更新日： 2024.9.25 | 公開日：
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共有持分の不動産は、所有権の分配により複数の人が権利を持つため、売却や管理に際して複雑な問題が生じる可能性があります。特に、遺産分割や相続により共有状態になった不動産の取り扱いは、共有者間での合意形成が重要です。
本記事では、共有持分の売却プロセス、売却時に必要な書類などに加え、売却時に起こりがちなトラブル例もセットで詳しく解説します。
目次
共有持分とは
不動産の共有とは、土地やマンション、一戸建て住宅などの不動産を複数の個人が共同で所有することを指します。
この際、各共有者には「共有持分」と呼ばれる、所有する不動産に対する割合的な権利が認められます。この所有権の割合を示す共有者を「共有持分権者」と称します。
不動産という物理的に分割不可能な資産を、相続や購入の際に複数の人間で所有することは珍しくありません。例えば、相続により家族間で実家を共有する場合や、夫婦が共同で新居を購入するケース、更には二世帯住宅を親子で共有するといった状況が挙げられます。
共有名義の不動産は、全共有者の合意なくしては売却やその他の重要な決定を下せないのが特徴。
そのため、全員が協調することができればスムーズに事が運びますが、一人でも売却などを望む場合、葛藤が生じることがあります。これは、不動産の売却や重大な変更には全共有者の同意が不可欠だからです。
関連記事：共有持分とは？トラブルの元となるリスクや売却方法を徹底解説
共有者が有する権利範囲
不動産共有者は、不動産の自由な管理や処分に関しては限られた行動のみが許可されています。具体的には、物件の保存や通常の使用は個々の共有者に許されているということです。
例えば、建物の修繕や不法占拠者の排除、あるいは共有不動産内での居住がこれに該当します。しかしながら、共有物の利用に際しては、他の共有者に対して使用料を支払う義務が生じるケースも。
管理行為、つまり物件の適切な管理や改善に関しては、「共有者の過半数の同意」が必要とされます。さらに、物件の処分や大幅な変更については、「共有者全員の同意」が求められます。
共有持分は「自分の持分のみ」なら自由に売却可能！
共有不動産において、他の共有者の合意が得られない状況でも、自己の持分に限っては売却が可能です。ただし、この場合も他の共有者に対して、先に買取りの意向がないかを確認することが推奨されます。
特に、土地の場合「分筆」を通じて個々の共有持分を独立した登記として分離し、その後自由に売却するという選択肢もあります。だだし、分筆には「共有者間の合意形成」「専門家による測量作業」が伴い、相応の時間と費用が要求される点は把握しておきましょう。
市場において個別の共有持分の需要は限定的ですが、共有持分の買取を専門とする不動産会社への売却も1つの選択肢です。こういった「共有持分買取業者」は、迅速な売却を行ってくれます。
「持分全体」の売却には他の共有者の同意が必要
不動産を全体として売却する場合、前述のとおり共有者全員の同意が必要です。共有者が多数いる場合、必要な合意形成や手続きの複雑さは増大しかねません。
共有名義の物件に居住しており、他の共有者が売却に反対している状況では、「リースバック」も選択肢に入れましょう。リースバックは、不動産を売却後、賃貸契約を結んで同じ物件に居住を続けるという方法です。
これにより、現金化が必要な場合は資産を流動化でき、同時に居住の継続が可能になります。
共有持分の売却や不動産全体の取引においては、さまざまな選択肢とそれに伴う法的、財務的な検討要素があります。適切な手段の選択には、共有者間の明確なコミュニケーションと、場合によっては専門家が必要です。
共有持分の不動産の売却で必要な書類
共有名義の不動産を全共有者の合意のもとで売却する際には、以下の書類が必要となります。
- 登記識別情報（登記済権利証）
- 地積測量図、境界確認書
- 身分証明書、印鑑証明書、住民票、実印
登記識別情報は、不動産の正式な所有者であることを確認するためのものです。土地測量図や境界確認書は売却の際には必須であり、これらの文書が不足している場合は、土地家屋調査士への依頼が必要です。
共有者全員の身分証明関連書類も集める必要があり、相続などで共有者が増えている場合は、その確認を先行して行わねければなりません。
他の共有持分に勝手に売却された場合の対処法とは
他の共有者が許可なく共有持分を売却した場合、以下の選択肢が考えられます。
- 売却された共有持分の買い戻し
- 自身の持分の売却
- 共有状態の維持
不動産を単独で所有し続けたい場合、無断で売却された持分を買い戻すことが1つの解決策です。適正価格での取引を目指すなら、市場価格を事前に調べておくことが重要。
不動産に対する個人的な執着がない場合、自身の持分を売却し、資金を他の用途に充てることも検討しましょう。これにより、複雑な共有関係からの解放と資産の有効活用が期待できます。
他の共有持分買取業者と共有状態を維持する選択肢もありますが、将来的な問題が起こる可能性を考えると推奨はされません。不透明な状況に対処するためには、法的な助言を求めることが賢明です。
無断での共有持分売却は、残された共有者にとって複雑な問題を引き起こす可能性があります。このような状況に対処する際は、適切な法的アドバイスを受け、冷静な判断を心掛けることが重要です。
