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不動産相続時に共有名義での登記はできるのか? デメリットとおすすめの相続方法をご紹介

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ある日突然、不動産相続の話しが出たら誰でも驚いてしまいますよね。

さらに相続時には、不動産の問題だけではなく、他の遺産相続や遺産整理などやることが多いため、「とりあえず相続人全員で登記をしよう」となり、後々で困るケースがあります。

共有名義での登記には注意が必要です。今回は共有名義で相続登記をすることのデメリットと、不動産の相続登記をする際のおすすめの方法についてご紹介します。

 

■共有名義で相続登記することはできる

そもそも「共有名義で相続登記をすることはできるのか?」と、疑問に思う方もいるでしょう。結論から述べると、2人以上の共有名義で登記をすることは可能です。1つの登記簿を2人以上が持つ状態になります。

不動産の共有状態とは、例えばAとBが2分の1ずつ共有持分を登記したとしたら、「西側がAのもの。東側がBのもの」といったような物理的な考えではなく、「不動産全体に対して2分の1ずつの権利を持っている」という概念的な考えになります。

登記をした全員が不動産全体を使用する権利がある反面、制限し合う状態になるのです。
そのため、あらゆるトラブルが起きやすくなります。共有名義にすることのデメリットは、後ほどご紹介します。

 

 

■不動産の相続人の決め方3つ

それでは、どのような人が不動産の相続人になるのでしょうか?

優先順位が高いものから順に3パターンご紹介します。

 

1.遺産分割協議による相続

遺産分割協議とは、相続が発生したときに共同相続人全員で遺産の分け方について話し合うことです。話し合いによって相続人を決定できますが、登記申請の際に相続人全員の実印が押された「遺産分割協議書」と全員分の印鑑証明書が必要となります。

つまり、誰か1人でも反対の状態だったり連絡がつかず実印がなかったりすれば協議による相続登記ができません。

 

2.遺言書による相続

被相続人が遺言書を残していれば、原則として遺言の内容通りとなります。

しかし、その遺言の内容が各相続人にとって不公平な場合、遺産分割協議になることや遺留分が侵害されたとして請求が起きることもあります。

また遺言書をもとに登記手続きをするためには、法務省の調査をクリアできる「有効な遺言書」でなくてはいけません。公証人が内容を確認して公証役場に保管をする「公正証書遺言」であれば問題ありませんが、自分で書いたものは法的有効性をクリアしていないことがあるため、注意が必要です。


〈自筆で書いた遺言書が無効になる一例〉

・「土地を譲る」はなどの曖昧な表現がある
→「土地」では特定ができないので、登記簿謄本に記載されている通りに書く。「譲る」は法的用語ではないため、「相続させる」と記載。

・日付を記載していないものはNG

 

3.法定相続人

法定相続人とは、民法で定められた相続人のことを指します。しかし遺産分割協議や遺言書があれば、この通りではありません。

 

〈法定相続人の優先順位〉

第1位 被相続人の配偶者(法律婚をしている場合)

第2位 子供(子供が複数いればその人数で等分)

第3位 父母・祖父母(直系尊属)

第4位 兄弟姉妹及び代襲相続人(被相続人に子供や孫、父母、祖父母などがいない場合)

 

〈法定相続人になれない人〉

・内縁関係(事実婚状態)の人

・離婚した元配偶者

・被相続人の廃除を受けた人(家庭裁判所で「相続廃除」の申し立てができる) など

 

■共有名義で登記する場合は共有持分を決める

2人以上で相続登記をするのであれば「共有持分」を決める必要があります。

・共有持分とは

共有持分とは、1つの不動産を2人以上で所有している際にそれぞれが持っている所有権の割合のことです。

例えばAとBで相続登記をする際に半分ずつの割合にするのであれば、共有持分はAが2分の1・Bが2分の1、と登記します。上述した通り「建物の半分がAのもの」という考えではなく、「2分の1の権利を持っている」という意味になります。


・法定相続分の相続割合

民法によって決められている法定相続分の割合をご紹介します。

相続人の決め方通り、遺産分割協議で決まったことや遺言書があれば、この通りではありません。
また相続人の組み合わせによって割合は異なるため、例を2つご紹介します。

 

