地代（じだい）とは？「通常の地代」と「相当の地代」の違いも交えて詳しく解説

借地権を相続する際、地代の種類によって相続税評価額が大きく変わるということをご存知でしょうか。借地権を相続したものの、地代について理解していないために、思わぬ相続税の負担増に悩まされているケースが見受けられます。

適切な地代設定がなされていないと、借地権の評価額が高くなり、相続税が重くなるリスクがあります。そのため、借地権を相続する可能性がある方は、地代の種類と計算方法、相続税評価への影響について知っておくことが大切です。

本記事では、地代の基本的な知識から相続税評価への影響、適正な地代設定のポイントまで、詳しく解説します。

地代とは

地代とは、借地契約において借主が土地を利用する対価として地主に支払う金銭を指します。

借地契約とは、地主が土地を貸し、借主がその土地の上に建物を所有することを目的とした契約です。借主は地代を支払うことで、土地を利用する権利である借地権を得ることができます。

地代が発生するのは、借地借家法に基づく借地契約が結ばれた場合です。一般的な借地契約では、契約締結時に借主が地主に権利金を支払い、さらに月々の地代を支払います。

地代の金額は、土地の価値や周辺の相場などを考慮して決められます。
（参考：e-Gov 法令検索「借地借家法」）

地代の種類と計算方法

借地契約における地代は、「通常の地代」と「相当の地代」の2種類に分けられます。権利金の授受があったかどうかで、この2つの地代の種類が決まります。それぞれの特徴と計算方法を詳しく見ていきましょう。

通常の地代

通常の地代とは、その地域の通常の賃貸借契約に基づいて一般的に支払われる地代を指します。

権利金を支払って借地権を設定する契約では、権利金と地代の両方を踏まえて契約条件を確認します。通常の地代には、相当の地代のように土地の価額へ一律の割合を掛ける計算方法が定められているわけではありません。

周辺にある類似した土地の地代や契約条件などを確認し、その地域で通常支払われている水準を把握しましょう。相続税や贈与税の評価では、通常の地代と実際に支払っている地代、相当の地代との関係が借地権の評価に影響するため、それぞれを区別して考えることが重要です。

通常の地代の計算式は以下のとおりです。
＜通常の地代の計算式＞

• 年間の通常の地代 ＝ 土地価格 × （1 – 借地権割合) × 6％

土地価格は、固定資産税評価額や相続税路線価などを参考にして決めます。借地権割合を差し引いた残りの割合が、地主の取り分である底地部分の割合となります。その割合に6％をかけることで、年間の通常の地代が計算できます。

相当の地代

相当の地代とは、通常は権利金を支払う取引上の慣行がある土地で、権利金を支払わない代わりに設定する地代を指します。

税務上、相当の地代の額は原則として土地の更地価額のおおむね年6％程度です。更地価額には土地の時価を用いますが、課税上の弊害がない場合には、近隣の類似した土地の公示価格などから合理的に算定した価額や相続税評価額などを使えることもあります。

権利金の授受がない借地契約のすべてに相当の地代が自動的に適用されるものではないため、契約内容と税務上の取扱いを確認したうえで判断する必要があります。

相当の地代の計算式は以下のとおりです。

＜相当の地代の計算式＞

• 年間の相当の地代 ＝ 土地価格 × 6％

権利金の授受がないため、土地全体が地代の対象となります。土地価格に直接6％を掛けることで、年間の相当の地代が計算できます。この計算式から、相当の地代は通常の地代よりも高くなることが分かります。

地代の計算例

ここまでの内容を踏まえて、地代の具体的な計算例をみてみましょう。

＜設定条件＞

• 土地価格：5,000万円
• 借地権割合：70％（0.7）

＜通常の地代の計算＞

• 年間の通常の地代 ＝ 5,000万円 ×（1 – 0.7）× 6％＝ ＝ 90万円

＜相当の地代の計算＞

• 年間の相当の地代 ＝ 5,000万円 × 6％ ＝ 300万円

地代を計算する際は、通常の地代と相当の地代で考え方が異なります。通常の地代は、その地域の通常の賃貸借契約で支払われている地代を基準として確認します。一方、相当の地代は原則として土地の更地価額のおおむね年6％程度が目安です。

