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更新日： 2026.10.31 | 公開日：
不動産の共有物は、所有者間でさまざまなトラブルの原因となりうるデリケートな問題です。
「共有者間での意見の食い違い」「権利放棄の必要性」「裁判にかかる費用や手続きの難しさ」など、多くの懸念事項が浮かび上がるなかで、適切な解決策を追求するのは簡単なことではないでしょう。
この記事では、共有物に関するトラブルを解消するための共有物分割訴訟の方法や注意点、そしてそれに伴う費用や手続きについて、詳しく解説します。共有持分についてお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。
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共有持分の窓口のコラムは、共有持分・共有不動産にお悩みの方が、売却・処分・離婚・ペアローン・トラブル対応の判断を正しく行えるようにすることを目的に運営しています。私たちは運営会社・株式会社ネクスウィルが、共有持分、空き家、再建築不可物件などの訳あり不動産の買取実務で培った一次情報にもとづいた記事づくりを徹底しています。
共有持分の窓口の詳細はこちら共有物分割訴訟とは
共有物分割請求とは、共有状態にある不動産の共有を解消するための手続きを指します。
多くの不動産が共有の形態で保有されており、それ自体は一般的な状況です。ただし、共有されている不動産は、予期せぬトラブルを引き起こすリスクが潜在しています。
このようなトラブルを避けるため、またはすでに生じた問題の解消を図る上では、共有状態を明確に解消することが推奨されます。
具体的には、他の共有者との協議を通じて共有を解消しますが、合意に至らない場合には裁判所に共有物分割請求訴訟を起こす手段が考えられます。このプロセスを、一般的に共有物分割請求と称します。
不動産の「共有状態」のリスク
共有不動産の変更・管理・保存に必要な同意には違いがあります。
共有不動産では、売却や賃貸、修繕などを行う際に、共有者間で意見が対立することがあります。
ただし、すべての行為に共有者全員の同意が必要なわけではありません。 必要な同意の範囲は、行為の内容によって異なります。
主な区分は次のとおりです。
- 変更行為： 不動産全体の売却や建物の形状・効用を著しく変える改築などは、原則として共有者全員の同意が必要です。
- 管理行為： 共有物の通常の管理や、法律上認められた範囲での賃借権の設定などは、原則として共有持分の価格の過半数で決定できます。
- 保存行為： 建物の損傷を防ぐための必要な補修などは、各共有者が単独で行えます。
なお、形状や効用の著しい変更を伴わない軽微な変更は、共有持分の価格の過半数で決定できる場合があります。賃貸借についても、契約期間や借地借家法の適用関係によって必要な同意が異なるため、契約内容に応じた確認が必要です。
このように、共有者の意思が一致しない場合でも実施できる行為はあります。しかし、不動産全体を売却するなど、共有者全員の同意が求められる場面では、一人でも反対すると手続きが進まないことがあります。
さらに、相続によって共有者が増えると、連絡や意思確認が難しくなり、共有状態の解消にも時間がかかりかねません。将来の売却や管理を見据え、共有者間で不動産の利用方針を整理しておくことが大切です。
（参照：e-Gov法令検索「民法第251条・第252条」）
不動産が共有状態になってしまう原因
不動産が共有状態となる背景の1つは、複数の者による共有での購入です。
通常、不動産の共有持分は、各者が購入に際して拠出した資金の比率に応じて定められます。しかし、実際の資金の拠出と持分の比率に乖離がある場合、その差異部分は贈与税の対象となるケースがあります。
多くの共有購入のケースとしては、兄弟姉妹よりも夫婦や親子間での購入が主流。
さらに、共有不動産が生じる最も一般的なケースは相続です。具体的には、ある不動産を相続した複数の相続人がその所有者となり、それによって共有状態が発生します。
共有物分割訴訟のメリット
基本的に、共有の不動産について、他の共有者の合意なしに独断で共有を解消することは難しいでしょう。
