更新日： 2024.4.27 | 公開日：
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不動産の共有持分の売却や買取は、多くの人にとって未知の領域かもしれません。実際問題として「そもそも共有持分とは何か」「売却や買取に関連する税金」「売却時に発生するリスク」など、把握しておくべきことは多々あります。
本記事は、共有持分を売却または買い取ってもらう際の重要な知識を解説します。共有持分の売却や買取について、基本から応用まで詳しく紹介しますので、ぜひお役立てください。
目次
共有持分とは？買取依頼はしても大丈夫？
共有持分とは、複数の人が一つの所有権を共有している状態を指します。これは、ある資産や不動産において、各共有者が持つ所有権の割合を意味します。
共有物件では、複数の持ち分が存在するため、他の共有者との協調が必要になります。これには一定の制約が伴います。
関連記事：共有持分とは？トラブルの元となるリスクや売却方法を徹底解説
自分の持分だけなら独断で売却可能
共有物に関する「変更行為」「管理行為」「保存行為」には、共有持分の割合に基づいて必要な同意が異なります。
- 保存行為：共有物の現状を維持するための行為で、単独で可能（例：共有物の修繕、所有権の保存登記、不法占拠者への明け渡し請求、または不法占拠による損害賠償請求など）
- 管理行為：共有物の利用や改良に関わる行為で、共有者過半数の同意が必要（例：賃貸契約の締結・解除や外壁塗装、温水洗浄便座の設置など。
- 変更行為：物理的な損傷や改変を伴う行為で、共有者全員の同意が必要（例：共有物の建て替えや増改築、売却、売買契約の解除など）。
共有物全体の売却は変更行為に該当し、全共有者の同意が必要。しかし、個々の共有持分に関しては、他の共有者の同意なしに単独で売却することが可能です。
例を挙げると、Aさん、Bさん、Cさんの3人が共有物を3分の1ずつ持っている場合、Aさんが自分の3分の1の持分をDさんに売却する際には、BさんやCさんの同意は必要ありません。
関連記事：共有持分の不動産は売却できる？必要な条件や手続き方法を解説
共有持分の買取請求権とは
共有持分に関連する「買取請求権」という用語は、法律上正式には存在しません。民法で定められているのは「分割請求権」です。
第256条によると、各共有者はいつでも共有物の分割を請求できます。ただし、5年以内の期間に分割しないという契約を結ぶことも可能です。
分割請求は、共有関係を終わらせるために行われる請求です。実際には、他の共有者や第三者が共有物を買い取るケースが多く、これが「買取請求権」と呼ばれる理由です。
共有関係を解消する方法は買取だけでなく、共有物を物理的に分割してそれぞれが単独で所有することもあります。
例えば、AさんとBさんが甲土地を50％ずつ共有している場合、土地を半分に分割し、それぞれが単独で所有することで共有関係を解消できます。そのため、このような請求は「分割請求」と呼ばれます。
共有者はいつでも他の共有者に対して分割請求を行うことができ、一方の共有者が請求すれば、他の共有者はこれに応じる必要があります。「物理的に分けてほしい」「買い取ってほしい」といった請求はいつでも可能で、請求があれば他の共有者は協議に応じなければなりません。
買取請求権の流れ
買取請求権は、一般的には以下の流れで進行します。
- 手順①：費用請求
- 手順②：買取権の通知
- 手順③：請求金額の決定
次項より、個別に解説します。
手順①：費用請求
管理費や税金の支払いを他の共有者に請求します。共有不動産にかかる管理費や税金を肩代わりした場合、その負担分の請求権が生じます。法律では請求方法や書式に特別な規定はなく、口頭での通知も可能です。しかし、後のトラブルを避けるために、書面やメールでの請求が推奨されます。
手順②：買取権の通知
買取請求後1年以内に共有者からの支払いがない場合、持分買取権の行使が可能になります。この権利を行使するには、支払いを怠った共有者に対して、「持分買取権を行使する」と明確に意思表示を行います。この意思表示は、法的効力を持ち、買取請求者の単独の意志で発生します。
法律上、意思表示の方法には特に規定はありませんが、後の手続きを円滑に進めるためには、内容証明郵便での通知が推奨されます。
手順③：請求金額の決定
持分の買取における対価（償金）は、当事者間の協議によって決定されます。協議がうまくいかない場合、弁護士に仲介を依頼することもあり、これには「50万円～100万円程度」の費用が発生することも。
不動産鑑定士への依頼や民事調停は、必ずしも必要ではありませんが、協議による解決が困難な場合は裁判所に訴訟を申し立てることも選択肢となります。
対価の支払いが完了すると、滞納者の持分は持分買取権行使者の所有状態に移行します。しかし、この権利は当事者間でのみ有効で、第三者に対する所有権の主張には持分移転登記が必要です。
持分移転登記を行うには、滞納者と持分買取権行使者の共同での登記申請も必須。しかし、滞納している共有者が登記申請に協力しない場合があります。このような状況では、「所有権移転登記手続請求訴訟」を地方裁判所に申し立てる必要があります。
共有持分の買取専門業者とは
共有持分を専門に扱う不動産会社が存在します。通常、共有持分を一般の第三者に売却することは困難ですが、これらの専門業者は共有持分だけでも買い取ることが可能です。
これらの不動産会社が共有持分を買い取る理由は、その後、ほかの共有者に対して売却を試みることを目的としています。ただし、一般の第三者への売却は非常に難しいとされています。
