空き家査定とは？評価ポイントと売却の流れ、注意点・買取業者選び方まで解説！

空き家査定は、売却価格を決めるための非常に大切な作業です。

大切な作業なのにもかかわらず、何も調べずに空き家査定を受けると早期売却や高値売却のチャンスを逃す可能性が高くなります。大切な不動産の価値を最大限にアピールできるよう、空き家査定を依頼する前には各ポイントと注意点を理解することが大切です。

本記事では、空き家査定とはどのようなものなのか、査定価格を決める評価ポイントは何かなどについて解説します。あわせて、空き家査定におすすめの買取業者も紹介しますので、すぐに不動産を現金化したい方は査定の依頼先として検討してみてください。

空き家査定とは売却前に物件価値を見極める無料サービス

空き家査定とは、売却前に物件価値を見極めるための無料で利用できるサービスです。

売却において非常に大切な作業であるため、査定を受ける前に以下の基本的な内容を理解しましょう。

• 査定方法の種類
• 査定価格と実際の売却価格の違い
• 無料査定と有料査定の違い
• 空き家査定の依頼先

空き家査定の基礎知識を得ておけば、査定に関する失敗を防ぎやすくなります。

査定方法の種類（机上査定・訪問査定）

空き家査定には、机上査定（簡易査定）と訪問査定（現地調査）があります。

机上査定は、所在地や面積、築年数、周辺の取引事例などをもとに、現地を訪れず査定価格を算出する方法です。比較的早く概算価格を確認できるため、売却を検討し始めた段階に適しています。

訪問査定では、不動産会社の担当者が現地を確認し、建物の劣化状況や管理状態、接道状況なども査定材料に加えます。机上査定では把握できない個別事情を確認できるため、実際に売却を進める場合は訪問査定を受けるのが一般的です。

査定価格と実際の売却価格の違い

現地で残置物や破損がある場合は売却価格は下がる

査定価格と、実際に売買契約が成立した成約価格は同じとは限りません。

査定価格は、物件の状態や周辺の取引事例、市場動向などから不動産会社が算出する「売却できると見込まれる価格」です。査定額そのものが、その金額での売却を保証するものではありません。

実際の成約価格は、売り出し価格や買主からの価格交渉、その時点の需要などによって変わります。そのため、査定価格を下回ることもあれば、市場の状況によっては査定価格を上回って成約する場合もあります。

売却後に手元へ残る金額を考える際は、査定価格だけではなく、実際の成約価格や売却に伴う諸費用も含めて資金計画を立てることが大切です。

無料査定と有料査定の違い

空き家を売却するために価格の目安を知りたい場合は、不動産会社が行う無料査定を利用するのが一般的です。

一方、不動産鑑定士による不動産鑑定評価は、不動産の経済価値を専門的な基準に基づいて判定するものです。相続や裁判、財産分与など、第三者に対して価格の根拠を示す必要がある場面で利用されることがあります。

空き家査定の依頼先は3種類

空き家査定を不動産会社に依頼する場合、依頼先は3つあります。

一括査定サイトでは、複数の不動産会社へ同時に空き家査定の申し込みが可能です。サイトで必要事項を入力すれば、同時に複数の会社へ査定を申し込めるため、査定価格を簡単に比較したいと考えている人に適しています。

一方、依頼したい不動産仲介会社が決まっているのであれば、その会社に直接、空き家査定を申し込みましょう。

また、空き家をすぐに現金化したい場合は、空き家専門の買取業者がおすすめです。空き家専門の買取業者の中には、老朽化している物件や再建築不可物件なども買取る会社もあり、建物の状態が悪かったり法的な問題があったりしても、買い取りしてくれる場合があります。

