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更新日： 2026.10.29 | 公開日：
相続などをきっかけに土地を複数人で所有すると、売却や土地活用について共有者同士の意見が合わず、トラブルになることがあります。
自分の持分だけを手放したい場合や、ほかの共有者と連絡が取れない場合は、対処方法に迷うこともあるでしょう。
共有地では、共有者が単独で行える行為と、持分の過半数または共有者全員の同意が必要な行為があります。この記事では、共有地の基本的な仕組みから、起こりやすいトラブル、共有状態を解消する方法、民法改正による変更点まで解説します。
「共有持分の窓口」運営のワケガイ編集部について
共有持分の窓口のコラムは、共有持分・共有不動産にお悩みの方が、売却・処分・離婚・ペアローン・トラブル対応の判断を正しく行えるようにすることを目的に運営しています。私たちは運営会社・株式会社ネクスウィルが、共有持分、空き家、再建築不可物件などの訳あり不動産の買取実務で培った一次情報にもとづいた記事づくりを徹底しています。
共有持分の窓口の詳細はこちら土地の共有状態（共有地）とは？
共有持分は土地全体に対する所有権の割合を示すもので、持分割合に応じた面積を自由に占有・利用できるわけではありません。
共有地とは、1つの土地を複数人で共同所有している土地のことです。
相続によって兄弟姉妹が土地を取得した場合や、夫婦が共同で土地を購入した場合などに共有状態が生じます。
それぞれの共有者が持つ所有権の割合を「共有持分」と呼びます。例えば、Aさんが3分の1、Bさんが3分の2の持分を持つ場合、2人はそれぞれの割合に応じて土地全体の所有権を有しています。
ここで注意したいのは、共有持分は土地の特定部分を所有する権利ではないという点です。Aさんの持分が3分の1だからといって、土地の面積の3分の1をAさんだけが自由に利用できるわけではありません。
共有者は持分に応じて土地全体を使用できますが、土地の利用方法や処分については、行為の内容によって必要な同意が異なります。
また、土地の管理費用などは、原則として持分割合に応じて負担します。利用方法や費用負担について共有者間で取り決めがない場合、意見の対立につながることがあります。
（参照：e-Gov法令検索「民法」）
土地の共有ではどんなトラブルが発生する？
土地の共有で発生しがちなトラブルは、以下のとおりです。
- 権利関係がどんどん複雑になる
- 売却が難しい
- 土地活用も自由に行いにくい
以下より、それぞれ個別に解説します。
権利関係がどんどん複雑になる
土地が共有状態になると、時間の経過とともに権利関係はより複雑になります。
例として、Aさん、Bさん、Cさんの3人が共有している土地を考えてみましょう。もし3人とも亡くなると、それぞれの共有持分は、その相続人に引き継がれることになります。
例えば、Aさんの相続人が2人、Bさんの相続人が2人、Cさんの相続人が3人の場合、この土地に関わる人数は、最終的に7人に増加。さらなる相続が繰り返されれば、関わる人数は増え続けることとなります。多くの所有者が存在する場合、土地の活用や処分が難しくなるリスクが高まるでしょう。
売却が難しい
共有地は、土地全体を売却する場合と、自分の共有持分だけを売却する場合で手続きが異なります。
土地全体を第三者へ売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。そのため、共有者の一人が売却に反対すると、通常の売買契約を進められなくなります。
一方、自分が所有する共有持分だけであれば、原則としてほかの共有者の同意を得ずに売却できます。共有者同士の話し合いがまとまらない場合でも、自分の持分を現金化する方法は残されています。
ただし、共有持分だけを購入しても、買主が土地全体を自由に利用できるわけではありません。ほかの共有者との権利調整が必要になるため、土地全体の売却に比べて買主が限られ、売却価格も低くなることがあります。
共有持分の売却を検討する際は、ほかの共有者への売却と、共有持分を取り扱う買取業者への売却を比較するとよいでしょう。
共有地の持分だけでも売れるのか、いくらになるのか知りたいなら、まずは共有持分の簡易査定ができるので以下より試してください。
土地活用も自由に行いにくい
共有地を賃貸したり、建物を建築したりする場合は、計画の内容によって共有者の同意が必要になります。
例えば、共有物の管理に当たる行為は、原則として共有持分の価格の過半数で決定できます。一方、土地の形状や効用を著しく変更する行為には、原則として共有者全員の同意が必要です。
ここでいう過半数は、共有者の人数ではなく、持分の価格を基準に判断します。