地代の種類による借地権の相続税評価への影響

借地権の評価額は、地代の種類や金額によって変わってきます。

ここでは、権利金の支払いの有無や実際の地代と評価額の関係について詳しく解説します。

権利金の支払いがある場合の借地権評価

権利金の支払いがある一般的な借地契約の場合、借地権の評価額は以下の計算式で求められます。

＜借地権評価額の計算式＞

• 借地権評価額 = 土地価格 × 借地権割合

権利金を支払って借地権を取得しているため、借地権部分は借主のものとして評価されます。土地価格に借地権割合を掛けることで、借地権の評価額が計算できます。

例えば、土地価格が5,000万円、借地権割合が70％の場合、借地権評価額は3,500万円となります。

権利金の支払いがない場合の借地権評価

権利金を支払っていない場合の借地権評価は、実際に支払っている地代の水準や契約内容によって変わります。

権利金や特別の経済的利益の供与がなく、相当の地代を支払っている場合には、相続税や贈与税の評価上、借地権の価額は0円として扱われます。一方、実際に支払っている地代が相当の地代に満たない場合には、通常の地代や相当の地代との関係を踏まえて借地権を評価します。

また、「土地の無償返還に関する届出書」が提出されている場合にも、一定の条件のもとで借地権の価額は0円として扱われるため、権利金の有無だけで評価額を判断せず、契約内容や届出の状況まで確認することが必要です。

実際の地代と相続税評価額の関係

実際の地代と通常の地代・相当の地代の関係によって、借地権の相続税評価額が変動します。以下のようなケースが考えられます。

• 実際の地代が通常の地代より低い場合

→ 借主に有利な契約で、借地権評価額は高くなる

• 実際の地代が通常の地代と相当の地代の間の場合

→ 借地権評価額は、実際の地代に応じて按分計算される

• 実際の地代が相当の地代以上の場合

→ 借地権評価額はゼロで、地主側の土地評価額も低くなる

一般的には、実際の地代が通常の地代と相当の地代の間に設定されることが多いでしょう。地代が高ければ借地権評価額は低くなり、地代が低ければ借地権評価額は高くなります。地代設定は、相続税の観点からも重要な意味を持つのです。

適正な地代設定のためのポイント

適正な地代設定のためのポイントは、以下のとおりです。

• 周辺相場を把握する
• 将来の地代増減を考慮する
• 相続税対策としての地代設定を行う

それぞれ個別にみていきましょう。

周辺相場の把握する

適正な地代を設定するには、まずは周辺の借地の相場を調べることが重要です。

同じ地域の類似した土地の借地事例を参考にすることで、適切な水準の地代を判断することができます。相場調査の方法としては、以下のようなものがあります。

• 不動産仲介業者に相談する
• 国土交通省の地価公示や都道府県の地価調査を確認する
• 周辺の土地の公示価格や路線価を調べる

地代は周辺相場から大きく乖離していると、将来的に地代の増減請求を受ける可能性があります。安易に相場より低い地代を設定すると、地主側に不利になってしまうこともあるので注意が必要です。

将来の地代増減を考慮する

借地契約は長期に渡るため、契約期間中に地代の増減が必要になるケースがあります。

地代の増減に関しては借地借家法に規定があり、当事者間の協議で地代を改定することができます。地代増減の要因としては、以下のようなものが考えられます。

• 土地の価格の変動
• 公租公課（固定資産税など）の増減
• 経済情勢の変化

このような要因を考慮し、将来の地代増減についてシミュレーションを行っておくことも重要です。特に契約当初の地代設定時には、今後の土地の価格動向などを見据えた金額設定が求められます。
（参考：e-Gov 法令検索「借地借家法」）

