更新日： 2025.12.1 | 公開日：
こんにちは。ワケガイ編集部です。
相続した家を長期間放置していると、倒壊や近隣トラブルのリスクが高まり、最終的に固定資産税や管理コストの負担が増えることがあります。
こうしたケースで節税しつつスムーズに処分できるのが「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（空き家特例）」です。
空き家特例とは、一定の条件を満たした相続空き家を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。ただし、適用には厳格な要件や期限があります。
本記事では、この空き家特例の内容、手続き、注意点、他制度との関係までわかりやすく解説します。
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目次
空き家特例（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）とは？
「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」とは、相続または遺贈によって取得した家屋やその敷地を売却した際、一定の条件を満たすことで譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
相続後に家をそのまま放置していると、倒壊や防犯上のリスクに加え、管理コストや固定資産税の負担が続きます。そうした負担を軽減し、空き家の流通を促す目的で設けられています。
特例の対象となる建物には、次のような要件があります。
| 要件区分 | 主な内容 |
| 建築時期 | 昭和56年5月31日以前に建築されたもの |
| 構造要件 | 区分所有建物（マンションなど）ではないこと |
| 居住実態 | 相続開始直前に被相続人のみが居住していたこと |
（参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）
さらに、適用には次の条件も必要です。
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却していること
- 売却代金が1億円以下であること
- 他の特例（取得費加算など）を併用していないこと
このように、空き家特例は節税効果が大きい一方で、適用には厳格な期限と書類管理が求められます。早い段階で要件を確認し、確実に制度を活用できるよう準備しておくことが必要です。
特例の対象となる「被相続人居住用家屋」「被相続人居住用家屋の敷地等」って何？
空き家特例を正しく理解するには、まず「どの建物や土地が対象になるのか」を明確にしておく必要があります。制度上の名称はやや難解ですが、要するに「亡くなった方が一人で暮らしていた家」と「その家が建っていた土地」を指します。
ただし、どんな空き家や土地でもよいわけではなく、国税庁が定める細かな要件を満たす必要があります。ここからは、それぞれの定義を見ていきましょう。
被相続人居住用家屋とは
被相続人（亡くなった方）が、相続の直前まで自らの居住用として使用していた建物をいいます。つまり、単なる所有物件ではなく「生活の本拠」として使っていた住宅が対象です。
主な条件は次のとおりです。
- 相続開始直前に被相続人が居住していた
- 被相続人以外の者が同居していなかった
- 昭和56年5月31日以前に建築された
- 区分所有建物（マンション等）ではない
また、被相続人が老人ホームなどに入所していた場合でも、一定の要件を満たせば「従前居住用家屋」として特例の対象になることがあります。
被相続人居住用家屋の敷地等とは
上記の家屋が建っていた土地、またはその土地に対する所有権や借地権を指します。家屋と切り離して土地だけを売却する場合でも、建物を取り壊した上で要件を満たせば、空き家特例の対象となります。
具体的には、以下のような条件を満たす必要があります。
- 相続開始時から譲渡まで、事業・賃貸・居住の用途に供していない
- 建物を取り壊した場合、その後も更地のままで他の構築物を建てていない
- 対象となる土地が、被相続人が実際に居住していた建物に対応している
つまり、単に「名義が相続された土地」ではなく、被相続人の居住実態と結びついた土地であることがポイントです。
