共有持分移転登記費用はいくらかかる？登記の際の注意点についても解説

共有名義の不動産は、売買や贈与、相続などによって持分を別の人に移すことができます。その際に必要となるのが「共有持分の移転登記」です。

共有持分の移転登記には、登録免許税や司法書士への報酬などがかかります。また、持分を移転する理由によっては、贈与税や譲渡所得税などが発生する場合もあります。

本記事では、共有持分の移転登記にかかる費用や必要書類、自分で手続きする方法、注意点について解説します。 共有持分の名義変更を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

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共有持分の移転登記とは？

共有持分移転登記とは、共有持分を別の人に渡す際に行う手続きのことです。共有持分移転登記を行えば、不動産登記簿に記載されている共有者の名義を新しい所有者へ変更できます。

不動産を1人で所有していない場合は、登記上に複数人の名前が記載され、共有という状態になります。不動産の所有者が持っている権利の割合を示すのが共有持分です。

不動産の権利が移る際には、基本的に所有権移転登記が必要です。所有者が複数いる共有名義の場合は、所有権移転登記だけでなく共有持分移転登記も求められます。不動産を1人で保有している場合と比べると、登記にかかる手間が大きくなります。
持分移転登記とは？手続き方法や費用、リスクについて解説

共有持分の移転登記の種類

共有持分の移転登記には主に5つの種類があります。

所有権移転登記

所有権移転登記は、不動産の所有権が別の人に移ったことを登記簿に記録する手続きです。例えば、共有持分を売却した場合や、贈与・相続などが発生したときに行います。

登記を行えば、新しい所有者が第三者に対して自分の権利を主張できるようになります。共有者の一部の持分を移す場合でも、法務局で所有権移転登記を行います。

建物表題登記

建物表題登記とは、新築した建物などについて、所在地や構造、床面積、所有者などを初めて登記簿に記録する手続きです。

共有名義の建物でも、所有者全員の氏名や持分割合などが記録されます。原則として、建物の所有権を取得した日から1か月以内に申請する義務があり、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。

抵当権設定登記

抵当権設定登記は、不動産を担保にしてローンを組む際に、担保となる権利を登記する手続きです。

共有名義の不動産でも、自分の持分だけであれば、ほかの共有者の同意を得ずに抵当権を設定できます。ただし、不動産全体を担保にする場合は、共有者全員の同意が必要です。

また、共有持分だけでは担保としての評価が低くなりやすいため、金融機関によっては融資を受けられないこともあります。

地目変更登記

地目変更登記は、土地の用途が変わった際に、登記簿上の地目を変更する手続きです。例えば、畑を住宅用地にした場合や、建物を取り壊して駐車場にした場合などが該当します。

地目が実際に変更された場合は、原則として変更があった日から1か月以内に申請する必要があります。

共有名義の土地でも、地目変更登記は共有者の1人から申請できます。 ただし、土地の用途を変更する行為そのものについては、ほかの共有者の同意や行政上の許可などが必要になる場合があります。

所有権保存登記

所有権保存登記は、まだ所有権の登記がされていない不動産について、初めて所有者の権利を登記する手続きです。

新築住宅では、通常、建物表題登記を行った後に所有権保存登記を申請します。共有名義の場合は、所有者それぞれの持分割合も登記されます。

所有権保存登記は原則として任意ですが、住宅ローンを利用して建物に抵当権を設定する場合などには必要となります。

共有持分の移転登記で発生する費用

共有持分を売買・贈与・相続などで移転する場合は、登記費用のほかにも税金がかかることがあります。主な費用と税率の目安は以下のとおりです。

※税率は2026年10月時点のものです。登録免許税や不動産取得税には軽減・免税措置があり、実際の税額は取得方法や適用要件によって異なります。

また、すべての費用が発生するわけではありません。売買・贈与・相続のどの方法で共有持分を移転するかによって必要な費用が異なるため、事前に確認しておきましょう。

登録免許税

登録免許税は、共有持分の所有権移転登記を行う際に納める税金です。基本的には固定資産税評価額をもとに、移転する持分割合と税率を掛けて計算します。

税率は移転する理由によって異なり、相続の場合は原則0.4％、贈与の場合は2％です。

売買の場合は原則2％ですが、土地については2029年3月31日まで1.5％の軽減税率が適用されます。また、一定の条件を満たす住宅用建物にも軽減措置があります。
（参考：国税庁「登録免許税のあらまし」）

