【令和6年義務化】空き家の名義変更手続きについて徹底解説！

こんにちは。ワケガイ編集部です。

相続した空き家の名義変更を後回しにしていると、「売却が進まない」「管理や税金の負担が増える」「相続人同士の合意形成が難しくなる」といった問題が起こりやすくなります。

空き家の名義変更は、被相続人から相続人へ名義を移す相続登記を行い、所有者を明確にするための手続きです。

2024年4月1日から相続登記は義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく期限内に申請しない場合は、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。名義が曖昧なままでは、売却・活用・解体などの判断も進めづらく、後の世代に問題を残す要因にもなります。

本記事では、空き家の名義変更を怠った場合のリスク、登記の具体的な進め方、費用、よくあるトラブルの解決方法、名義変更後の活用までを詳しく解説します。

2025年現在、相続登記は義務化されている！

相続した空き家の3000万円特別控除の控除額や対象家屋、売却期限などを示した図

相続登記は2024年4月1日から義務化されました。

相続や遺贈によって不動産を取得した相続人は、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

起算点は、単に親族が亡くなったことを知った日とは限りません。「相続が開始したこと」と「自分がその不動産の所有権を取得したこと」の両方を知った時点が基準になります。

2024年4月1日より前に不動産を相続で取得したことを知っていたものの、相続登記をしていない場合は、原則として2027年3月31日までに申請が必要です。また、遺産分割によって不動産を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を反映した登記を行う義務があります。

正当な理由なく期限内に申請しなかった場合は、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

空き家の相続登記をしないとどのようなリスクがある？

空き家の相続登記をしないと、以下のようなリスクが発生します。

• 法的リスク
• 経済的リスク
• 管理・トラブルリスク

それぞれ個別にみていきましょう。

法的リスク

相続登記を長期間行わないと、申請義務への対応だけでなく、その後の売却や遺産分割にも影響が広がります。特に相続人が増えるほど、戸籍の収集や連絡、協議に必要な負担が大きくなります。

相続登記義務化の過料対象になる

相続登記を長期間行わないと、申請義務への対応だけでなく、その後の売却や遺産分割にも影響が広がります。特に相続人が増えるほど、戸籍の収集や連絡、協議に必要な負担が大きくなります。

売却・贈与・担保設定ができなくなる

相続による権利取得は登記前でも生じますが、登記名義が故人のままでは、買主への所有権移転登記などをそのまま進めることはできません。

空き家を売却する場合は、原則として先に相続登記で相続人へ名義を移し、その後に買主への所有権移転登記を行います。

贈与や担保設定を予定している場合も、現在の権利関係を登記に反映する手続きが必要です。処分する時期が決まってから相続関係を調べ始めると時間がかかることがあるため、早めに名義を整理しておくと手続きを進めやすくなります。

二次相続で相続人が増え、手続きがほぼ不可能になる

相続登記をしないまま相続人が亡くなると、その人の相続人が新たに権利関係へ加わります。

これを繰り返すと、戸籍をたどる範囲や連絡が必要な人数が増え、遺産分割協議の負担も大きくなります。

遺産分割協議を成立させるには原則として相続人全員の合意が必要です。協議がまとまらない場合には家庭裁判所の調停などを検討する場面もあるため、相続関係が複雑になる前に登記を進めることが重要です。

経済的リスク

相続登記を先延ばしにしてしまうと、法律上の手続きだけでなく、日常的な費用負担にも影響が及びます。

空き家は所有しているだけで固定資産税がかかり、管理を怠れば倒壊防止の補修や草刈りといった支出が続きます。

名義が整っていない状態では売却や活用の判断が遅れ、結果として支出だけが積み重なりがちです。また、時間の経過とともに建物は老朽化し、周辺の不動産市場の動きによっては価格が下がることもあります。