空き家の査定価格を決める評価ポイント

空き家の査定価格は、以下の要素を考慮して決まります。

• 立地と周辺環境
• 築年数と建物の状態
• 土地の広さ・形状・接道条件
• 再建築の可否や法令上の制限
• 管理が行き届いており掃除や整頓がされているか

評価されるポイントによっては、所有者の努力で改善できる項目もあります。どのような項目が査定価格に影響するのか理解し、改善できるものは自身で対処しましょう。

立地と周辺環境

空き家査定において、立地と周辺環境は大きな影響を与える要素の一つです。

同じ面積や築年数の空き家であっても、立地と周辺環境が異なると査定価格に大きな差が生まれます。

例えば、地域の主要駅の徒歩圏内にあったり、いわゆる高級住宅地と呼ばれる場所にあったりすると評価が高くなります。一方、過疎化が進む地域や災害リスクの高いエリアは、評価が低くなるため注意が必要です。

特に、空き家が利用できないほど傷んでいる場合、土地の価値が重視され、立地と周辺環境の影響を受けやすくなると理解しておきましょう。

築年数と建物の状態

築年数と建物の状態によって、空き家の査定価格が変動します。

建物を利用できる状態であれば、土地だけでなく戸建てを探している人も購入層に含まれるようになり、購入者数が増えるからです。

築年数が新しく、シロアリや雨漏りの被害が発生しておらず、設備が通常通り稼働するのであれば、建物の評価が高くなります。一方、築年数が古く、建物の状態が悪い場合は解体が必要となり、解体費用分が査定価格から差し引かれるケースもあります。

定期的にメンテナンスすれば建物の状態は維持できるため、空き家になったときには、最低限の管理を行うようにしましょう。

土地の広さ・形状・接道条件

土地の広さや形状、接道条件は査定価格を左右する要素の一つです。

面積は需要が高い広さほど査定価格が上がり、狭すぎたり広すぎたりする場合は坪単価が下がる傾向にあります。

また、整形地と呼ばれる四角形の土地は査定価格が高くなりやすい一方、三角地や旗竿地、極端に細長い土地などの評価は低くなります。その他にも、前面道路が狭く駐車しにくい土地や車での通行が困難な道路に接している土地は、査定価格が低くなりやすいため注意が必要です。

再建築の可否や法令上の制限

市街化調整区域や接道条件など、再建築に関わる条件は空き家の査定額にも影響します。

再建築の可否や法令上の制限は、空き家の査定価格を左右する重要な要素です。

市街化調整区域では建築や開発が原則として抑制されていますが、一定の条件を満たし、許可を受けることで建築・再建築できる場合があります。

かつて存在した「既存宅地確認制度」はすでに廃止されているため、現在は「既存宅地であるか」だけで建築の可否を判断できません。都市計画法上の許可基準や自治体の条例などを個別に確認する必要があります。

接道条件も査定に影響します。建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要がありますが、一定の例外もあるため、接道距離だけで再建築の可否を断定することはできません。

さらに、用途地域や建ぺい率、容積率などの法令上の制限によって、建てられる建物の用途や規模が変わります。再建築できるか判断しにくい空き家では、解体前に不動産会社や自治体の窓口などで条件を確認することが重要です。

管理が行き渡り掃除・整頓がされているか

整頓されてないケース

査定価格は管理が行き渡っているか、室内が整理整頓されているかによっても変動します。

雑草が伸び放題だったり、建物内に大量のゴミが放置されていたりすると、買い手の購入意欲が下がって売却しにくくなります。売却のしにくさは成約価格に影響を与えるため、管理や整頓が査定価格にも反映されるのが一般的です。

査定価格に悪い影響を与えないよう、定期的に管理を行い、残置物を撤去してから査定を受けましょう。

空き家査定の申し込みから結果・売却までの流れ

空き家査定は、査定依頼から机上査定・訪問査定・査定書の確認を経て、仲介または買取へ進みます。

空き家査定から売却を開始するには、以下の流れで手続きを進めます。

1. 査定依頼の申し込み
2. 机上査定(簡易査定)
3. 訪問査定(現地調査)
4. 査定書の受け取り
5. 仲介で売り出しまたは即日買取

空き家を売り出すまでの流れを確認し、スムーズに手続きを進めましょう。

査定依頼の申し込み

空き家査定を受けるには、まず査定依頼の申し込みを行います。

査定依頼は、一括査定サイトや不動産仲介会社、空き家専門買取業者に申し込みます。

申し込み時には、以下の項目を入力したり伝えたりするのが一般的です。

• 物件の所在地
• 土地と建物の面積
• 築年数
• 所有者の氏名と連絡先

正確に内容を伝えれば、査定の精度が上がります。不動産の情報は登記識別情報通知もしくは権利証に記載してあるため、書類を見ながら不動産会社に伝えるとよいでしょう。

机上査定(簡易査定)

