地役権とは？分かりやすく解説！地上権との違いやメリット・デメリットまで解説！

地役権とは簡単に言うと「他人の土地を、自分の土地のために使える権利」です。

地役権は、土地や建物の利用に大きな影響を与える要素であり、所有者だけでなく、第三者との関係性にも影響を及ぼす場合があります。

この記事では、地役権の基本的な概念から、地上権との違い、登記方法、関連する税金について解説します。地役権を理解し、適切な手続きを行うことで、土地や建物をより有効に活用する道を開くことができますので、詳細についてしっかりと把握しましょう。

地役権とは？簡単に分かりやすく解説

自分の土地のために隣地の一部を使える権利

地役権は、自分の土地を住宅や農業の用途などで効率的に利用するため、隣接する他の土地の一部を使用することが認められる法的な権利です。

よくある簡単な例として、自分の土地から道路に出るために、隣の土地を通らせてもらう権利などが地役権です。

この権利は、受益者と供益者の間の合意、すなわち契約に基づき設定されます。

具体的な例として、土地Aの所有者が公道にアクセスするために隣接する土地Bを通過する必要がある場合、土地Aの所有者は土地Bを通行することで自身の土地をより有効に使用することができます。このような権利は、民法第280条に基づき設定されるものです。

土地Bの所有者の合意が必要であるため、双方の納得の上で地役権を設定することが重要となります。

覚えておくべく用語「承役地・要役地」とは？

承役地と要役地の違いとは

地役権を理解するうえで、まず押さえておきたいのが「要役地」と「承役地」です。

• 要役地：利益を受ける土地＝使う側の土地
• 承役地：利用される土地＝使われる側の土地

たとえば、隣の土地を通って道路に出る場合、自分の土地が要役地、通らせてもらう隣の土地が承役地です。

民法上、地役権は「他人の土地を自己の土地の便益に供する権利」とされており、要役地は「他人の土地から便益を受ける土地」、承役地は「要役地の便益に供される土地」という関係になります。

参考：e-Gov法令検索

地役権の行使には契約と登記が必須

地役権を行使するためには、双方の合意を示す「地役権設定契約書」の締結と、それに続く地役権の登記が不可欠です。

この手続きを怠ると、土地の不当な利用やそれに伴う法的トラブルが生じるリスクが高まります。

「地役権設定契約書」のなかには、「設定された地役権の使用料は無償とする」という条項が存在する場合もありますが、双方の合意により有償とすることも可能。ただし、使用料を受け取る場合は税務上の取り扱いに注意が必要です。

登記手続きにおいては、以下のような書類の準備が求められます。

• 登記原因証明情報（地役権設定契約書）
• 登記識別情報または登記済証
• 印鑑証明書
• 地役権図面
• 委任状

登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。自ら手続きを進めることも可能ではありますが、専門的な知識や経験が必要となるため、適切な手続きの実施やトラブルの回避のためにも、専門家に相談することをおすすめします。

地役権には時効がある

地役権には時効があり、権利が特定の期間内に行使されないことで失われる「消滅時効」と、一定期間継続して特定の行為を行うことで新たに権利が発生する「取得時効」があります。

• 消滅時効：20年
• 取得時効：原則20年、善意・無過失なら10年

例として、地役権が設定された通路に建物が建てられて通行が不可能となった場合、この状態が20年間継続すれば、地役権は消滅します。

これを「地役権の消滅時効」と称します。逆に、20年間一貫して特定の通路として使用していた場合、取得時効により地役権が発生することが考えられます。この期間は、その状態の開始時点で地役権の存在について善意無過失の場合は、10年間となります。

地役権を設定するメリット・デメリット

地役権を利用する側（要役地）と、利用される側（承役地）ではメリット・デメリットが異なります。

特に要役地側のメリットは、必要な土地を購入することなく、通行など特定の便益を確保できることです。また、地役権は原則として要役地の所有権とともに移転するため、土地の所有者が変わっても権利を引き継げる仕組みになっています。

