筆界未定地とは？概要や売却の方法について

不動産の売買や相続、土地の活用にあたって、土地の境界や面積、用途などの情報は非常に重要です。特に、土地の境界が確定していない「筆界未定地」や土地面積の正確さが不確かな場合、これらの取引や活用には多くの制約や課題が生じる可能性があります。

土地の範囲を示す筆界は「公法上の境界」とも呼ばれ、土地を活用したり、売買したりする際にはまず念頭におかなければなりません。

今回は筆界が定まっていない状態を指す筆界未確定地について、その概要や売却方法について解説します。

そもそも筆界とは

筆界は登記上の土地の境界を示す線で、所有権界と一致しない場合があります。

筆界とは、隣接する土地の間の境界を示すもので、2点以上の地点とそれらの地点を結ぶ直線からなる不動産を指します。

これは不動産登記法に基づいて定義されているもので、土地の区分や管理において非常に重要な役割を果たしています。

筆界の詳細は不動産登記として正式に記録され、その情報を変更する場合には「分筆」「合筆」や「所有権移転」といった手続きを経る必要があります。

筆界とは似ているものとして「所有権界」が存在します。これは土地の所有者の権利の範囲を示すものであり、土地所有者の意向で変えられることがあるため、時として筆界と所有権界は異なる場合があります。

所有権界の概念は民法に基づいており、「民法206条・207条」によって規定され、それゆえ「私法上の境界」として考えられるのです。
（参考：e-Gov 法令検索「民法」）

筆界未定地が発生する理由

筆界未定地が発生する主な理由は、地籍調査などで隣接する土地との筆界を確認できないことです。

隣接地の所有者から立会いを得られない場合や、所有者同士で筆界の位置について認識が異なる場合には、調査時点で筆界を確認できないことがあります。

また、相続によって所有者が多数になっている土地では、関係者との連絡や確認に時間がかかるケースもあります。このように、地籍調査で筆界を確認できないまま処理されることで、筆界未定地となります。

筆界未定地ではできないこと

筆界未定地では、分筆・合筆・地積更正・地目変更などの表示に関する登記が原則として制限されます。

筆界未定地ではできないこととしては、以下のものが挙げられます。

• 分筆・合筆
• 地積更正
• 地目変更

次項より、個別にみていきましょう。

分筆・合筆

筆界未定地では、分筆や合筆の登記は原則としてできません。

分筆は一筆の土地を複数に分け、合筆は複数の土地を一筆にまとめる登記であり、どちらも土地の範囲を明確にする必要があります。

筆界未定地は隣接地との筆界を確認できていないため、新たな土地の範囲を確定する分筆や合筆を進めることが難しくなります。そのため、分筆や合筆を行いたい場合は、先に筆界未定の状態を解消することが基本となります。

地積更正

筆界未定地だと、地積更正の登記も行えません。

「地積更正」とは、実際の土地の面積と登記簿に記載されている面積に差異が生じた場合、その誤差を正すための修正作業を指します。

特に、区画整理が進んでいない地域では、古い測量の結果がそのまま登記簿に反映されている場合が多く、その結果として、地積の誤差が生じることがあります。

このような状態で地積更正が行えないと、土地の実態と登記内容が一致しないままとなり、これは土地取引における大きな問題となり得るのです。

地目変更

筆界未定地では、地目変更登記も原則として制限されます。

地目変更とは、土地の主な用途が変わったときに、登記簿上の地目を現況に合わせて変更する手続きです。

筆界未定の状態では土地の範囲を正確に確認できないため、表示に関する登記である地目変更を進められない場合があります。ただし、地目変更登記ができないことと、登記上の地目以外の用途に土地を利用できないことは同じではありません。

筆界未定地では、土地利用そのものではなく、登記手続きに制限が生じる点を理解しておくことが重要です。

（参考：一般社団法人東京都測量設計業協会「地目（ちもく）」）

筆界未定地を売却する際には境界明示の義務はない

筆界未定地であっても、土地の売買そのものが禁止されているわけではありません。

ただし、筆界が確認できていない土地は、買主が取得する土地の範囲を把握しにくく、取引条件や購入判断に影響する可能性があります。

境界を明示できない状態で売却する場合は、その事実や土地の状況を買主へ伝えたうえで、契約条件を明確にしておくことが重要です。一般的な土地より売却が難しくなることもあるため、筆界未定地を売却するときは、境界の状況を整理してから売却方法を検討する必要があります。