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物を取得した際に課される都道府県税です。

税率は原則4％ですが、2027年3月31日までに取得する土地や住宅については3％に軽減されています。また、住宅や住宅用土地については、一定の要件を満たせば税額の軽減を受けられる場合があります。

なお、相続によって共有持分を取得した場合は、原則として不動産取得税はかかりません。
（参考：総務省「不動産取得税」）

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書などの課税対象となる文書を紙で作成した際にかかる税金です。

売買契約書の場合は契約金額によって税額が異なり、一定の条件を満たす不動産売買契約書には2027年3月31日まで軽減措置が適用されます。

また、不動産の贈与契約書も印紙税の対象となり、通常は1通につき200円です。一方、電子契約で契約書を作成する場合は、原則として印紙税がかかりません。
（参考：国税庁「印紙税」）

相続税

共有持分を相続した場合でも、必ず相続税がかかるわけではありません。

相続税は、不動産や預貯金などを含む相続財産全体をもとに計算します。「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」の基礎控除があるため、課税対象となる財産の合計額が基礎控除の範囲内であれば、原則として相続税はかかりません。

また、配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例などを利用できる場合もあります。
（参考：国税庁「相続税」）

譲渡所得税

共有持分を売却して利益が出た場合は、その利益に対して所得税や住民税がかかることがあります。

課税対象となる利益は、売却代金から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算します。

税率は所有期間によって異なり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となり、5年以下の場合より税率が低くなります。
（参考：国税庁「譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」）

贈与税

共有持分を無償で譲り受けた場合は、受け取った人に贈与税がかかる可能性があります。

通常の暦年課税では、1年間に贈与を受けた財産の合計額が110万円以下であれば、原則として贈与税はかかりません。

また、親から子への贈与などでは、一定の要件を満たせば相続時精算課税制度を利用できます。ただし、この制度では贈与した財産の一部が将来の相続税の計算に含まれるため、必ずしも税負担が軽くなるわけではありません。
（参考：国税庁「贈与税の計算と税率（暦年課税）」）

司法書士への費用

登記申請を専門家に依頼する場合は、司法書士への報酬が発生します。費用は案件の内容や地域によって異なりますが、数万円〜十数万円程度が一般的です。金銭面の負担はかかってしまいますが、書類作成や登記所とのやり取りを一任できるため、一般的には司法書士を利用するケースが多いです。

土地家屋調査士への報酬

登記に伴って測量や建物の表示登記などが必要な場合には、土地家屋調査士への依頼が必要になります。未登記の建物や地目変更を伴う場合に発生し、費用は数万円〜数十万円が相場です。

必要書類の取得費

住民票、印鑑登録証明書、固定資産評価証明書など、公的書類の取得にはそれぞれ数百円〜千円程度の費用がかかります。手続きに必要な書類を揃える際に、郵送費が発生する可能性もあります。

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共有持分の移転登記を行わないとどうなる？

共有持分の移転登記は「名義変更」にあたる手続きです。そのため、正しく実施しなければ様々なリスクが発生する可能性があります。ここでは、共有持分の移転登記を行わなかった場合に生じる問題について解説するので、しっかりとチェックしてください。

