更新日： 2025.1.10 | 公開日：
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相続や転勤などで空き家を所有することになった場合、維持管理の負担や固定資産税の支払い、近隣への配慮など、さまざまな問題が発生します。
特に建物の老朽化が進んでいたり、遠方での管理が必要な場合は深刻な悩みとなります。そのような場合に検討したいのが空き家買取です。
空き家買取とは、不動産会社が物件を直接購入する方法で、通常の不動産売却と比べてスピーディーな取引が可能です。ただし、買取特有のメリットやデメリット、注意点があるため、正しい理解が欠かせません。
本記事では、空き家買取の仕組みから具体的な売却の流れ、高値で売るためのポイントまでを詳しく解説します。
目次
空き家買取の仕組みとは
空き家買取は、不動産会社が物件を直接購入する方法です。買取を行う不動産会社は、購入後にリフォームや建て替えを行い、新たな買い手に販売することで利益を得るビジネスモデルを展開しています。
そのため、物件の状態や立地に関わらず、不動産会社の判断1つで取引が成立する点が特徴的です。
このような直接取引の形態により、空き家買取は一般的な不動産売買と比べてスピーディーな売却が実現します。買主を探す必要がないため、最短で1週間程度での契約締結も可能です。
ただし、不動産会社は転売時の利益を見込んで買取価格を設定するため、市場価格よりも2〜3割ほど安くなる傾向にあります。
買取と仲介売却の違いを比較
買取と仲介売却の大きな違いは、取引の仲介者の有無です。仲介売却では、不動産会社が売主と買主の間に入り、物件の紹介から価格交渉、契約手続きまでをサポートします。
仲介では不動産会社は仲介手数料を支払う必要がありますが、特に問題のない不動産なら市場価格での取引が期待できます。
一方、買取の場合は不動産会社自身が買主となるため、仲介手数料は発生しません。ただし、建物の状態や需要などを考慮した買取価格が提示されるため、必ずしも希望価格での売却とはならないのが実情です。
物件の価値や売却の緊急性に応じて、どちらの方法が自身にとって有利かを見極めることが重要となります。
空き家買取のメリット
空き家の買取には、一般的な不動産売却とは異なるメリットがあります。具体的には、以下のとおり。
- 早期売却ができる
- 仲介手数料が不要になる
- 修繕や解体をせずに売却ができる
- 家財道具の処分が簡単にできる
それぞれ個別にみていきましょう。
早期売却ができる
一般的な不動産売却では、買い手が見つかるまでに平均して3〜6か月程度を要します。
これに対し、買取であれば最短1週間での売却も可能。不動産会社が直接買い取るため、物件の広告掲載や内覧会の開催、購入希望者との価格交渉といった通常の売却プロセスが不要になるためです。
引っ越しや相続の都合で期限が迫っている場合でも、スムーズに対応できる点が大きな利点といえます。
仲介手数料が不要になる
通常の不動産売却では、仲介手数料として売却価格の3〜4％程度を不動産会社に支払う必要があります。
一方、買取の場合は不動産会社自身が買主となるため、この手数料は発生しません。例えば、2,000万円の物件を売却する場合、仲介手数料約60万円程度を節約できる計算になります。
そのため、仲介業者に依頼しても売却が難しい訳あり物件なら、買取業者に相談した方がお得になり得るでしょう。
修繕や解体をせずに売却ができる
買取では、建物の状態に関わらず現状のままでの売却が可能です。通常の売却では、内覧に備えて補修工事やリフォームが必要になることも多いでしょう。
買取会社は自社でリノベーションを行うことを前提としているため、老朽化が進んだ物件でも、そのままの状態で売却に応じてくれます。
家財道具の処分が簡単にできる
空き家に残された家具や家電の処分は、売主にとって大きな負担となりがちです。買取の場合、多くの不動産会社が残置物の処分費用を買取価格に含めて対応してくれます。
遺品整理や不用品の片付けに頭を悩ませることなく、現状のままで引き渡しができる点は、特に遠方にお住まいの方にとって大きなメリットとなっています。
家電リサイクル法対象品目など、一部例外はありますが、基本的な家財道具の処分については買取会社が一括で引き受けてくれます。
空き家買取の課題
空き家買取は手軽で便利な売却方法ですが、以下のような課題も存在します。
- 売却価格が市場価格より低くなる
- 必ずしも買取が成立するとは限らない
それぞれ個別にみていきましょう。
売却価格が市場価格より低くなる