実は相当厳しい？空き家特例を受けるための要件一覧
空き家特例は「相続した空き家を売ると3,000万円の控除が受けられる制度」として知られていますが、実際には要件が非常に厳しく、誰でも使えるわけではありません。
国税庁が定める条件を正確に満たしていなければ、わずかな違いでも対象外になることがあります。ここからは、主な要件を整理してみていきましょう。
- ①：相続または遺贈によって取得した相続人であること
- ②：売却形態が次のいずれかに当てはまること
- ③：相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- ④：売却代金が1億円以下であること
- ⑤：他の特例（取得費加算・収用特別控除など）を併用していないこと
- ⑥：同一被相続人について、この特例を過去に適用していないこと
- ⑦：特別な関係者（親子・夫婦など）への売却ではないこと
それぞれ個別に解説します。
①：相続または遺贈によって取得した相続人であること
まず、特例を使えるのは「被相続人（亡くなった方）」から家や土地を相続または遺贈によって取得した相続人に限られます。生前贈与や売買で取得した場合は対象外です。
つまり、相続人が自ら居住していなかった空き家を相続し、その後売却したケースを想定しています。包括受遺者（遺言で財産全体を受け継ぐ人）も対象に含まれますが、共有名義で相続した場合の持分売却や、親から生前に贈与された家は適用外となります。
この要件は比較的わかりやすい一方で、「誰の名義で相続されたか」が不明確なまま登記をしていないと、手続き上の証明が難しくなる点に注意が必要です。
②：売却形態が次のいずれかに当てはまること
売却の方法も細かく限定されています。特例の対象となるのは、次の３パターンのいずれかに該当する場合です。
- パターン1： 被相続人居住用家屋または家屋＋敷地をそのまま売る
- パターン2： 家屋を取り壊したあと、敷地だけを売る
- パターン3： 譲渡後（翌年2月15日まで）に耐震改修または取り壊しを行う
いずれのケースでも共通しているのは、「相続から売却までの間に、事業・賃貸・居住として利用していないこと」。つまり、一時的でも人が住んでいたり、駐車場として貸していた場合はアウトです。
とくに「耐震改修後の売却」は実務上のハードルが高く、改修業者との契約や工期の管理、証明書類の準備などが複雑になります。そのため、実際にこの条件を満たして適用されるケースは多くありません。
③：相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
俗に「3年ルール」と呼ばれる期限要件です。相続が発生した年の翌年を１年目として数え、3年を経過する年の年末までに売却契約を締結しておく必要があります。
そのため、2022年に相続が発生したとすると、2025年12月31日までに売却しなければ特例は使えなくなります。相続登記や買い手探しに時間がかかると期限を過ぎやすく、これが最も多い「適用漏れ」の原因になっています。
つまり、空き家特例を利用するには「早期の準備」が不可欠です。相続が発生した時点で売却の方針を立て、耐震確認や書類取得のスケジュールを逆算して動くことが現実的な対応といえるでしょう。
④：売却代金が1億円以下であること
空き家特例の対象となるのは、売却代金（譲渡対価）が1億円以下のケースに限られます。1円でも超えると特例の適用はできません。さらに注意すべきなのは、複数回に分けて売却した場合や、他の相続人が同じ家・土地を売却した場合も、合計金額で1億円を超えると対象外になるという点です。
これについては、兄弟で相続した家をそれぞれ半分ずつ売却した場合でも、全体で1億円を超えれば控除は受けられません。このように、複数人の売却分を合算して判定する仕組みになっているため、売却計画を立てる段階で早めに価格を確認しておきましょう。
⑤：他の特例（取得費加算・収用特別控除など）を併用していないこと
空き家特例は、ほかの譲渡所得に関する特例との併用が認められていません。とくに混同しやすいのが、「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例（租税特別措置法第39条）」です。これは相続税の一部を譲渡費用に加算できる仕組みですが、同じ譲渡に両方の特例を適用することはできません。
