違法建築の建物を売買することは可能？売却方法や注意点を解説

相続した建物が違法建築の可能性がある場合、どのような物件が違法で、違法建築の建物を所有するとどのようなデメリットがあるのかどうかについて不安に感じるケースは多いでしょう。

実際に、違法建築物を所有していると多くのリスクが発生します。そこで今回は、違法建築物件の概要に加え、売買するに当たって必要な知識を詳しく解説しますので、ぜひお役立てください。

違法建築の特徴

違法建築とは、建築時またはその後の増改築などによって、建築基準法令等に適合していない状態になった建築物を指します。

建築確認が必要な工事では、着工前に確認を受け、工事完了後は対象となる建築物について完了検査を受けます。

ただし、確認済証や検査済証が手元にないことだけで、直ちに違法建築と断定できるわけではありません。建築時期や当時の法令、確認・検査の履歴、図面と現在の建物の状態を確認して判断する必要があります。

違法建築に関係する主な確認事項に加え、混同されやすい未登記の問題についても以下で解説します。

建ぺい率や容積率の違反

建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合、容積率は敷地面積に対する延べ面積の割合です。

建ぺい率と容積率の上限は用途地域などによって異なり、容積率は前面道路の幅員による制限を受ける場合もあります。

そのため、「住宅なら容積率は50〜200％」といった一律の数値で適法性を判断することはできません。対象地に適用される用途地域や指定容積率、前面道路などの条件を確認し、実際の建物が適用される制限内に収まっているかを確認する必要があります。

建築当時は適法だったものの、その後の法改正や都市計画の変更によって現在の基準に合わなくなった建物は「既存不適格建築物」に該当する場合があります。これは、建築時から法令に違反している建物とは区別して考える必要があります。

斜線制限への違反

斜線制限は、建物の高さを道路や隣地境界線からの距離に応じて制限する規定です。

この規定の主な目的は、隣地の日照権を保護し、良好な通風と住環境を維持することにあります。

斜線制限には「隣地斜線制限」「道路斜線制限」「北側斜線制限」などがあり、これらは境界線から一定の角度で引かれた斜線に建物の高さが収まるように設定されます。この制限が適用される角度は、地域の用途地域によって異なります。斜線制限に違反すると、隣地の生活環境に影響を与えるため、違法とみなされます。

道路が接道していない

建築物の敷地は、原則として幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接する必要があります。

ただし、建築基準法第43条第2項には接道義務の特例認定・許可があり、接している道の種類や敷地周辺の状況によっては、通常の接道要件を満たしていなくても建築が認められる場合があります。

そのため、現在の道路幅や接道状況だけを見て違法建築と判断するのではなく、道路の種類、接道長さ、特例認定・許可の有無、建築時の法令などを確認することが大切です。

条例や地方自治体のガイドラインへの不適合

建築基準法に加え、自治体の条例によって建築物や敷地に独自の制限が設けられている場合があります。

対象となる条例に違反して建築した場合は、法令違反となる可能性があります。

一方、自治体が定めるガイドラインは内容や法的な位置付けが異なるため、ガイドラインに適合していないことだけで直ちに違法建築と断定することはできません。

建物の適法性を調べる際は、どの法令や条例、許認可条件が適用されているのかまで確認することが重要です。

未登記

新築した建物や表題登記のない建物については、不動産登記法に基づく表題登記の申請義務があります。

表題登記のない建物の所有権を取得した場合も、原則として所有権を取得した日から1か月以内に申請する必要があります。

ただし、未登記であることは不動産登記法上の問題であり、それだけで建築基準法上の違法建築に該当するわけではありません。

未登記の建物を売却する場合は登記の状況を確認するとともに、建築基準法への適合状況については確認済証や検査済証、図面、現在の建物の状態などから別途確認する必要があります。

