更新日： 2024.5.2 | 公開日：
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相続した不動産を売却するメリットについては「維持管理の手間がなくなる」「相続人間で公平に分配できる」「資産価値が高いうちに売却できる」ことなどが挙げられます。これらは、相続不動産を所有する多くの方が認識しているポイントでしょう。
しかし、実際の売却プロセスにおいて、どのような手順を踏む必要があるのか、税金の観点からはどのような点に注意すべきなのか、といった具体的な情報までは把握されていない方も多いはず。
そこで本記事では、相続不動産の売却を進める際の具体的な手順や、売却のタイミングを検討する上で知っておくべき税制上の特例、売却時の注意点などを詳しく解説します。
目次
相続物件を売却するメリット
相続物件を早期に売却するメリットには、次のものが存在します。
- 維持管理の手間がなくなる
- 相続人間で公平に分配できる
- なるべく資産価値が高いうちに売却可能
以下より、詳しく解説します。
維持管理の手間がなくなる
相続した家を所有し続けると、固定資産税や都市計画税、火災保険料など、さまざまな維持費用がかかり続けます。これらの費用負担から解放されるのが、売却のメリットの一つといえるでしょう。
反対に、相続した家を放置したままにしておくと、多くの問題が生じる可能性があります。特に近年では、平成26年11月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行され、空き家対策が強化される流れにあります。
相続した家が空き家になっていても、周辺住民に迷惑をかけないよう、一定の管理は必要です。具体的には、定期的な建物の点検やメンテナンス、庭の手入れなどが求められます。
これらの維持・管理には、想像以上に費用がかかるケースもあり、「相続した家のために多額の出費を強いられている」という声もよく聞かれます。
しかし、費用負担を理由に相続した家の管理を怠ると、さまざまなトラブルに巻き込まれるリスクがあるため、しっかりと管理していかなければなりません。
相続人間で公平に分配できる
複数の相続人がいる場合、不動産の相続をめぐってトラブルが発生しやすい傾向にあります。その理由の一つが、現金のように簡単に分割できないことです。不動産を物理的に等分することは難しいため、相続人同士で話し合い、誰がどの不動産を相続するか合意形成する必要があります。
こうした状況では、不動産を売却し、得られた現金を分割する換価分割がおすすめです。換価分割なら、金銭的価値が明確になるため、相続人間の公平性を保ちやすくなります。
現金である以上、数値に基づいて客観的に分配できるため、相続人同士の感情的な対立を避けられる可能性が高いでしょう。
なるべく資産価値が高いうちに売却可能
相続した不動産は、時間の経過とともに資産価値が下がるリスクがあります。特に、相続後に適切なメンテナンスを行わずに放置すると、建物の老朽化が進み、修繕費用が増大する可能性が高くなるでしょう。
加えて、空き家の放置は近隣住民とのトラブルを招くこともあり、問題が深刻化すると売却自体が困難になるケースもあります。
一方、相続直後は比較的物件の状態が良く、資産価値が高い状態にあるといえます。このタイミングで売却に踏み切ることで、より高値での不動産処分が期待できるでしょう。
さらに、売却によって得られた資金を他の投資に回すことで、資産の有効活用も可能になります。
相続物件を売却する際の手順
相続物件を売却する際の手順は、以下のとおりです。
- Step1.相続の発生
- Step2.遺産分割協議（※遺言書がない場合）
- Step3.名義変更
- Step4.不動産会社探し・媒介契約の締結
- Step5.売り出し価格の査定
- Step6.買い手探し
- Step7.売買契約
- Step8.支払い・引き渡し
それぞれ個別に解説します。
Step1.相続の発生
相続は、被相続人（亡くなった人、故人とも呼ばれる）の死亡によって開始します。多くの家庭では、相続発生後に被相続人の葬儀や四十九日の法要を行います。
その後、相続人（遺産を相続する人、家を引き継ぐ人）が集まり、「遺産分割協議」を行うケースが一般的です。この協議では、被相続人の財産をどのように分けるかを話し合います。
Step2.遺産分割協議（※遺言書がない場合）
被相続人が遺言書を残していた場合、原則としてその内容に従って遺産の分配が行われます。遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がどの財産を相続するかを決める必要があります。
この協議で、家の相続人も決定されます。複数の相続人がいる場合、遺産分割協議が成立するまで、相続財産は相続人全員の共有財産となります。協議に参加している相続人全員が合意できる内容であれば、遺言書の指定相続分と異なっていても問題ありません。
Step3.名義変更
遺産分割協議で家の相続人が決まったら、法務局で被相続人の名義から相続人の名義へ所有権の移転手続きを行います。これは相続登記と呼ばれ、相続による所有権の移転を公的に記録する手続きです。
将来的に売却を検討しているなら相続登記が必要不可欠。他の相続人が勝手に共有相続登記を行ったり、第三者に譲渡したりするトラブルを防ぐためにも、相続登記を放置しないことが大切です。
Step4.不動産会社探し・媒介契約の締結