（参考：国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」）
また、「収用等の場合の特別控除」や「特定の居住用財産の買換え特例」なども同様です。どの特例を使うかは、譲渡益や税負担の大小によって最適解が変わるため、申告前にどの制度を選ぶべきかを慎重に比較検討する必要があります。
⑥：同一被相続人について、この特例を過去に適用していないこと
この制度は、1人の被相続人につき1回しか使えないという制限があります。そのため、同じ被相続人から複数の不動産を相続しても、どれか一つの譲渡で特例を使った時点で、その被相続人に関する適用権利は消滅します。
相続財産が複数ある場合には、どの物件で特例を使うのが最も効果的かを見極めましょう。譲渡益の大きい物件や、近いうちに売却予定の資産を優先して活用するのが基本戦略となります。
⑦：特別な関係者（親子・夫婦など）への売却ではないこと
空き家特例は、親子・夫婦・同居親族などの「特別な関係者」への売却には適用されません。これは、実質的に資産を移転させるための“名義上の売却”を防ぐ目的があります。
特別な関係者には、次のような範囲が含まれます。
- 生計を一にする親族（同居の家族など）
- 売却後にその家に住む予定の親族
- 内縁関係にある配偶者
- 相互に資本関係や人事関係を持つ法人
見かけ上の売買でも、実態として「身内への譲渡」と判断されれば、税務上は無効とされます。したがって、親族間での売買や資産整理を行う際には、第三者を介した正規の売却手続きが不可欠です。
【ケース別】空き家特例を受けるために必要な資料
空き家特例を申告で受けるには、単に「売却した事実」を証明するだけでなく、売却形態に応じた多くの証拠書類を揃える必要があります。
特に自治体が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」は取得に時間がかかるため、早めの準備が求められます。ここからは、国税庁が定める３つのケース別に必要な書類を整理して紹介します。
（1）相続または遺贈で取得した空き家やその敷地をそのまま売却する場合
建物を取り壊さず、相続した状態のまま売却するケースです。主な提出書類は次のとおりです。
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
- 登記事項証明書（相続によって取得したこと、建築時期・構造要件を確認）
- 被相続人居住用家屋等確認書（市区町村長が発行）
- 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書（2年以内に調査完了しているもの）
- 売買契約書など、売却代金が1億円以下であることを示す書類
つまり、「誰から相続した家をどんな条件で売却したか」を客観的に証明できる資料一式をそろえる必要があります。特に確認書の発行には自治体での審査があり、1〜2週間以上かかる場合もあります。
（2）相続または遺贈で取得した空き家を取り壊して敷地のみを売却する場合
建物を取り壊し、更地にしてから土地のみを売却するケースです。提出書類の一部は上記（1）と共通しますが、加えて以下の資料が求められます。
- 譲渡所得の内訳書
- 登記事項証明書（取壊し完了の事実を含む）
- 被相続人居住用家屋等確認書（市区町村発行）
- 解体工事の請負契約書・領収書など、除却を証する書類
- 売買契約書（売却価額1億円以下を証明）
このケースでは、「相続後に建物を事業・賃貸・居住の用に供していないこと」と、「取壊しから譲渡まで敷地が空き地のままであったこと」を確認できる資料を用意しなければなりません。
（3）相続または遺贈で取得した空き家を、譲渡後に耐震改修または取壊しを行ったうえで売却する場合
令和6年以降に新設された要件で、譲渡後に耐震改修または取壊しを行うケースです。売却時点では工事が未完了でも、翌年2月15日までに完了すれば適用対象になります。必要な書類は次のとおりです。
- 譲渡所得の内訳書
- 登記事項証明書（建物の所在・構造・登記内容）
- 被相続人居住用家屋等確認書
- 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書（工事完了後に発行されたもの）
- または、取壊しを証する登記事項証明書や請負契約書
- 売買契約書（譲渡価額1億円以下）
