実家の相続でやってはいけないこと8選！将来を見据えた対応策を解説

「実家の相続でやってはいけないこと」があるのをご存じですか？

相続後に実家をどう扱うか判断を誤ると、「登記を放置して売却できない」「兄弟間でもめる」「維持費・税金だけがかさむ」「空き家化する」といった問題が発生します。

実家の相続でやってはいけないこととは、法的手続きを怠ったり、方針を決めずに放置するなど、後々のトラブルにつながる行動を指します。

こうした失敗を避けるためには、早い段階で相続登記・管理・処分の方向性を整理する必要があります。

本記事では、実家の相続でやってはいけない典型的なケースを8つ挙げ、それぞれのリスクと正しい対処法を解説します。

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実家の相続でやってはいけないこと8選

実家の相続では、判断を誤ると相続人同士のトラブルや税負担の増加、売却困難な不動産の所有につながることがあります。

実際には、このほかにも「解体のタイミングを誤る」「相続直後に安値で売却する」「被相続人の債務を確認しない」といった失敗も見られます。

ここからは、実家の相続で特に注意したい8つの失敗例について詳しく解説します。

①：活用・処分方針を決めずに相続する

実家を相続する際は、「住む」「貸す」「売る」の方向性を決めないまま相続しないようにしましょう。活用方針が曖昧なままだと、相続人同士の意見がまとまらず、話し合いが長期化する原因になります。

特に複数の相続人がいる場合は、次のような対立が起こりがちです。

相続発生直後に結論を出す必要はありません。しかし、「誰が管理するのか」「将来的にどう活用するのか」といった方向性だけでも早めに整理しておくことで、その後の相続手続きを進めやすくなります。

②：兄弟姉妹で共有名義にしてしまう

実家の相続で特に避けたいのが、安易な共有名義です。公平に分けられるように見えますが、将来的な売却や活用が難しくなります。

共有名義と単独名義の違いをまとめると、以下のとおりです。

共有者の関係が良好なうちは問題なくても、結婚や転居によって状況が変わると意見がまとまらなくなることがあります。

さらに、共有者の一人が亡くなると、その持分は配偶者や子どもへ相続されます。世代が変わるたびに権利者が増え、最終的には誰も意思決定できない状態になるケースもあります。

③：相続登記をせずに放置する

相続登記を放置すると、次のような問題が発生します。

2024年4月からは相続登記が義務化されており、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行う必要があります。正当な理由なく放置した場合は、10万円以下の過料の対象となります。
（参考：東京法務局「相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）」）

相続が発生したら、まず登記事項証明書で名義を確認し、司法書士への相談も含めて早めに相続登記を進めましょう。

関連記事：相続登記の費用はいくらかかる？司法書士への依頼費用や必要経費を金額例で徹底解説！

④：とりあえず所有して放置する（空き家化）

利用予定のない実家を放置すると、管理負担だけが増え、将来的な選択肢も狭まっていきます。

空き家の放置によって起こりやすい問題は以下のとおりです。

特に注意したいのは、空き家は人が住まなくなった途端に劣化が進むことです。定期的な換気や清掃を行わないと、数年で建物の状態が大きく悪化することもあります。

また、相続人が複数いる場合は、「誰が管理するのか」が曖昧になりやすく、放置期間が長引く原因になります。

⑤：無計画な家屋解体・更地化を行う

家を解体しても、住宅があることで適用されていた固定資産税の軽減措置が外れ、翌年から税額が約6倍に増える場合があります。

また、再建築不可の土地や、接道義務を満たさない土地では、一度更地にすると二度と建物を建てられないケースもあります。

解体費用は100万円〜300万円前後が相場で、見積もりを誤ると売却価格より費用が上回りかねません。

解体を検討する際は、次の3点を必ず確認しましょう。

• 再建築が可能か（接道・用途地域の確認）
• 固定資産税の増減見込み
• 解体後の活用・売却計画

関連記事：実家の解体にかかる費用はどのくらい？手順や相場を徹底解説

⑥：相続直後に慌てて売りに出す

相続した不動産の価値は、土地や建物の状態だけでなく、登記や税金、権利関係によっても大きく左右されるためです。

売却前に確認したいポイントは以下のとおりです。

準備不足のまま売却すると、本来より安い価格で売却したり、税負担が増えたりする可能性があります。

まずは相続登記や必要書類の整理を行い、不動産会社や税理士に相談したうえで売却時期を判断しましょう。

⑦：被相続人の債務や連帯保証を確認しない

実家を相続する際は、不動産だけでなく借金や連帯保証債務も引き継ぐ可能性があります。財産だけを確認して相続を進めると、後から多額の債務が見つかることもあるため注意が必要です。