仲介をしてくれる不動産業者を探し、媒介契約を結びましょう。媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。
専属専任媒介契約は買い手が見つかりやすく、不動産業者が積極的に売却活動を行いますが、依頼者自身で買い手を見つけることはできません。
専任媒介契約は、依頼者自身で買い手を見つけた場合、不動産業者を介さずに売却できます。一般媒介契約は複数の不動産業者に依頼でき、自由度が高いですが、買い手が見つかるまでに時間がかかる可能性があります。
Step5.売り出し価格の査定
不動産業者と媒介契約を結ぶと、物件の調査が実施され、不動産の価格が決定します。不動産の価格は、種別、土地・建物の面積、築年数、使用状況など、さまざまな要因によって決まります。
現地調査、法務局調査、役所調査、近隣の市場調査を行ったうえで、物件の売却価格が決まります。
Step6.買い手探し
不動産会社は、物件の情報を自社のウェブサイトや不動産ポータルサイトに掲載し、購入希望者を募ります。物件の詳細資料を作成し、内覧会を開催するなどして、買い手探しを進めていきます。
売主と不動産会社は密にコミュニケーションを取り、購入希望者からの問い合わせや要望に迅速に対応することが重要です。
Step7.売買契約
買い手が見つかったら、売買契約を締結します。不動産の売買は大きな金額の取引であるため、売買契約書などの書類を準備する必要があります。
売買契約締結当日は、売り手と買い手の顔合わせ、不動産の説明、売買契約書の確認・記入・押印、手付金の受け取りなどが行われます。疑問点や気になる点は、その場で確認しておきましょう。
Step8.支払い・引き渡し
残金決済とは、手付金以外の残代を決済すること、またはその決済日を指します。不動産売買では、売買契約時に手付金を支払い、物件の引き渡しは約1か月後に行われるのが一般的です。決済の際は、固定資産税などの税金、売買の残代金、登記費用、仲介手数料などが支払われます。
売り手、買い手、銀行の融資担当者、不動産業者、司法書士が立ち会い、確認をしながら決済が行われます。引き渡しに向けて、設備関係の説明書や鍵を準備し、物件の片付けや電気・水道・ガスの契約解除、引っ越しを済ませておきましょう。
相続物件を売却する際の必要書類
ここからは、相続物件を売却する際に必要になる書類について解説します。
名義変更で必要な書類
相続した不動産を売却する際は、まず被相続人から相続人への名義変更が必要です。この手続きには、以下の書類が求められます。
- 登記識別情報通知等
- 登記原因証明情報（被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、遺言書など）
- 相続人の戸籍謄本
- 相続人全員の印鑑登録証明書
- 遺産分割協議書（法定相続情報一覧図の添付が必要）
- 相続人の実印と印鑑登録証明書
- 委任状（代理人に手続きを委任する場合）
- 登録免許税納付用台紙
なお、手続きには専門的な知識が必要なため、司法書士に依頼するのが一般的です。
名義変更が完了すれば、不動産の売却に向けた準備が整ったことになります。ただし、相続登記には期限がないものの、早めに手続きを済ませておくことで、売却がスムーズに進む可能性が高まるでしょう。
売買契約で必要な書類
相続した不動産の売買契約を締結する際は、以下の書類を準備する必要があります。
- 売買契約書
- 物件の登記事項証明書（全部事項証明書）
- 公図の写し
- 建物の図面（間取り図、配置図など）
- 設備リスト
- 修繕履歴書
- 固定資産税の課税明細書
- 印鑑登録証明書（売主、買主）
- 住民票（売主、買主）
- 売主の実印
- 手付金の領収書
- 売買残代金の領収書
- 不動産の引渡し証明書
売買契約書は、物件の概要や売買条件、引渡し時期、瑕疵担保責任などを明記した重要な書面です。契約書の内容は、売主と買主双方が納得できるものでなければなりません。
登記事項証明書や公図、建物の図面などは、物件の詳細情報を示すために必要な書類です。これらの書類は、買主が物件の状況を正確に把握し、購入の意思決定を行う上で重要な役割を果たします。
相続物件を売却するまでに発生する税金
相続物件を売却するまでには、以下の税金が発生する点についても留意しておきましょう。
- 登録免許税
- 印紙税
- 不動産所得税・住民税
それぞれ詳しく解説します。
登録免許税
名義変更の際の登録免許税は、原則として不動産の固定資産税評価額の0.4%が課されます。ただし、相続による所有権移転の場合は、税率が0.4%に軽減されています。一方、売買や贈与による所有権移転の場合は、税率が2%となります。
登録免許税は、法務局に申請書を提出する際に、収入印紙や現金で納付します。名義変更の手続きは複雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。その際は、登録免許税に加えて、司法書士報酬も必要になります。
印紙税
不動産の売買契約書には、印紙税が課されます。印紙税は、契約書や領収書などの文書に対して課される税金で、契約金額に応じて税額が決まります。
不動産売買の場合、契約金額が1万円以上であれば印紙税が発生します。契約金額が高くなるほど、印紙税の額も増加していきます。例えば、契約金額が500万円以下の場合は1,000円、500万円超1,000万円以下の場合は1万円の印紙税が必要です。
不動産所得税・住民税
