お電話
無料査定
更新日： 2026.9.29 | 公開日：
こんにちは。ワケガイ編集部です。
「長年他の共有者が不在で連絡が取れない」「誰も使用していない共有不動産を単独で管理している」といったケースでは、「いつの間にか自分の所有になるのでは？」といった疑問や期待を持つ方も少なくありません。
そのような状況で問題となるのが、共有持分の時効取得です。共有持分の時効取得とは、特定の条件を満たしたとき、他の共有者の持分を法的に取得できるとされる制度です。
ただし、要件は厳格で、自己判断で進めるとトラブルに発展するおそれもあります。そこで本記事では、共有持分の時効取得が認められる要件に加え、具体的な手続き手順を詳しく解説します。
「共有持分の窓口」運営のワケガイ編集部について
共有持分の窓口のコラムは、共有持分・共有不動産にお悩みの方が、売却・処分・離婚・ペアローン・トラブル対応の判断を正しく行えるようにすることを目的に運営しています。私たちは運営会社・株式会社ネクスウィルが、共有持分、空き家、再建築不可物件などの訳あり不動産の買取実務で培った一次情報にもとづいた記事づくりを徹底しています。
共有持分の窓口の詳細はこちら共有持分の時効取得とは
時効取得とは、他人の物を所有の意思を持って公然と占有し続けることで、最終的にその物件の所有権を獲得する法的な手続きです。
日本の民法では、時効取得は特定の条件下で認められています。
“20年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。10年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する”
引用：民法162条
一見すると、10年や20年の所有の意思があれば時効取得が可能に思えますが、実際には5つの厳格な要件を満たす必要があります。
共有持分の時効取得で得られる恩恵
共有不動産の持分を時効によって取得できれば、法律上、正式に単独所有者となることが可能です。
これは共有状態にあった不動産について、他の共有者の同意を得ずに使用・処分できる権利を確立できることを意味します。
また、共有不動産の売却を検討していた場合には、単独所有者として一括売却が可能になるため、より高い価格での売却交渉がしやすくなる点も見逃せません。共有関係の煩雑さを解消し、資産活用の自由度を高めるうえで、時効取得が成立すれば非常に大きなメリットを得られるでしょう。
共有持分の時効取得で必要な5つの要件
共有持分の時効取得では、20年取得の4要件に加え、10年取得では占有開始時の善意無過失が必要です。
共有持分の時効取得が成立する条件としては、以下のとおりです。
- 要件①：占有期間が一定以上ある
- 要件②：平穏かつ公然な占有である
- 要件③：所有の意思がある
- 要件④：他主占有ではない
- 要件⑤：占有開始時に善意無過失である
次項より、詳しく解説します。
要件①：占有期間が一定以上ある
時効取得に必要な占有期間について、法律では10年または20年以上の期間が定められています。
10年の占有期間が適用されるのは、「他人のものであると知らずに占有していた」という場合です。
一方で、占有開始時に物件が他人のものであることを知っていた場合は、20年以上の占有が必要となります。この期間は、所有権の時効取得を主張する上での基礎的な条件です。
要件②：平穏かつ公然な占有である
時効取得のためには、平穏かつ公然とした占有が必須です。
つまり、所有者に対する高圧的な態度や暴力、脅迫等を伴う占有は、時効取得の対象とはなりません。
占有が長期に渡るだけでなく、その占有が第三者からも明白に認識できる形でなければなりません。例えば「長期間その場所に居住し、自分の家を建てている」といった行動は、「公然な占有」の証左となります。
要件③：所有の意思がある
時効取得には、その不動産を自分の所有物として占有する「所有の意思」が必要です。
所有の意思があるかどうかは、占有者本人が「自分の物だと思っていた」と主張するだけで決まるものではありません。占有を始めた原因や、その後の利用・管理状況など、外形的・客観的な事情を踏まえて判断されます。
共有不動産の場合は、他の共有者にも権利があることを認めながら利用・管理しているだけでは、他の共有者の持分まで自分の所有物として占有していたとは認められにくくなります。固定資産税の負担や修繕、管理を単独で行っていた事情なども判断材料になり得ますが、それだけで所有の意思が認められるとは限りません。
