
再建築不可の物件でリフォームをする際の、おすすめの方法をご紹介します。
・塀や門扉を撤去して広く見せる
外構を工夫するといいでしょう。再建築不可物件は、庭や玄関前が狭かったり高い塀に覆われていたりする場合があります。高い柵やブロック塀は圧迫感があり狭く見えてしまうため、撤去してしまうことも一つの方法です。
門扉などもなくし、飛石や敷石などを敷いたり花を植えたりすると、おしゃれで広々とした印象を与えることができます。
・柱と梁を残して古民家の風情を出す
伝統工法で建てられた古民家は、後世に残しておきたい良いところも多々あります。太い柱や梁・屋根を支える小屋組みなどはそのまま残してリフォームすることで、風情を保つことができるでしょう。
近年、古民家は「歴史を感じる」「落ち着く」などといった理由から人気があるため、趣深さを残しておくことで売却したときに買い手がつきやすくなるかもしれません。
・間取り・天井高を変える
柱と梁のみを残すスケルトンリフォーム（フルリフォーム）であれば、間取りを大胆に変えることができます。リビングを広くしたり部屋数を増やしたりと、自由度高く設計できるでしょう。また配管や配線の位置を変えることもできるため、キッチンやお風呂などの水回りの設備を移動させることも可能です。
昔ながらの物件は天井が低い場合があるため、リフォーム時に天井高をアップし、開放感ある空間をつくることもいいでしょう。
・断熱性をアップする
現在建っている住宅で暑さ・寒さに悩んでいる場合、サッシや窓ガラスを断熱性が高いものに交換することもひとつの方法です。
リフォーム時に、断熱材を入れたり床暖房を入れたりすることもできます。
見た目を良くすることはもちろん、住みやすくすることもリフォームの目的に入れるといいでしょう。
■再建築不可の物件でお困りの方はプロに相談を
再建築不可の物件は、スケルトンリフォーム（フルリフォーム）することができます。新築に近い外観や設備を手に入れることも不可能ではありません。また古民家人気も高いため、上手にリフォームすることで売却できたり人に貸したりできるでしょう。
ただし、リフォーム時は注意しないと建築違反になってしまったり近隣の方のご迷惑になってしまったりします。
リフォーム前にはプロに相談することをおすすめします。