相続した不動産を売却した場合、売却益に対して所得税と住民税が課されます。この売却益は、譲渡所得と呼ばれ、不動産の売却価格から取得費や譲渡経費を差し引いた金額になります。
譲渡所得は、不動産の所有期間によって、短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられます。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年超の場合は長期譲渡所得となります。相続不動産の場合、被相続人の所有期間を引き継ぐため、多くのケースで長期譲渡所得に該当します。
| 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 | |
| 短期譲渡所得（5年以内） | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15% | 5% | 0.32% | 20.32% |
ただし、相続不動産の売却では、特別控除の適用を受けられる場合があります。例えば、被相続人の居住用不動産を相続後、一定期間内に売却した場合は、最高3,000万円までの特別控除が適用されます。
相続物件を売却する際に活用できる控除制度
相続物件を売却する際には、次の控除制度を利用すると、手残りの利益をなるべく多くできます。
- 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
- 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
- 小規模宅地等の特例
以下より、詳しく解説します。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」は、相続により取得した不動産を一定期間内に売却した際、譲渡所得税の計算上、有利な取得費の算出方法を適用できる制度です。
この特例の適用には、以下の3つの条件を満たす必要があります。
- 相続または遺贈によって取得した財産であること
- 相続時に相続税が課され、納税していること
- 相続開始日の翌日から3年10か月以内に売却していること
特例を適用すると、譲渡所得税の計算上、取得費に相続税額の一定割合を加算することができます。これにより、譲渡所得が減少し、税負担が軽減されます。
特例を適用する場合としない場合では、譲渡所得の計算式が異なります。特例を適用しない場合は、「譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）」となります。
特例を適用する場合は、「譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用 ＋ 取得費加算額）」となり、取得費加算額分だけ譲渡所得が減少します。
この特例を活用することで、相続不動産の売却に伴う税負担を大幅に軽減できる可能性があります。ただし、適用には条件があるため、税理士などの専門家に相談しながら、適切な手続きを進めることが重要です。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
マイホーム（居住用財産）を売却する際、所有期間に関わらず、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
特例の適用を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること（以前に住んでいた家屋や敷地等の場合は、住まなくなった日から3年以内に売却すること）
- 売却した年およびその前2年以内に、この特例やマイホームの譲渡損失の特例、マイホームの買換えや交換の特例を適用していないこと
- 売却した家屋や敷地等について、他の特例の適用を受けていないこと
- 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
ただし、この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋や、別荘など主として趣味、娯楽、保養のために所有する家屋には適用されません。
この特例の適用を受けるには、一定の書類を添えて確定申告をする必要があります。マイホームの売買契約日の前日において、売主の住民票の住所とマイホームの所在地が異なる場合などは、売主がそのマイホームを居住用に供していたことを明らかにする書類の提出も求められます。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続や遺贈により取得した土地、建物、株式などの財産を、一定期間内に譲渡した場合、相続税額の一部を譲渡資産の取得費に加算できる「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」があります。
特例の適用を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。
- 相続や遺贈により財産を取得した者であること
- その財産を取得した人に相続税が課税されていること
- その財産を、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年以内に譲渡していること