要件④：他主占有ではない
時効取得において、他主占有の状態では取得が認められません。
例えば、賃貸人として他人の物件を占有している場合、その不動産が大家の所有であることが明らかなら、「他主占有」に該当します。時効取得には、占有者自身がその不動産を所有しているとの認識が必須です。
要件⑤：占有開始時に善意無過失である
10年で取得時効を主張する場合は、占有を始めた時点で善意かつ無過失であることが必要です。
ここでいう善意とは、自分に所有権があると信じていたことを指します。さらに、そのように信じたことについて落ち度がなかったことが「無過失」です。
重要なのは、善意・無過失を判断する時点が「占有開始時」である点です。占有を始めた時点で善意無過失だった場合、その後に他人の所有物であることを知ったという事情だけで、10年の取得時効に必要な善意無過失の要件を当然に失うわけではありません。
一方、占有開始時に他人の物だと知っていた場合や、注意すれば他人の物だと分かった場合は、10年の取得時効ではなく20年の期間が問題になります。
共有持分の時効取得が難しい理由
共有状態では、単独所有の意思や平穏かつ公然の占有を客観的に示す必要があり、時効取得のハードルが高くなります。
共有持分の時効取得が難しい理由は、以下のとおりです。
- 理由①：単独所有の意思が認められにくいため
- 理由②：「平穏かつ公然」の占有が成立しにくいため
それぞれ個別に解説します。
理由①：単独所有の意思が認められにくいため
時効取得の成立には、「その不動産を自分のものとして占有していた」という意思が必要です。
これは法律上「所有の意思（自主占有）」と呼ばれ、客観的にも証明できる必要があります。
しかし、共有不動産を相続したようなケースでは、本人も「共有物を相続した」という認識を持っていることが多く、外部からも「共有の一部を使っているだけ」と見なされやすいのが実情です。こうした状況では、自己の所有物として扱っていたという意思を証明するのはきわめて困難です。
特に、名義が共有のままであれば、所有の意思の存在を立証するには、継続的かつ一貫した単独管理の実態が求められます。
理由②：「平穏かつ公然」の占有が成立しにくいため
他人の権利を侵害するような方法でなく、かつ隠れることなく堂々と使用していたかが問われる要件です。
例えば、他の共有者の同意を得ずに居住を始めた場合、争いの火種になることが多く、「平穏な占有」とは評価されにくくなります。また、単独で住んでいたとしても、固定資産税の支払いや物件の管理状況などを通じて、継続的に自らが所有していると外部に明示していた実態がなければ、「公然性」が否定される可能性もあります。
特に収益物件では、家賃収入を単独で受け取っていても他の共有者の異議があると、占有の平穏性が損なわれたと見なされやすいのが実態です。
共有持分の時効取得の手順
共有持分の時効取得は、要件確認、時効の援用、所有権移転登記の順に進めます。相手が不在・死亡している場合は別途手続きの確認が必要です。
共有持分の時効取得の手順は、以下のとおりです。
- 手順①：時効取得の要件を満たしているか確認する
- 手順②：時効の援用を行う
- 手順③：所有者移転登記をする
それぞれ詳しく解説します。
手順①：時効取得の要件を満たしているか確認する
大前提、時効取得が認められるには、民法上の以下の要件をすべて満たす必要があります。
- 所有の意思をもって占有していたこと（自分のものだと思っていたこと）
- 平穏かつ公然と占有していたこと（暴力や隠ぺいなく、表立って使用していたこと）
- 一定の期間、継続して占有していたこと（通常20年、一定条件下では10年）
まずは、これらの要件を実際に満たしているかを一つずつ確認しましょう。
特に共有不動産では、「この家は共有である」という意識のもとで住んでいた場合、「所有の意思」が認められません。そのため、実際に時効取得が成立するのは、「相続当初から単独所有だと信じており、他の共有者も一切異議を唱えていない」といった特殊なケースに限られます。
手順②：時効の援用を行う
取得時効の要件を満たしたら、時効によって権利を取得する意思を示す「時効の援用」を行います。
民法第145条では、当事者が時効を援用しなければ、裁判所は時効を理由として裁判することができないと定められています。
