更新日： 2024.1.18 | 公開日：
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住宅ローンの返済が厳しくなった場合、返済を何ヶ月も滞納してしまうと抵当に入れた物件が競売にかけられるリスクがあることから「任意売却」の検討が求められます。
債権者の許可を得て任意売却を行えば、物件の売却益からローンの残債を返済しつつ、その後の引っ越し資金などを受け取れる可能性があります。今回はそんな任意売却について、競売との違いや手続き手順を紹介しますので、ぜひお役立てください。
任意売却とは
任意売却とは、ローンを受ける際に不動産を担保として設定した後、その不動産の売却を金融機関やその他の債権者の了解のもとに実行する手法です。
一般的に、担保となっている不動産の売却を進める場合、売主に物件を引き渡す前にローンを完済し、担保権を消去しなければなりません。
しかし、任意売却のケースでは、売却後のローン完済が難しい状況であっても、債権者の同意が得られれば、不動産の売却が実現できます。
債権者に任意売却の承認を得る際には、担保として設定された不動産の価値を専門の不動産会社に査定してもらい、適切な価格を算定するプロセスが求められることが一般的です。
任意売却と不動産競売の違い
ローン返済が遅れると、任意売却の他に「不動産競売」という選択肢が浮上することがあります。不動産競売とは、あらかじめ定めた価格なしに担保となった物件を市場に出し、公開の「入札」を通じて最終的な売却価格を決定する方法です。
この手続きは地方裁判所が主導となって進められます。不動産をローンの担保としている場合、債権者は返済が滞ると担保権を行使し、不動産競売を実施する権利を持ちます。
競売は任意売却とは異なり、法的な手続きによるものであり、売却の価格やタイミング、収益の分配に関して債権者が意見を持つことはできません。
したがって、返済が難しくなった場合、物件が競売される前に任意売却を検討することがより良い選択であるといえるでしょう。
任意売却のメリット
競売と比較した場合、任意売却には以下のようなメリットがあります。
- ローン滞納を知られずに売却できる
- 引っ越しにかかる負担を軽減できる可能性がある
ここからは、それぞれについて詳しく解説します。
ローン滞納を知られずに売却できる
任意売却は、一般的な不動産売却手続きを踏むため、ローン返済の滞納事実が外部に露出することはありません。これにより、周囲の人々に対して「単に不動産を売却しようとしている」という印象を与えられます。
一方、競売の場合、裁判所が管理する不動産競売の公式サイトに物件の詳細情報が掲載されるため、周囲の人々が「その物件が競売に掛けられている」と認識する可能性が高まります。
引っ越しにかかる負担を軽減できる可能性がある
任意売却を行う際には、債権者との対話を通じて、売却の収益の一部を、新しい住居への移転や初期の生活費として確保することが考えられます。
取引の条件や引き渡しの日時など、細かな点についても債務者の意向を取り入れやすいのが特徴。そのため、任意売却は、競売よりも債務者にとってはるかに負担が少なく、柔軟に取り組める選択肢といえるでしょう。
任意売却のための事前準備
任意売却を行う際には、以下の事前準備も行っておきましょう。
- 売却にかかる諸経費の準備や管理費などの精算
- 売却後の住居の確保
次項より、詳しく解説します。
売却にかかる諸経費の準備や管理費などの精算
任意売却でも、一般的な不動産取引と同様、様々な経費が伴います。これらの経費を確実にカバーするため、適切な資金計画を立てることが重要です。主な経費として考慮すべき項目は以下のとおり。
- 仲介手数料
- 抵当権の抹消登記にかかる費用
- 測量費用（戸建て・土地売却の場合）
- 物件の修繕費
- 家具・家財など処分費
さらには、マンションのような共同住宅の場合、管理費や修繕積立金の未払いがあると、その分の支払いも求められる可能性があります。
売却後の住居の確保
売却対象の物件に居住している場合、次にどこで生活を続けるのかを計画する必要があります。ローンの返済問題で資金が不足していると、新居への移転や初期生活費の確保が難しい場合も考えられます。
しかし、任意売却の際の収益から、移転や新生活に必要な資金を確保する方法もあるため、その可能性も念頭に置いて進行していくことが望ましいでしょう。
任意売却を成立させるまでの流れ
一般的に、任意売却は以下の手順で実施します。
- 手順①：ローン返済の催促
- 手順②：借入先との返済方法についての協議
- 手順③：売却先の選定
- 手順④：任意売却のスタート
- 手順⑤：売買契約の締結
- 手順⑥：物件の引き渡しと移転登記
それぞれ、詳しくみていきましょう。
手順①：ローン返済の催促
住宅ローンの滞納が発生すると、関連する金融機関から「督促状」が届く。あるいは電話による「督促」の通知が行われることがあります。
これらの通知を無視して滞納を続けると、最終的には物件が競売にかけられるリスクが高まります。