空き家査定を申し込むと、不動産会社や買取業者はまず机上査定（簡易査定）の結果を教えてくれます。

机上査定は成約事例や公示地価、売り出し事例などのデータのみを用いて算出するため、最短で当日、遅くても数日以内に結果がわかります。ただし、建物や管理の状態、リフォーム履歴などは反映されないケースがあり、やや精度に欠ける点には注意が必要です。

なお、すでに売却すると決めている場合、机上査定を飛ばして訪問査定に進む場合もあります。自身の目的に沿って、どのように進めていくのかあらかじめ決めておきましょう。

まずは手軽に相場を知りたいなら、空き家の簡易査定ができるので以下より試してください。

訪問査定(現地調査)

現地調査で再度査定

机上査定の後、または申し込み後、不動産会社が直接現地で調査して訪問査定を行います。

訪問査定では、現地で建物の状態や管理状況、周辺環境を調査します。

現地確認に30分〜1時間かかり、その後、査定の結果が出るまでに1週間前後かかる場合もあるため、急ぎの場合は早めに査定を受けましょう。

また、不動産会社によってはその場で査定結果が出るケースもあります。査定結果までの時間は不動産会社によって異なるため、あらかじめ算出にどの程度の時間がかかるか確認することが大切です。

査定書の受け取り

査定の結果が出たら、査定書を受け取ります。

査定書の書式は簡易的な計算のみが記載されているものや、査定根拠や成約事例のデータまで詳細に記載しているものなどさまざまです。査定する不動産会社によって査定書の書式が異なるため、査定根拠が記載されていなければ、直接査定価格を算出した理由を確認することが大切です。

もし、査定根拠を明確に教えてくれないのであれば、その不動産会社は避けたほうがよいでしょう。

仲介で売り出しまたは即日買取

仲介は価格を重視する場合、買取は売却までの早さを重視する場合に向いています。

査定額や売却条件を確認したら、仲介で買主を探すか、不動産会社による買取を利用するかを検討します。

仲介では、不動産会社と媒介契約を結び、一般の買主に向けて販売活動を行います。買主を探す期間が必要になる一方、市場価格に近い金額での売却を目指しやすい方法です。

買取では、不動産会社が直接買主となります。一般の買主を探す工程がないため、仲介より短期間で売却しやすい反面、買取価格は仲介による成約価格より低くなる傾向があります。

また、「即日買取」と表示されていても、売買契約を締結した日と代金の決済・物件の引渡しが同じ日になるとは限りません。現金化までの日数や手続きは会社や物件の状況によって異なるため、査定時に契約日と決済日の両方を確認するとよいでしょう。

空き家査定のおすすめ専門業者3選

空き家査定のおすすめ買取業者には、それぞれに強みがあります。

売却予定の空き家の特徴と強みが一致する買取業者に売却すれば、希望条件で売却できる可能性が高まります。ここからは、空き家査定のおすすめ買取業者を3社紹介しますので、買取を検討している方は参考にしてみてください。

ワケガイ

ワケガイは、さまざまな種類の空き家を最短3日で現金化できる買取業者です。

対応できる範囲は広く、共有名義の空き家やゴミ屋敷などの買取実績が多数あります。全国47都道府県で買取を実施しており、一般市場で売却が困難な共有持分・底地・再建築不可物件・事故物件も多数取り扱っている会社です。

また、司法書士や弁護士と連携していたり、諸経費負担なしの手出し費用0円プランを用意していたりと売主が安心して買取を依頼できる体制を整えています。

空き家の買取実績が豊富にある会社や安心して依頼できる会社に売却したい方は、ワケガイへの査定を検討してみてください。

まずは空き家の簡易査定ができるので以下より試してください。

訳あり物件買取プロ

（出典：訳あり物件買取プロ）

訳あり物件買取プロは、空き家の種類の中でも特に事故物件に強い買取業者です。

運営会社のAlbaLinkは事故物件を中心に買取実績を積み上げており、独自の販売網と物件再生のノウハウを持っています。自社の強みを活かし、他社で買取を拒否された事故物件でも購入してくれるケースもあります。