このケースは、工事完了時期と確定申告の期限が近接するため、最もスケジュール管理が難しいパターンです。特に証明書の発行には時間を要するため、契約直後から準備を始めるのが理想です。
空き家特例を受けるための手続きの流れ
空き家特例を適用するには、「売却後に申告するだけ」では不十分です。特例の対象となるかどうかを早い段階で確認し、必要な改修や書類取得を計画的に進める必要があります。
ここからは、実際の流れは、以下のように整理できます。
- 手順①：譲渡予定の空き家が特例要件を満たすか確認する
- 手順②：耐震改修または取壊しの要否を判断・実施する
- 手順③：売却活動を開始し、契約を締結する
- 手順④：必要書類（登記事項証明書・売買契約書等）を準備する
- 手順⑤：自治体から「被相続人居住用家屋等確認書」を取得する
- 手順⑥：確定申告書を作成し、特例適用の記載を行う
- 手順⑦：必要書類を添付して確定申告を提出する
それぞれ個別にみていきましょう
手順①：譲渡予定の空き家が特例要件を満たすか確認する
最初に行うべきは、「その空き家が制度の対象に該当するか」のチェックです。
主な確認項目は次のとおりです。
- 昭和56年5月31日以前に建築された建物であるか
- 区分所有建物（マンション等）ではないか
- 相続開始直前に被相続人が単独で居住していたか
- 相続開始から３年以内に売却できそうか
- 事業・賃貸・居住などに使っていないか
この時点で一つでも該当しない項目があると、特例を受けられない可能性があります。登記簿謄本や固定資産税通知書を確認し、条件を一つずつ照合しておくと安心です。
手順②：耐震改修または取壊しの要否を判断・実施する
次に、対象となる空き家が現行の耐震基準を満たしているかを確認します。
昭和56年以前に建てられた建物は、旧耐震基準に基づいており、そのままでは特例の要件を満たさないケースが多いのが実情です。
選択肢は大きく2つあります。
- 耐震改修を行い、改修後に「耐震基準適合証明書」を取得する
- 建物を取り壊し、敷地のみを売却する
改修費用と売却価格のバランスを見ながら、どちらが合理的かを判断します。改修を選ぶ場合は、証明書の発行までに数週間かかるため、早めの施工手配が必要です。
手順③：売却活動を開始し、契約を締結する
要件を確認し、建物の状態を整えたら、いよいよ売却活動に移ります。一般的な流れは次のとおりです。
- 不動産会社へ査定依頼を行い、市場価格を把握する
- 相続登記が完了しているか確認し、登記済証を準備する
- 売却代金が1億円を超えない範囲で価格設定を行う
- 売買契約書に必要事項（相続関係、建物状況など）を正確に記載する
契約後は、確定申告時に添付する書類として売買契約書の写しを保存しておきます。特例は「契約締結の時期」が判定の基準になるため、契約日をもって期限内売却かどうかが決まる点にも注意が必要です。
手順④：必要書類（登記事項証明書・売買契約書等）を準備する
売却契約が完了したら、特例の申告に必要な書類を整理します。
空き家特例は添付書類が多く、不備があると申告が受理されないこともあるため、早めに揃えておくことが大切です。
主な書類は以下のとおりです。
| 書類名 | 内容・目的 |
| 登記事項証明書 | 被相続人から相続した物件であること、建築時期、構造などを証明 |
| 売買契約書の写し | 売却代金が1億円以下であることを証明 |
| 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書 | 建物が現行の耐震基準に適合していることを証明 |
| 解体工事の契約書または領収書 | 建物を取り壊した場合に必要 |
| 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表） | 申告時に譲渡益を算定するための明細書 |
書類は一部、発行に時間がかかるものもあるため、売却完了後すぐに取り寄せを始めるのが望ましいです。
手順⑤：自治体から「被相続人居住用家屋等確認書」を取得する
この確認書は、「その家が被相続人の居住用だったこと」や「他人に貸していなかったこと」を自治体が証明する書類です。空き家特例の申告において最も重要な書類の一つで、これがなければ特例を受けることはできません。
発行元は物件所在地の市区町村で、申請には次のような書類が必要です。
