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相続した不動産は3年以内に売却した方がお得!「相続税の取得費加算」の特例を詳しく紹介

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相続した不動産を売却する際、「相続税の取得費加算」という特例を活用することで、譲渡所得税を大幅に節税できることをご存知でしょうか。この特例は、相続開始から3年10ヶ月以内に不動産を売却した場合に適用できるものです。

ただし、特例の適用には条件があり、さらには注意点もいくつかあります。単に期限内に売却すればよいわけではありません。

そこで本記事では、「相続税の取得費加算」の特例の詳細や適用条件、注意点について詳しく解説します。

「相続税の取得費加算」の特例とは

「相続税の取得費加算」とは、相続した不動産を売却した際に、譲渡所得税の計算で取得費に相続税額の一部を加算できる特例のことです。通常、不動産を売却した際の譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

しかし、相続した不動産の場合、被相続人が取得した際の金額が取得費となるため、相続後に不動産の価値が上昇していると、譲渡所得が大きくなり、多くの税金を払わなければなりません。

「相続税の取得費加算」の特例を適用すると、支払った相続税額の一部を取得費に上乗せできるため、譲渡所得を抑えることができ、結果的に税負担を軽減できるのです。

ただし、この特例の適用には一定の条件があり、相続開始から3年10ヶ月以内という期限があることに注意が必要です。

「3年以内」の定義とは

「相続税の取得費加算」の特例を適用するには、相続開始から3年10ヶ月以内に不動産を売却しなければなりません。

ここでいう「3年以内」とは、正確には、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までを指します。

相続税の申告期限は、原則として相続開始日の翌日から10ヶ月以内とされています。したがって、相続開始日から3年10ヶ月以内に売却することが、特例適用の条件となります。

例えば、2023年4月1日に相続が開始した場合、相続税の申告期限は2024年2月1日となり、特例適用のための売却期限は2027年2月1日となります。この期限を過ぎてしまうと、たとえ他の条件を満たしていても、特例を受けることはできなくなってしまいます。

「相続税の取得費加算」の特例を受けるための3つの要件

「相続税の取得費加算」の特例を受けるためには、次の3つの要件を満たす必要があります。

<相続や遺贈により財産を取得した人であること>

  • 特例の適用を受けられるのは、相続や遺贈によって財産を取得した相続人のみです。生前贈与により財産を取得した場合は対象外となります。

<財産を取得した人に相続税が課されていること>

  • 特例の適用を受けるには、相続人が実際に相続税を納めている必要があります。相続税の課税対象となる財産の合計額が基礎控除額以下の場合など、相続税が発生していなければ特例は適用されません。

<相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに財産を譲渡していること>

  • 前述の通り、特例の適用を受けるための売却期限は、相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内です。この期限を過ぎると特例の適用を受けることができなくなります。

これらの要件を満たさない場合は、たとえ相続した不動産を売却したとしても、「相続税の取得費加算」の特例を受けることはできません。特例の適用を受けるためには、これらの条件を確認し、計画的に売却を進めていく必要があります。

「相続税の取得費加算」の特例を利用する際の注意点

相続税の取得費加算」の特例を利用する際には、いくつかの注意点があります。具体的には、以下のとおり。

  • 遺産分割協議は期限までに終わらせる
  • 複数不動産を売る場合は優先順位をつけておく
  • 代償分割を行うと節税効果が薄くなる

それぞれの注意点について詳しく解説します。

遺産分割協議は期限までに終わらせる

「相続税の取得費加算」の特例を受けるためには、相続開始から3年10ヶ月以内に不動産を売却しなければなりません。しかし、不動産を売却するためには、まず遺産分割協議を行い、不動産の所有者を確定させる必要があります。

遺産分割協議が長引いてしまい、期限までに不動産の売却ができなくなってしまっては、せっかくの特例を活用できなくなってしまいます。したがって、円滑に遺産分割協議を進め、期限までに不動産の所有者を確定させることが重要です。

相続人間で話し合いがまとまらない場合は、早めに専門家に相談し、調停や審判といった法的手段も視野に入れて進めていくことをおすすめします。

複数不動産を売る場合は優先順位をつけておく

相続財産に複数の不動産がある場合、どの不動産から売却するかによって、節税効果が変わってきます。「相続税の取得費加算」の特例では、売却益が大きい不動産ほど節税効果が高くなります。

したがって、複数の不動産を売却する場合は、売却益が大きく見込める不動産から優先的に売却することで、特例の効果を最大限に活用可能です。

一方、売却益が小さい不動産や、売却損が出てしまうような不動産は、特例の適用を受けられないため、優先順位を下げるのが賢明です。不動産ごとの売却益の見込みを立て、戦略的に売却を進めていきましょう。

代償分割を行うと節税効果が薄くなる

遺産分割の方法には、実際に不動産を分割する「現物分割」と、一部の相続人が不動産を取得し、その代わりに他の相続人に金銭を支払う「代償分割」があります。「相続税の取得費加算」の特例を利用する場合、代償分割を行うと節税効果が薄くなってしまうことがあります。

なぜなら、代償分割を行った場合、特例の計算上、不動産を取得した相続人の相続税額が按分されるため、実際に支払った相続税額よりも少ない金額しか取得費に加算できないからです。したがって、特例の適用を受ける場合は、できるだけ現物分割を選択することが望ましいといえます。

「相続税の取得費加算」の特例の申請方法

「相続税の取得費加算」の特例を受けるためには、確定申告を行う必要があります。

相続した不動産を売却した年の翌年、通常は2月16日から3月15日までの確定申告期間に、管轄の税務署に申告書を提出します。申告書には、以下の書類を添付する必要があります。

  • 相続税の申告書の写し(第1表、第11表、第11の2表、第14表、第15表)
  • 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書【土地・建物用】)

これらの書類を過不足なく準備し、期限までに申告を行うことで、特例の適用を受けることができます。

「相続空き家の3,000万円特別控除」の特例とは併用できない

「相続税の取得費加算」の特例とは別に、相続した空き家を売却した際に利用できる特例に、「相続空き家の3,000万円特別控除」があります。

この特例は、相続した空き家を一定の条件の下で売却した場合、3,000万円までの売却益を課税対象から控除できるというものです。

ただし、「相続空き家の3,000万円特別控除」と「相続税の取得費加算」の特例は、併用することができません。どちらか一方の特例しか適用できないため、どちらの特例を適用するかは、それぞれの特例の適用要件や控除額を比較検討し、有利な方を選択する必要があります。

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相続した不動産を3年以内に売却する際、「相続税の取得費加算」の特例を利用することで、譲渡所得税を大幅に節税できることをご紹介してきました。しかし、共有名義の物件や再建築不可の土地、空き家やゴミ屋敷など、いわゆる”訳あり物件”の場合、市場での売却が難しく、特例の適用を受けられないこともあります。

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まとめ

相続した不動産を売却する際は、「相続税の取得費加算」の特例を活用することで、譲渡所得税を大幅に節税できる可能性があります。

ただし、特例の適用には条件があり、期限内に遺産分割協議を終わらせることや、複数の不動産を売却する際の優先順位など、注意点も押さえておく必要があります。

いずれにしろ、相続した不動産の売却は、専門的な知識が求められる難しい問題です。税務や法律など、さまざまな側面からアプローチする必要があるため、専門家に相談しましょう。

この記事の監修者

監修者プロフィール写真

佐藤 丈太郎 (税理士)

税理士の職域に留まらず、クライアントファーストで多岐に渡る業務に従事。
大規模な相続対策や節税コンサルティングを得意としている。

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