また、訳あり物件買取プロで買い取ってもらう場合、契約不適合責任を免除したうえで売買契約を締結できるため安心です。

事故物件になってしまった空き家の査定を受ける際は、訳あり物件買取プロの利用を検討してみるとよいでしょう。

空き家パス

（出典：空き家パス）

空き家パスは、空き家売買の専門サービスを行っており、遠隔地でも買取に対応できる会社です。

所有者が買取希望の空き家に行けなくても、空き家パスの担当者が現地を確認して査定してくれます。室内に家具や家電、生活用品があっても買取してくれるため、空き家内部の整理整頓は必要ありません。

空き家を処分したくても現地に行くことが難しいのであれば、空き家パスに相談してみるとよいでしょう。

空き家査定・売却で失敗しないための不動産業者の選び方は？

空き家査定・売却で失敗しないためには、不動産業者選びが重要となります。失敗しないためにも、以下の方法を実践しましょう。

• 空き家の売却・買取実績が豊富な業者を選ぶ
• 3社以上に査定を依頼して比較する
• 査定根拠を明確に示してくれる
• 相場より極端に高い査定額を出す業者の手口には要注意
• 対象エリアであるか
• 自分の不動産が仲介か買取のどっちが向いているか理解する

それでは、空き家査定・売却で失敗しないための不動産業者の選び方について解説します。

空き家の売却・買取実績が豊富な業者を選ぶ

査定の依頼先を探すときは、空き家の売却・買取実績が豊富な業者を選びましょう。

実績が豊富な業者でないと、高く買取るためのノウハウが蓄積されていないからです。

空き家の場合、居住中の物件と異なり、残置物が放置されていたり管理されていなかったりします。このような管理されていない建物を再販売するには販売ルートの確立や売れる物件に変える技術が必要です。

空き家の売却・買取実績が豊富な業者であれば高値で再販売できるノウハウがあるため、買取金額が相場より高くなる場合もあります。

3社以上に査定を依頼して比較する

空き家査定を依頼する際は、3社以上の買取業者に査定価格を提示してもらいましょう。

査定価格は依頼先によって異なり、相場より低い金額を提示される場合もあります。

仮に、低い査定価格を提示されても、1社しか査定を依頼していないと相場なのかどうかを判断できず損してしまうかもしれません。3社以上の査定価格と査定根拠を比較すれば、おおよその目安がわかり、相場よりも安く売却するリスクを軽減できます。

査定根拠を明確に示してくれる

買取をどこに依頼するか決めるときには、査定根拠を明確に示した買取業者を選択しましょう。

買取金額を算出する際には、今までの取引事例や再販売に必要なリフォーム費用などを考慮し、いくら利益を得られるのか計算します。ただし、買取業者の中には根拠なく安い査定価格を提示し、自社の利益を最大化させようと考える会社もあるため注意が必要です。

「高く売れます」とだけ説明する会社は、逆に相場よりも低い金額を提示する可能性があると考え、空き家査定の際には必ず査定根拠を明示してくれるか確認しましょう。

相場より極端に高い査定額を出す業者の手口には要注意

相場より極端に高い査定価格を提示する業者は要注意です。極端に高い査定価格で買取すると、再販売しても損失を負う可能性が高くなります。

損失を負うような査定価格を提示するのには、何か裏があると疑うべきでしょう。例えば、「残置物撤去費用が必要になった」「建物の損傷が酷く使い物にならなかった」などの理由で高額な請求をして利益を得るなどです。

悪質な手口に引っ掛からないよう、複数の会社から査定価格と査定根拠を聞き、相場を提示してくれた会社に買取を依頼することが大切です。

対象エリアであるか

空き家査定を申し込む際には、依頼先の買取業者の対象エリアを確認しましょう。

対象エリア外だと空き家査定を行ってくれない場合があります。仮に、「対象エリア外でも対応します」と言われたとしても、その会社が普段取り扱っていないエリアであり、再販売のノウハウが少なく、査定が厳しくなるケースもあります。