一方、地役権はあくまで設定された目的に従って他人の土地を利用する権利なので、承役地を自由に使用できるわけではありません。

また、第三者との関係では登記が重要になるため、設定だけでなく登記についても確認しておく必要があります。

地役権と「地上権」「囲繞地通行権」「所有権」との違い

地役権と類似する権利の違い

地役権と混同されやすい「地上権」「囲繞地通行権」「所有権」との違いについてみていきましょう。

地上権との違い

地上権は、建物や工作物、竹木などを所有するために、他人の土地を使用する権利です。

地役権が「自分の土地の利便性を高めるために他人の土地を利用する権利」であるのに対し、地上権は他人の土地そのものを使用する権利である点が大きく異なります。

また、地上権は独立した物権であり、原則として譲渡することも可能です。

地上権について詳しくは「地上権とは？」の解説記事をご覧ください。

地上権とは？賃借権との違いやデメリット・メリット、設定時の注意点を解説

囲繞地通行権との違い

囲繞地通行権は、公道に通じていない土地の所有者が、公道へ出るために他人の土地を通行できる権利です。

通行地役権は、自己の土地の利便性を高めるため、原則として当事者の合意によって設定されます。一方、囲繞地通行権は、一定の要件を満たせば法律上当然に認められる点が大きな違いです。

また、通行地役権は有償・無償のどちらでも設定できますが、囲繞地通行権では、原則として通行する土地に生じる損害に対して償金を支払う必要があります。

所有権との違い

所有権は、法令の制限内で、所有する土地を自由に使用・収益・処分できる権利です。

一方、地役権は土地そのものを所有する権利ではなく、自分の土地（要役地）の利便性を高めるために、他人の土地（承役地）を一定の目的で利用できる権利です。

たとえば、他人の土地に通行地役権を設定していても、その土地を自由に建築や売却できるわけではなく、設定された範囲で通行できるにとどまります。

地役権が使用されるケース

地役権が使用されるケースとしては、以下のようなシチュエーションが挙げられます。

• 通行目的
• 配管を埋める
• 送電設備の建設

それぞれ個別にみていきましょう。

通行目的

土地の配置や状況から、他人の土地を通過することが不可欠となるケースがあります。このような場合、「通行地役権」の設定が行われるケースが多々あります。

例えば、主要な道路へのアクセスや駅への距離を短縮するためには他人の土地を利用する必要が生じることがあります。

口約束での利用も一般的ですが、土地の所有者が変わるリスクや利用拒否の可能性を考慮すると、正式な契約と登記を推奨します。

配管を埋める

都市部の密集したエリアなどで、自らの土地のみで水道や下水道との接続が困難な場合、地役権を利用して他人の土地の地下部分に配管を敷設することが考えられます。

工事の実施や将来的なリスクを明確にするため、正式な契約と登記を進めることが重要です。災害時のリスクや保守点検の必要性など、様々な事情を鑑みて、きちんと手続きを行うべきです。

送電設備の建設

送電施設、特に鉄塔の設置を行うために「送電線路施敷地役権」の設定が求められることがあります。

この権利は、電力会社が土地上に送電のための施設を設置する場合に特有のものです。施設の設置に伴い、土地の利用が大きく制限されることから、適切な対価が支払われることが一般的。さらに、土地価格の低下に伴う税制上のメリットも考慮すべき点です。

地役の登記で必要な登記事項と書類

地役権は不動産の所有権と並行して、公的な制度を通じてその存在を明確にするための登記が可能な権利です。

この登記制度は、権利関係を公的に明確化し、第三者への情報提供を目的としています。

地役権の登記を行う際には、指定された書類の準備が求められ、それらを法務局に提出する必要があります。地役権設定登記の際の登録免許税は、承役地の数ごとに1,500円となります。

登記する事項と必要書類については、以下のとおり。

＜登記項目＞

• 要役地
• 地役権設定の目的
• 地役権設定の範囲

＜必要書類＞

• 登記原因証明情報：登記原因について記載または記録された内容の署名もしくは押印した書面など。
• 登記識別情報または登記済証（無い場合は本人確認情報）
• 印鑑証明書
• 地役権図面：承役地のどこが地役権の目的となっているかを図示したもの。
• 代理権限証明情報（委任状）：司法書士に依頼する場合に必要。