関連記事：違法建築とは？建築基準法の基準やデメリット、見分け方を詳しく解説

違法建築物がどうか調べる方法

書類・記録・現況を確認し、必要に応じて建築士や不動産会社へ相談する流れを示しています。

違法建築物がどうか調べる方法は、以下のとおりです。

• 検査済証の確認
• 建ぺい率と容積率から計算する

次項より、個別に解説します。

検査済証の確認

検査済証は、完了検査を受け、建築基準関係規定に適合していると認められた建築物に交付されます。

建築時の法適合状況を確認するうえで重要な書類ですが、手元に検査済証がないことだけで直ちに違法建築と判断することはできません。

紛失した検査済証そのものは再発行されません。自治体に記録が残っている場合は、台帳記載事項証明書などによって検査済証の交付年月日や番号を確認できることがあります。

また、既存建築物を増築・改築・大規模修繕などする際に法適合状況を調べる方法として、2025年4月1日から「既存建築物の現況調査ガイドライン」が用いられています。2014年に公表された旧ガイドラインは同日付で新ガイドラインへ統合・一本化されました。

現況調査は既存建築物の法適合状況を調べるためのものであり、検査済証を再取得する制度ではありません。

建ぺい率と容積率から計算する

建ぺい率と容積率は、図面や現況から建物の規模を確認する際に利用できます。

建ぺい率（％）＝建築面積÷敷地面積×100
容積率（％）＝延べ面積÷敷地面積×100

算出した数値は、その土地に実際に適用される建ぺい率・容積率の上限と比較します。容積率には前面道路の幅員による制限などもあるため、用途地域の指定値だけを確認して判断するのは適切ではありません。

また、建ぺい率と容積率が上限内でも、接道、高さ、防火、増改築時の手続きなどに問題があれば違法状態となる可能性があります。建ぺい率と容積率は、法適合状況を確認する項目の一つとして確認します。

違法建築の建物の売却が困難な理由

違法建築の建物の売却が困難な理由は、以下のとおりです。

• 違法建築だとローンが組めない
• 家の性能に不安がある

それぞれ、個別にみていきましょう。

違法建築だとローンが組めない

違法状態がある建物は、住宅ローンの審査で不利になる場合があります。

金融機関によって審査内容は異なりますが、建築基準法への適合状況や担保評価、違反内容などが確認されるためです。

住宅金融支援機構のフラット35でも、建築基準法に不適合な場合などは融資対象とならない場合があります。そのため、「違法建築なら一切ローンを利用できない」と断定するのではなく、違反の内容や是正の可否、利用する金融機関によって結果が変わると考える必要があります。

融資を利用できる買主が限られると購入を検討できる人も減るため、適法な物件と比べて売却に時間がかかる可能性があります。

家の性能に不安がある

違法建築物は、建築基準法に準拠していないため、増築や改築が許可されないことが多く、住宅の性能向上が困難です。

断熱材の追加やリフォーム工事が制限されるため、快適な居住環境を維持することが難しくなります。災害時の修理や再建にも制限がかかり、長期的な維持管理に関して大きな不安が伴います。

関連記事：相続した物件が「違法建築」だった場合、どうしたらいいの？

違法建築でも売却する方法とは

是正して売却する、現状を告知して売却する、買取業者へ相談する3つの選択肢を示しています。

違法建築であっても売買そのものが一律に禁止されるわけではありません。

ただし、住宅ローンの利用が難しくなる場合があり、適法な物件と比べて買主が限られる可能性があります。

売却する場合は、現金で購入できる買主を探す方法のほか、違反内容や是正に必要な費用を確認したうえで、訳あり不動産を扱う買取業者へ相談する方法があります。是正できる違反であれば、工事や必要な手続きを行ってから売却する方法も検討できます。

違法建築物の中には、アパートなどの投資用物件も含まれている場合も。これらの物件は、建ぺい率や容積率の制限を超えることで、収益性を高めることを目的として建設されるケースがあります。

賃貸需要が高い都市部では、これらの物件を投資物件として販売することで、売却の可能性を探れるでしょう。高い収益率を見込むことができるため、特定の投資家にとって魅力的な選択肢になる場合があります。