固定資産税や管理費などの維持コストが継続する

空き家は使用していなくても固定資産税がかかり続けます。

住宅用地特例が適用されている土地でも、市区町村から「管理不全空家等」または「特定空家等」として勧告を受けると、住宅用地特例の対象から外れ、固定資産税等の負担が増える場合があります。

雑草の伐採や外壁の補修などの管理費も必要です。名義整理や今後の処分方針が決まらず保有期間が長くなるほど、こうした支出が積み重なります。

資産価値が下落し、将来の売却価格に影響する

名義を整理しないまま数年がたつと、建物は劣化し、売却を検討する段階で修繕がほぼ必須になる可能性も考えられます。

立地や周辺環境によっては空き家が多い地域ほど価格が下落する傾向も指摘されており、判断を先延ばしにしたことで本来得られたはずの売却益が減ることもあります。

空き家特例や控除などの税制優遇が使えなくなる

空き家特例について、控除額、対象家屋、売却期限、制度の適用期限、耐震改修・取壊しの主な要件を整理しています。

相続した空き家を売却した場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」があります。

ただし、2024年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋や敷地等を相続または遺贈で取得した相続人が3人以上いる場合、控除額の上限は2,000万円です。

対象となる家屋は原則として1981年5月31日以前に建築されたもので、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するなど、複数の要件があります。2024年1月1日以後の譲渡では、売却時点で耐震基準を満たしていない場合でも、譲渡した年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか、家屋を取り壊すことで適用対象になり得ます。

相続登記が遅れて売却そのものが後ろ倒しになると、こうした期限に間に合わなくなる可能性があります。特例の適用期限は2027年12月31日までの譲渡です。

管理・トラブルリスク

相続登記をしないまま空き家を放置すると、管理に関する問題が急速に増えていきます。

名義が整理されていない状態では、誰が責任を持って管理すべきかが曖昧になり、相続人同士で負担の押し付け合いが起こりやすくなります。

相続人が複数いる場合は特に、管理や維持の判断が後回しにされ、老朽化が進んでから初めて深刻なトラブルに気づくケースが多く見られます。倒壊の危険や雑草の繁茂などが近隣に迷惑をかけると、クレームや損害賠償につながることも避けられません。

共有者間の合意形成が難航し、管理責任が曖昧になる

相続人が複数いる状態で名義が整理されていないと、草刈りや修繕、清掃といった基本的な管理判断ができません。

「誰が費用を負担するのか」「どこまで対応するのか」が決まらないまま時間が過ぎることで、結局は誰も動かず建物の状態が悪化し、周囲から苦情が寄せられることすらあります。

「相続人の一人が遠方に住んでいて連絡がつかない」「一部の相続人が管理に非協力的」といった状況は典型例で、名義の曖昧さが管理不全に直結します。

老朽化・倒壊などにより損害賠償責任が発生する

空き家は放置するほど建物の劣化が進み、台風や地震の際に屋根材が飛散したり、外壁が落下したりする危険が高まります。

こうした事故で隣家や通行人に被害が出た場合、所有者側に修繕費や損害賠償が請求されることがあります。

名義が整っていないからといって責任が免れるわけではなく、相続人全員が管理責任を問われることもあり、早期の対応が求められます。老朽化の兆候を見逃すと負担が突然大きく跳ね上がる点に注意が必要です。

特定空家等に指定され、行政指導・代執行の対象になる

管理状態が悪化した空き家は「特定空家等」と判断され、自治体から必要な措置を求める指導や勧告、命令などを受けることがあります。

命令後も必要な措置が行われず、法令上の要件を満たした場合には行政代執行が実施され、その費用を所有者側に求められることもあります。

さらに、2023年12月13日に施行された改正空家法によって、放置すれば特定空家等になるおそれがある「管理不全空家等」も設けられました。管理不全空家等の段階でも、市区町村から勧告を受けると住宅用地特例を受けられなくなる場合があります。