専門的な知識や緻密な書類作成が必要なため、自身での手続きが難しい場合は、経験豊富な司法書士に依頼することを推奨します。

地役権で発生する税金

地役権で発生する税金は次のとおりです。

• 固定資産税
• 分離課税

概要について、個別に解説します。

固定資産税

固定資産税は土地の所有者が納税義務を持つ税金です。例えば、高圧電線が土地上空を通るような建築制限が存在する地役権が設定されている場合、その制限に応じて税額の控除が適用されることがあります。

固定資産税は、不動産の「固定資産税評価額」に基づき、一般的に1.4％の税率で計算されますが、自治体によっては異なる税率が適用されることもあります。
（参考：総務省「固定資産税」）

分離課税

地役権の設定に際して受け取った権利金は、資産の譲渡とみなされ、分離課税の対象となる譲渡所得として計上されます。分離課税は、他の所得とは独立して税額が計算される課税方法です。

地役権についてよくある質問

地役権にについてよくある質問をワケガイ編集部が回答します。

地役権を登記しないとどうなる？

地役権は、当事者間の合意によって成立するため、登記をしなくても当事者間では原則として有効です。

ただし、登記がなければ、承役地が第三者に売却された場合などに、新しい所有者へ地役権を主張できない可能性があります。将来的な売買や相続によるトラブルを防ぐには、地役権設定登記をしておくことが重要です。

なお、通路の存在が明白で、取得者も地役権を認識していた場合など、登記がなくても第三者に対抗できる例外も判例上認められています。

地役権はお金がかかるの？

地役権は、当事者の合意によって無償で設定することも可能です。

一方、承役地を利用させてもらう対価として、一時金や定期的な使用料・補償金を支払う契約にすることもあります。

また、地役権を登記する場合は登録免許税がかかり、地役権設定登記では承役地1筆につき1,500円です。司法書士へ登記手続きを依頼する場合には、別途報酬も必要です。

参考：e-Gov法令検索

送電線や高圧線のために地役権が設定されることはありますか？

送電線や高圧線を設置・維持するために地役権が設定されることがあります。

特に、特別高圧架空電線を土地の上空に架設したり、地中に電線を敷設したりする目的で地役権が利用されます。地役権の内容によっては、送電線の安全確保のため、承役地における建物の建築や高さなどが制限されることもあります。なお、すべての送電線用地に地役権が設定されるわけではなく、土地使用契約など別の方法が採られる場合もあります。

参考：国税庁(区分地上権に準ずる地役権の意義)

地役権は時効によって取得できますか？

地役権は、一定の条件を満たせば時効によって取得できます。

民法283条では、「継続的に行使され、かつ、外形上認識することができるもの」に限り、地役権の時効取得を認めています。さらに民法163条により、原則として20年間、平穏かつ公然と地役権を行使することが必要です。権利行使を始めた時点で善意かつ無過失であれば、10年間で取得できる場合もあります。

ただ単に長年他人の土地を通っていたというだけで、必ず地役権が成立するわけではありません。

参考：e-Gov法令検索

まとめ

地役権は、土地利用の多様性を保証するための重要な権利であり、その設定や変更には正確な手続きが求められます地役権の存在によって発生する税金や、それに関連する手続きには細心の注意が必要。

具体的なケースや状況に応じた適切な対応を行うには、専門的な知識と経験が不可欠です。地役権に関する取引や手続きを進める際は、確実に正確な対応を行うためにも専門家に相談しましょう。

本ブログで情報発信を行っている当社（株式会社ネクスウィル）は、訳あり物件の買取に特化したサービス「ワケガイ」を提供しています。

最短1日の買取が可能で、法的な手続きについては丸投げしていただけます。訳あり物件にお悩みの方は、ぜひ下記よりご相談ください。