- 申請書（自治体ごとに様式あり）
- 登記事項証明書
- 固定資産税課税明細書
- 被相続人の住民票の除票
など
発行にはおおむね1〜2週間ほどかかるため、売却が決まった段階で早めに手続きを進めておきましょう。
手順⑥：確定申告書を作成し、特例適用の記載を行う
空き家特例の控除を受けるためには、確定申告が必須です。申告書B様式を使用し、譲渡所得の欄に「被相続人居住用財産の譲渡特例」と明記して控除額3,000万円を記載します。
この際、譲渡所得の計算明細（内訳書）を添付し、譲渡金額・取得費・譲渡費用などを正確に記載することが求められます。税務署やe-Taxを利用して申告することも可能ですが、入力項目が多いため、国税庁の「確定申告書作成コーナー」を使うと効率的です。
手順⑦：必要書類を添付して確定申告を提出する
最後に、これまで準備したすべての書類を添付して申告します。提出方法は、税務署窓口への提出・郵送・e-Taxのいずれでも構いません。
添付が必要な主な書類は次のとおりです。
- 被相続人居住用家屋等確認書
- 登記事項証明書
- 売買契約書の写し
- 耐震証明書または解体契約書
- 譲渡所得の内訳書
書類の一部は「不動産番号等の明細書」を記載すれば省略できる場合もありますが、確実に適用を受けるためには極力すべて添付しておくのが安全です。提出後、還付金や控除結果は税務署からの通知で確認できます。
空き家特例を受ける際の注意点
空き家特例は、節税効果の大きい制度である一方、適用条件が非常に厳格です。わずかな条件違反でも適用が認められないケースが多く、国税庁の情報を正確に理解しておくことが必須。ここからは、とくに見落とされやすい注意点としては、以下のものがあげられます。
- 1億円を超える売却は対象外になる
- 相続後に事業用・賃貸用・居住用として使うと適用外になる
- 他の特例（取得費加算など）と併用できない
- 特例は同一被相続人につき1回しか使えない
- 親族・配偶者など特別な関係者への売却は対象外
- 確定申告での書類不備・添付漏れに注意する
- 耐震改修や取り壊しの時期がずれると無効になる
それぞれ個別に解説します。
1億円を超える売却は対象外になる
空き家特例の対象となるのは、譲渡対価が1億円以下の売却に限られます。この金額は「売却価格」そのものであり、利益ではありません。つまり、仮に譲渡益が少なくても、売却額が1億円を1円でも超えれば特例は適用できません。
さらに、複数の相続人が同一の家や敷地を分割して売却した場合には、その合計金額で判定されます。例えば、兄弟2人がそれぞれ5,500万円で売却した場合、合計1億1,000万円となり、全員が特例の対象外です。
相続後に事業用・賃貸用・居住用として使うと適用外になる
相続した空き家を一時的にでも事業・賃貸・居住のいずれかに使った場合、特例の適用は受けられません。
一例を挙げると、以下のようなケースは、すべて「空き家ではない」と判断されます。
- 一時的に貸駐車場として使用した
- 相続人がリフォームして短期間住んだ
- 店舗や倉庫として活用した
制度の目的が「放置された空き家の流通促進」にあるため、利用実態がある物件は対象外とされているのです。
他の特例（取得費加算など）と併用できない
空き家特例は、ほかの譲渡所得に関する特例と併用ができません。特に、前述した「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例（租税特別措置法第39条）」との同時適用は認められておらず、どちらか一方を選ぶ必要があります。
取得費加算の特例は、相続税の一部を取得費に加算できる仕組みで、譲渡益を圧縮できる効果があります。一方、空き家特例は最大3,000万円を控除できるため、どちらが有利かは物件の価値や譲渡益によって異なります。
誤って両方を申告すると、税務署から修正を求められる場合もあるため、確定申告前に税理士などの専門家に確認しておくと安心です。
特例は同一被相続人につき1回しか使えない
空き家特例は、1人の被相続人につき1回のみ適用できる制度です。この制度を使うとすると、同じ被相続人から複数の不動産を相続した場合、そのうち1件で特例を使うと、他の物件ではもう利用できません。
これは、制度が「一度の相続に対する救済措置」として位置づけられているためです。
