共有持分通りに土地を分筆する方法とは？手順について詳しく解説！

共有名義の土地は、売却や活用について共有者同士の調整が必要になるため、自由に扱いにくいことがあります。こうした共有状態を解消する方法の一つが、土地を複数に分ける「分筆」です。

ただし、土地を分筆しただけでは共有状態は解消されません。分筆後の土地をそれぞれ単独名義にするには、共有者同士で分け方を決めたうえで、所有権移転登記などの手続きも必要になります。

また、分筆には測量や境界確認が必要となり、土地の形状によっては分筆後に建物を建てにくくなるケースもあります。

本記事では、共有名義の土地を分筆するメリット・デメリットから、手続きの流れ、必要な期間や費用までわかりやすく解説します。 共有土地の分筆や共有状態の解消を検討している方は、参考にしてください。

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共有持分の土地の分筆とは？

共有持分とは、1つの不動産を複数人で所有している場合における、各人が持つ所有権の割合を指します。

一方、分筆は土地を細分化する処理です。

共有持分に基づいて土地を分筆し、単独名義にすることで、管理や利用を個々の意志に応じて行うことが可能になります。

分筆は建物があっても可能

土地の上に建物がある場合でも、土地を分筆することは可能です。建物が建っている部分とそれ以外の部分に分けるほか、1つの建物が分筆後の複数の土地にまたがる形になることもあります。

ただし、分筆によって建物の所在として登記されている地番に変更が生じる場合は、建物の登記についても変更手続きが必要になることがあります。

また、分筆後の土地の形状や接道状況によっては、建て替えや売却に影響する可能性があります。建物がある土地を分筆する場合は、土地家屋調査士などに確認しながら進めましょう。

分筆できないケースとは？

土地の分筆登記には、「最低○㎡以上でなければならない」といった全国一律の面積基準はありません。ただし、分筆後の土地に建物を建てる場合は注意が必要で、都市計画や自治体の条例などで敷地面積の最低限度が定められている地域では、土地を細かく分けすぎると建築できなくなる可能性があります。

また、分筆登記を行うには、隣接する土地との筆界を明らかにする必要があります。境界が不明確な場合は、測量や筆界確認などの手続きが必要となり、すぐに分筆できないこともあります。

そのため、希望する面積に分筆できるかだけでなく、分筆後に予定している利用方法が可能かどうかも事前に確認しておきましょう。

分筆と分割の違い

分割は、登記簿の変更がなく、一つの土地に複数の建物が建設できるよう、建築確認の申請図面に仮の境界線を引くだけのものです。

しかし、登記の必要がないとはいえ、建物が建つ可能性を調査するために建築基準法や各種条例の確認は必要となり、これも専門的な知識や経験が求められます。

田畑のように作物ごとに分けられて使用される場合は、分割を選択する方がスムーズです。

分筆のメリット・デメリット

ここからは、共有持分の土地を分筆するメリットとデメリットについてみていきましょう。

分筆のメリット

共有名義の土地を分筆し、その後に共有物分割による所有権移転登記などを行えば、それぞれの土地を単独名義にできます。

単独名義になれば、他の共有者との調整が必要な場面が減り、自分が所有する土地を売却したり活用したりしやすくなります。

また、共有持分だけを売却する場合は買い手が限られやすいため、土地を単独所有にしたほうが売却しやすくなる可能性があります。ただし、分筆すれば必ず高く売れるわけではありません。分筆後の土地が狭くなったり、形が悪くなったり、接道条件を満たさなくなったりすると、かえって価値が下がる場合もあります。

共有名義の土地についても、すべての利用に共有者全員の同意が必要なわけではありません。共有物の管理は原則として持分価格の過半数で決められ、保存行為は各共有者が単独で行えます。一方、土地の形状や用途を大きく変える行為などは、原則として全員の同意が必要です。

なお、分筆によって土地の地目を自由に決められるわけではありません。地目は、宅地・田・畑・公衆用道路など、その土地の主な用途に応じて定められます。

分筆のデメリット

共有名義の土地を分筆する場合、共有者との調整が必要になる点がデメリットです。

ただし、「分筆登記には必ず共有者全員の同意が必要」というわけではありません。2023年4月に施行された改正民法では、土地の分筆は共有物の形状や効用を著しく変えない「軽微変更」として扱われ、持分価格の過半数を有する共有者から分筆登記を申請できるようになっています。（参考：e-Gov 法令検索「民法」）