筆界未定地を売却するには「地図訂正」が必要

筆界が不明確な土地を売却する際、スムーズな取引を実現するためには「地図訂正」の手続きが必要となります。

地図訂正とは、法務局が保有する法的拘束力を持つ公図を正確に修正する過程のことです。通常、地図訂正は地積更正と同時に進められますが、筆界未定地では単独での地図訂正も可能。

地図訂正を進める際の第一歩は、「筆界確認書」の作成です。この文書は、土地の境界に関する合意を隣接する土地のオーナー間で取り交わした証となります。筆界確認書の作成時には、境界に関する詳細な図面も併せて作成され、これらは「筆界確定図」や「確定測量図」として知られます。

さらに、地図訂正の申請には、現行の公図に記載の誤りを証明するための「土地所在図」や「地積測量図」などの図面、そしてその他の関連書類を揃えることが求められます。

地図訂正を行うメリット

地図訂正を適切に行うことで、売却時の交渉が円滑に進む可能性が高まります。

筆界が明確になることで、隣地の所有者との間に生じる土地境界に関するトラブルのリスクが著しく低減します。

売買契約書にも境界を明確に記載できるため、取引の透明性が向上し、双方の信頼関係も強化されるでしょう。

地図訂正を行うデメリット

地図訂正の手続きは費用と時間を要します。

筆界確認書を作成するために、専門家としての土地家屋調査士に依頼する必要があり、その際に測量費用や書類作成費など、数十万円のコストが発生します。

さらに、全ての手続きが完了し、筆界確認書が完成するまでには、数ヶ月の期間が必要となる場合も考えられます。このような点を考慮し、適切な計画を立てることが重要です。

筆界未定地についてよくある質問

筆界未定地についてよくある質問は、以下のとおりです。

• 筆界未定地とは何？
• 筆界未定地は売買できる？
• 筆界未定地を解消するにはどうすればいい？
• 筆界未定地でも固定資産税はかかる？

それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。

筆界未定地とは何？

筆界未定地とは、地籍調査などの際に隣接する土地との筆界について、所有者の立会いが得られなかったり、双方の意見が一致しなかったりした結果、境界の位置が確定しないまま残された土地のことです。ここでいう筆界とは、登記上の一筆の土地の範囲を示す線であり、実際の使用範囲を示す所有権界とは別の概念です。違法な土地というわけではなく、あくまで境界を公的に定める手続きが完了していない状態を指し、登記簿や公図上でも境界線が引かれず空白のまま扱われるのが一般的です。

筆界未定地は売買できる？

筆界未定地であっても、法律上、売買そのものが禁止されているわけではありません。ただし、境界が確定していないと引き渡す土地の範囲が明確でないため、買主にとってリスクが大きく、住宅ローンなど金融機関の融資審査でも敬遠されやすく、実務上は取引が難航しやすいのが実情です。そのため売却を検討する場合は、事前に土地家屋調査士へ依頼して測量を行い、境界を確定させたうえで契約を進めるのが一般的な進め方とされています。

筆界未定地を解消するにはどうすればいい？

筆界未定地を解消するには、まず土地家屋調査士など土地の専門家に依頼して測量を行い、隣接地の所有者と話し合って境界について合意を得る方法が基本になります。当事者間の話し合いだけでまとまらない場合は、法務局が運用する筆界特定制度を利用し、筆界特定登記官が専門的な知見や資料に基づいて境界を特定する手続きを取ることも可能です。それでも解決しない場合は、裁判所での境界確定訴訟に発展するケースもあり、状況に応じて時間や費用がかかる点も踏まえて進め方を検討する必要があります。

筆界未定地でも固定資産税はかかる？

筆界未定地であっても、土地として存在し所有者が特定できるため、原則として固定資産税の課税対象になります。境界が確定していないことを理由に課税が免除されるわけではなく、毎年1月1日時点の所有者に対して、登記簿上の地積などをもとに評価額が算定され課税されるのが一般的です。ただし、評価の考え方や実際の税額は自治体や土地の状況によって異なるため、詳細については土地所在地の市区町村にある固定資産税担当窓口へ確認しょうましょう。

まとめ

筆界未定地とは、筆界そのものが存在しない土地ではなく、地籍調査などで隣接する土地との筆界を確認できないまま処理された土地です。

筆界が確認できていないと、分筆や合筆などの表示に関する登記が制限されるほか、土地の範囲が明確でないことから売却が難しくなる場合があります。一方、筆界未定地であっても売買そのものが禁止されているわけではありません。

売却を検討している場合は、筆界未定となっている状況を確認し、解消してから売却する方法と現状のまま売却する方法を比較することが重要です。

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