更新日： 2024.4.27 | 公開日：
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共有持分は所有しているだけでリスクのある状態のため、「持分の放棄」も視野に入れる必要があります。特に、相続や共有者間の意見の相違から生じる問題を解決する上では、持分放棄は有効な手段です
本記事では、持分放棄の方法に加え、放棄を行う際の注意点、固定資産税への影響などについて詳しく解説します。
目次
共有持分の放棄とは
共有持分とは、複数人で所有する不動産における各自の権利比率を指します。この持分を放棄する行為、すなわち共有持分の放棄とは「所有者が自らの権利分を自発的に諦めること」を意味します。
混乱しやすい概念に「相続放棄」「共有持分放棄」がありますが、これらは明確に区別されるものです。
相続が発生した場合、故人が残した不動産の名義を相続人に移す「相続登記」が必要になります。このプロセスにおいて、放棄が発生するタイミングによって、放棄の種類が「相続放棄」と「共有持分放棄」に分かれます。
相続登記前の放棄を相続放棄と呼び、これは故人の遺した全財産を放棄する行為です。放棄した人は、法的には相続人とみなされなかったことになります。
一方で、共有持分の放棄は、相続登記が完了した後に発生するもので、相続によって取得した不動産の所有権の一部を放棄する行為を指します。
共有持分を放棄した方がいいケース
不動産を複数人で共有する場合、その維持管理は共有者全員の責任です。しかし、様々な理由から共有持分の放棄を検討することが適切な場合もあります。
特に、以下のような状況では共有持分の放棄が有効な解決策となる可能性があります。
- 共有者間で不和がある：共有不動産の管理や将来的な方向性について共有者間で意見が合わず、維持管理が困難な場合。
- 売却の合意が得られない：不動産を売却したい意向があるものの、他の共有者からの合意が得られず、売却が進まない場合。
- 所有が負担となる不動産である：郊外の農地など、処分が難しく維持費用のみが発生し続ける不動産の所有が負担となる場合。
共有不動産の小規模な補修作業は、共有者の1人でも実施可能ですが、大規模な修繕や方針の決定には共有者全員の合意が必要となります。
共有者の1人が補修に反対するなど、不動産の適切な維持管理が行えない状況もあり得るでしょう。不動産の売却に関しても、全員の同意が必要であり、一人の反対で売却が困難になることもあります。
これらの状況に直面した場合、共有持分の放棄は、紛争を避け、自身にとっての負担を軽減するための選択肢の1つとなり得ます。
ただし、放棄には法的な手続きが必要であり、場合によっては放棄することができない状況もあり得るため、専門家の意見を聞くことが推奨されます。
共有持分の放棄を検討する際は、その決定が将来に及ぼす影響を十分に理解し、可能な限り他の共有者との協議を試みることが望ましいでしょう。
共有持分を放棄する際の流れ
共有持分を放棄する際の流れは、以下の通りです。
- 手順①：持分放棄の意思表示を行う
- 手順②：必要書類を提出する
それぞれ個別に解説します。
手順①：持分放棄の意思表示を行う
持分放棄の意思を伝える際には、まず口頭で他の共有者にその旨を通知しましょう。直接的なコミュニケーションを通じて意図を明確にすることで、誤解が生じる可能性を低減できます。
次に、口頭での意思表示を公式化し、文書化するために内容証明郵便を用いて再度通知を行います。このステップは、後の法的な証拠として機能します。
内容証明郵便の作成には、細心の注意を払い、可能であれば法律専門家（弁護士や司法書士）に依頼することをおすすめします。これにより、内容の適切性を保証し、将来的な訴訟における有力な証拠として機能するためです。
手順②：持分放棄の持分移転登記をする
共有持分の放棄を公的に記録するためには、放棄した事実を登記簿に記載する必要があります。これには、放棄する本人だけでなく、他の共有者も関与する複数の手続きが必要。
共有持分放棄をする人と、それ以外の人が用意する必要がある書類は、次のとおりです。
＜共有持分放棄をする人の必要書類＞
- 登記済証または登記識別情報通知
- 印鑑証明書（発行日から3ヶ月以内のもの）
- 固定資産税評価証明書
- 実印
- 本人確認書類
＜放棄する人以外の必要書類＞
- 住民票
- 認印
- 本人確認書類
必要書類を準備した後、放棄する不動産を管轄する法務局へ提出します。共有持分放棄の登記は共同申請になるため、理想的には放棄する人とその他の共有者全員で法務局を訪れなければなりません。