しかし、共有物分割請求訴訟を利用すると、裁判所が介入して共有状態の解消方法を定めるため、共有者同士の合意は不要。
これは、共有者間での意見が対立し、話し合いが難航する場面でも、共有の解消を進める手立てとして有効です。
共有物分割請求訴訟を経ることで、裁判所による公平な判断が下されるため、結果に対する納得感が得られる可能性が高まります。
この裁定は、不動産鑑定士などの第三者専門家の意見を基に適正価格をもとにしたものであるため、共有者同士の主観的な価格評価による摩擦を避けられます。公正な評価により、共有者同士の納得を得やすくし、円滑な共有状態の解消が期待できるでしょう。
共有物分割訴訟のデメリット
共有持分割訴訟には次のようなデメリットも存在します。
- 共有者間の関係性が悪化する
- 費用がかかる
- 判決が出るまでに時間がかかる
それぞれについて、個別にみていきましょう。
共有者間の関係性が悪化する
裁判を行うと、争点が公になり、「共有者間での協議」が「公然とした対立」へと変わるため、関係がさらにこじれて修復が難しくなるリスクが高まります。
もちろん、既に関係が修復不可能な状態にある場合は、裁判の選択も避けがたいでしょう。しかしながら、まだ争点を話し合いで解消する可能性が残っている場合は、積極的に協議を通じて解決を図ることをおすすめします。
費用がかかる
裁判手続きの専門性から、大抵のケースで弁護士の協力が必要となります。
これに伴い、弁護士費用が必要となり、それは不動産の価格や案件の複雑性に応じて変動します。具体的には、50万円を始め、100万円以上かかる場合も珍しくありません。
判決が出るまでに時間がかかる
共有物分割請求訴訟は、多くの場合、共有状態の解消までに最低でも半年以上を要し、複雑なケースでは数年にも及ぶことがあります。
特に、共有者同士で裁判の結果に異議がある場合や、詳細な事実の確認が必要な場面では、繰り返しの口頭弁論が求められ、裁判期間がさらに延びることが予想されます。
これに伴い、ストレスや追加の弁護士費用などの経済的な負担が増大する可能性が高まりかねません。
そのため、「早期の共有状態解消を望む」という方にとっては、共有物分割請求訴訟よりも他の方法を検討する価値があります。
共有物分割訴訟の手順
共有物分割訴訟には調停・申立て・口頭弁論など手続きがあります。
一般的な共有物分割訴訟の手順としては、以下のとおりです。
- 手順1：弁護士への相談
- 手順2：共有者間での調停
- 手順3：地方裁判所への訴訟の申し立て
- 手順4：口頭弁論への出席
それぞれ個別に解説します。
手順1：弁護士への相談
共有状態の解消を希望する場合、最初のステップとして他の共有者とのコミュニケーションが重要です。
共有者間での合意を得ることは、裁判に発展するよりもスムーズで効率的な方法といえます。
前述のとおり、裁判はさまざまなデメリットを伴いますので、最初は協議による解決を重視するのが望ましいといえます。
協議の過程で「適切な手続きを踏んでいない」というトラブルを避けるため、協議の内容や提案を「内容証明郵便」を用いて正式に記録しましょう。
もし共有者間の話し合いで合意が難しい場合、専門家である弁護士に介入してもらうという選択肢もあります。
弁護士を通しての協議や、後に裁判所を通じた手続きを検討する場合、個人の手続きよりも弁護士に依頼することが推奨されます。
手順2：共有者間での調停
共有者同士の協議だけでは合意が得られない場合、裁判所の調停を検討することが有効です。
この調停では、裁判所が指名した中立の専門家（調停員）が中心となり、話し合いの場を設けます。
調停員は、争いの解決に向けて双方にアドバイスを提供します。裁判所の調停では強制的な判決は下されません。主な目的は、共有者間での円滑な合意形成をサポートすること。
すでに共有者間で十分な協議を行ってきた場合、調停のステップをスキップして直接訴訟に進むことも選択肢として考えられます。
手順3：地方裁判所への訴訟の申し立て
共有物の分割について協議がまとまらない場合や、協議自体ができない場合は、民法第258条に基づいて裁判所に分割を請求できます。
調停を経ることは必須ではなく、協議による解決が難しい場合には、直接訴訟を提起することも可能です。