このため、どの物件で適用するかは慎重に判断する必要があります。譲渡益が大きい物件や、近い将来売却予定の資産に適用するほうが節税効果が高くなります。誤って価値の低い不動産で特例を使ってしまうと、後から取り消すことはできないため注意が必要です。
親族・配偶者など特別な関係者への売却は対象外
特例は、親子・夫婦などの特別な関係者への売却では適用されません。これは、形式的に売却を装い、実質的に資産を移転するような取引を防ぐための仕組みです。
「特別な関係者」には以下が含まれます。
- 生計を一にする親族（同居している家族など）
- 売却後、その家に居住する予定の親族
- 内縁関係にある相手
- 親族が経営する法人など、経済的なつながりのある相手
見かけ上は第三者との取引であっても、実態として身内に渡ると判断されれば特例は無効になります。身内間で資産整理を行う場合は、第三者を介した正規の売買手続きをとることが不可欠です。
確定申告での書類不備・添付漏れに注意する
空き家特例の適用を受けるには、確定申告の際に必要書類をすべて添付することが条件です。
特に多いミスが「被相続人居住用家屋等確認書」の添付漏れや、耐震証明書・解体契約書の不足です。これらが欠けていると、要件を満たしていても特例は認められません。
申告時に添付が求められる主な書類は次のとおりです。
- 被相続人居住用家屋等確認書（市区町村発行）
- 登記事項証明書
- 売買契約書の写し
- 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表）
書類の一部は取得までに時間がかかるため、売却が決まった段階で順次揃えておきましょう。
耐震改修や取り壊しの時期がずれると無効になる
空き家特例は、工事や解体の時期が遅れるだけで適用外になるほど、スケジュールが厳格です。具体的にいうと、譲渡の翌年2月15日までに耐震改修が完了しなければ、要件を満たしていても控除が受けられません。同様に、解体工事が売却後に完了しなかった場合も対象外です。
この「翌年2月15日」という期限は確定申告の提出期限と重なるため、施工の遅れが直接的に控除の有無を左右します。
工事業者の選定・契約から証明書の発行まで逆算し、余裕を持ったスケジュール管理を行う必要があります。特に年末に売却を予定している場合は、申告期限を意識して早めの着工を心がけましょう。
空き家特例と併用できる制度
空き家特例は「相続した住宅を売却する際の譲渡所得税を軽減する制度」ですが、これと異なる段階（所得税・相続税）で適用される制度を組み合わせることで、さらに総合的な節税が可能になります。ここからは、実際に併用を検討できる２つの制度を紹介します。
相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例（租税特別措置法第39条）
ここまでに何度か登場したこの制度は、相続や遺贈によって取得した土地・建物を、相続開始の翌日から3年10か月以内に売却した場合に適用されます。支払った相続税のうち、一定額を譲渡資産の「取得費」に加算できる仕組みで、結果的に譲渡所得を減らす効果があります。
（参考：国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」）
空き家特例と異なり、控除ではなく「経費を増やして所得を圧縮する」タイプの優遇制度です。ただし、同じ譲渡に対して空き家特例と同時に使うことはできません。どちらの制度を使うほうが得かは、譲渡益や相続税の額によって異なります。
一般的に、相続税の負担が大きかった人は取得費加算を、相続税がかからなかった人は空き家特例を選ぶ方が有利になる傾向があります。
小規模宅地等の特例（相続税における宅地評価の減額制度）
小規模宅地等の特例は、相続税の課税対象となる土地の評価額を最大80％まで減額できる制度です。被相続人が生前に居住や事業に使っていた土地を、相続人が一定の条件を満たして引き継いだ場合に適用されます。
（参考：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」）
この制度はあくまで「相続税」の段階での軽減措置であり、譲渡所得税の軽減を目的とした空き家特例とは適用タイミングが異なります。
そのため、相続税の申告時に小規模宅地等の特例を使い、後に売却時に空き家特例を活用するといった「段階的併用」は可能です。
住宅借入金等特別控除（居住用住宅のローン控除）