一方、分筆後の土地をそれぞれの共有者が単独で所有するには、土地の分け方について共有者同士で合意し、共有物分割による所有権移転登記などを行う必要があります。話し合いで合意できない場合は、裁判所へ共有物分割を請求する方法もあります。

また、土地を分筆すると、それぞれの面積や形状、道路への接し方が変わります。分筆方法によっては建築基準法上の接道要件などを満たせなくなり、建物を建てにくくなる可能性もあります。

分筆する際は、単に面積を分けるだけでなく、分筆後の利用方法や売却しやすさまで考えて分け方を検討しましょう。

共有持分の土地を分筆する手順

共有持分の土地を分筆する際の手順は以下のとおりです。

• 手順1.境界や土地の現状確認
• 手順2.分筆案の作成
• 手順3.境界表の設置
• 手順4.土地分筆登記
• 手順5.所有権移転登記

手順1.境界や土地の現状確認

共有地を分筆する前には、まず対象土地が分筆可能なものであるかを確認する必要があります。そのためには、役所や法務局から以下の資料を取得します。

これらの資料を基に土地の状況を調査し、問題がなければ分筆の手続きに進みます。しかし、この段階で「境界標がずれている」などの問題が見つかった場合は、それらの問題を先に解決する必要があります。

手順2.分筆案の作成

土地の状況を確認したら、どの位置で土地を分けるのかを検討し分筆案を作成します。

分筆後の土地の面積や形状、接道状況によって使い勝手が変わるため、土地家屋調査士などに相談しながら分筆線を検討するのが一般的です。

また、分筆登記を行うには、隣接する土地との筆界を明らかにする必要があります。そのため、現地測量を行い、必要に応じて隣地所有者に立ち会ってもらいながら筆界を確認します。道路や水路などの公有地と接している場合は、自治体などとの境界確認が必要になることもあります。

ただし、隣地所有者全員から必ず同意書を取得しなければ分筆できないわけではありません。隣地所有者が不明な場合や、立ち会いを得られない場合には、筆界特定制度などを利用できるケースもあります。

分筆後の利用方法も踏まえながら分筆方法を決めましょう。

手順3.境界標を設置する

測量によって筆界を確認したら、必要に応じて境界標を設置します。

境界標は、土地の境界となる位置を現地で確認できるようにするための目印です。コンクリート杭や金属標、金属鋲などが使用されます。

既に適切な境界標が設置されている場合は、その位置を確認して利用することもあります。境界標の設置や復元については、測量を担当する調査担当者に確認しながら進めましょう。

手順4.土地分筆登記

分筆登記に必要な書類を準備できたら、法務局への分筆登記を行います。分筆登記にかかる期間としては、境界確定測量がどの程度進んでいるのかによっても異なってきますので、時間的余裕がない場合は、早めの対応が求められます。

土地分筆登記に必要な書類は、次のとおりです。

• 登記申請書
• 境界の確認できる書類（境界確認書や道路境界確定証明書など）
• 地積測量図
• 現地案内図

分筆登記は自分で行うことも可能ですが、測量を依頼した土地家屋調査士にそのまま手続きを代行してもらうのが一般的です。

手順5.所有権移転登記

分筆登記をしただけでは、分筆後の土地も原則として従来と同じ持分割合で共有されたままです。

それぞれの共有者が特定の土地を単独で所有するためには、土地の分け方について合意したうえで、共有物分割を原因とする所有権移転登記などを行います。

たとえば、AさんとBさんが2分の1ずつ共有している土地を2筆に分筆した場合、分筆した直後は2筆ともAさんとBさんが2分の1ずつ共有しています。その後、一方をAさん、もう一方をBさんの単独所有とする所有権移転登記を行うことで、共有状態を解消できます。