共有物分割訴訟では、共有者全員が原告または被告として当事者になる必要があります。訴えを提起する際は、原則として被告の住所地または対象不動産の所在地を管轄する裁判所を確認します。
訴訟に向けて準備する主な書類・資料は、次のとおりです。
- 訴状： 分割を求める内容や、その理由を記載します。
- 登記事項証明書： 不動産の所有関係や共有持分を確認します。
- 固定資産評価証明書など： 不動産の評価額や訴訟費用を確認するために使用する場合があります。
- 共有者間の協議記録： 分割方法について交渉した経緯を示す資料です。
- 不動産の査定書など： 不動産の価格が争点となる場合に、参考資料として提出することがあります。
必要書類は事案によって異なります。また、2026年5月21日以降の民事訴訟手続では、不動産番号や管轄登記所などの不動産識別事項を所定の方法で提供すれば、登記事項証明書の提出が不要になる場合があります。
同日から民事訴訟のオンライン手続も全面的に利用できるようになりました。本人が訴訟を行う場合は、書面による申立てと電子申立てを選択できます。一方、弁護士などの訴訟代理人には、原則として電子申立てが義務付けられています。
訴訟を検討する際は、共有者全員の権利関係や希望する分割方法を整理したうえで、提出先の裁判所に必要な書類と手続き方法を確認するとよいでしょう。
（参照：e-Gov法令検索「民法第258条」）
手順4：口頭弁論への出席
共有物分割訴訟が提起されると、裁判所から被告に訴状や口頭弁論期日の通知などが送られます。
通知を受けた場合は、記載された期日や提出期限を確認し、必要な対応を進めます。
被告は、原告の請求や主張に対する意見を答弁書に記載できます。共有物分割訴訟では、共有状態を解消すること自体への意見だけでなく、希望する分割方法や不動産の評価額なども重要な争点となります。
例えば、共有不動産に住み続けたい場合には、自分が不動産を取得して他の共有者に代償金を支払う方法を希望することが考えられます。その際は、代償金の支払能力を裏付ける資料などが判断材料になる場合もあります。
口頭弁論では、当事者または訴訟代理人が主張や反論を行い、必要に応じて証拠を提出します。裁判所が認める場合には、ウェブ会議を利用して手続きに参加することも可能です。
注意したいのは、裁判所からの呼出しを無視することです。
被告が欠席し、答弁書などによって原告の請求を争う意思も示していない場合には、不利な判決を受ける可能性があります。ただし、欠席したという事実だけで、必ず原告の主張がすべて認められるわけではありません。
また、答弁書を提出すれば、その後のすべての期日に欠席してよいという意味でもありません。裁判所から指定された期日や出頭方法に従い、主張と証拠を適切に提出することが重要です。
（参照：裁判所「民事訴訟」）
共有物分割訴訟による判決は3パターン
共有物分割訴訟では、不動産を物理的に分ける「現物分割」、一方の共有者が不動産を取得して代償金を支払う「代償分割」、不動産を売却して代金を分配する「換価分割」の3つの方法があります。
共有物分割訴訟による判決は、主に3パターンに分けられます。
- パターン①：現物分割
- パターン②：代償分割
- パターン③：換価分割
以下より、詳しく解説します。
パターン①：現物分割
「現物分割」は、不動産を「分筆登記」という手段を用いて分割する方法を指します。
この方法により、各共有者は分割後の土地を個別に所有できます。現物分割は共有物の分割に際して、最も基本的な手法として優先されることが多いのも実情。
しかし、建物や構造物は物理的な分割が困難であるため、この方法を採用することが難しいこともあります。特に、共有不動産に建物などが含まれている場合、後述する他の2つの方法が採用されることが一般的です。
パターン②：代償分割
「代償分割」は、一名の共有者が不動産を全て取得し、その代わりに他の共有者へ持分に応じた「代償金」を支払い、共有状態を解消する手法です。
この方法を採用する際には、代償金を支払う能力が求められるため、全員がそれに応じられる経済的な能力を持っていない場合、次に説明する「換価分割」の方法へと切り替わるケースがよくみられます。
パターン③：換価分割
「換価分割」とは、共有物を公の競売に出品し、その際に得られる売却代金を、各共有者の持分に従って配分する方式です。