名義が未整理のまま修繕や除却についての意思決定が遅れると、その間にも建物や敷地の状態は悪化します。行政上の措置や税負担につながる前に、相続関係と管理方針の両方を整理しておくことが大切です。

不法占拠や放火など第三者トラブルの温床となる

管理が疎かになった空き家は、部外者の侵入や不法投棄のターゲットになりやすい傾向があります。

長期間誰も出入りしていない建物は人の目が届きにくく、悪意のある占有や放火のリスクが高まります。

実際に、自治体の空き家対策窓口では「深夜に人が出入りしている」「ゴミが持ち込まれている」といった相談が多く寄せられており、管理不全の空き家が地域の防犯上の課題となることが明らかになっています。

空き家を相続した場合の登記の流れ

遺言書の確認から相続人の確定、遺産分割協議、必要書類の収集、法務局への申請、名義変更完了までの流れを整理しています。

空き家を相続した場合の登記の流れは、以下のとおりです。

• 手順①：登記簿と固定資産評価証明書の確認
• 手順②：相続人の確定と戸籍収集
• 手順③：遺産分割協議で名義人を決める
• 手順④：相続登記に必要な書類を揃える
• 手順⑤：法務局へ申請し、登記完了を待つ　

次項より、詳しく解説します。

丸岡 智幸

代表取締役 / 株式会社ネクスウィル

亡くなった人（被相続人）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を確認することで、誰が相続人かを確定することができるのです。また、相続発生時に相続人が生きていることを証明するために用意するのが相続人全員の「戸籍謄本」です。

出典: 丸岡智幸『拝啓売りたいのに家が売れません』

手順①：登記簿と固定資産評価証明書の確認

最初に、不動産の登記状況と対象物件を確認します。登記事項証明書を取得すると、現在の登記名義人や抵当権などの権利関係を確認できます。

被相続人が所有していた不動産を十分に把握できていない場合は、2026年2月2日に始まった「所有不動産記録証明制度」も利用できます。登記簿上、特定の人が所有者として記録されている不動産を一覧化する制度で、相続登記が必要な物件を探す際の手掛かりになります。

固定資産評価証明書などで固定資産税評価額を確認しておくと、登録免許税の計算にも利用できます。一方、相続税・贈与税における土地の評価は、原則として路線価方式または倍率方式で行うため、固定資産税評価額と同じ金額になるとは限りません。

手順②：相続人の確定と戸籍収集

登記簿で名義人を確認したら、その名義人に対して誰が相続人になるのかを確定します。

相続人の範囲は民法で決められており、配偶者、子、兄弟姉妹など、状況によって変わります。

確定のためには、被相続人の出生から死亡までの戸籍をそろえ、婚姻歴や子の有無を確認する必要があります。相続人が多い家庭や、前婚の子がいるケースでは、予想外の相続人が見つかることも珍しくありません。

相続人が確定すると、各人から署名や押印をもらう段階に進めるため、戸籍の収集は相続登記の基盤となる作業です。市区町村役場での発行請求は郵送でも可能ですが、古い戸籍が他県に点在していると時間がかかることがあります。

手順③：遺産分割協議で名義人を決める

相続人が確定したら、不動産を誰の名義にするのかを相続人全員で話し合います。

遺産分割協議は形式ばった会議をする必要はなく、電話や書面でのやり取りでも成立しますが、最終的には全員の合意を一つの書面にまとめる必要があります。

空き家の場合、「誰が管理を引き継ぐのか」「売却を前提にするのか」といった方向性が決まっていないと協議が停滞しやすいため、今後の扱いについても含めて話しておくと進めやすくなります。