配偶者と子供1人が相続する場合

配偶者が2分の1、子供が2分の1の持分となります。子供が2人以上いる場合は、2分の1を子供の人数分で均等します。

 

配偶者と被相続人の母が相続する場合

配偶者が3分の2、母が3分の1の持分となります。母以外にも、父や祖父母など直系尊属はこの割合となります。

 

 

■相続登記をする方法としない場合

共有名義で相続登記をする方法と、もし相続登記をせずに放っておいたらどうなるのかをご紹介します。

 

・共有名義の相続登記は1人でできる

複数人で法定相続分通りの相続登記をする場合、誰か1人が代表して手続きをすることができます。

しかし、相手に無断で行うとトラブルになってしまう可能性があります。また、反対に自分の知らない間に登記されてしまう可能性もゼロではありません。お互いに合意のもとで相続登記を行うようにしましょう。

 

・相続登記をしないと共有状態になる

相続登記をせずに放っておくと、法定相続人全員の共有状態であるとみなされてしまいます。下の「デメリット」で詳しくご紹介しますが、時間が経つほど厄介になってしまう場合があるため、相続登記は必ず行いましょう。

 

 

■相続不動産を共有名義にするメリットとデメリット

相続した不動産を2人以上の共有名義で登記するメリットとデメリットをご紹介します。

 

・メリットはない

夫婦であれば共有名義にすることで住宅ローン控除を2人分使える、というメリットはありますが、相続による共有名義にメリットはありません。

「相続登記をすることが手間だから放っておこう」としてしまうと、法定相続人全員による共有状態とみなされてしまいます。

「手間がかからないからそのまま(共有状態)にしておく」ことはメリットにはならず、後のトラブルとなるだけなので気をつけましょう。

 

・デメリット

デメリットは色々あるのでご紹介します。

 

不動産の売却時に全員の合意が必要

不動産を売るときには、登記人全員の合意が必要になります。

誰か1人でも売却に反対であれば、売ることができません。さらに全員が売主として手続きに関与しなくてはいけないこともデメリットです。全員の書類が必要であったり立ち会いが必要になったりすることがあります。人数が多いほど連携が取りづらくなり、スムーズな売却が難しくなるでしょう。

売却以外にも、不動産の変更(処分)行為とみなされることには全員の合意が必要になるため、不動産を自由に扱えなくなります。

 

持分を持っている人に対して立ち退き請求ができない

少しでも共有持分を持っていれば、「使用する権利」があります。

そのため、もしその人が不動産を占拠していて他の共有者が使用できない状況だったとしても、無理やり立ち退きを要求することはできません。裁判によって持分に応じた金銭請求をすることや、悪質な場合であれば明渡請求をすることは不可能ではありませんが、裁判を起こす労力などがかかってしまいます。

 

相続が発生し関係者が増えることで権利関係が複雑に

複数人で相続登記をして、その相続人からさらに相続が発生すると、不動産に関わる人がどんどん増えていってしまいます。

代を重ねるにつれ、まったく知らない人同士が共有状態になってしまうこともあり得ないことではありません。また人数が増えることで、「売却したい」と思ったときに手間がかかったり連絡が取れない人が出てくる可能性もあったりします。

 

管理費用の負担と求償の手間

不動産を維持するためには、固定資産税や修繕費などあらゆる費用がかかります。

共有名義にすると、名義人全員が持分に応じた費用を負担する必要があります。

固定資産税などは代表者1人に納付書が送られてくるため、まずは代表者が全額支払い、その後共有者に持分に応じた金額を請求しなくてはいけません。徴収がスムーズにいかないと、訴訟などに発展することもあります。

 

家賃収入をもらえないなどのトラブルのリスク

マンションなどの投資用物件を相続した場合、家賃収入などがあります。

その際、「家賃収入を正当にもらえない」といった問題や、赤字になったときの責任の所在などトラブルが発生することがあります。投資用物件はスキルが必要なため、「誰が最も適しているか」相続人でよく話し合った方がいいでしょう。

 

 