例えば、3人で土地を共有し、Aさんが60％、BさんとCさんがそれぞれ20％の持分を所有している場合、Aさんだけで持分の過半数を占めています。そのため、通常の管理事項については、原則としてAさんの持分だけで決定できることになります。
ただし、共有者全員の同意が必要な変更行為は、持分の過半数を持っていても単独では実施できません。
また、土地を実際に使用している共有者に特別な影響を与える管理上の決定には、その共有者の承諾が必要になる場合もあります。
土地活用を計画する際は、各共有者の持分割合だけでなく、予定する行為が保存・管理・変更のどれに該当するかを確認する必要があります。
（参照：e-Gov法令検索「民法」）
共有地で行えること
共有地で行う行為によって必要な同意は異なり、管理行為は原則として持分の価格の過半数で決定します。
共有地で行える行為は、民法上、主に保存行為・管理行為・変更行為に分けられます。
それぞれの行為に必要な同意は、次のとおりです。
- 単独で可能な行為：各共有者による保存行為や、持分に応じた土地の使用
- 持分の価格の過半数で決定できる行為：通常の管理行為や、形状・効用の著しい変更を伴わない軽微な変更
- 原則として共有者全員の同意が必要な行為：土地全体の売却や、形状・効用の著しい変更を伴う行為
それぞれの具体的な内容と注意点を解説します。
【単独】保存・使用
共有地の保存行為は、各共有者が単独で行えます。保存行為とは、共有物の現状を維持したり、損傷を防いだりするための行為です。
例えば、土地が損傷するのを防ぐための応急的な補修や、共有地に対する不法な侵害を排除するための対応などが該当します。
また、民法第249条では、各共有者が共有物の全部について、その持分に応じて使用できると定めています。
ただし、持分を所有しているからといって、ほかの共有者の利用を一方的に排除できるわけではありません。
例えば、共有地を一人で駐車場として占有し、ほかの共有者が利用できない状態にすると、使用方法をめぐるトラブルが発生することがあります。
共有者が自己の持分を超えて土地を使用している場合、別段の合意がなければ、ほかの共有者に対して超過使用分の対価を支払う義務が生じます。
保存行為と土地の使用は、それぞれ異なる法律上の扱いになるため、単独で実施できる範囲を区別して考えることが大切です。
（参照：e-Gov法令検索「民法」）
【過半数の同意あり】利用・改良
共有地の管理に関する事項は、原則として共有持分の価格の過半数で決定できます。
管理行為には、土地の通常の維持管理や、一定の範囲での利用方法の決定などが含まれます。また、2023年4月1日に施行された改正民法により、共有物の形状や効用の著しい変更を伴わない軽微な変更も、持分の価格の過半数で決定できるようになりました。
一方、新たな建物の建築など、土地の形状や効用を著しく変更する行為については、原則として共有者全員の同意が必要です。
そのため、共有者の過半数が賛成しているという理由だけで、大規模な開発や建築を実施できるわけではありません。
なお、ほかの共有者が不明であったり、所在が分からなかったりする場合には、裁判所の手続きを利用して一定の管理・変更行為を行える制度も設けられています。
（参照：e-Gov法令検索「民法」）
【全員の同意あり】処分
土地の売却や寄付などの処分は、全ての共有者の同意が必要です。
共有者全員の権利が関わる大きな決定であるため、このような全員の同意が必要とされます。
一人でも反対する共有者がいれば、その土地の処分はできません。
土地の共有状態の解消方法
共有状態を解消する方法には、分筆・交換、売却、贈与、放棄があります。話し合いで解決できない場合は、共有物分割請求も検討できます。
共有地のトラブルを根本的に解決する方法として、共有状態そのものの解消があります。
主な方法は次の4つです。
- 分筆・交換によって土地を分け、それぞれが単独で所有する
- 土地全体または自分の共有持分を売却する
- 自分の共有持分をほかの共有者などに贈与する
- 自分の共有持分を放棄する
どの方法が適しているかは、土地の形状、共有者間の関係、持分割合、金銭的な負担などによって異なります。
また、共有者同士の話し合いで共有状態を解消できない場合には、民法第256条に基づく共有物分割請求も検討できます。協議がまとまらなければ、裁判所に共有物の分割を請求することが可能です。
分筆・交換
共有地を物理的に分けて、それぞれの共有者が単独で所有できる状態にする方法があります。
「分筆」とは、登記上の1筆の土地を複数の土地に分ける手続きです。
例えば、兄弟2人が共有している土地を分筆し、それぞれが取得する土地について共有物分割などによる所有権の移転登記を行えば、それぞれが別々の土地を単独で所有できます。
ただし、土地を分筆しただけでは共有状態は解消されません。 分筆後の各土地について、共有者間で権利関係を整理し、必要な登記手続きを行う必要があります。