共有持分買取のビジネスモデルは、買取後に他の共有者に売却し、転売益を得るというものです。共有持分の買取価格は、一般的な不動産の買取価格と比較して低めに設定されています。
例えば、通常の物件が本来の価値の80％で買取されるのに対し、共有持分は50％程度となる傾向があります。これは、買取後の売却相手が基本的に他の共有者に限られ、失敗リスクが高いためです。
本ブログで情報発信を行っている「ワケガイ」もその内の1社で、同社は「訳あり物件を再び市場に戻すこと」を理念としており、共有状態や再建築不可の物件も全国でオンライン買取が可能です。
買取業者に共有持分を売却するメリット
共有持分を買取業者に売却するメリットは、持分買取権を行使する際の裁判手続きが不要である点です。また、買取業者が提携する司法書士が登記手続きを代行してくれます。
この方法では、他の共有者と直接やり取りすることなく、持分を売却できます。共有持分の売却には他の共有者の同意が不要で、買い手が買取業者であれば、他の共有者の介入は発生しません。
さらに、買取業者に依頼すると、持分は数日から数週間の短期間で売却が可能です。面倒な裁判手続きが不要で、買取業者が利益を見込んだ場合、合意に達すれば迅速に売買契約が成立します。
買取価格に関しては、専門業者の評価により、持分の価値が正確に算出されることも一つのメリットです。
共有持分の買取価格の相場
不動産の共有持分の売却は、一般的な仲介市場ではほぼ売れないというのが現状です。これは、共有物件を全体として売却する際に、共有者全員の同意が必要となるなど、大きな権利上の制約があるためです。
共有物件が親族間や既知の人々の間で保有されている場合は、売却に関する合意形成が比較的容易です。しかし、全くの第三者が共有者になる場合は、合意形成が難しくなります。そのため、共有持分を買って全く知らない共有者になるリスクを考慮すると、買主が現れることはほとんどなく、共有持分の売却は困難になります。
仲介市場でほとんど売れない共有持分の価格は、事実上ゼロに近いといえます。買取は通常、仲介市場で再販売する目的で行われますが、売れない共有持分は本来買取対象外となることも一般的。
しかし、共有持分の買取業者は転売以外の目的で買取を行うため、一定の価格で購入してもらえる可能性があります。これらの業者の目的は、最終的に他の共有者に対して高値で買取を促すか、物件全体を売却することにあります。
共有持分の買取価格相場は非常に低く、理論上の市場価格の3割から5割程度になることも珍しくありません。これは、共有持分の売却に伴うリスクと制約を反映した価格設定です。
共有持分の買取依頼を行うリスク
ただし、自分の共有持分だけ買取依頼を行った場合、以下のようなリスクが懸念されます。
- 【単独の場合】共有者間で禍根が残る
- 業者によっては悪質な場合がある
それぞれ詳しく解説します。
【単独の場合】共有者間で禍根が残る
共有持分を単独で買取業者に売却する場合、他の共有者との関係に影響を与える可能性があります。共有物件は、全共有者の同意が必要な場面が多いため、一方的な売却は他の共有者の権利や意向を無視した行為と受け取られることがあります。
これにより、共有者間の信頼関係が損なわれ、将来的にその物件に関連する決定を下す際に対立や紛争の原因になる可能性が高まります。たとえ法的に問題がない場合でも、人間関係の面で禍根が残るリスクは非常に高いです。
業者によっては悪質な場合がある
共有持分の買取業者の中には、不当に低い価格で買い取ろうとする悪質な業者も存在します。これらの業者は、共有持分の複雑な性質と市場価値の不透明さを利用し、売主が不利な条件で売却するよう仕向けることがあります。
契約の細部に不利な条項が含まれていることもあるため、契約内容を十分に理解し、必要に応じて専門家の助言を求めることが重要です。悪質な業者による不当な取引は、最終的に共有者に大きな経済的損失をもたらす可能性があります。
共有持分を買い取ってもらう際に発生する税金
共有持分の売却時に生じる売却益（譲渡所得）にかかる税金の計算方法について説明します。
近年、ペアローンで共有購入する夫婦が増えています。マンションの共有と婚姻関係は直接関連しませんので、離婚などで共有関係を解消したい場合、マンションの売却が必要となります。
売却時に発生する譲渡所得には税金が課せられます。譲渡所得の計算は次のように行われます。
- 譲渡所得 ＝ 譲渡価額（売却価格） － 取得費（土地の購入価格や建物の減価償却後の価値） － 譲渡費用（仲介手数料など）
マイホームを売却する際、特定の要件を満たせば、3,000万円の特別控除が適用される場合があります。共有物件の場合、この特別控除は共有者それぞれに適用可能です。
共有物件の売却では、譲渡価額や取得費は共有持分割合によって按分されます。特別控除を使用すると、各人の譲渡所得は次のようになります。
- 各人の譲渡所得 ＝ (譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用) × 共有持分割合 － 3,000万円
譲渡所得がゼロまたはマイナスの場合、税金は発生しません。プラスの場合は、所有期間に応じた税率で税金が計算されます。
まとめ
共有持分の売却や相続は、多くの場合、複雑な法的手続きや多数の共有者との交渉を必要とします。売却時には、ローン残債の確認や確定申告の実施など、財務面での注意が必要。
共有持分に関しては、専門業者による訳あり物件の迅速買取は、特に難しい状況にある場合の有効な解決策です。
共有持分の売却や相続に際しては、さまざまな側面から総合的な判断が求められるため、適切な専門家に相談することが最も重要。共有持分についてお悩みの方は、ぜひワケガイにご相談ください。