第三者に所有権を主張できない

不動産の登記制度は、「誰がどの不動産をどれだけ所有しているのか」を公に示すためのものです。売買や贈与が成立していたとしても、登記をしていなければ、その権利を第三者に対して主張できません。
自分が買い取ったつもりの共有持分が、登記上はまだ旧所有者のままであれば、その旧所有者が他人に勝手に売却した場合でも、権利が主張できない可能性があります。「契約書があるから大丈夫」と思っていても、トラブルに発展するケースは少なくありません。

トラブルや訴訟リスクが増す

登記をしないまま時間が経つと、不動産の所有者が曖昧な状態になり、後々のトラブルの原因になります。例えば、他の共有者が知らないうちに第三者に持分を売却した場合、登記がなければ自分の主張が通りにくくなります。
相続や離婚などのタイミングで、口約束の取り決めが原因で紛争が発生するかもしれません。訴訟に発展すれば時間がかかるだけでなく、金銭面の負担も発生してしまいます。精神面の負担も大きいため、登記は必ず行うようにしましょう。
土地共有はトラブルの原因！適切な対応方法とは？

税務処理や不動産取引に支障が出る

不動産の名義が登記簿上と一致していないと、税務手続きが複雑になります。固定資産税の通知が旧所有者に届き続けたり、譲渡所得税の申告で必要な証明書が揃わなかったりといった問題が発生する可能性があります。
また、登記が完了していない不動産は売却が難しくなりがちです。不動産の活用や処分をスムーズに行うためにも、早めの登記は欠かせません。

共有持分の移転登記を自分で行う手順

共有持分の移転登記は手続きが複雑で時間がかかります。しかし、司法書士に依頼せずに自分で登記を行うことも可能です。ここでは、共有持分の移転登記を自分で行う際の手順について紹介します。

必要書類を揃える

まず、登記申請書と必要な添付書類を準備します。特に重要なのが「登記原因証明情報」です。これは、売買や贈与、相続などによって共有持分が移転したことを証明する書類を指します。

主な登記原因と書類の例は以下のとおりです。

このほか、登記の原因や申請方法によっては、登記識別情報（権利証）、印鑑証明書、住民票、固定資産評価証明書なども必要になります。

必要書類はケースによって異なるため、法務局の申請書様式や記載例を確認して準備しましょう。

登録免許税を計算・納付する

共有持分の移転登記を自分で行う場合も、原則として登録免許税の納付が必要です。

登録免許税は、基本的に不動産の固定資産税評価額と移転する持分割合、登記原因に応じた税率をもとに計算します。

書面で申請する場合は、必要な金額の収入印紙を購入し、納付用の台紙に貼り付けて提出する方法があります。オンライン申請では電子納付も可能です。

税額が不足している場合は追加納付などの補正を求められることがあるため、事前に計算方法を確認しておきましょう。

法務局に登記申請する

書類の準備ができたら、不動産の所在地を管轄する法務局へ登記申請します。

申請方法は、窓口への持参、郵送、オンライン申請などがあります。

申請後は法務局で審査が行われ、不備があれば書類の訂正や追加提出を求められることがあります。

問題なく登記が完了すると、登記完了証が交付され、新たに登記名義人となった人には原則として登記識別情報も通知されます。

登記完了後は、登記事項証明書などで持分が正しく移転されているか確認しておきましょう。

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共有持分の移転登記を行う際の注意点

共有持分の移転登記を行う際は、以下の4点に注意しましょう。

• 必要書類や持分割合を正確に確認する
• 司法書士事務所によって費用が異なる
• 持分を移転する当事者を確認する
• 登記の理由によって申請方法が異なる

必要書類や持分割合を正確に確認する

共有持分の移転登記では、売買・贈与・相続などの理由によって、必要書類や手続きが異なります。

また、移転する持分割合を正しく記載する必要があり、書類に不備があると法務局から補正を求められることがあります。補正できない場合などは、登記申請が却下される可能性もあるため、申請前に十分確認しておきましょう。

司法書士事務所によってかかる費用が異なる

登記手続きを司法書士に依頼する場合、その報酬は事務所によって異なることがあります。登記の難易度や案件の規模、地域による物価差などが影響し、数万円から十数万円の幅があるため、複数の事務所で見積もりを取って比較するのがおすすめです。