買取価格は一般的な市場価格と比較すると、どうしても低くなってしまいます。価格差が生じる理由は、買取会社は物件購入後の修繕や売買にかかる諸経費を負担しており、一定のリスクを抱えているためです。
例えば、市場価格3,000万円の物件の場合、買取価格は1,500万円～2,400万円程度となる可能性があります。
買取会社は購入後、以下のような費用を見込んで買取価格を設定します。
- リフォームや改修工事費用
- 固定資産税などの維持費用
- 販売手数料や広告費
- 会社の利益
必ずしも買取が成立するとは限らない
買取会社は転売による利益を見込めない物件については、買取を断るケースがあります。
特に「築年数が古すぎる物件」「立地条件が悪い地域」「再販価値が見込めない物件」などは、買取の対象外となるケースも存在します。
このような場合、解体を前提とした更地での売却や、大幅な価格引き下げなどの検討が必要となってきます。
空き家の買取相場はどのくらい？
空き家の適切な売却価格を把握することは、取引を成功させる重要な要素です。買取相場には地域性や物件の特性が大きく影響するため、正確な相場観を持つことが重要ですので、詳しくみていきましょう。
一般的な買取相場の目安
買取価格は、一般的な不動産取引における市場価格の6～8割程度となります。これは、買取会社がリノベーションやリフォーム、解体工事などの費用を見込んで価格を設定するためです。
例えば、市場価格3,000万円の物件であれば、買取価格は1,800万円～2,400万円の範囲内に設定されることが多いようです。ただし、この価格帯はあくまでも目安であり、物件の状態や立地条件、市場動向などによって大きく変動する可能性があります。
適正価格の見極め方
適正な買取価格を見極めるためには、複数の不動産会社による査定を比較するのが有効です。ただし、査定額の提示を受ける際は、その根拠について具体的な説明を求めましょう。
特に重要なのは、査定額の算出根拠となる「周辺相場」と「物件の個別要因」です。周辺相場については、国土交通省の地価公示や不動産情報サイトの取引事例などで、ある程度自身でも確認することができます。
また、物件の個別要因については、建物の現状や必要となる改修費用などを詳しく確認することで、より正確な価格査定が可能になります。
なお、買取相場は地域や時期によって変動する傾向にあります。そのため、最新の市場動向を把握している不動産会社に相談することで、より正確な相場観を掴むことができるでしょう。
空き家の買取相場に影響する要因
空き家の買取価格はさまざまな要因によって変動します。具体的には、以下のようなもの。
- 建物の状態と築年数
- 立地条件と利便性
- 土地の評価と将来性
それぞれ個別にみていきましょう。
建物の状態と築年数
建物の状態は買取価格を大きく左右します。
築年数が20年を超える物件は、住宅ローンの審査が通りにくくなるため、買取価格が大きく下がる傾向にあります。
また、雨漏りやシロアリ被害、外壁の損傷といった劣化が見られる場合は、買取会社が修繕費用を見込んで価格を算定します。
一方で、定期的なメンテナンスが行き届いている物件や、耐震基準を満たしている物件は、築年数が経過していても比較的高い買取価格が期待できます。
特に新耐震基準（1981年6月以降）に適合している建物は、買取会社にとって再販価値が高いと判断されやすい傾向にあります。
立地条件と利便性
立地の良さも、買取価格を支える重要な要素です。
例えば、最寄り駅からの距離が近いほど、また駅の乗降客数が多いほど、買取価格は高くなります。駅から徒歩10分以内の物件は、それ以上離れた物件と比べて20～30％ほど高い買取価格となるケースもあります。
加えて、スーパーマーケットや医療機関、教育施設などの生活利便施設が充実している地域の物件は、再販時の需要が見込めるため、買取価格も高めに設定されます。
逆に、日当たりが悪い、車の出し入れが不便、騒音が気になるといった住環境上の課題がある場合は、買取価格が低く抑えられる要因となります。
土地の評価と将来性
土地の価値は、その広さや形状だけでなく、地域の将来性によっても大きく変わってきます。
特に、再開発計画が進行中の地域や、新たな商業施設の出店が予定されている地域では、将来的な地価上昇が期待できるため、買取価格にもプラスの影響を与えます。
また、土地の形状や接道状況も重要な要素です。整形地で前面道路が広い物件は、建築の自由度が高く、再販時の活用方法も広がるため、買取価格は高めになります。
一方、不整形な土地や、接道が狭い物件は、建築制限により活用方法が限定されるため、買取価格は低めに設定される傾向にあります。
空き家買取の具体的な流れ