特に、次のような債務は見落とされやすい傾向があります。

相続財産より債務の方が多い場合は、相続放棄や限定承認も選択肢になります。ただし、相続放棄の申述期限は相続開始を知った日から3か月以内です。
（参考：裁判所「相続の承認又は放棄の期間の伸長」）

⑧：告知義務・事故物件リスクを無視する

相続した実家を売却する際は、過去の死亡事故や事件などを隠してはいけません。事故物件に該当する可能性があるにもかかわらず告知を怠ると、売却後に契約解除や損害賠償を請求されるおそれがあります。

国土交通省のガイドラインでは、人の死に関する主な告知の考え方が示されています。主な内容は以下のとおりです。

とはいえ、事故や事件があった実家でも売却できないわけではありません。訳あり不動産を専門に扱う不動産会社や買取業者であれば対応できますので、積極的に相談しましょう。

「実家の持ち家はやばい」と言われる3つの理由

実家の持ち家は、住む予定や活用方法が決まっていない場合、資産ではなく負担になりやすい不動産です。実家の持ち家がやばいといわれる理由としては、以下のものが挙げられます。

実家を相続したからといって、必ずしも資産価値があるとは限りません。立地や建物の状態によっては、所有し続けることで負担の方が大きくなるケースもあります。

ここからは、各理由について詳しく解説します。

維持費・固定資産税が継続的に発生する

相続した実家を空き家のまま所有している場合でも管理責任があり、以下の維持費や税金が発生します。

さらに、雨漏りや外壁補修が必要になれば、一度に数十万円から百万円単位の支出が発生することもあります。

「親が住んでいた家だから残しておこう」と考えていても、住む予定がなければ負担だけが増えていくため、早めに活用方法や売却方針を検討した方がよいでしょう。

特定空き家指定で税負担が最大6倍になりかねない

実家を空き家のまま放置すると、「特定空家等」や「管理不全空家等」に指定され、住宅用地特例が解除となり、固定資産税の負担が大きく増えます。

（出典：政府広報オンライン「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化。トラブルになる前に対応を！」）

特定空き家に指定されやすい状態は以下のとおりです。

固定資産税の扱いは次のように変わります。

仮に課税標準額が600万円の土地であれば、住宅用地特例が適用されている場合は100万円相当を基準に課税されます。

しかし特例が解除されると600万円を基準に課税されるため、税負担が大幅に増える可能性があるのです。

再建築不可・旧耐震など資産価値が低下しやすい

相続した実家の売却で、マイナス要因となりやすい条件は以下のとおりです。

地方では、「土地価格より解体費用の方が高い」というケースもあります。その場合、相続人が売却費用を負担して手放さなければなりません。

実家を相続したら、まず再建築の可否や建築時期、接道状況などを確認しましょう。

実家を相続した方がいいケース

実家を相続した方がよいケースは以下のとおりです。

特に、立地条件が良い不動産や将来的な活用方法が明確な不動産は、売却するよりも相続した方が有利になることがあります。

ここからは、実家を相続した方がよいケースについて詳しく解説します。

親と同居・二世帯化の予定がある場合

実家を相続した後に、親と同居、二世帯で住む予定がある場合は、新たに住宅を購入する必要がなく、住宅関連の税制特例も利用できます。

建物が古い場合でも、リフォームで対応できれば、費用を抑え住み続けることも可能です。

自宅として利用する予定があるなら、売却せず活用の可能性を検討しましょう。

立地が良く資産価値が高い場合

駅近は都市部など需要と資産価値が高いエリアは、相続がおすすめです。売却・賃貸、店舗・事務所など資産を増やせる可能性が高いです。

すぐに使う予定がなくても資産としての価値を維持しやすく、資産価値の上昇もあり得ます。

賃貸需要がある地域では、家賃収入を得ながら保有するという選択肢も存在します。

再建築可能で利用価値の高い土地である場合

再建築可能な土地は活用の自由度が高いため、相続するメリットがあります。建て替えや賃貸住宅の建築、売却など幅広い選択肢を持てるためです。

一方で、再建築不可物件は利用方法が大きく制限されます。実家を相続するか判断する際は、接道義務を満たしているか、建て替えが可能かを確認しておきましょう。
（参考：e-Gov 法令検索「建築基準法」）