■相続登記をするときのおすすめの方法

不動産を共有名義で相続登記をすることには、デメリットがいくつもあるとお伝えしました。それでは相続人が複数いる場合、不動産はどのように相続したらいいのでしょうか?おすすめの方法をご紹介します。

 

・単有で相続登記をする

遺言書に誰か1人で相続登記をする旨が書いてあればその通りにし、なければ協議をして1人に決めましょう。単有にすることで不公平が生じるのであれば、他の相続人は預貯金で同じ価値の分を分配するといいでしょう。1人の名義で相続登記をすれば、協議中の潜在的な共有状態は解消され、最初から単有だったものとみなされます。

 

・売却してお金で分配

不動産を売り、売却益を相続人で分配することも一つの方法です。

しかし、売却する前には必ず相続登記をする必要があります。ここで共有名義の登記をしてしまうと複雑になってしまうため、代表者を1人決めて単有で登記をし、売却手続きをするといいでしょう。

 

・現物分割

不動産を複数人で相続することは物理的な考えではないと上述しました。

しかし物理的に分ける方法(分筆)もあります。建物の場合は難しいですが、土地の場合では可能な方法です。

例えば相続人AとBがいる場合、2人の共有名義で相続登記をした後、土地を2つの登記簿になるよう物理的に分けます。この状態では2つの土地がAとBの共有状態となっているため、お互いの持分をそれぞれ譲り合うことで単有の状態にすることができます。死者名義の状態で分筆登記をする方法もあります。

 

■不動産の共有状態を解消する方法

共有名義で相続登記をしてしまい、後から「やはり共有状態を解消したい」と思った場合、どうしたらいいのでしょうか?共有状態を解消する方法をご紹介します。

 

・全員で売却する

不動産の売却には、登記をしている全員の同意が必要です。

全員が協力し合い、賛成している状態であれば第三者に不動産を売ることができ、手放すことで共有状態を解消できます。売却益は持分に応じて分配するといいでしょう。

 

・他の共有者の持分を買い取る(または売却する)

自分に資力がある場合、他の共有者の持分を買い取ることで自分の単有となり、共有状態を解消することができます。また反対に、他の共有者に自分の持分を売ることもいいでしょう。共有持分の売買金額は話し合いによって決めることができます。

 

・持分放棄をする

民法で持分放棄することが認められています。

持分放棄をすると自分の持分が他の共有者に自動的に移行します。このとき他の共有者の同意は必要ないのですが、移転登記には他の共有者の協力が必要になるため、同意を得られない場合には成立できないことがあります。

 

・共有物分割訴訟をする

共有状態を解消するために、共有者同士で話しがまとまらない場合は訴訟を起こすことができます。調停によって解決しなければ、裁判所が客観的に分割の方法(現物分割または価格賠償または換価分割)やその内容などを決めます。

 

・業者に持分を売却する

不動産を売却するためには共有者全員の合意が必要となるのですが、自分の共有持分のみの売却であれば、独自の判断で行うことができます。

一般の人に売ることは難しいですが、専門の不動産業者などが買い取ってくれる場合があります。しかし持分のみの売却の場合、価値は低くなります。たとえ持分を2分の1持っていたとしても不動産価格の2分の1で売ることはほぼ難しいでしょう。

 

■不動産相続や共有名義の不動産でお悩みの場合はプロに相談を

不動産の相続登記は複数人で行わない方がいいことをお伝えしました。

しかし不動産以外の遺産がない場合や、法定相続人全員が相続を希望する場合など、単有での登記がスムーズにいかない場合もあるでしょう。すでに相続登記を複数名義で行ってしまいお困りの場合もあるかもしれません

そのような状況でお困りの際は、大きなトラブルになると裁判費用などがかさむ可能性もあるため、早めにプロに相談することをおすすめします。

 

 

【監修】

司法書士リーガル・パートナー 代表 堀内貴敬。

22歳で司法書士資格取得後
一貫して個人の不動産・相続・相続対策に取り組んでいる
不動産法務と相続のプロフェッショナル。
セミナー講師やYouTubeでの解説が「わかりやすい」と高評価。
ご相談に丁寧に向き合うことを大事にしている。

http://legal-ps-tokyo.com/

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