違法建築の物件を売却する際の注意点

違法建築の物件は買い手が限られて、一般の物件よりも価格が低くなる傾向があります。また、違法の理由を告知しないと、トラブルになるため注意が必要です。

違法建築の物件を売却する際には、以下の点に留意しましょう。

• 買主への告知義務がある
• 売却価格は相場よりも低くなる

次項より、個別に解説します。

 買主への告知義務がある

違法状態を把握している場合は、売買契約の内容と実際の物件の状態が食い違わないよう、違反の内容や是正状況などを契約前に明確にすることが重要です。

引き渡した物件が種類や品質について契約内容に適合していない場合は、民法上の契約不適合責任が問題となります。買主は条件を満たせば、履行の追完、代金の減額、損害賠償、契約解除を求めることができます。

種類または品質の不適合については、原則として買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しなければ、これらの権利を行使できません。ただし、引き渡し時に売主が不適合を知っていた場合や、重大な過失によって知らなかった場合は、この期間制限の例外となります。

従来使われていた「瑕疵担保責任」という説明のままにせず、違法状態の具体的な内容を契約書や告知書などに反映し、売主と買主の認識を一致させておくことが大切です。

 売却価格は相場よりも低くなる

違法建築物件には、再建築不可や増改築制限などのいくつかの問題があります。

例えば、「再建築不可」とされる土地では、建物の建て替えが不可能です。

容積率を超えている場合、増改築を行うには建物を縮小しなければなりません。住宅ローンの審査基準に「建築基準法の遵守」が含まれるため、違法建築物件は融資審査に通りにくい可能性もあるでしょう。

こういった制限により、大規模なリフォームや建て替えが制限され、自由度の低い物件となるため、市場価格は合法的な物件に比べて低くなる傾向があります。

売却価格は法律に準拠した物件に比べて一般的に低く設定されるケースが多々あります。

違法建築の売買についてよくある質問

違法建築の売買についてよくある質問は、以下のとおりです。

• どこまでが違法建築に該当しますか？
• 不動産業界に「三大タブー」という決まった定義はありますか？
• 違法建築のペナルティは？

それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。

どこまでが違法建築に該当しますか？

建築時またはその後の増改築によって、適用される建築基準法令等に違反している建物が違法建築に該当します。建ぺい率・容積率の超過、必要な建築確認を受けていない増改築、接道や高さなどの規定への違反が該当する場合があります。一方、建築当時は適法だったものの、その後の法改正や都市計画の変更によって現在の基準に合わなくなった建物は「既存不適格建築物」と呼ばれ、違法建築とは区別されます。

不動産業界に「三大タブー」という決まった定義はありますか？

法令や公的な業界ルールで「不動産業界の三大タブー」という固定された3項目が定められているわけではありません。使う人や媒体によって指す内容が異なるため、特定の3項目を業界共通のルールとして扱うのは適切ではありません。違法建築を売買する場合は、こうした呼び方よりも、物件の法令適合状況、行政からの指導・命令の有無、是正状況、売買契約へ反映すべき事項を個別に確認することが重要です。

違法建築のペナルティは？

違反の内容によっては、特定行政庁から工事の停止、除却、改築、修繕、使用禁止、使用制限など、違反を是正するための措置を命じられる場合があります。命令に従わない場合などには行政代執行や刑事罰の対象となることもあります。適用される措置や罰則は違反した規定によって異なるため、「違法建築なら一律に同じ罰則が科される」と考えるのは適切ではありません。

まとめ

違法建築に該当するかどうかは、違反している規定や建築時期、増改築の履歴によって異なります。

まずは確認済証・検査済証・図面などの資料と現在の建物の状態を確認し、どの部分に問題があるのかを整理することが重要です。

違反内容によっては是正工事や関係手続きに費用がかかる場合があります。是正後に売却する方法、現状を明らかにしたうえで売却する方法、訳あり不動産を扱う買取業者へ相談する方法などを物件の状態に応じて検討します。

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