相続人の中に遠方在住者がいる場合や、久しぶりに連絡を取る相手が含まれる場合には、署名と押印の回収に時間がかかることがあります。

手順④：相続登記に必要な書類を揃える

必要書類は、遺言の有無や法定相続、遺産分割など、登記原因によって変わります。

遺産分割協議に基づいて相続登記を行う場合は、被相続人の出生から死亡までの戸除籍謄本、相続人の戸籍、遺産分割協議書、印鑑証明書などが代表的な書類です。

不動産を取得する相続人の住民票や、登記簿上の住所と被相続人を結び付けるための住民票除票・戸籍の附票などが必要になる場合もあります。登録免許税を計算するため、不動産の固定資産税評価額も確認します。

法定相続情報証明制度を利用している場合は、法定相続情報一覧図の写しや法定相続情報番号を利用することで、戸籍書類の一部を繰り返し提出する負担を減らせます。必要書類は相続関係によって異なるため、申請前に対象となる登記の必要書類を確認しておくことが大切です。

手順⑤：法務局へ申請し、登記完了を待つ

必要書類がそろったら、法務局に相続登記を申請します。

窓口に持参しても郵送でも手続きは可能で、近年はオンライン申請を選ぶ人も増えています。

書類に不備がある場合は法務局から問い合わせが入るため、迅速に対応できるよう連絡の取りやすい状況を整えておくとスムーズです。申請が受理されると審査が行われ、完了までの期間は数日から数週間ほどが一般的ですが、繁忙期や内容の複雑さによって変動します。

登記が完了すると、新しい名義人が記載された「登記識別情報通知」や「登記完了証」が発行され、名義変更が正式に終了します。

空き家の相続登記でかかる費用

空き家の相続登記でかかる費用は、以下のとおりです。

• 登録免許税
• 各種証明書の取得費用
• 司法書士報酬
• 未登記建物の追加費用
• 遺産分割協議書の作成費用

それぞれ個別にみていきましょう。

登録免許税

相続による所有権移転登記では、原則として固定資産税評価額の0.4％の登録免許税がかかります。

例えば、課税標準となる評価額が1,000万円であれば、税額は4万円です。

ただし、相続登記だから必ず登録免許税が発生するとは限りません。2027年3月31日までに行う一定の土地の相続登記では、課税標準となる不動産の価額が100万円以下の場合などに免税措置が適用されます。

また、相続によって土地を取得した人が相続登記をしないまま亡くなった場合、その人を登記名義人とするために行う一定の相続登記にも免税措置があります。免税の対象は条件が定められているため、該当する土地がある場合は適用可否を確認してから税額を計算します。

関連記事：登録免許税とは？計算方法と軽減措置、具体的な相場まで徹底解説

各種証明書の取得費用

相続登記には多くの公的書類が必要で、これらを揃える際の実費も必要。

代表的な書類として、被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍謄本、住民票や固定資産評価証明書などがあります。

戸籍は1通あたり数百円ですが、出生まで遡ると複数の自治体に請求することになり「思っていたより費用が嵩んだ」という状況に陥りかねません。

特に、家族構成が複雑な場合や、古い戸籍が別の自治体に移動している場合は、請求先が増えて1万円前後になるケースも珍しくありません。固定資産評価証明書は市区町村役場で取得でき、300円〜500円程度が一般的です。

司法書士報酬

相続登記を司法書士に依頼する場合、報酬金の支払いが発生します。

費用は事務所によって幅がありますが、一般的には5万円〜10万円前後が多くなっています。

相続人が多い、戸籍が複雑、登記内容が複数にわたるといったケースでは、作業量が増えるため上乗せされることもあります。司法書士に依頼する最大のメリットは、書類のチェックや不備の修正、法務局とのやり取りまで任せられる点です。

特に、出生から死亡までの戸籍が長く続く場合や、代襲相続が絡むケースでは、書類の整合性を取る作業に負担がかかりやすいため、経験のある専門家に任せることで手続きが停滞しにくくなります。
費用は発生しますが、全体の時間やリスクを考えると依頼した方がベターといえます。