再建築可能な土地であれば、将来的な資産価値や流動性を期待できます。

家族が将来的に使う予定がある場合

相続を前向きに検討しやすいケースは、次のものが挙げられます。

実家を活用する予定があれば、売却後に改めて住宅を取得する必要がなくなります。一方で、利用開始まで数年かかる場合は、固定資産税や維持管理費も発生します。

利用予定を家族間で共有し「いつから」「誰が」「どのように使うのか」を具体的に決めておくことが大切です。

賃貸や事業用としての収益が見込める場合

相続した実家で、賃貸や事業用として収益が見込めるなら、売却せずに保有する選択肢もあります。収益化を検討しやすい条件は以下のとおりです。

具体的な計算例をご提示します。

月額7万円で賃貸できる場合、年間家賃収入は84万円になります。固定資産税や管理費などで年間20万円かかったとしても、差額分を収益として確保できます。

もちろん、実際には周辺相場や建物の状態を調査する必要があります。それでも、収益が見込める不動産であれば、収入源として活用できる可能性があります。

被相続人の遺志を尊重する必要がある場合

被相続人が実家について以下のような意向があった場合は、売却以外の選択肢も検討する価値があります。

感情面と経済面の両方を整理して判断することで、無理のない形で実家を引き継げるでしょう。

相続税の特例が適用できる場合

相続税の特例を利用できる場合は、実家を相続するメリットが大きくなります。主な特例の内容は以下のとおりです。

（参考：国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」）

一例として、評価額5,000万円の土地に特定居住用宅地等の特例が適用される場合、課税評価額は1,000万円まで圧縮されます。

この特例が適用できるかどうかで、相続税額は大きく変わります。

適用には同居要件や保有要件などの条件があります。相続後の利用方法によっては特例が受けられないこともあるため、相続税申告前に税理士へ確認しておくと安心です。

実家相続後の活用の選択肢とは

実家を相続したあとの活用方法は以下のように複数存在します。 

実家を放置すると維持費や固定資産税の負担が続くため、「いつか考える」ではなく、早い段階で方向性を決めることが大切です。

次項より、それぞれ詳しく解説します。

選択肢①：そのまま居住する（リフォーム・建て替えを含む）

もっともシンプルなのが、相続した家に自分や家族がそのまま住むという選択です。居住する場合、固定資産税の住宅用地特例（最大6分の1軽減）を継続して受けられ、空き家リスクも防げます。

築年数が古い場合でも、リフォームや建て替えを行えば快適な住環境に生まれ変わります。

費用の目安は次のとおりです。

一方で、古い配管や構造体の深刻な劣化があると、リフォームしても再利用が難しいケースもあります。

居住を前提にするなら建物診断（ホームインスペクション）を実施し、安全性と費用対効果を見極めるようにしましょう。

選択肢②：空き家として貸し出す（賃貸活用）

自分では住まない場合でも、賃貸として活用する方法があります。活用例は、以下のとおりです。

賃貸活用のメリットは「家賃収入がストック収入になる」「人が使うことで空き家の劣化を抑えやすい」です。ただし、賃貸経営には修繕費や管理費が必要で、空室リスクも伴います。