時効の援用について、法律上、内容証明郵便など特定の書式が必須とされているわけではありません。ただし、いつ、誰に対して、どのような内容で時効取得を主張したのかを後から確認できるようにするため、実務では内容証明郵便など記録が残る方法を利用することがあります。
他の共有者が時効取得の成立を認めない場合には、所有権移転登記を求める訴訟などの中で時効を援用し、取得時効が成立しているかを争うことになります。
手順③：所有者移転登記をする
時効取得を登記記録に反映するには、所有権移転登記を行います。
相手方が時効取得を認めて登記手続きに協力する場合は、必要書類をそろえて法務局へ申請します。一方、他の共有者が時効取得を認めず登記に協力しない場合は、所有権移転登記手続を求める訴訟を行い、判決を得たうえで登記を申請する方法があります。
他の共有者と連絡が取れない場合も、状況によって必要な手続きが異なります。従来の住所や居所を離れ、容易に戻る見込みがなく、財産管理人もいない場合には、不在者財産管理人の選任が必要になることがあります。不動産の処分など管理人の権限を超える行為には、家庭裁判所の権限外行為許可が必要になる場合もあります。
一方、共有者がすでに死亡している場合は、不在者財産管理人ではなく、まず相続人を確認する必要があります。相続人の存在が明らかでない場合には、相続財産清算人の選任など別の手続きが問題になります。
関連記事：持分移転登記とは？手続き方法や費用、リスクについて解説
共有持分の時効取得で発生する可能性のある費用・税金
共有持分を時効取得する場合、登記や手続きの過程でさまざまな費用・税金が発生します。ここでは主な項目を整理して紹介します。
登録免許税
時効取得によって自分名義の登記を行う場合、「登録免許税」という税金が必要です。
これは不動産の名義変更にかかる税金で、固定資産評価額に対して2.0％の税率で計算されます。たとえば、固定資産評価額が1,000万円の不動産であれば、登録免許税は20万円となります。
登録免許税の税額は、不動産の価格ではなくあくまで評価額に基づいて決まる点に注意が必要です。評価額は、市区町村役場で発行される固定資産税課税明細書や評価証明書などで確認できます。
また、税金は登記の申請時に原則として現金一括で納める必要があるため、あらかじめ用意しておくと手続きがスムーズです。
関連記事：共有持分移転登記費用はいくらかかる？登記の際の注意点についても解説
不在者財産管理人の選任費用
他の共有者が不在で財産管理人がいない場合は、家庭裁判所へ不在者財産管理人の選任を申し立てることがあります。
申立てでは、主に以下の費用が発生します。
- 申立手数料（収入印紙）：800円
- 郵便料：申立先の家庭裁判所によって異なる
- 予納金：財産状況や事案に応じて必要になる場合がある
予納金は、不在者財産管理人の管理費用や報酬などに充てるための金銭です。
東京家庭裁判所の案内では、不在者の預貯金や現金などの流動資産が十分にない場合、原則として30万〜50万円とされています。
ただし、予納金は全国一律の法定額ではありません。管理する財産の内容や管理期間などによって金額が変わるため、実際に必要となる額は申立先の家庭裁判所で確認する必要があります。
なお、共有者が死亡している場合は、不在者財産管理人の選任とは異なる手続きになります。相続人の有無を確認し、相続人の存在が明らかでない場合には相続財産清算人の選任などを検討します。
専門家への依頼費用
司法書士や弁護士に依頼するした場合、以下のような報酬がかかる可能性があります。
- 司法書士（登記代行）：5万〜10万円
- 弁護士（交渉・申立支援）：10万〜30万円
- 内容証明郵便の作成・送付：5,000円〜1万円
報酬額は業務範囲や依頼内容によって変わりますが、早期に相談することで不要なトラブルや追加費用を避けやすくなります。
共有持分の時効取得ができない場合の対処法
共有持分の時効取得ができない場合の対処法は、以下のとおりです。
- 不動産を手放したい場合の対処法
- 単独所有を目指す場合の対処法
それでは、各対処法について解説します。
不動産を手放したい場合の対処法
他の共有者に自分の持分を買い取ってもらう
共有不動産の利用を希望しない場合には、自身の持分を他の共有者に買い取ってもらう方法があります。
この際は、価格設定に注意が必要です。相場よりも大幅に低い価格で売却すると、贈与とみなされて贈与税が課されるおそれがあります。