所有権移転登記は自分で申請することもできますが、権利関係や税金にも関わるため、司法書士へ依頼する方法が一般的です。

共有持分の土地の分筆にかかる期間はどのくらい？

土地の測量や手続き等を踏まえると、2週間～半年程度かかります。境界線画定の測量が済んでいるか否かで大きく変わるため、期間の幅が長くなります。

測量が済んでいる場合であれば数週間で終わりますが、済んでいない場合は数ヶ月かかってしまうケースもあります。

共有持分の土地の分筆にかかる費用

共有名義の土地を分筆し、それぞれを単独名義にする場合は、主に以下の費用がかかります。

• 土地の測量や境界確認にかかる費用
• 土地家屋調査士への報酬
• 分筆登記の登録免許税
• 所有権移転登記の登録免許税
• 司法書士への報酬

土地家屋調査士への報酬

土地家屋調査士へ依頼する費用は、土地の広さや形状、隣接する土地の数、境界確定の必要性などによって大きく変わります。

境界が明確で測量の負担が少ない場合は費用を抑えやすい一方、隣接地が多い場合や官民境界の確認が必要な場合などは、費用が高くなることがあります。

具体的な金額は土地によって異なるため、事前に土地家屋調査士から見積もりを取得して確認しましょう。

分筆登記・所有権移転登記にかかる費用

分筆登記と、その後に行う所有権移転登記では、登録免許税の計算方法が異なります。

所有権の登記がある土地を分筆する場合、分筆登記の登録免許税は、分筆後の土地1筆につき1,000円です。たとえば、1筆の土地を2筆に分ける場合は2,000円となります。

一方、共有状態を解消するために行う「共有物分割による所有権移転登記」の登録免許税は、原則として対象となる不動産の価額に0.4％を乗じて計算します。

このほか、所有権移転登記を司法書士へ依頼する場合は司法書士報酬や必要書類の取得費もかかります。分筆後の土地の分け方によって税金の扱いが変わる場合もあるため、具体的な費用は土地家屋調査士や司法書士、税理士などに確認しましょう。

共有持分の分筆に関するよくある質問

共有名義の土地を分割するにはどうしたらいいですか？

共有名義の土地を分けて、それぞれが単独で所有する方法として「現物分割」があります。一般的には、共有者同士で土地の分け方を話し合い、土地家屋調査士に測量や分筆登記を依頼します。その後、分筆した土地をそれぞれ単独名義にするため、共有物分割を原因とする所有権移転登記などを行います。なお、分筆登記をしただけでは共有状態は解消されず、分筆後の土地も原則として従来の持分割合で共有されたままです。共有者同士で分け方について合意できない場合は、裁判所に共有物分割を請求する方法もあります。

共有土地を分筆した場合の税金は？

共有土地を、それぞれの持分に応じた価値になるよう現物分割した場合、所得税の取り扱いでは、原則として土地の譲渡がなかったものとして扱われます。ただし、分割後に取得する土地の価値が持分割合と大きく異なる場合や、差額を金銭で精算する場合などは、譲渡所得税や贈与税などが関係する可能性があります。また、分筆登記や共有状態を解消するための所有権移転登記には、登録免許税や専門家への報酬などもかかります。分け方によって税金の扱いが変わるため、事前に税理士や司法書士へ確認しましょう。

土地を分筆するには共有者全員の同意が必要ですか？

共有名義の土地について、分筆後にそれぞれの共有者が単独で土地を所有するには、共有者間で土地の分け方について合意する必要があります。一方、土地を複数の筆に分ける「分筆登記」そのものは、必ずしも共有者全員から申請しなければならないわけではありません。現在は、一定の場合に持分価格の過半数を有する共有者から申請できる取り扱いがあります。ただし、分筆しただけでは共有関係は解消されません。各自の単独名義にすることが目的であれば、分筆後に共有物分割による所有権移転登記なども必要になります。

親の土地に家を建てる場合、分筆したほうがいいですか？

親の土地に家を建てるからといって、必ずしも分筆する必要はありません。分筆せずに親名義の土地へ子どもが家を建てることも可能ですが、将来の相続や売却の際に土地と建物の所有者が異なり、手続きが複雑になることがあります。一方、分筆しても、それだけで土地が子どもの名義になるわけではありません。子どもの単独名義にするには、分筆した土地を売買や贈与などによって取得し、所有権移転登記を行う必要があります。分筆には測量や登記の費用もかかるため、将来の相続や住宅ローン、税金なども含めて検討しましょう。

まとめ

共有持分の土地の分筆にかかる期間は2週間から半年程度、費用は分筆の規模や土地の状況によりますが、測量費や登記費などが主な出費となります。

しかし、手続きや費用は個々のケースにより大きく異なる可能性がありますので、具体的な手続きや費用については専門家に相談しましょう。

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