ただし、競売では不動産の市場価格の5～7割程度の価格での取引が一般的。そのため、共有者が予期していた価格よりも低い金額での取引となり、金銭的な損失を被るリスクが伴います。
共有物分割訴訟にかかる費用
共有物分割訴訟にかかる費用としては以下のようなものがあります。
- 裁判費
- 弁護士への依頼費
- 不動産鑑定士への依頼費
それぞれ個別にみていきましょう。
裁判費
共有物分割訴訟を提起する際には、裁判所に申立手数料を納める必要があります。
手数料は訴訟の目的の価額などによって決まり、不動産の固定資産税評価額だけで一律に決まるものではありません。
また、2026年5月21日に施行された改正民事訴訟法等により、訴訟費用の納付方法が変更されました。
改正後の手続きでは、従来のように収入印紙を訴状に貼り付けて納付する方法に代わり、原則としてペイジーによる電子納付が行われます。
さらに、これまで申立手数料とは別に納付していた送達のための郵便費用は、申立手数料に一本化されました。そのため、2026年5月21日以降に提起する新法適用事件では、従来の郵便切手代を別途予納する必要はありません。申立方法によっても手数料が異なり、電子申立てを利用すると、書面による申立てよりも申立手数料が1,100円安くなります。
実際の金額を確認する際は、裁判所が公表している最新の手数料額早見表を使用します。共有物分割訴訟では、訴訟の目的の価額の算定についても個別の確認が必要です。
なお、弁護士への依頼費用や、必要に応じて実施する不動産鑑定などの費用は、裁判所の申立手数料とは別に発生します。訴訟を始める前に、裁判所に納める費用と専門家へ支払う費用を分けて把握しておくと、総額を検討しやすくなります。
（参照：裁判所「手数料」）
弁護士への依頼費
共有物分割請求訴訟の際、弁護士のサポートを求めることは一般的です。そのため、裁判費用とは別に、弁護士の手数料が必要となります。
弁護士の費用は主に「着手金」と「報酬金」に分けられ、それぞれの金額は20万円～程度が通例。
着手金は、弁護士との契約時に支払われる初期費用で、報酬金は訴訟が有利に進行した場合の成功報酬となります。この報酬金は、訴訟の結果として得られる「経済的利益」の額に基づいて算出されるため、具体的な金額は弁護士事務所ごとに異なります。
不動産鑑定士への依頼費
共有物分割請求訴訟において、裁判官の指示で不動産鑑定が必要となる場面が考えられます。
裁判官は適正な判決を下すため、不動産の適切な評価額を把握したいと判断する場合があります。
鑑定を依頼する場合のコストは、対象となる不動産の種類（例：建物のみ、土地のみ、土地・建物両方）により異なりますが、一般的には20～30万円の範囲が相場です。
さらに、必ずしも専門の不動産鑑定士の鑑定が必要とは限りません。事実、不動産業者の査定書で代替可能なケースも考えられます。
共有物分割訴訟を受けた場合は？
共有物分割訴訟を受けた場合は、以下のとおりに進めましょう。
- 通知を無視しない
- 共有者間での話し合いを試みる
それぞれ詳しく解説します。
通知を無視しない
他の共有者からの共有物分割請求の通知が来た場合、これを無視する行為は避けるべきです。
それは、通知を無視してしまうと、自身の立場を守るための適切な行動が取れなくなり、裁判が進行した際に、不利な判決が下されるリスクが高まるため。
たとえ現状の不動産の共有状態を維持したいと考えていたとしても、対応を怠ることで不動産が競売にかけられる危険性も考えられます。
したがって、共有物分割請求の通知を受けた際は、迅速に行動し、共有者同士での協議を積極的に進めましょう。
共有者間での話し合いを試みる
共有物分割請求の通知が来た場合、最初の一歩として共有者間での話し合いを試みることが最良の方法です。
裁判にまで発展する前の協議段階では、各共有者の意向や希望を反映させた合意が可能となります。
訴訟にまで発展してしまうと、裁判所の判決には逆らうことができません。
そのため、具体的な問題解決のために「今後の不動産の保有者をどのようにするか」や「不動産全体を売却するか否か」といった点を、共有者同士でじっくりと話し合うことが重要です。この過程で互いの立場や意向を理解し合うことが、円滑な解決への鍵となります。
共有物分割訴訟以外の解決方法
共有物分割訴訟以外に共有持分問題を解決する手段としては、次の2つが挙げられるでしょう。