専門業者による「空き家賃貸サポート」や「リノベ賃貸化」などのサービスも登場しており、プロに運営を委託すれば安定的に収益を得られます。

選択肢③：建物を解体して土地活用する

老朽化が進んでいる場合や、建物としての価値が低い場合は、家を解体して土地として活用する方法も検討に値します。代表的な土地活用の例は次のとおりです。

土地活用を選ぶ際は、以下の要素を踏まえて、専門家と相談しながら最適な方法を選びましょう。

＜土地活用を行う際のチェックポイント＞

• 用途地域・接道条件
• 将来的な売却計画
• 初期費用と税負担のバランス

選択肢④：売却して現金化する（一般・訳あり買取含む）

実家を維持する予定がない場合、売却して現金化するのが最も分かりやすい選択肢です。売却には大きく分けて「一般仲介」と「買取」の2つの方法があります。

特に、老朽化・共有持分・心理的瑕疵といった「訳あり不動産」は、一般の買主が敬遠しやすく、訳あり物件買取専門の不動産業者による直接買取が有効です。

買取なら最短数日〜1週間で売却が完了し、相続税の納税期限（10か月以内）にも間に合うケースが多くあります。

訳あり物件の買取専門サービスであるワケガイでは、相続物件の買取実績も多数あります。「相続したまま放置している」とお悩みの方は、ぜひご相談ください。

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選択肢⑤：親族や知人に譲渡・贈与する

実家を親族や知人に譲る場合は、譲渡（売買）と贈与の2つの方法があります。親しい相手に引き継げるため安心感がありますが、税務上の扱いには注意が必要です。

贈与税の負担を避けるためには、以下のような制度を活用する方法もあります。

（参考：国税庁「相続時精算課税の選択/直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」）

ただし、形式上の贈与で実際は無償譲渡だったと判断されると、贈与税の追徴を受けるおそれがあります。譲渡・贈与どちらの場合も、契約書の作成と登記変更を正式に行うことが大切です。

選択肢⑥：自治体やNPOへ寄付する

（出典：日経BP「寄付を受けた空き家を安く提供、東白川村の移住促進」）

「二束三文で手放すくらいなら、地域のために実家を活用してほしい」という思いがあるなら、自治体やNPO法人に寄付するという選択肢もあります。

寄付先としては、主に以下のような団体が存在します。

ただし、どの自治体も無条件で受け取ってくれるわけではありません。老朽化が著しい、再建築不可、立地が悪いなどの理由で受け入れを断られるケースも多く見られます。

選択肢⑦：相続土地国庫帰属制度を利用する

売却先や譲渡先が見つからない土地については、相続土地国庫帰属制度を利用する方法があります。

この制度は、一定の条件を満たした土地を国に引き取ってもらえる制度で、2023年から開始されました。主な利用条件は以下のとおりです。

（参考：法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し（民法・不動産登記法等一部改正法・相続土地国庫帰属法）」）