相続税対策としての地代設定を行う

相続税を考慮して地代を設定する場合は、地代の金額だけでなく、権利金の有無や契約形態、実際に支払う地代の水準などをまとめて確認する必要があります。

権利金や特別の経済的利益の供与がなく、相当の地代を支払っている場合には、借地権の相続税評価額が0円となる場合があります。一方、相当の地代に満たない地代を支払っている場合には、その金額に応じて借地権の評価方法が変わります。

地代を高く設定することだけを相続税対策と考えず、地主と借地人の双方にとって継続可能な契約内容と税務上の取扱いを確認し、必要に応じて税理士などの専門家へ相談して決めることが重要です。

地代についてよくある質問

地代についてよくある質問は、以下のとおりです。

• 家賃と地代の違いは？
• 地代の計算方法は？
• 地代はなぜ非課税なの？
• 地代を払わないとどうなる？
• 借地の地代相場はどのくらい？

それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。

家賃と地代の違いは？

家賃は建物と土地をあわせて借りる際に発生する賃料で、居住スペースや共用設備の使用料も含まれます。これに対して地代は、土地のみを借りる対価として借地人が地主に支払う賃料で、建物部分の費用は含みません。アパートやマンションのように建物ごと借りる契約では家賃が、自分で建物を建てるために土地だけを借りる借地契約では地代が発生すると整理するとわかりやすいでしょう。契約の性質によって課税上の扱いも異なるため、どちらの賃料かを契約書で確認しておくことが大切です。

地代の計算方法は？

地代には法律で定められた一律の計算式はなく、当事者間の合意によって金額が決まります。目安として用いられることが多いのが、土地の固定資産税・都市計画税の合計額に一定の倍率をかける方法で、住宅地では概ね税額の3〜5倍程度が一つの目安とされています。このほか、周辺の地代相場や土地の路線価、利用目的などを踏まえて総合的に決められるのが一般的です。実際の金額を決める際は、近隣の取引事例や不動産の専門家の意見も参考にしましょう。

地代はなぜ非課税なの？

居住用の土地の貸し借りにかかる地代は、消費税の課税対象から外れる非課税取引とされています。これは、消費税が消費行為に対して課される税であるのに対し、土地の貸付けは資産の譲渡や消費というより権利の設定に近い性質を持つと整理されているためです。ただし、駐車場のように施設としての利用を伴う土地の貸付けなど、一定の条件に当てはまる場合は課税対象となることもあります。具体的な取引が非課税に該当するかどうかは、契約内容によって判断が分かれるため注意が必要です。

地代を払わないとどうなる？

地代の支払いを長期間怠ると、地主から契約違反を理由に借地契約を解除される可能性があります。一般的には、督促を受けても支払わない状態が続き、当事者間の信頼関係が失われたと判断されるだけの事情があると、借地権が消滅し、建物の収去や土地の明け渡しを求められることもあります。すぐに解除されるわけではありませんが、支払いが難しい事情がある場合は放置せず、早めに地主へ相談して分割払いなどの対応を検討することが大切です。

借地の地代相場はどのくらい？

地代の相場は地域や土地の広さ、用途、周辺の地価水準によって大きく異なるため、相場を示すことはできません。目安の一つとして、その土地にかかる固定資産税・都市計画税の合計額の3〜5倍程度が住宅地における相場感として語られることが多いですが、都市部と郊外、住宅地と商業地でも差が生じます。実際に土地を貸し借りする際は、近隣の取引事例や不動産会社への相談を通じて、その地域の実勢に見合った金額を確認することが大切です。

まとめ

借地契約における地代設定は、単なる貸主と借主の間での金額決定ではありません。

通常の地代と相当の地代の違いを理解し、周辺相場や将来の地代増減を考慮しながら、適正な水準の地代を設定することが重要です。

特に、地代の種類や金額が借地権の相続税評価額に与える影響は大きいため、相続対策としての視点も必要不可欠です。しかし、地代設定には専門的な知識が求められるため、一般の方にとっては難しい面もあるでしょう。

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