更新日： 2024.5.2 | 公開日：
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共有持分を所有すると、権利関係が複雑になったり、合意形成が難しくなったりと、さまざまな問題が生じます。
共有持分を所有し続けることで、変更・処分行為や管理行為に制限がかかり、思うように不動産を活用できなくなるリスクがあります。共有物分割請求を受ける可能性もあり、不利な条件で共有状態を解消せざるを得なくなることもあるのです。
そこで本記事では、共有持分で制限されている行為の詳細と、それがもたらすリスクについて解説します。
共有持分で制限されている行為
まず初めに、共有持分で制限されている行為について詳しく解説します。
変更・処分行為は共有者全員の同意が必要
共有物に対する「変更や処分」は、不動産に関わる重要な事項であるため、共有者全員の同意が必要とされています。
共有物の変更とは、具体的には建物の増築や改築、建て替え工事、共有地である畑を宅地へと造成する行為などが該当します。
民法第251条によると、共有物の変更には、共有者全員の同意が求められています。
さらに「共有物の処分」とは、不動産の売却や担保に入れることなどを指します。したがって、これらの不動産の変更や処分行為を行うためには、共有者全員の同意が不可欠なのです。
裏を返せば、共有者の1人でも変更や処分に反対する者がいれば、その行為自体が制限されてしまうことになります。
管理行為は共有者の過半数の同意が必要
共有物の管理行為を行うには、共有者の過半数の同意が必要とされています。民法第252条では、共有物の管理行為について規定されています。
管理行為とは、共有物の利用や改良に関する行為を指します。管理行為が可能な範囲は、「財産の性質を変えない範囲内での利用又は改良」と定められています。
共有物の利用の例としては、不動産を賃貸住宅として貸し出すことが挙げられ、改良の例としてはリフォームなどが該当します。
過半数の同意が必要ということは、例えば共有者が2人で持分がそれぞれ1/2ずつの場合は、どちらか一方の同意があれば管理行為が可能です。一方、共有者が3人で持分がそれぞれ1/3ずつの場合は、2人以上（持分2/3以上）の同意が必要になります。
保存行為は共有者単独の意思で可能
共有物の保存行為については、各共有者が単独で行うことができます。民法第252条第5項で、共有物の管理者について規定されています。
保存行為とは、不動産の現状を維持するための行為を指します。共有物の保存行為は、他の共有者による制限を受けないことが特徴です。
具体的に保存行為に該当するのは、共有不動産の修理や修繕、相続登記、不法占拠者への明渡請求などです。
共有持分を所有し続ける4つのリスク
共有持分を所有し続けると、以下のようなリスクが発生します。
- 権利関係がどんどん複雑になる可能性がある
- 買い手が見つからず資産価値がどんどん減っていく
- 維持・管理や費用負担の割合で揉める
- 共有物分割請求を受ける可能性がある
それぞれ詳しく解説します。
権利関係がどんどん複雑になる可能性がある
共有不動産の権利関係は、時間の経過とともに複雑化するリスクがあります。その主な要因は、共有持分を長期間保有していると、共有者の死亡により相続が発生してしまうことにあります。
相続により所有者が2人から3人、4人と増加すれば、合意形成や意思疎通、話し合いなどが困難になりかねません。
たとえ当事者間で連絡が取り合えていたとしても、相続により子に引き継がれた場合、これまでのようにスムーズな連絡を取ることが難しくなる可能性が高いのです。
このように、不動産の処分や管理方法の変更など、共有者間での話し合いや意思確認が必要な場面で、合意形成自体が難航するリスクが潜んでいます。
買い手が見つからず資産価値がどんどん減っていく
共有持分の不動産を売却しようとしても、買い手がつかずに資産価値が下落するリスクがあります。
その理由は、買い手が共有持分の不動産を取得しても、その不動産の一部の権利しか得られず、自由な使用や活用ができないからです。
例えば、Ａマンションの201号室の持分1/2を売却する場合、価格は全体の半分程度にしかなりません。
さらに、その不動産の使用には、他の持分所有者の意見も反映されるため、大幅な制限がかかる可能性があります。
自らの資金を投じて不動産を取得したにもかかわらず、自由に使えないことを望む人は少ないでしょう。そのため、共有持分の不動産に対する需要は極めて少なく、買い手がつきにくいのです。仮に売却できたとしても、相場と比べて相当な低価格となってしまうことが予想されます。
関連記事：共有持分の不動産は売却できる？必要な条件や手続き方法を解説
維持・管理や費用負担の割合で揉める