贈与税の基礎控除は年間110万円です。この範囲内であれば課税を避けられる可能性があるため、金額設定は慎重に行いましょう。また、共有者が買取に応じない場合には、後述する第三者売却や共有物分割請求といった選択肢も検討できます。
第三者に自分の持分を買い取ってもらう
共有者間での交渉が難しい場合は、共有持分専門の買取業者に売却する方法があります。
共有状態のままでも買い取ってくれる業者は、持分の活用ノウハウを持っており、一般市場よりも高値で買い取られるケースもあります。
特に、共有者間でトラブルがある、持分の評価額が不明確、といった状況では、専門業者の査定を受けて適正価格を把握することから始めると良いでしょう。売却までの手続きもスピーディに進められることが多く、実務的な解決策となりえます。
持分を手放して現金化する場合の金額が気になるなら、まずは共有持分の簡易査定ができるので以下より試してください。
単独所有を目指す場合の対処法
他の共有者の持分を買い取る
自分だけで不動産を自由に活用したい場合には、他の共有者から持分を買い取る方法が有効です。
共有不動産の単独所有を実現すれば、売却や建て替え、担保設定などの処分もスムーズに行えます。
買い取りには共有者全員の同意が必要ですが、現に自分だけが住んでいるなどの状況であれば、交渉の余地がある場合もあります。なお、話し合いがまとまらない場合には、「共有物分割請求」という法的手段を通じて単独所有に近づける方法も存在します。
時効取得すら難しい共有持分は「ワケガイ」にご相談ください！
当社（株式会社ネクスウィル）は、共有持分や再建築不可物件などの訳あり不動産を専門に扱う買取サービス「ワケガイ」を提供しています。
一般的な不動産会社では敬遠されがちな物件でも、私たちは多数の取引実績をもとに、全国どこでも柔軟に対応可能です。
「共有者との交渉が難航している」「時効取得できずに悩んでいる」といったケースでも、状況に応じた最適なご提案をいたします。物件の状態にかかわらず、まずはお気軽に無料査定をご活用ください。
共有持分の時効取得についてよくある質問
共有持分の時効取得についてよくある質問は、以下のとおりです。
- 共有者に対する時効の更新は？
- 他の共有者が持分を第三者へ売却したらどうなりますか？
それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。
共有者に対する時効の更新は？
共有者が裁判上の請求を行い、確定判決などによって権利が確定した場合や、占有者が共有者の権利を承認した場合には、時効が更新することがあります。民法では、時効の完成猶予や更新の効力は、原則としてその事由が生じた当事者とその承継人の間に限って生じると定められています。そのため、一人の共有者が取った対応の効力が、当然に他の共有者との関係にまで及ぶわけではありません。共有者が複数いる場合は、それぞれの持分について時効の進行状況や対応状況を確認する必要があります。
他の共有者が持分を第三者へ売却したらどうなりますか？
他の共有者が自分の共有持分を第三者へ売却すると、買主がその持分を取得し、新たな共有者になります。共有者は原則として自分の持分だけであれば単独で売却できるため、他の共有者の同意を得ずに第三者へ譲渡される場合もあります。売却後は、新たな共有者と不動産の管理や利用について話し合うことになります。買主から持分の買取りや共有物分割を求められる場合もありますが、他の共有者が持分を売却しただけで、自分自身の持分まで失うわけではありません。
まとめ
共有持分の時効取得は、不在の共有者や連絡の取れない相続人がいる場合に、所有関係を整理する一つの手段となりえます。
しかし、単独所有の意思を継続して示し、排他的に管理・使用していたことを証明しなければならず、ハードルは決して低くありません。
また、時効取得が認められた場合でも、所有権移転登記や登録免許税などの負担が生じます。さらに、土地などの財産を時効の援用によって取得した場合は、時効を援用した時点の時価相当額が経済的利益となり、一時所得として所得税の課税対象になります。実際に確定申告が必要になるかは、他の所得や控除の状況によって異なるため、税務上の扱いもあわせて確認しておくことが重要です。
自己判断で進めてしまうと、他の共有者との紛争や申立ての棄却といったリスクもあるため、まずは自身の状況が取得要件に該当するかどうかを慎重に確認しましょう。その上で、必要に応じて専門家の支援を得ながら、現実的な選択肢を見極めていくことが大切です。