また、土地の形状や道路への接し方、既存建物の配置によっては、分筆後の利用に制約が生じることもあります。分筆によって土地の価値に差が生まれる場合は、共有者間で取得する土地や金銭的な調整について話し合う必要があるでしょう。
関連記事：現物分割とは？メリット・デメリットや検討すべきケースを解説
売却
土地を共有している全員の同意があれば、売却可能です。
この方法は、共有状態を解消し、関係者全員が納得する方法として最もシンプルな手法。
売却に関わる費用や税金は、持分の割合に従って分担するのが一般的です。将来的に相続などで共有者が増加する前に売却を検討すると、手続きがスムーズに進みやすくなります。
贈与
自分の共有持分を、ほかの共有者や家族などに無償で譲る方法が贈与です。
例えば、兄弟2人で土地を共有している場合、一方が自分の持分をもう一方に贈与すると、受け取った人に持分を集約できます。
贈与は、持分を譲る側と受け取る側の合意によって成立します。そのため、相手が持分を受け取る意思を持っていることが前提です。
また、贈与を受けた人には贈与税が課される場合があります。
暦年課税では、1年間に贈与を受けた財産の合計額から基礎控除額110万円を差し引いて贈与税を計算します。そのため、贈与を受ければ必ず贈与税が発生するというわけではありません。
実際の税額は、共有持分の評価額や、ほかに受けた贈与の金額、適用される課税方式などによって変わります。
さらに、不動産の持分移転登記に伴う登録免許税なども考慮する必要があります。持分を贈与する前に、受け取る側の税負担と登記費用を確認しておくとよいでしょう。
（参照：国税庁「No.4402 贈与税がかかる場合」）
放棄
共有地の持分は、共有者が自分の意思で放棄できます。
民法第255条では、共有者の一人が持分を放棄した場合、その持分はほかの共有者に帰属すると定めています。
例えば、Aさん・Bさん・Cさんが土地を共有しており、Aさんが持分を放棄した場合、放棄された持分はBさんとCさんに帰属します。
このとき、BさんとCさんが取得する持分は、原則としてそれぞれの従前の持分割合に応じて配分されます。必ずしも均等に分けられるわけではありません。
なお、共有持分の放棄は単独の意思表示によって行えますが、登記簿上の名義が自動的に変更されるわけではありません。
持分移転登記は、原則として放棄者と持分を取得する共有者による共同申請が必要です。ほかの共有者から登記手続きへの協力を得られない場合には、登記手続きを求める訴訟などが必要になることもあります。
また、放棄によって持分を取得したほかの共有者には、税務上、贈与を受けたものとして贈与税が課される場合があります。
（参照：e-Gov法令検索「不動産登記法」）
一方、土地そのものを手放したい場合には、2023年4月27日に始まった「相続土地国庫帰属制度」もあります。
この制度では、相続または相続人に対する遺贈によって取得した土地について、一定の要件を満たせば、国に所有権を引き取ってもらえます。
共有地の場合は、相続などで共有持分を取得した人がいることなどを前提に、共有者全員で共同申請する必要があります。自分の持分だけを国に引き取ってもらう制度ではありません。
また、建物がある土地や担保権が設定されている土地などは、制度の対象外となります。
申請時には土地1筆当たり14,000円の審査手数料が必要です。承認後は原則20万円を基本額とする負担金を納付しますが、森林や一部の宅地・農地などは土地の面積に応じて金額が高くなる場合があります。
共有持分の放棄と相続土地国庫帰属制度は、対象となる権利や申請条件が異なるため、区別して検討する必要があります。
（参照：法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」）
土地の共有状態は将来的に解消される？
土地の共有状態を解消しやすくするため、2023年4月1日に共有制度や相続制度に関する改正民法が施行されました。
この改正では、所在が分からない共有者がいる場合の手続きや、共有物の管理・変更に関するルールが見直されています。
例えば、共有者の所在が不明な場合でも、一定の要件を満たせば、裁判所の関与によって共有物の管理や変更を行える制度が整備されました。
また、長期間放置された遺産分割についても、早期の解決を促すための新たなルールが導入されています。
ただし、法改正によって共有地が自動的に単独所有へ変更されるわけではありません。共有状態の解消には、共有者間の協議や持分の処分、共有物分割請求など、状況に応じた対応が必要です。
（参照：法務省「所有者不明土地関係の民法・不動産登記法の改正等」）
民法改正による共有問題の抑制とは
所有者不明土地の問題に対応するため、2021年4月21日に民法・不動産登記法等の改正法が成立し、同月28日に公布されました。共有制度や相続制度に関する主な見直しは、2023年4月1日から施行されています。