共有持分の不動産を所有していると、税金や管理費の負担割合をめぐってトラブルが発生するリスクがあります。不動産の維持管理費の負担については、明確なルールが定められていないことが多いためです。
健全な維持管理を長期間にわたって続けていくには、共有者間で適切な話し合いや意思疎通ができる関係性が不可欠。共有者が兄弟などの身内であったとしても、世帯を分けて暮らしていれば人間関係は希薄になりがちです。
固定資産税を例にとると、代表者一人に納付書が送られてきますが、税額を共有者で分担する法的義務はありません。
固定資産税は、毎年1月1日時点の不動産所有者に課税される税金。税額は「固定資産税評価額×1.4％（標準税率）」で算出され、自治体から毎年春頃に通知されます。
事前に負担割合を取り決めておくことや、定期的に連絡を取り合える関係性がなければ、負担割合などをめぐって争いが生じる可能性があります。
「自分は払っているのに、相手は支払っていない」「自分がいつも空き家の管理をしていて、相手は何もしない」などの不満が募り、トラブルの元になりやすいのです。
共有物分割請求を受ける可能性がある
共有持分の不動産を所有していると、他の共有者から共有物分割請求を受けるリスクがあります。
共有物分割請求とは、共有者の誰もが原則いつでも請求できる権利で、共有状態の解消を求めることができます。
この請求を受けた場合、話し合いで解決できなければ裁判により強制的に共有状態が解消されることになります。
裁判で現物分割が困難と判断されれば、競売により不動産が売却され、代金を持分に応じて分配するという形で解消されます。
この際、市場価値よりも安い価格で売却される可能性が高く、不利な条件で共有状態の解消を迫られるリスクがあるのです。
リスク回避のためには共有状態をなるべく早く解消しよう
以上のようなリスクを回避する上では、なるべく早く共有状態を解消しましょう。具体的には、以下の4つの方法があります。
- 方法①：共有持分割
- 方法②：自分の持分の他の共有者への売却
- 方法③：自分の持分の第三者への売却
- 方法④：共有持分放棄
次項より、個別にみていきましょう。
方法①：共有持分割
先述の通り、共有物分割請求とは、裁判所を通じて共有状態を解消する訴訟のことです。
分割には以下の3つの方法があります。
| 分割方法 | 概要 |
| 現物分割 | 共有物を現実に分割する。 |
| 代償分割 | 一人が単独所有し、他の共有者に代償金を支払う。 |
| 換価分割 | 共有物を売却し、売却金を持分に応じて分配する。 |
これらの方法はすべて他の共有者の同意が必要なため、同意が得られそうにない場合は、別の手段を考える必要があります
方法②：自分の持分の他の共有者への売却
自分の共有持分をほかの共有権利者に売却するケースも考えられます。「不動産はいらないので、現金で相続したい」と考える場合に持ちかけてみましょう。
相手に資金があるのでしたら、現実的な選択肢となります。
方法③：自分の持分の第三者への売却
自由な共有持分状態で不便を感じるなら、第三者への売却も可能です。自分の共有持分であれば、他の共有者の同意なしに、自由に第三者へ売却できます。
ただし、共有持分は活用方法が限られるため、一般的な不動産会社に依頼すると、なかなか売却先が見つからず、価格も安くなりがちな点に注意が必要です。
そのため、すぐに確実に共有持分を売却したい場合は、直接買取を行っている専門業者に相談するのがおすすめです。
方法④：共有持分放棄
共有持分の放棄とは、登記済みの自身の持分を放棄することを指します。
相続発生前に全ての相続を放棄する「相続放棄」とは異なり、持分放棄は登記上に自身の名前がある状態で行う手続きです。
自身の持分を放棄するには登記情報の変更が必要で、他の共有者の協力が不可欠です。協力が得られない場合は、「登記引取請求訴訟」を利用します。
「登記引取請求訴訟」とは、他の共有者に自身の権利の受け取りを求める訴訟のことです。
持分放棄は共有状態を解消する手段としては有効ですが、第三者へ売却して金銭を得る方が得策といえるでしょう。
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共有持分を所有し続けることで生じるリスクを回避し、早期に共有状態を解消したい方はお気軽にご相談ください。
まとめ
共有持分を所有し続けることには、変更・処分行為や管理行為の制限、共有物分割請求を受けるリスクなど、さまざまな問題が潜んでいます。これらのリスクを放置すれば、不動産の資産価値が下落したり、思うように活用できなくなったりと、大きな損失を被る可能性があります。
しかし、共有持分の問題は複雑で、法律的な知識も必要となるため、一人で解決するのは容易ではありません。
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