共有持分の「賃貸活用」は可能？賃貸借契約の役割や注意点をセットで解説

共有名義の不動産でも、賃貸して家賃収入を得ることは可能です。ただし、共有者が一人で自由に貸せるとは限らず、契約内容によっては他の共有者の同意が必要になります。

賃料や修繕費をどのように分けるのか、誰が賃貸借契約の窓口になるのかなど、共有者同士で事前に決めておきたい点も少なくありません。取り決めが曖昧なまま賃貸を始めると、共有者間や借主とのトラブルにつながる可能性があります。

本記事では、共有不動産を賃貸するために必要な同意や契約書の作り方、家賃収入の分け方、注意点についてわかりやすく解説します。 共有不動産の賃貸活用を検討している方は、参考にしてください。

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共有持分は賃貸活用できるのか？

アパートやマンションなど、一定の要件をクリアすれば複数の人々が共有で所有する建物を賃貸として利用することは可能です。
共有物には、大きく「保存行為」「管理行為」「変更行為」という3つの取り扱いがあり、それぞれの行為に適切な要件が法的に定められています。

ただし、これらの行為の境界は実際には非常に曖昧です。
たとえば屋根の小さな補修や瓦屋根からトタン屋根に変更する場合、どの行為に該当するのか判断は難しくなります。
雨漏りの対応方法、例えば補修の範囲や工事の内容によって、共有者全員に与える影響や、それに伴う費用の負担は変わってきます。それらの費用は共有者が持分に応じて負担することが法的に定められています。
（参考：e-Gov 法令検索「民法」）

共有持分を賃貸活用するための方法

共有不動産を第三者に貸す場合、契約内容によって必要となる共有者の同意が異なります。

民法では、建物について3年以内の賃貸借であれば、原則として持分価格の過半数で決めることができます。（参考：e-Gov 法令検索「民法」）これは、短期間の賃貸であれば、共有者への影響が比較的小さいと考えられているためです。ただし、一般的な建物の賃貸借には借地借家法が適用されます。普通借家契約では、契約期間が満了しても貸主側から自由に契約を終了できるわけではないため、当初の契約期間を3年以内に設定しただけでは「短期の賃貸」とはいえない場合があります。（参考：e-Gov 法令検索「借地借家法」）

そのため、一般的な普通借家契約で共有不動産を貸す場合は、基本的に共有者全員の同意を得ておく必要があります。 一方、3年以内の定期建物賃貸借など、期間満了によって契約が終了することが明確な場合は、持分価格の過半数の同意で契約できるケースがあります。

共有不動産を賃貸する際は、契約期間だけで判断せず、普通借家契約と定期借家契約のどちらにするのかも確認しておきましょう。

他の共有者が反対した場合は？

賃貸借契約が「管理行為」にあたり、持分価格の過半数の同意を得ている場合は、一部の共有者が反対していても契約を進められます。民法では、共有物の管理に関する事項は、共有者の人数ではなく持分価格の過半数で決めるとされています。（参考：e-Gov 法令検索「民法」）

たとえば3人の共有者がいて、持分がそれぞれ3分の1であれば、2人が賛成すれば過半数を満たします。反対した共有者も、特別な取り決めがなければ、持分に応じて賃料収入の分配を受けることになります。一方、必要な同意を得ないまま賃貸借契約を結ぶと、反対する共有者との間で契約の効力や建物の使用をめぐってトラブルになる可能性があります。契約が当然にすべて無効になるとは限らず、契約内容や共有者への影響などによって判断が異なります。

共有不動産を賃貸する場合は、契約前に必要な同意を確認し、共有者間でも賃料の分配方法や契約条件を共有しておくことが大切です。

共有不動産を賃貸する場合は契約内容を書面に残す

共有不動産を賃貸する場合は、借主との契約内容を賃貸借契約書として書面に残しておきましょう。

賃貸借契約書には、賃料や契約期間、更新、修繕、原状回復など、貸主と借主の間で決めた内容を記載します。共有不動産では複数の所有者が関わるため、契約内容を明確にしておくことで、借主とのトラブルだけでなく、共有者同士の認識のズレも防ぎやすくなります。

国土交通省では、賃貸住宅向けのひな形として「賃貸住宅標準契約書」を公開しています。家賃保証会社を利用する場合の「家賃債務保証業者型」と、連帯保証人を立てる場合の「連帯保証人型」が用意されているため、契約内容に応じて活用しましょう。

なお、共有不動産を貸す場合は、誰を貸主として契約書に記載するのか、誰が借主との窓口になるのかも共有者間で決めておく必要があります。代表者が契約手続きを行う場合でも、必要な同意や権限を事前に確認しておきましょう。

丸岡 智幸

代表取締役 / 株式会社ネクスウィル

連帯保証人は、通常の保証人とは異なり、その責任の範囲が非常に重いのが特徴です。一般的な保証人が主債務者が返済不能になった場合にのみ責任を負うのに対し、連帯保証人は主債務者と全く同等の責任を負うため、債権者は主債務者と連帯保証人のどちらに対しても返済を請求できる立場にあります。