手順②：借入先との返済方法についての協議
督促通知を受けたら、まずは金融機関に直接連絡を取り、返済の実情や今後の返済プランについて話し合うことが大切です。
もし、任意売却を検討することになった場合、その手続きや注意点に精通した専門家とのコンサルテーションも重要となります。
手順③：売却先の選定
任意売却のプロセスを進める場合、不動産会社に物件の査定を依頼します。複数の業者に査定を依頼することで、適切な市場価格を確認することが可能です。
査定の結果が妥当でないと感じた場合や、低すぎる額が提案されると、債権者が売却を承認しないリスクもあるので注意が求められます。
手順④：任意売却のスタート
債権者との合意が得られ、任意売却を正式に進行する場面となった際は、不動産会社と「媒介契約」を結びます。
物件の売却活動は、通常の不動産取引と同様に進められるため、内覧の際は物件を整理・清掃して、良い印象を与えるよう努めることが大切です。
手順⑤：売買契約の締結
購入希望者が現れた時、通常の不動産取引と同じく売買契約の進行を予定しますが、任意売却の場合は先に債権者との売却条件の最終確認が不可欠です。
通常、任意売却の売買契約には以下の特別な条項が含まれます。
- 債権者の抵当権抹消の同意が得られない際の契約の取り消し
- 売り主の契約不適合責任（瑕疵担保責任）の免除
任意売却の特性上、最終段階で債権者の同意が得られないリスクがあります。そのため、購入希望者からの違約金請求を避けるための契約取り消し条項の設定が推奨されます。
標準的な不動産取引における「瑕疵担保責任」に対して、任意売却では売主の経済的制約を考慮して、免責の条項が必要となることもあります。
手順⑥：物件の引き渡しと移転登記
売却金額の分配方法や、ローンの残債返済方法が確定し、購入希望者の手続きが完了次第、決済と物件の引き渡しを進行します。
所有権の正式な移転は、ローンの残債が完済され、抵当権の抹消手続き後に実施されます。
手順⑦：ローン残債の支払い
たとえ任意売却を完了しても、ローンの残債が存在する場面が考えられます。そのような場合、債権者との再協議を行い、新しい返済計画を策定します。
返済が困難にならないよう、実情に沿った計画作成を行いましょう。
任意売却を行う際の注意点
一方で、任意売却を行う際には次の事柄にも注意が必要です。
- 任意売却の実績が多い業者に依頼する
- 「事故履歴」が残る可能性がある
以下より、個別に解説します。
任意売却の実績が多い業者に依頼する
前述したとおり、任意売却は通常の不動産売却スキームとは毛色が異なるため、仲介を依頼する不動産会社は任意売却の実績がある企業であることが望ましいといえます。
特に、債務整理の問題も絡んでくるため、弁護士などの専門家との連携の有無も、着目すべき要素です。
「事故履歴」が残る可能性がある
任意売却を行えば、金融機関が閲覧できる個人の信用情報には「事故履歴」が残る可能性があります。
「任意売却の実施 ＝ ローンを滞納した」ということですので、それ以降はローンの審査が非常に通りづらくなる点には留意しましょう。
任意売却が発生する前に検討しておくべきこと
とはいえ、任意売却はなるべく怒らない方が望ましいものです。そこで、任意売却を行う前に、以下の事柄も検討しましょう。
- まずは金融機関に相談する
- リースバックを検討する
- 買取を専門業者に依頼する
次項より、個別に解説します。
まずは金融機関に相談する
ローンの返済が厳しいと感じた際、迅速に金融機関に連絡を取ることが求められます。こうした早期の対応により、月々の返済額の再設定やより低金利のローンへの変更が実現できるかもしれません。
滞納する前に支払条件の見直しを求めることで、その後の条件変更が難しくなる事態を回避できますので、早急な行動を心がけましょう。
リースバックを検討する
物件の売却を考慮する場合、個人買主への売却だけでなく、リースバック専門の業者に対しての売却も1つの選択肢です。この方法では、売却した家をリース形式で引き続き居住できるようになります。
家を売ることになっても、リース料金を支払うことで住所を変更することなく、今の環境を維持することが可能。この選択により、引越しに関わる費用や手間を省け、現在の生活スタイルを維持できる点が強みとなります。
さらに、将来的な再購入も考慮することができるため、住環境の維持を望む場合には、リースバックの考慮が有効です。
買取を専門業者に依頼する
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まとめ
任意売却は、ローンの返済が難しくなった場合に優先的に検討すべき事柄です。そのままローンが滞納された状態が続けば、物件が競売にかけられ、強制的に売却されてしまいます。
ローンの返済が滞ったとしても、債権者である金融機関から任意売却の合意を得て、売却を行えば、売却後に必要な引っ越し資金などについてもある程度は受け取ることができます。
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