- 持分の放棄
- 売却
それぞれ、詳しく解説します。
持分の放棄
共有物分割訴訟を利用せずに共有関係から離れたい場合は、自分の共有持分を放棄する方法があります。
民法第255条では、共有者の一人が持分を放棄した場合、その持分は他の共有者に帰属すると定められています。
共有持分の放棄自体は、他の共有者全員の同意がなくても、単独の意思表示によって行えます。 ただし、放棄によって不動産の登記名義が自動的に変更されるわけではありません。
不動産登記法第60条により、持分放棄に伴う移転登記は、原則として放棄する共有者と持分を取得する共有者が共同で申請します。
そのため、他の共有者が登記手続きに協力しない場合には、登記名義の変更が進まないことがあります。
このような場合、登記手続きを求める訴訟を提起することも選択肢の一つです。登記手続きを命じる確定判決を得た場合には、不動産登記法第63条第1項に基づいて単独申請ができる場合があります。
もっとも、共有持分を放棄しても、原則として持分に相当する売却代金を受け取ることはできません。金銭を得て共有関係から離れたい場合は、他の共有者への持分売却や、専門の買取業者への売却も比較対象となります。
持分を放棄する場合は、放棄の意思表示だけでなく、その後の移転登記まで見据えて手続きを進める必要があります。
（参照：e-Gov法令検索「民法第255条」）
売却
共有状態を解消するもう一つの方法として、自身が保有する持分を第三者に売却する方法が考えられます。
持分は共有者の権利として、他の共有者の許可なく売却可能です。この方法であれば、他の共有者と関わることなく、共有関係から脱却することができます。
しかしながら、持分のみを売却すると、第三者がその不動産を完全に利用することは難しいため、通常の不動産業者や一般の個人からの購入意向は低いでしょう。
そこで、共有持分に特化した買取業者を活用すれば、持分だけでも購入してもらえる可能性が増します。専門業者は、共有持分の取り扱いやそれに伴う商品化のノウハウを有しているため、より適切な価格での取引が期待できるでしょう。
訴訟より早く持分を手放したいなら、まずは共有持分の簡易査定ができるので以下より試してください。
共有物分割訴訟についてよくある質問
共有物分割訴訟についてよくある質問は、以下のとおりです。
- 共有物分割訴訟を拒否できますか？
- 共有物分割請求ができない場合はどうすればいいですか？
それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。
共有物分割訴訟を拒否できますか？
共有物分割訴訟は、他の共有者が提起したという理由だけで拒否することはできません。共有物の分割を請求する権利は、原則として各共有者に認められているためです。ただし、訴訟の中で希望する分割方法を主張したり、相手方の主張に反論したりすることはできます。また、有効な分割禁止の合意がある場合など、分割請求が制限される事情についても、個別に確認する必要があります。
共有物分割請求ができない場合はどうすればいいですか？
共有者間で有効な分割禁止の特約を結んでいる場合、その期間中は原則として共有物の分割を請求できません。民法第256条では、5年を超えない期間について、共有物を分割しない旨の契約を認めています。この契約は更新もできますが、更新時からの期間も5年を超えることはできません。有効な特約によって分割請求が制限されている場合は、期間満了を待つほか、他の共有者と協議して特約の変更・終了や持分の売買などを検討する方法があります。特約の有効性や適用範囲に疑問がある場合には、契約書や合意内容を確認し、必要に応じて弁護士に相談するとよいでしょう。
まとめ
共有物に関するトラブルは、所有者間のコミュニケーションや法的手続きの難しさから、解決が難しいと感じることも多いでしょう。
大切なのは、適切な判断と行動を採ることであり、共有物分割訴訟も有用な選択肢の1つです。
独力での解決が難しい場合や、より確実な手続きを進めたい場合には、専門家のアドバイスを受けることを推奨します。共有物のトラブルに関する疑問や不安を解消するために、積極的に相談しましょう。
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