もし全員が揃って法務局に行くことが不可能な場合、委任状を用いて他の人に手続きを代行させることが可能。この委任状には、印鑑証明書が付された実印の押印が必要です。
「持分放棄は早い者勝ち」とはどこまで事実なのか
共有持分の放棄は「早い者勝ち」といわれるケースがあります。実際、他の共有者が先んじて自己の持分を放棄した場合、最後に残った共有者が不動産の単独所有者となり、自身は放棄できなくなってしまう可能性は大いに考えられます。
放棄のプロセスは、意思表示の後に正式な持分放棄の登記申請を行うことで完了します。持分が放棄されると、その持分は自動的に残りの共有者に配分されることに。
これにより、他の共有者が相次いで放棄を行った結果、最終的に1人の共有者だけが全持分を有する「単独所有」の状態になることがあります。
単独所有者は放棄登記を行えず、その結果として全責任を負うことになるため、放棄の選択権を事実上失います。
この状況を回避するためには、共有者間でのコミュニケーションと事前の合意形成が重要。単独所有者となってしまった場合は、不動産の売却や贈与など、別の解決策を検討しましょう。
共有持分の放棄に関する注意点
共有持分を放棄する際には、次の点に注意しましょう。
- 贈与税が発生する可能性
- 固定資産税との関係性
- 他の共有者が先に放棄する可能性
以下より、詳しく解説します。
贈与税が発生する可能性
不動産の共有持分を放棄する際には、贈与税が発生する可能性があるという点に注意が必要です。
税法上、持分放棄は特定の条件下で贈与とみなされ、結果として放棄を受ける共有者に贈与税が課税されることがあります。
国税庁の通達を引用すると、以下のとおり。
「共有に属する財産の共有者の1人が、その持分を放棄(相続の放棄を除く。)したとき、又は死亡した場合においてその者の相続人がないときは、その者に係る持分は、他の共有者がその持分に応じ贈与又は遺贈により取得したものとして取り扱うものとする」
（出典：国税庁「法令解釈通達 第9条《その他の利益の享受》関係」）
この規定は、持分放棄を贈与税の回避手段として使用することを防ぐ目的があります。
贈与税が発生するか否かは、放棄された不動産の持分割合とその市場価値によって決定されます。具体的には、以下の計算式です。
- 建物：固定資産税評価額「固定資産税評価額×持分割合」
- 土地：路線価または倍率方式「路線価（倍率方式）で求めた価格×持分割合」
なお、贈与や相続などとの関係については、下記の記事でも詳しく解説しています。こちらも合わせてご参照ください。
関連記事：遺贈・贈与・相続の違いとは？ 相続放棄したい場合や発生する税金について解説
固定資産税との関係性
持分放棄を行った後でも、固定資産税の納税義務が継続することも把握しておきましょう。
固定資産税は、毎年1月1日時点での不動産所有者に対して課税される地方税であり、不動産登記簿上の名義変更が行われるまでは、元の所有者が税負担を担うことになります。これは、所有権の放棄と登記の変更が即時には反映されないため、放棄した当年は納税義務が残ることを意味します。
したがって、共有持分の放棄を検討する場合は、放棄の意思決定と併せて速やかに登記変更の手続きを進める必要があります。
これにより、不要な固定資産税の負担を避け、スムーズな財産の移転を実現できます。登記変更が遅れると、放棄後も固定資産税の納税義務が継続することになり、予期せぬ財務負担を招く可能性があるため、十分に留意しましょう。
他の共有者が先に放棄する可能性
共有不動産において、各共有者は自らの持分を放棄する権利を持ちます。この権利行使によって、特定の共有者が自身の持分を放棄し、残りの共有者に所有権が集中するケースが発生する可能性があります。
特に、管理が難しい不動産や市場価値の低い不動産を共有している場合、他の共有者による持分放棄が現実の問題として生じかねません。
この場合、放棄を受けた共有者は、不動産の全責任を負うことになり、売却や維持管理の課題に直面する可能性があります。
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まとめ
共有持分の放棄は、共有者間の合意形成や適切な法的手続きを経ることで、共有不動産に関する問題を解決できる効果的な方法です。
しかし、放棄には贈与税の発生や固定資産税の納税義務など、さまざまな法的・財務的なリスクが発生します。そのため、放棄による影響を理解し、適切に対処するためには、弁護士や司法書士などの専門家と連携することが重要です。
放棄によって生じる可能性のある問題を回避するためには、共有者との密なコミュニケーションと、事前の計画立てをしっかりと行いましょう。