査定依頼者にとってデメリットが大きいため、対象エリア外の物件の空き家査定を依頼するのはやめましょう。

自分の不動産が仲介か買取のどっちが向いているか理解する

所有している不動産が仲介と買取、どちらが向いているか理解し、空き家査定を依頼しましょう。

仲介と買取のどちらに向いているかは、以下のように空き家の状態・環境や所有者の考え方により異なります。

仲介と買取では、売却可能価格と売却スピードに大きな違いがあります。どちらが適しているのか判断し、希望の売却条件を実現しましょう。

空き家査定でよくある質問

空き家査定で特に疑問に感じやすいこと、悩みやすいことに対する回答を挙げていきます。

• 査定前にリフォームした方がいいですか？
• 3,000万円の家は30年後いくらの価値がありますか？
• 空き家査定の前に名義や境界は確認した方がよいですか？
• 家の査定や空き家買取業者は怪しいですか？

それでは、よくある質問とその回答を紹介します。

査定前にリフォームした方がいいですか？

査定前にリフォームするかは、工事を始める前に不動産会社へ相談して判断するのがおすすめです。リフォームによって建物の印象や状態が改善しても、かけた費用がそのまま査定価格へ上乗せされるとは限りません。買主が自分の好みに合わせてリフォームしたいケースもあるため、大規模な工事を先に行うとかえって費用を回収できないことがあります。一方、清掃や片付け、簡単な補修などは、物件の状態を確認しやすくするうえで有効です。まず査定を受け、どこまで手を入れると売却しやすくなるかを不動産会社と確認してから工事の必要性を判断するとよいでしょう。

3,000万円の家は30年後いくらの価値がありますか？

購入時に3,000万円だった家でも、30年後の価値を購入価格だけから計算することはできません。不動産の価値は、土地の価格や立地、建物の構造・状態、修繕履歴、その時点の不動産市場などによって変わります。木造住宅には税法上22年という法定耐用年数がありますが、これは減価償却費を計算するための年数です。22年を過ぎたからといって、建物の市場価値が自動的にゼロになるわけではありません。30年後の売却価格を知りたい場合は、現在の土地価格や建物の状態などを踏まえて査定を受ける必要があります。

空き家査定の前に名義や境界は確認した方がよいですか？

空き家の査定を受ける段階で、登記上の名義や土地の境界、共有者の有無などを確認しておくと、その後の売却手続きを進めやすくなります。特に相続した空き家では、登記名義が亡くなった人のままになっていたり、複数人の共有になっていたりする場合があります。また、境界が明確でない土地では、売却にあたって追加の確認や手続きが必要になることもあります。「不動産の三大タブー」という法令上の決まった分類があるわけではありませんが、名義・境界・権利関係を整理せずに売却を進めると手続きの支障になりやすいため、査定時点で確認しておくことが重要です。

家の査定や空き家買取業者は怪しいですか？

不動産会社による査定そのものは、売却を検討するときに一般的に行われる手続きです。ただし、査定額だけで依頼先を決めるのではなく、金額の根拠や契約条件まで確認する必要があります。相場と大きく異なる査定額を提示された場合は、周辺の取引事例など、どのような根拠で算出したのかを確認するとよいでしょう。買取を依頼する場合は、宅地建物取引業の免許、査定額の根拠、契約条件、残置物の扱いなども比較します。十分な説明をしないまま契約を急がせる会社には慎重に対応することが大切です。

まとめ

空き家査定は、不動産会社や買取業者が行っている無料の査定サービスです。

査定で提示された価格は売却価格を予測するものであり、実際に売れたときの金額とは異なります。ただし、買取業者の査定価格はそのまま売却金額とイコールになる場合もあります。

どちらにしても重要な指標である点には変わりがなく、正確な査定額を提示してくれる会社に売却を依頼することが大切です。早期売却・高値売却を実現できるよう、査定の基本的な知識を確認したうえで査定の依頼先の選び方を参考にして空き家査定を受けてください。