また、申請時には審査手数料に加え、土地管理費相当額の負担金を納付する必要があります。

相続土地国庫帰属制度は、「不要な土地を無条件で国に引き取ってもらえる制度」ではありません。

まずは売却や親族への譲渡、寄付などを検討し、それでも処分できない場合の選択肢として考えましょう。

ご両親が存命のうちからできる相続対策

実家の相続でトラブルを防ぐには、相続が発生する前から準備しておくことが効果的です。主な相続対策は以下のものが挙げられます。

家族間で認識を共有しておくことで、相続発生後のトラブルを防ぎやすくなるでしょう。ここからは、相続対策について詳しく解説します。

遺言書を作成してもらう

（出典：政府広報オンライン「知っておきたい遺言書のこと。無効にならないための書き方、残し方」）

実家の相続をめぐるトラブルの多くは、「誰が家を引き継ぐか」が明確でないことに起因します。そのため、まず行うべきは遺言書を作成してもらうことです。

遺言書があれば、相続人の意向が食い違っても、法的な根拠に基づいて円滑に遺産分割が進められます。遺言書には主に次の3種類があります。

単に「家は長男に」と記すだけでなく、固定資産税や修繕費の負担、売却時の取り分なども明記しておくと、後のトラブルを防ぎやすくなります。

不動産の名義や権利関係を整理しておく

登記簿上の名義が親ではなく祖父母のままになっていたり、土地と建物の所有者が異なっていたりすると、相続手続きが複雑になります。

特に、以下の項目は事前に確認しておくことをおすすめします。

法務局で登記事項証明書を取得すれば、多くの情報を確認できます。

実家を将来どう活用するかにかかわらず、権利関係を整理しておくことで、その後の相続手続きを円滑に進めやすくなります。

生前贈与を検討する

生前贈与には毎年使える非課税枠があり、長期的に行えば相続税対策として大きな効果を発揮します。主な制度は次のとおりです。

制度の選択や贈与額のバランスは、家族構成や資産内容によって最適解が異なります。近年は税制改正も行われているため、利用する際は税理士へ確認しましょう。

生命保険を活用して納税資金を確保する

実家などの不動産を相続する場合は、生命保険を活用して納税資金を準備しておく方法があります。

生命保険には、相続税の非課税枠が設けられています。

一例として、法定相続人が3人の場合は1,500万円まで非課税で保険金を受け取れます。

また、生命保険金は原則として受取人固有の財産となるため、遺産分割協議を待たずに受け取れる点も特徴です。

家族信託で認知症リスクに備える

（出典：一般社団法人 家族信託普及協会）

親が認知症になると、本人名義の不動産は原則として自由に売却や活用ができなくなるといった事態に備える方法の一つが家族信託です。

親が元気なうちに財産管理を家族へ託しておくことで、判断能力が低下した後も柔軟な管理や処分が可能になります。よく比較される成年後見制度との違いは、以下のとおりです。

認知症対策は相続対策でもあります。実家の活用や売却を将来検討している場合は、家族信託も選択肢の一つとして考えておくとよいでしょう。

専門家に相談して総合的にプランを立てる

実家の相続は、税金・登記・評価・家族関係など複数の要素が絡み合うため、個人で全てを判断するのは難しいといえます。

早い段階で専門家に相談し、相続全体を見通したプランを立てておくことが大切です。相談先としては、以下のような専門家がそれぞれ異なる分野をカバーします。

こうした専門家の知見を組み合わせれば、「どのタイミングで何をすべきか」「どんな制度が使えるか」を一気通貫で整理できます。

実家の取扱でお困りなら「ワケガイ」にご相談ください！

当社（株式会社ネクスウィル）は、共有持分や再建築不可、空き家、事故物件など、一般の不動産会社では扱いが難しい物件を専門に買取するサービス「ワケガイ」を提供しています。

現地調査から契約・決済までを最短で行える体制を整えており、「売れない」と諦めていた物件も最短1日で買取が完了するケースもあります。

また、司法書士や税理士などの専門家と連携し、相続登記や権利調整といった複雑な手続きもワンストップで対応可能です。全国47都道府県どこでも相談を受け付けており、現状のままでも査定が可能です。

他社で断られた物件や、相続後の管理に困っている不動産があれば、お気軽に無料査定をご活用ください。

実家の相続に関するQ&A

最後に、実家の相続にまつわるよくある質問ををQ&A形式で整理しました。ぜひお役立てください。

実家の相続で「やってはいけない後始末」とはどんなこと？

先延ばしと無計画な対処はやってはいけません。です。登記をせず放置したり、長年空き家のまま維持費を払い続けたりすると、管理責任や売却可能性が著しく低下します。

亡くなった親の家の名義変更をしないとどうなる?

相続人が増えて権利関係が複雑になり、売却や活用が難しくなります。2024年4月からは相続登記が義務化されており、正当な理由なく3年以内に手続きを行わない場合は10万円以下の過料の対象となります。

嫁に行った娘は遺産相続できる?

相続できます。結婚して姓や戸籍が変わっても、子どもであることに変わりはありません。相続順位や法定相続分も、息子と同じ扱いになります。

5000万円の実家を相続したらいくら相続税がかかる?

必ずしも、相続税が発生するわけではありません。相続税は不動産だけでなく、預貯金などを含めた遺産総額で計算され、基礎控除や小規模宅地等の特例によって税額が大きく変わることもあります。

親の家を相続したら実家に住んでいる人はどうなる?

実家に住んでいる人がその家を相続した場合は、そのまま住み続けられます。一方、他の相続人が実家を取得する場合や共有名義になる場合は、居住を続けるための話し合いが必要になることがあります。

実家の相続税がかからないのはどんなケース?

遺産総額が基礎控除額以下のケースです。基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算するため、遺産総額がこの範囲内であれば相続税はかかりません。

まとめ

実家の相続では、「登記を後回しにする」「方針を決めずに放置する」「感情で判断する」といった行動が、のちのトラブルを生みます。最も重要なのは、「早めに整理し、現実的な選択を取る」ことです。

相続登記を済ませ、維持費や税金の見通しを立て、共有状態を避けるよう意識しましょう。また、相続後の活用（住む・貸す・売るなど）は、法的手続きや税務を踏まえて冷静に判断することが大切です。

実家は思い出と同時に責任も伴う資産です。感情や先延ばしではなく、家族で情報を共有しながら、「将来のための選択」としての相続を進めていきましょう。