空き家の買取売却は、査定依頼から売買契約、最終的な決済まで、段階を追って進んでいきます。
それぞれの段階でどのような準備が必要か、どの程度の時間を要するのかを把握しておくことで、スムーズな売却が実現できます。
具体的には以下の手順です。
- 手順①：複数社への査定依頼と価格提示
- 手順②：現地調査と最終見積もり
- 手順③：契約締結と必要書類の準備
- 手順④：決済・引き渡しと売却完了
それぞれ個別にみていきましょう。
手順①：複数社への査定依頼と価格提示
空き家買取の第一歩は、複数の不動産会社への査定依頼です。近年はインターネットで一括査定を依頼できるサービスも充実しており、簡単に複数の買取価格を比較できます。
依頼から3日～1週間程度で、各社から机上査定による概算価格が提示されます。この段階で極端に高い査定額を提示する業者には注意が必要です。
手順②：現地調査と最終見積もり
買取に前向きな不動産会社による現地調査が実施されます。担当者が実際に物件を確認し、建物の状態や周辺環境を詳しくチェックします。この調査結果に基づいて、より正確な買取価格が提示されます。現地調査から見積書の提出までは、通常1週間程度です。
手順③：契約締結と必要書類の準備
提示された価格に納得できれば、売買契約の締結へと進みます。この段階で必要な書類は以下のとおりです。
＜主な必要書類＞
- 登記済権利証（権利証）または登記識別情報
- 固定資産税評価証明書
- 印鑑証明書と実印
- 住民票
- 固定資産税納税通知書
手順④：決済・引き渡しと売却完了
契約締結後、決済日を迎えるまでに残置物の処分や清掃などを行います。決済日には、買取代金の支払いと物件の引き渡しが同時に行われます。売買契約から決済までは通常2週間～1ヶ月程度です。
なお、建物の権利関係が複雑な場合や、必要書類の取得に時間を要する場合は、この期間が延びることもあります。
すべての手続きが順調に進めば、査定依頼から売却完了まで、最短で1ヶ月程度での完了が可能です。ただし、焦って進めるのではなく、各段階で不明点がないか十分に確認することが、トラブルのない円滑な売却につながります。
空き家を買取に出すべきケース
空き家の売却方法は1つではありません。しかし、以下のような状況下では買取による売却が特に有効な選択肢となります。
- ケース①：相続したばかりである
- ケース②：老朽化が進んでいる
- ケース③：早期に売却したい
- ケース④：遠方で管理が難しい
状況に応じた適切な判断のために、どのような場合に買取が有効なのかをみていきましょう。
ケース①：相続したばかりである
相続した空き家には税制上の特例があります。被相続人が亡くなる直前まで居住していた家屋を相続発生から3年以内に売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる可能性があります。
一般的な不動産売却でも3年以内の売却は十分可能ですが、買取であればより早期に現金化できます。また、遺品の整理や家財道具の処分なども、買取会社が一括で引き受けてくれることが多く、相続人の負担を大きく軽減できます。
このように、相続直後の空き家売却において買取を選ぶ理由は、税制上の特例の活用というよりも、「早期の現金化」や「手続きの簡便さ」にあるといえます。
ケース②：老朽化が進んでいる
建物の老朽化が進行している場合、一般的な不動産売買では買い手がつきにくい傾向にあります。特に築30年以上の物件は、住宅ローンの審査が通りづらく、一般購入者には敬遠されがちです。
買取であれば、建物の状態に関わらず売却できる可能性が高まります。買取会社は自社でリノベーションを行うことを前提としているため、補修や改修が必要な物件でも受け入れてくれます。
むしろ、建物の価値が低いと判断された場合は、更地にして新築物件を建設するなど、さまざまな活用方法を検討してくれます。
ケース③：早期に売却したい
転勤や住み替えなどの理由で、短期間での売却を求められるケースもあるでしょう。このような場合、一般的な不動産売買では買い手が見つかるまでの期間を見通すことが難しく、スケジュール管理が困難です。
買取であれば、売却までの期間を明確に把握できます。多くの場合、査定から契約締結まで1週間程度、決済までを含めても1ヶ月程度で手続きが完了します。
確実な売却時期を見込めることで、引っ越しや新居の購入など、その後の計画も立てやすくなります。
ケース④：遠方で管理が難しい
遠方にある空き家の管理は、時間的にも金銭的にも大きな負担となります。定期的な見回りや清掃、庭木の手入れなど、必要な管理作業を遠隔地から行うのは容易ではありません。さらに、防犯や災害対策の面でも不安が残ります。