未登記建物の追加費用

空き家のなかには、そもそも建物が登記されていないケースがあります。

名義変更をするには、まず建物の存在を登記簿上に反映させる「表題登記」が必要で、この作業は土地家屋調査士が担当します。

費用は建物の規模や状況によって異なり、10万円〜20万円程度が目安です。古い家屋で図面が残っていない場合や、増築部分が未登記のまま残されている場合は追加で調査が必要となり、費用が上がることもあります。

未登記のままでは所有権移転そのものができないため、相続登記の前段階で避けて通れない作業です。

遺産分割協議書の作成費用

司法書士や弁護士に作成を依頼する場合、費用は2万円〜5万円前後が一般的です。

相続人全員の署名押印を揃える段階で書式の違いが問題になることもあるため、専門家に依頼するとスムーズに運びやすくなります。

また、相続人の中に代襲相続がいる、前婚の子がいるなど家族関係が複雑な場合は、協議書の作成も難易度が上がるため、依頼する人が増える傾向があります。

相続登記ができないケースとその対処法

相続登記は、書類の収集や協議を着実に進めれば完了できますが、実際には途中で行き詰まるケースも珍しくありません。

相続人の所在が分からない、協議がまとまらない、登記簿の内容が現状と食い違っているなど、想定していなかった問題に直面することがあります。

こうした状況を放置してしまうと、名義変更が何年も進まず、空き家の管理や売却を始めることすらできません。
ここからは、実務で多い4つのケースについて、原因と対処方法を順に整理していきます。

相続人の連絡がつかないケース

相続人の所在が分からない場合は、まず戸籍や戸籍の附票などをたどり、現在の住所を確認します。

それでも従来の住所や居所を離れて容易に戻る見込みがなく、財産を管理する人もいない場合には、家庭裁判所へ不在者財産管理人の選任を申し立てる方法があります。

選任された不在者財産管理人が不在者に代わって遺産分割協議を行うには、原則として家庭裁判所から「権限外行為許可」を得なければなりません。管理人を選任すればそのまま自由に遺産分割へ参加できるわけではない点に注意が必要です。

なお、相続人が海外に住んでいるだけで、直ちに不在者財産管理人を選任することにはなりません。所在や連絡先を確認できる相続人については、その人が海外にいることを前提に必要な手続きを進めます。

遺産分割協議がまとまらないケース

相続人同士で意見が一致せず、協議が長引くケースもよく見られます。

空き家を売却したい人と残したい人が対立していたり、相続割合で意見が割れていたりすると、署名や押印を得られず協議書が作れません。

こうした場合は、家庭裁判所での「調停」を利用し、第三者の仲介のもとで話し合いを進める方法があります。調停でも解決しない場合には、裁判所が最終的な分け方を判断する「審判」に進むことになります。

時間と手間はかかりますが、対立が深い家庭では審判を通じてようやく手続きが動き出すことも珍しくありません。

関連記事：遺産分割協議の進め方とは？話し合いを綺麗にまとめるための必要知識

登記簿と現状が一致しないケース（未登記建物・名義が古いなど）

空き家の中には、建物自体が登記されていないケースや、何代も前の名義のまま相続が止まっているケースがあります。

未登記建物の場合は、まず建物の存在を登記簿に反映させる「表題登記」が必要です。

これは土地家屋調査士が担当し、図面の作成や現地調査を伴うため、一定の時間と費用がかかります。古い家屋の場合、増改築部分のみが未登記で残っていることもあり、その整理が求められます。

一方、名義が古いまま数世代にわたり相続されていないケースは、相続関係を一から整理するため、戸籍収集が非常に手間のかかる作業になります。相続人が多数に増えてしまい、協議が事実上不可能になる例もあります。