また、報酬だけでなく、対応の丁寧さや書類取得のサポート体制も選定のポイントになります。

持分を移転する当事者を確認する

共有持分を移転する際は、誰が持分を所有していて、誰に移転するのかを確認する必要があります。

自分の持分だけを売却する場合は、原則として他の共有者の同意は不要です。

ただし、登記簿上の所有者がすでに亡くなっている場合などは、相続登記が必要になることがあります。相続登記が長期間行われていないと、相続人の調査や必要書類の収集に時間がかかるため注意しましょう。

登記の理由によって申請方法が異なる

共有持分の移転登記は、売買・贈与・相続などの理由によって申請方法が異なります。

売買や贈与の場合は、原則として持分を譲る人と受け取る人が共同で登記申請を行います。一方、相続による所有権移転登記は、相続人が単独で申請できます。

また、登記原因によって必要書類も異なるため、事前に法務局で手続き方法を確認しておきましょう。

共有持分移転登記費用のよくある質問

家の持分割合を変更するにはどうすればいいですか？

共有名義の家の持分割合を変更するには、ほかの共有者との間で持分の売買や贈与などを行い、所有権移転登記を申請する方法があります。単に登記簿の持分割合を書き換えることはできず、変更する理由に応じた手続きが必要です。また、登録免許税のほか、譲渡所得税や贈与税などが発生する場合もあります。ただし、当初の登記内容自体に誤りがあった場合は、更正登記によって修正できることもあります。具体的な手続きは司法書士に確認しましょう。

家の名義変更を自分でやるといくら費用がかかりますか？

家の名義変更を自分で行う場合、司法書士への報酬はかかりませんが、登録免許税や必要書類の取得費用は発生します。登録免許税は、贈与の場合は原則2％、相続の場合は原則0.4％です。売買の場合は原則2％ですが、一定の条件を満たす住宅用家屋では0.3％の軽減税率が適用されることがあります。このほか、戸籍謄本や固定資産評価証明書などの取得費用も必要です。手続きが複雑な場合は、司法書士への依頼も検討しましょう。

持分移転登記を司法書士に依頼するといくらくらいかかりますか？

司法書士への報酬は、5万〜10万円程度が一つの目安ですが、依頼先や手続き内容によって異なります。このほか、移転する持分の評価額や登記の理由に応じた登録免許税、必要書類の取得費用などがかかります。相続登記が未了の場合や、複数の不動産をまとめて手続きする場合などは費用が増えることもあるため、事前に見積もりを取って確認しましょう。

親から子へ家の名義変更にかかる費用はいくらですか？

親から子へ家の名義を変更する際の費用は、贈与・売買・相続のどの方法で取得するかによって異なります。生前贈与の場合、登録免許税は原則として固定資産税評価額の2％です。また、住宅の取得には原則3％の不動産取得税がかかりますが、一定の要件を満たせば軽減される場合があります。さらに、贈与税が発生する可能性もあります。一方、親が亡くなって相続する場合、登録免許税は原則0.4％で、不動産取得税は通常かかりません。ただし、相続財産の総額によっては相続税が発生します。生前贈与と相続では税負担が大きく異なる場合があるため、名義変更を検討する際は、税理士などに相談して費用を比較しましょう。

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まとめ｜共有持分移転費用は高額になるケースもあるので注意！

共有持分の移転登記には、登記原因や方法に応じて多様な費用がかかります。固定資産税評価額を基準とした登録免許税は金額が大きくなりやすく、加えて税務上の課税（譲渡所得税や贈与税など）が発生するケースもあります。

登記を専門家に依頼する場合は金銭的な負担がかかりますが、知識がないまま自力で手続きを進めると、かえって時間や費用がかかってしまいます。

なるべく自力で対応しようとはせずに、専門家に相談して手続きを進めましょう。