このような場合、買取による売却は有効な解決策となります。買取会社は物件の現状を把握したうえで購入を決定するため、遠方からでもスムーズに取引を進めることができます。
また、残置物の処分なども一括で対応してくれることが多く、売主の負担を大幅に軽減できます。
空き家を高く買取してもらうコツ
買取価格は市場価格より低くなる傾向にありますが、次のような準備と対策を行うことで、より良い条件での売却可能性が高まります。
- 複数の買取業者に査定を依頼する
- 物件の魅力を最大限アピールする
- 売却前の準備と心構え
それぞれ個別にみていきましょう。
複数の買取業者に査定を依頼する
一社だけの査定では適正価格かどうかの判断が困難です。少なくとも3社以上の買取業者に査定を依頼することで、価格の妥当性を見極めることができます。
近年はインターネットで一括査定を申し込めるサービスが充実しており、手軽に複数社への査定依頼が可能です。ただし、極端に高い査定額を提示する業者には気をつけましょう。
査定額の根拠について具体的な説明を求め、実現可能な金額であるかを見極めることが大切です。
物件の魅力を最大限アピールする
買取会社は物件の再販価値を重視します。そのため、以下のような物件の魅力を具体的に伝えることで、買取価格の向上が期待できます。
- 過去に行ったリフォームや修繕の履歴
- 地域の発展計画や将来性
- 日当たりや眺望の良さ
- 生活利便施設へのアクセス
- 駐車場や収納などの使い勝手の良さ
売却前の準備と心構え
できる範囲での清掃や整理整頓は、査定価格に好影響を与えます。特に不要な家財道具は整理し、物件の広さや居住性が分かりやすい状態にすることが重要です。
また、固定資産税の納税証明書など、必要書類は事前に用意しておくことで、スムーズな売却につながります。
信頼できる買取業者の選び方
優良な買取業者を選ぶことは、安全で満足度の高い取引を実現する上で欠かせません。次のポイントに注意して業者選びを行いましょう。
- 買取実績をチェックする
- 会社の信用度を確認する
- 買取条件を比較する
次項より、詳しく解説します。
買取実績をチェックする
その地域での買取実績が豊富な業者は、適切な価格設定と確実な取引が期待できます。具体的な成約事例や、過去の取引件数について確認することをおすすめします。
また、可能であれば過去の取引者の評価や口コミ情報も参考にしましょう。実績の確認では、以下の点に着目します。
- 年間の買取件数
- 対象エリアでの取引実績
- 類似物件の取扱実績
- リノベーション後の販売実績
会社の信用度を確認する
宅地建物取引業の免許は必須条件です。免許番号は国土交通省のウェブサイトで確認できます。また、業歴の長さや資本金、従業員数なども、会社の安定性を判断する重要な指標となります。
加えて、以下のような点もチェックしましょう。
- 業界団体への加盟状況
- 経営状態の健全性
- オフィスの所在地や規模
- スタッフの対応や専門知識
買取条件を比較する
買取価格だけでなく、取引条件全体を比較検討することが重要です。具体的には、以下のような条件を確認します。
- 買取価格の算定根拠
- 残置物の処分対応
- 契約から決済までの期間
- 手数料や諸経費の有無
- 契約不適合責任の範囲
また、買取条件の提示に際して、丁寧な説明を行う業者を選ぶことが大切です。説明が不十分な場合や、過度な押し付けがある場合は、取引を見直すことも検討しましょう。
「ワケガイ」なら訳あり物件も短期で買取可能！
空き家の買取には、物件の状態や権利関係など、さまざまな課題がつきものです。当社が運営する「ワケガイ」は、このような訳あり物件の買取に特化したサービスを提供しています。
共有持分や空き家、再建築不可物件など、一般的な不動産市場では売却が難しい物件でも、当社は豊富な経験と専門知識を活かして適切な査定・買取を行っています。
建物の状態に関わらず、現状のままでの買取が可能ですので、空き家に関するお悩みは、まずはご相談ください。
まとめ
空き家買取は、通常の不動産売却と比べて売却価格が低くなる傾向にあります。しかし、適切な準備と対策を行うことで、より良い条件での売却が可能。まずは複数の買取業者から査定を受け、価格の妥当性を見極めることが重要です。
その際、極端に高い査定額を提示する業者には要注意です。また、物件の魅力を最大限アピールすることで、買取価格の向上が期待できます。
売却を検討する際は、物件の状態や自身の状況を踏まえ、買取と一般的な売却のどちらが適しているか、慎重に判断することをおすすめします。
いずれの場合も、信頼できる不動産会社を選ぶことが、満足度の高い取引の実現に繋がります。