早期に法律専門家に相談することで、潜在的なトラブルを未然に防げるでしょう。
共有持分を売却する際に発生しがちなトラブル例
共有持分を売却する際には、以下のようなトラブルが発生する可能性が懸念されます。
- 売却価格で揉める
- 低価格で売却すると「贈与」と見なされるリスクがある
- 第三者が物件に出入りできてしまう
- 他の共有者との関係が悪化する
それぞれ詳しく解説します。
売却価格で揉める
共有不動産の持分売却において、売却価格が争点となるケースは珍しくありません。売り手は自分の持分をできるだけ高く売りたいと考える一方で、買い手は可能な限り安価に購入したいと望むため、価格に関する意見の相違が生じやすいのです。
不動産は「定価」が設定されていないため、価格の決定は複雑。このような状況下では、不動産鑑定士という国家資格を持つ専門家に価格鑑定を依頼することで、公正かつ客観的な市場価値の評価を基に双方が納得する落とし所を見つけられるでしょう。
鑑定費用は発生しますが、後々の紛争を避けるためには有効な手段といえます。
低価格で売却すると「贈与」と見なされるリスクがある
共有持分の売却を考える際、特に売却先が家族や親しい関係の人物である場合、市場価格より低い価格での取引や無償譲渡が実施される可能性があります。
しかし、これらの取引が税務上、贈与と見なされるリスクがあり、結果として贈与税が課される可能性が生じます。
適正価格での売却が重要です。不動産業者を介することで、正式な取引として認識される確率を高め、将来的な税金問題や他のトラブルを避けられるでしょう。
第三者が物件に出入りできてしまう
共有不動産が第三者に売却された場合、その購入者は共有物件への出入りや使用の権利を得ます。これにより、知らない人物が物件を利用する状況が発生し、トラブルの原因となる可能性があります。
第三者との接触は精神的なストレスを伴うため、共有者間で事前に買い手の選定や使用条件について協議。共有契約書に明記することで、将来の問題を最小限に抑えることが大切です。
他の共有者との関係が悪化する
共有持分の売却を巡る知識不足やコミュニケーション不足は、共有者間のトラブルを引き起こす大きな要因です。特に、他の共有者に無断で物件を売却する行為は、関係の悪化だけでなく、法的な紛争に発展するリスクも伴います。
共有物件の取扱いに関しては、全共有者が情報を共有し、事前に合意を形成することが必須。適切な対話と透明性が、共有不動産の平和的な管理・売却を目指しましょう。
そもそも「共有状態」にならないための対処法
以上のとおり、共有持分の売却には多大な労力がかかります。そのため、次のような「そもそもとして共有状態にならない」ための対処も必要です。
- 遺産分割時に共有状態にしない
- すでに共有状態なら「共有持分割」を行う
以下より、個別に解説します。
遺産分割時に共有状態にしない
遺産分割において、不動産の共有状態を回避する方法は、将来的な紛争を防ぐ上で重要です。
不動産の分割には主に「現物分割」「代償分割」「換価分割」という3つのアプローチが存在します。
現物分割は不動産を物理的に分割し、各相続人が独立した部分を所有する方法です。
代償分割では、1人の相続人が不動産を単独で所有し、その代わりに他の相続人に対して代償金を支払います。
換価分割は、不動産を市場で売却し、その売却収益を相続人間で分配する方法です。
兄弟が親から不動産を相続する場合、どちらかが不動産を買い取る形での代償分割や、不動産を売却してその収益を分け合う換価分割が選択肢となります。これらの方法を適用することで、後々の共有に関わるトラブルを事前に防げるでしょう。
関連記事：共有持分を相続するリスクとは？相続税や単属名義にする方法をあわせて解説
すでに共有状態なら「共有持分割」を行う
共有状態が既に存在する場合には、「共有物分割請求」を通じて、速やかに共有関係を解消することが推奨されます。共有物分割請求は、一人以上の共有者が他の共有者に対し、共有状態の解消を求める法的な手続きです。
この請求がなされると、共有者は法的な義務に基づき共有関係を解消する必要があります。
共有物分割請求による解消方法は、前述の現物分割、代償分割、換価分割ですので、いずれかの方法で適切にも分割を成功させましょう。
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まとめ
共有持分の売却は、適切な準備と共有者間の合意が必須です。共有持分を売却する際には、「売却価格の決定」「低価格での売却による贈与税のリスク」「共有者間の関係悪化」など、さまざまな問題に留意しなければなりません。
場合によっては、現物分割、代償分割、換価分割など、状況に応じた分割方法を選択し、共有状態の解消を目指すことが重要です。
これらの問題を回避し、スムーズな売却プロセスを実現するため、専門家の助言を受けつつ早い段階から対応しましょう。空き家問題についてお悩みの方は、訳あり物件の買取に特化した「ワケガイ」にご相談ください。
| 運営団体 株式会社ネクスウィル 2019年1月29日設立。訳あり不動産の買取を行う不動産会社。相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産を買い取り、法的知識や専門知識を以って、再度市場に流通させている。 |