住宅借入金等特別控除（いわゆる住宅ローン控除）は、居住用住宅を新築・購入・リフォームした際に、年末のローン残高に応じて所得税や住民税を軽減する制度です。
空き家特例とは対象も性質も異なりますが、「相続した家を売却（空き家特例）→売却資金で新居を購入（住宅ローン控除）」といった形で、段階を分けての併用が可能。また、相続した家を自宅としてリフォーム・居住する場合にも、この控除を適用できるケースがあります。
（参考：国土交通省「住宅ローン減税」）
どちらの制度も「譲渡益の減税」「所得控除」という異なる性格を持つため、ライフプラン全体の税負担軽減策として組み合わせを検討する価値があります。
配偶者の税額軽減制度（相続税）
配偶者の税額軽減制度は、相続税の負担を大幅に軽減する仕組みで、被相続人の配偶者が遺産を相続する際に「1億6,000万円」または「法定相続分相当額」までの財産には課税されないというものです。
（参考：国税庁「配偶者の税額の軽減」）
この制度は相続税の段階での優遇であり、空き家特例（譲渡所得段階）とは別フェーズの税制措置として併用が可能です。例えば、配偶者が相続税軽減を受けて家を引き継ぎ、数年後に売却する際に空き家特例を適用するといった流れも認められています。
つまり、相続時と売却時の両方で税負担を抑える二段構えの節税戦略が実現できる制度設計になっています。
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空き家特例に関するQ&A
空き家の3,000万円特別控除（いわゆる「空き家特例」）は、相続した住宅を売却する際に大きな節税効果が得られる制度ですが、要件や期限、適用範囲が非常に複雑です。ここからは、利用を検討している方がよく疑問に感じるポイントを、わかりやすく整理して解説します。
空き家の3000万円特別控除の要件は？
空き家特例の3,000万円控除を受けるには、被相続人が一人で暮らしていた住宅を相続し、相続開始から3年以内に売却することが基本条件です。
建物は昭和56年5月31日以前に建築されたもので、区分所有建物（マンションなど）ではないことが必要です。さらに、相続後にその家を賃貸や事業用に使っていないことも要件に含まれます。要件を一つでも満たさないと特例は適用されないため、売却前に必ず国税庁の基準を確認しましょう。
空き家特例はいつまで使える？期限が過ぎたらどうなる？
この特例は令和9年（2027年）12月31日までの売却が対象です。また、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却契約を結ぶ必要があります。
もし期限を過ぎた場合、どんなに要件を満たしていても控除は受けられません。期限の計算は意外と複雑なため、相続の年を起点に早めにスケジュールを立てることが大切です。
長期間放置された空き家でも特例を受けられる？
長期間放置していても、要件を満たしていれば特例を受けられる場合があります。ただし、老朽化が進んで耐震基準を満たさない場合は、売却前に「耐震改修」または「取り壊し」を行う必要があります。
また、相続から3年以上経過してしまっている場合は、原則として特例の対象外となります。放置期間が長い物件ほど、書類の準備や確認作業に時間がかかるため、売却を検討する段階で早めに要件を確認するのが安心です。
相続した空き家を売った場合、どのくらい節税できる？
空き家特例では、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、課税対象額が大幅に減少します。仮に、譲渡益が3,000万円以下だったとすると、譲渡所得税や住民税はゼロになります。
譲渡益が4,000万円の場合でも、課税対象は1,000万円に圧縮されるため、約20％〜30％の税負担を軽減できる計算です。
まとめ
空き家特例は、相続した家を売却するときに大きな節税効果が得られる一方で、要件や期限が非常に厳格です。特に「3年以内の売却」や「1億円以下の譲渡価格」「耐震基準の確認」「確定申告での書類添付」などを怠ると、控除が受けられなくなります。
相続から時間が経っている場合や、建物の老朽化が進んでいる場合は、早めに要件を確認し、必要な改修や解体、自治体での確認書取得などを計画的に進めましょう。
制度を正しく理解し、売却のタイミングを逃さず行動することが、結果的に最も大きな節税につながります。