必要書類が揃わないケース

相続登記では、被相続人の出生から死亡までの戸籍を連続して揃える必要があります。

しかし、古い戸籍が廃棄されていたり、戦前の戸籍が別の自治体に移されていたりすると、請求しても入手できないことも珍しくありません。

こうした場合は、役場から「除籍簿の保存期間が過ぎたため現存しない」旨の証明書を発行してもらい、代替書類として提出する方法があります。また、亡くなった時期や本籍が複数回変わっている人は、戸籍が複雑に分散していることがあり、すべてを辿るまでに日数を要します。

書類が揃わず手続きが止まってしまうと、相続人の協力を得るタイミングを逃し、登記完了まで長期化することもあります。

相続登記した後の空き家はどうすればいい？

相続登記した後の空き家に対しては、次のような選択肢が考えられます。

• 選択肢①：リフォームして活用する
• 選択肢②：売却して現金化する
• 選択肢③：更地にして土地活用する
• 選択肢④：空き家バンク・自治体制度を利用する
• 選択肢⑤：管理委託して保有し続ける　

それぞれ個別に解説します。

選択肢①：リフォームして活用する

建物がまだ十分使える状態であれば、リフォームを前提に活用方法を検討できます。

賃貸物件として貸し出す方法は、毎月の収入が得られる点が大きな魅力で、立地や間取りが需要に合えば安定した運用が期待できます。

店舗や事務所などの事業用物件として使う方法もあり、周辺に観光地や商店が多い地域では選択肢が広がります。
近年は二拠点生活や短期滞在向けの住まいとして利用する人も増えており、相続した空き家が新しい生活スタイルの拠点になる可能性もあります。

ただし、リフォームには一定の費用がかかります。老朽化が進んでいる場合は、耐震補強や水回りの改修が必要になることもあり、事前の調査で修繕内容を把握しておくと判断しやすくなります。

選択肢②：売却して現金化する

空き家の管理が難しい場合や、相続人が遠方に住んでいる場合は、売却して現金化する方法があります。

維持費の負担を終えられるほか、売却代金を相続人間で分けることで不動産を共有し続ける必要もなくなります。

売却を検討する際は、相続した空き家に適用できる税制上の特例も確認します。「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」は最高3,000万円ですが、2024年1月1日以後の譲渡で対象不動産を取得した相続人が3人以上いる場合は最高2,000万円です。建築時期や売却期限、売却価格、耐震基準または取壊しなど複数の要件があるため、売却方法を決める段階で適用条件を確認しておくとよいでしょう。

選択肢③：更地にして土地活用する

建物の老朽化が進んでいる場合や、修繕費が大きく膨らむと見込まれる場合は、思い切って建物を解体し、更地として活用する方法があります。

更地にすることで選べる用途が広がり、駐車場として貸し出したり、小規模な事業用地として地元企業に貸したりするケースが代表的です。日当たりや地形に恵まれていれば、太陽光発電の設置が検討できることもあります。

解体には費用がかかりますが、老朽化した建物を維持するよりも長期的な負担が軽くなることも期待できます。更地にすると売却がしやすくなる地域もありますので「建物の状態が悪くて買い手がつかない」という悩みを解消できるでしょう。

選択肢④：空き家バンク・自治体制度を利用する

近年は、多くの自治体が空き家対策として「空き家バンク」や移住支援制度を整備しています。

空き家バンクに登録すると、移住希望者や地域活性化に関心のある人に対して物件を広く紹介でき、通常の不動産市場では出会えない層にアピールできます。

地方では、古い家屋を活かしたカフェや民泊、地域コミュニティ拠点として再生される例も増えています。自治体によっては、改修費の補助や移住者向けの支援金を用意している地域もあり、空き家を残しながら地域に貢献できる選択肢として注目されています。空き家の特徴や立地が地域のニーズと合えば、売却や賃貸では実現しにくい形で活用が進むこともあります。