出典: 丸岡智幸『拝啓売りたいのに家が売れません』

賃貸借契約書を作成する目的

賃貸借契約書を作成する主な目的は、貸主と借主の間で決めた内容を明確にし、後のトラブルを防ぐことです。

賃料や契約期間だけでなく、更新条件、修繕の負担、原状回復、ペットの飼育などについて書面に残しておけば、「言った・言わない」といった認識の違いを防ぎやすくなります。

とくに共有不動産では複数の所有者が関わるため、借主との契約内容だけでなく、共有者間でも条件を共有しておくことが大切です。

契約書を作成する際は、国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」などを参考にしながら、実際の契約内容に合わせて必要な条項を追加・調整しましょう。

共有持分の賃貸借契約書を作成する場合のポイント

共有持分の賃貸借契約書を作成する場合、以下の点に注意しましょう。

• 契約内容を確認する
• 共有者全員の情報を記載する

契約内容を確認する

賃貸借契約書のひな形を使用する場合でも、そのまま使うのではなく、実際の契約内容に合わせて確認・修正することが大切です。

特に以下のような項目は事前に確認しておく必要があります。

• 契約期間・更新条件
• 賃料や共益費、管理費
• 敷金・礼金
• 保証会社や連帯保証人の有無
• ペットの飼育
• 室内の改装・設備変更
• 転貸の可否
• 火災保険への加入
• 修繕費用の負担
• 契約解除の条件
• 退去時の原状回復

国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」なども参考になりますが、物件ごとに必要な条件は異なります。契約後のトラブルを防ぐためにも、実際の貸し方に合わせて内容を調整しましょう。

共有者全員の情報を記載する

共有不動産の賃貸借契約を結ぶ際、全ての共有者の情報を確実に記載しましょう。代表者のみの情報では、後々共有者間でのトラブルの原因となる恐れがあります。
例えば、一部の共有者の同意のもとで契約を進めたとしても、後日「契約内容を認識していなかった」という主張が他の共有者から出る可能性があります。これにより、賃貸人だけでなく、物件を利用する賃借人も大きな混乱を招くことが考えられます。
賃貸借契約書には共有者全員の名前はもちろん、必要に応じて各共有者の持分などの詳細も明記しましょう。

共有不動産を賃貸する際の注意点

共有不動産を賃貸する際は、主に以下の点に注意しましょう。

• 必要な共有者の同意を確認する
• 共有者間の取り決めを書面に残す
• 契約終了の条件を確認する
• 家賃や費用の分け方を決めておく

必要な共有者の同意を確認する

共有不動産を賃貸する場合は、契約内容によって必要な共有者の同意が異なります。

民法では、建物について3年以内の賃貸借であれば、持分価格の過半数で決められる場合があります。

ただし、一般的な普通借家契約は契約が更新される可能性があるため、単に契約期間を3年以内に設定すればよいわけではありません。そのため、通常の賃貸住宅として貸す場合は、共有者全員の同意を得たうえで進めるのが基本です。

一方、3年以内の定期建物賃貸借など、期間満了によって契約が終了することが明確な場合は、持分価格の過半数で決められることがあります。

共有者間の取り決めを書面に残す

共有不動産を賃貸する前に、共有者同士でも賃貸条件について話し合きます。

特に決めておきたいのは以下のような項目です。

• 賃料の受け取り方や分配方法
• 修繕費や管理費の負担方法
• 借主との窓口になる共有者
• 契約更新や退去時の対応

口頭だけで決めていると、後から「聞いていない」「その条件には同意していない」といったトラブルにつながる可能性があります。家族や親族同士で共有している場合でも、決めた内容は書面に残しましょう。

契約終了の条件を確認する

共有者側で「賃貸をやめたい」と決めても、それだけで借主に退去してもらえるとは限りません。

たとえば普通借家契約では、貸主から契約更新を拒否したり解約を申し入れたりする場合、原則として正当な理由が必要です。

また、家賃滞納などの契約違反があった場合でも、ただちに解除できるとは限らず、契約を続けることが難しいほど信頼関係が損なわれているかなど、個別の事情によって判断されます。

賃貸を始める段階で、契約期間や更新、解除に関する条件を確認しておくことが大切です。

家賃や費用の分け方を決めておく

共有不動産から得た家賃収入は、特別な取り決めがなければ、基本的に共有持分に応じて分けます。

たとえば、Aさんが持分2分の1、BさんとCさんがそれぞれ4分の1を所有している場合、家賃収入も原則として同じ割合で分けます。

実際には、借主から共有者それぞれに家賃を振り込んでもらうのではなく、代表者がまとめて受け取り、その後に共有者へ分配する方法が一般的です。

また、修繕費や管理費などの負担についても、原則として持分に応じて負担します。

家賃の受け取り方や費用負担について、共有者間であらかじめ決めておくとトラブルを防ぎやすくなります。

まとめ

共有不動産の賃貸に関する契約締結や解除、収益の分配などは、多くの共有者が関わるため、十分な注意と理解が必要です。
共有者全員の同意が必要な点や、持分に応じた収益の分配、賃貸借契約の解除条件など、具体的な手続きや条件をきちんと確認し、適切な方法で進めることが求められます。
共有持分の賃貸利用で疑問や不安が生じた。具体的な契約書の作成や確認が必要な場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。賃貸に関するトラブルを未然に防ぐために専門家のサポートを受けることで、安心して不動産活用を進めましょう。
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