この改正によって、長期間遺産分割が行われていない場合の相続分の扱いが変更されました。
民法第904条の3では、相続開始から10年を経過した後に行う遺産分割について、原則として特別受益や寄与分を考慮した具体的相続分による分割が制限されます。
特別受益とは、被相続人から生前贈与などによって特別な利益を受けたことを指します。一方、寄与分とは、被相続人の財産の維持や増加に特別な貢献をした相続人について、その貢献を相続分に反映する制度です。
相続開始から10年が経過すると、原則としてこれらを考慮せず、法定相続分または指定相続分を基準に遺産分割を行うことになります。
ただし、10年経過前に家庭裁判所へ遺産分割を請求した場合などには例外があります。また、相続人全員が合意すれば、10年経過後でも特別受益や寄与分を考慮した遺産分割は可能です。
2023年4月1日より前に開始した相続については、経過措置も設けられています。相続開始から10年が経過していても、一定の場合には2028年3月31日まで具体的相続分による遺産分割を求められます。
なお、10年が経過した時点で土地が自動的に分割されるわけではありません。実際に財産を分けるには、遺産分割協議や家庭裁判所での手続きが必要です。
（参照：e-Gov法令検索「民法」）
さらに、2024年4月1日からは相続登記の申請が義務化されました。
不動産を相続によって取得したことを知った相続人は、原則として、その事実を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料の対象となります。
義務化以前に発生した相続も対象です。2024年4月1日より前に相続による取得を知っていた場合は、原則として2027年3月31日までに登記を申請する必要があります。
共有地を相続した場合は、登記簿上の名義を確認し、未登記の相続が残っていないかを把握しておくことが大切です。
（参照：法務省「相続登記の申請義務化について」）
共有地についてよくある質問
共有地についてよくある質問は、以下のとおりです。
- 共有地に駐車してもいいですか？
- 共有地の固定資産税は誰が支払うのですか？
- 共有地の持分割合はどこで確認できますか？
それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。
共有地に駐車してもいいですか？
共有地の持分を持つ人は、原則として持分に応じて土地全体を使用する権利があるため、駐車場として利用できる場合があります。ただし、共有地の特定部分を一人で占有したり、ほかの共有者の利用を妨げたりする場合は注意が必要です。また、自分の持分を超えて土地を使用すると、別段の合意がない限り、ほかの共有者に対して使用の対価を支払う義務が生じます。共有地を駐車場として利用する場合は、駐車位置や利用台数、使用料の有無などについて、共有者間で取り決めておくとトラブルを防ぎやすくなります。
共有地の固定資産税は誰が支払うのですか？
共有地の固定資産税は、共有者全員が連帯して納付する義務を負います。持分割合に関係なく、共有者それぞれが税額全体について納税義務を負うため、自治体が持分ごとに分けて課税することはできません。一般的に、納税通知書は共有者の代表者に送付されます。ただし、通知書を受け取った人だけが納税義務を負うわけではありません。共有者間での費用負担は、持分割合などを踏まえて話し合い、誰がいくら負担するのかを決めておくとよいでしょう。
共有地の持分割合はどこで確認できますか？
共有地の持分割合は、法務局で取得できる土地の登記事項証明書で確認できます。登記事項証明書の「権利部（甲区）」には、所有権に関する情報が記録されており、共有者の氏名やそれぞれの持分割合を確認できます。登記事項証明書は、土地の所有者本人でなくても取得可能です。法務局の窓口のほか、オンラインでも交付請求できます。ただし、相続後に名義変更が行われていない土地では、登記上の所有者と実際の権利関係が一致していない場合があります。
まとめ
共有地は、売却や土地活用の際に共有者同士の意見が一致せず、トラブルにつながることがあります。
さらに、相続が繰り返されると共有者が増え、権利関係が複雑になる可能性もあります。
共有状態を解消する方法には、土地の分筆・交換、共有持分の売却・贈与・放棄などがあります。共有者間で協議がまとまらない場合には、共有物分割請求を検討することも可能です。
また、2023年の民法改正や2024年の相続登記義務化によって、共有地や相続不動産に関する制度も変更されています。
共有地の処分を考える際は、各共有者の持分割合、土地の利用状況、登記内容を確認したうえで、必要に応じて弁護士や司法書士などの専門家に相談するとよいでしょう。
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