選択肢⑤：管理委託して保有し続ける

すぐに活用の方針が決まらない場合は、管理だけ委託して空き家を保有し続ける方法があります。

業者に依頼すれば、通気や簡易清掃、庭木の手入れといった定期的な管理を代行してもらえるため、遠方に住んでいても状態を保ちやすくなります。

空き家は放置すると老朽化が加速しやすく、雑草や破損によって近隣トラブルにつながることもあるため、最低限の管理を続けるだけでも将来のリスクが大きく変わります。

管理委託を選ぶ人の中には、「売却のタイミングを見極めたい」「家族の事情で当面は動けない」といった事情を抱える人もいます。短期的に活用できない場合でも、状態を保っておくことで将来の選択肢が狭まらず、売却や賃貸への切り替えがスムーズに進みます。

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相続した空き家は、名義変更が済んでも活用方法が定まらず、維持費や管理の負担だけが続くケースが多くみられます。

特に、売却を急ぎたい場面や、相続人同士で方向性がまとまらない状況では、通常の仲介では買い手が見つからないこともあります。ワケガイでは、こうした“扱いづらい物件”を全国で検討できる体制を整えており、現況のままでの査定にも対応しています。

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空き家の名義変更についてよくある質問

空き家の名義変更についてよくある質問は、以下のとおりです。

• 親が亡くなった場合、名義変更はいつまでに済ませるべきなのか？
• 相続した空き家を売却するときの「3000万円特別控除」とは何か？
• 空き家を無償で譲ると贈与税はかかりますか？
• 家の名義変更は2026年に義務化されますか？

それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。

親が亡くなった場合、名義変更はいつまでに済ませるべきなのか？

相続登記は、原則として不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請します。単に親が亡くなったことを知った日だけで期限が決まるわけではありません。2024年4月1日より前に取得を知っていた未登記の不動産は、原則として2027年3月31日までに登記する必要があります。また、遺産分割によって不動産を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を反映した登記が必要です。正当な理由なく期限内に申請しなかった場合は、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

相続した空き家を売却するときの「3000万円特別控除」とは何か？

相続した空き家を売却した場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」があります。ただし、2024年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋・敷地等を取得した相続人が3人以上の場合は最高2,000万円です。対象家屋は原則として1981年5月31日以前に建築されていることなどが求められます。また、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があり、制度の適用期限は2027年12月31日までの譲渡です。

空き家を無償で譲ると贈与税はかかりますか？

個人から個人へ空き家を無償で譲る場合は、原則として贈与にあたります。暦年課税を適用する場合、受け取った人がその年に受けた贈与財産の価額の合計額から110万円の基礎控除を差し引き、残額があれば贈与税を計算します。土地の贈与税評価は原則として路線価方式または倍率方式、家屋は固定資産税評価額を基に評価します。不動産を贈与した場合は、贈与税とは別に登録免許税や不動産取得税が生じることもあるため、名義変更にかかる税負担をまとめて確認することが大切です。

家の名義変更は2026年に義務化されますか？

相続による不動産の名義変更である相続登記は、2026年からではなく2024年4月1日からすでに義務化されています。不動産を相続で取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請が必要です。一方、2026年4月1日からは、不動産所有者の住所や氏名が変わった場合の「住所等変更登記」が義務化されました。こちらは変更日から2年以内に登記する制度で、相続登記の義務化とは別の制度です。2024年4月1日より前に相続で取得したことを知っていた未登記不動産については、原則として2027年3月31日が相続登記の期限となります。

まとめ

相続登記は名義変更のための形式的な手続きではなく、空き家を適切に扱うための「入り口」にあたります。

名義が曖昧な状態が続くほど相続人は増え、協議や管理が難しくなり、空き家の老朽化や固定資産税の負担だけが積み重なります。

今回取り上げたリスクや手続きの流れ、登記が進まない場面での対処法を踏まえると、早い段階で状況を整理しておくことが後のトラブルを避ける近道になります。

相続した空き家の扱いに迷う場面では、まず名義を明確にし、そのうえで売却、活用、保有といった選択肢を比較し、負担が大きくなる前に方向性を決めていきましょう。