取得費に加算する相続税額は、譲渡した財産ごとに計算します。具体的には、相続税額に、譲渡した財産の相続税評価額が相続により取得した財産の価額全体に占める割合を乗じた金額となります。
ただし、その金額が譲渡益を超える場合は、譲渡益相当額が加算されます。
この特例の適用を受けるためには、一定の書類を添えて確定申告をする必要があります。確定申告書には、相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書や、譲渡所得の内訳書などを添付します。
小規模宅地等の特例
「小規模宅地等の特例」は、相続や遺贈により取得した宅地のうち、被相続人等の事業や居住の用に供されていた一定の宅地（小規模宅地等）については、相続税の課税価格の計算上、宅地の種類に応じて評価額を最大80％減額できる特例で。
特例の対象となる小規模宅地等は、大きく以下の4種類に分けられます。
- 特定事業用宅地等：被相続人等の事業の用に供されていた宅地等で、400㎡まで80％減額
- 特定同族会社事業用宅地等：一定の法人の事業の用に供されていた宅地等で、400㎡まで80％減額
- 特定居住用宅地等：被相続人等の居住の用に供されていた宅地等で、330㎡まで80％減額
- 貸付事業用宅地等：被相続人等の不動産貸付業等の用に供されていた宅地等で、200㎡まで50％減額
特例の適用を受けるためには、それぞれの宅地等について一定の要件を満たす必要がありま
す。例えば、特定事業用宅地等の場合、相続人が被相続人の事業を相続税の申告期限まで継続して営んでいることなどが求められます。
特例の適用を受けるには、相続税の申告書に特例の適用を受ける旨を記載し、一定の書類を添付する必要があります。特例の対象となり得る宅地等を取得した相続人が複数いる場合、原則として相続税の申告期限までに分割されている必要があります。
相続物件を売却する際の注意点
相続物件を売却する際には、以下の点にも注意する必要があります。
- なるべく相続から3年以内に売却する
- 信頼できる不動産会社をみつける
- 共有不動産の場合は共有者全員の同意をとる
- 単独名義での売却は贈与にならないようにする
- 取得費は親の購入額を引き継ぐ
次項より、詳しく解説します。
なるべく相続から3年以内に売却する
相続不動産の売却は、相続開始から3年以内が目安です。取得費加算の特例や相続空き家の3,000万円特別控除を受けるための条件が、相続から3年以内とされているためです。
ただし、不動産売却には半年以上の時間を要することが多いので、早めに売却を検討し、3年以内に完了させることが望ましいでしょう。
信頼できる不動産会社をみつける
相続不動産の売却では、最適な価格で迅速に買い手を見つけてくれる不動産会社選びが重要です。相続不動産には、特例の適用期限や相続税の納税期限があるため、これらの期限内に売却するには、相続不動産の取り扱いに精通した不動産会社を選ぶ必要があります。
不動産会社によって得意分野が異なるので、相続不動産の売却実績が豊富な会社と契約しましょう。
共有不動産の場合は共有者全員の同意をとる
共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。「売却すること自体の同意」と「売却価格の同意」の両方を、共有者全員から得なければなりません。スムーズな売却のために、事前に共有者全員で最低売却価格を決めておくと良いでしょう。これにより、複数の不動産会社から得た査定結果を比較しやすくなり、値引き交渉にも対応しやすくなります。
単独名義での売却は贈与にならないようにする
換価分割は、相続財産を現金化して相続人で分割する方法で、税負担の軽減効果があります。換価分割には「共同登記型」と「単独登記型」がありますが、単独登記型で不動産を売却し、得た現金を他の相続人に分配すると、贈与とみなされる恐れがあります。
これを防ぐには、遺産分割協議書に換価分割目的で遺産を取得する旨を明記しておくことが重要です。
取得費は親の購入額を引き継ぐ
不動産売却時の譲渡所得は、「譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用」で計算します。ここでの取得費とは、不動産の購入代金と維持管理費等の合計を指します。相続不動産の場合、取得費は被相続人（親）の購入額を引き継ぐことになります。
したがって、相続不動産を売却するには、まず親の購入時の売買契約書を確認し、取得費を把握する必要があります。売買契約書が見つからない場合は、販売会社や仲介会社に問い合わせるなどして、取得費を確認しましょう。
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まとめ
相続不動産の売却は、相続発生から名義変更、不動産会社選び、売出価格の査定、買い手探し、売買契約、決済・引き渡しまで、一連の流れを適切に進めることが重要です。譲渡所得税や登録免許税など、売却に伴う税金の取り扱いにも注意が必要です。
売却のタイミングを検討する際は、「被相続人の居住用財産を売却した場合の3,000万円特別控除」「相続財産を譲渡した際の取得費の特」例など、税制上の特例を活用することで、税負担を軽減できる可能性があります。
ただし、共有名義の不動産を単独で売却すると、贈与税の問題が生じる可能性があるなど、権利関係が複雑な場合は、専門家のサポートが不可欠です。
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