更新日： 2024.5.2 | 公開日：
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共有持分を売却する際の相場は、市場価格の5〜7割程度といわれています。
しかし、この相場は物件の状況や売却条件によって大きく変動する可能性があることをご存知でしょうか。
特に、共有持分の売却価格を決める際の査定ポイントや、少しでも高く売却するための勘所を知らないまま売却を進めてしまうと、適正な価格で売却できない可能性があります。
そこで本記事では、共有持分の売却相場に影響を与える要因や査定ポイント、高く売却するためのコツを詳しく解説します。
目次
共有持分の売却相場は「市場価格の5〜7割程度」
共有持分を売却する際の相場は、一般的に市場価格の50〜70%割程度といわれています。しかし、この相場は物件の状況や売却条件によって大きく変動する可能性があります。
売却条件次第では市場相場に近い価格で売れる
共有持分の場合、例えばリフォームをしようとしても他の共有者の同意がないと何もできないため、購入する人にとっても同じリスクが生じます。
購入したとしても自由に活用できず、他の共有者の合意を得なければいけない事実は変わりません。このようにハイリスクな物件を、自分が住むためにわざわざ好んで買う人はいないでしょう。
ましてや、共有持分は他の共有者とのトラブルが多いため、共有者との間でトラブルが生じている物件は、さらに欲しがる人が少なくなってしまうでしょう。
そのため、自分の共有持分だけを売却しようとしても、実際には市場であまり価値がないと判断されるケースが多いのは当然のことです。
つまり「共有持分は活用に制限があり、また共有持分を欲しがるニーズも少ないため市場価格より安い相場」となるのです。
しかしながら、物件の立地や状態が良好で、他の共有者との関係も円滑な場合は、市場相場に近い価格で売却できる可能性もあります。売却条件次第では、相場よりも高値で取引されるケースも存在するのです。
関連記事：共有持分の不動産は売却できる？必要な条件や手続き方法を解説
「誰に売るのか」でも相場は変わってくる
自分が所有している共有持分の市場価格はどのようにして算出するのでしょうか。
共有持分の市場価格を算出する際は、その物件全体の市場価格に持分の割合を掛けます。例えば、市場価値が2,000万円の住宅で持分割合が1/2の場合、1,000万円が共有持分の市場価格です。
ここで重要なのは、「誰に売るのか」という点です。共有持分を売却する際、他の共有者に売却するのか、第三者に売却するのかで、売却価格は大きく変わってきます。
他の共有者に売却する場合は、物件全体を自分のものにできるというメリットがあるため、市場相場に近い価格で取引される傾向にあります。一方、第三者に売却する場合は、前述したようなリスクを考慮して、相場よりも安い価格になりがちです。
共有持分の売却価格の査定ポイント
共有持分の売却価格は、物件の築年数・状態以外にも以下のポイントが査定対象になります。
- ポイント①：建っているエリア
- ポイント②：共有者の人数
- ポイント③：現在の居住状況
- ポイント④：土地・建物の権利関係
それぞれ詳しく解説します。
ポイント①：建っているエリア
物件エリアについては、どんな不動産でも査定ポイントとして重要視される項目です。
買取業者は、共有持分を買い取った後に不動産自体を転売できなければ、買い取るメリットがありません。そのため、需要のないエリアにある物件の共有持分は査定をおこなっても安価になるか、買取自体できないと判断されることもあります。
通常の不動産でも同じですが、買取コストのかかる共有持分は尚更エリアの条件が悪いと価格も下がります。物件周辺の利便性や人気度、将来的な発展性なども考慮されるため、立地条件が良好な物件ほど高値がつきやすい傾向にあります。
ポイント②：共有者の人数
共有持分を所有する共有者は何人いるのかも、査定時にみられます。
物件によっては共有者が何十人もいて連絡がつかない人もいるようなケースでは、買取業者側の交渉が難航します。そうなると買取コストがかさんだ分だけ、査定価格も安くせざるを得ません。
共有者の人数が少ないなどで交渉がスムーズに進めば買取コストも低くなるので、価格も下がりにくくなります。加えて、共有者の人数に応じて一人当たりの持分割合も決まるので、査定額もそれだけ変動があります。
例えば、不動産の条件や周辺の環境がほぼ一致している共有名義不動産AとBがあるとします。
共有名義不動産Aは夫婦での所有となるので共有者が2人（1人あたりの共有持分は1/2）、共有名義不動産Bは代々相続を続けているものになるので共有者が8人（1人あたりの共有持分は1/8）というケースでは、共有名義不動産Aの方が査定額は高いという結果になります。
これは単純に、共有持分を所有している人数が少なければ少ないほど1人あたりの持ち分割合が大きくなるということや、残りの持ち分所有者への交渉や手続きの手間や時間が掛かることを考慮しているためです。
ポイント③：現在の居住状況
共有不動産では持分所有者である親族などが物件に居住していることも少なくありません。
その場合、共有者全員との交渉に加えて居住者を退去させる必要があるため、共有持分の売却難易度が一層上がります。なので共有持分の売却時には、居住者の有無も必ず確認されます。
居住者は持分売却に反対することも多く、交渉がまとまらない場合は共有物分割請求訴訟で解決を図る必要も出てきます。
ただし、共有物分割請求訴訟が権利濫用とされ認められないこともあるため、買取業者は居住者がいるケースについてはかなり慎重に判断して取引可能かどうかを決めます。
訴訟にまで発展する可能性のある取引は買取コストが特にかかる分、価格も下げられがちです。居住者の退去が円滑に進む見込みがあるかどうかが、査定額を大きく左右する要因の一つといえるでしょう。
ポイント④：土地・建物の権利関係
土地と建物両方の共有持分を持っている場合、物件を使用できる範囲が広くなるため比較的価格が高くなりやすいです。
土地建物両方の権利を持っていることになるので、使用範囲の制限が少ない物件として買取後に売却しやすいでしょう。
一方で、土地だけ、もしくは建物だけの共有持分は買い取ったとしても物件自体を自由に扱えず、持分だけを売ろうとしても需要がないため、買い手側からしたら持っているだけ損な物件となってしまいます。
その場合、他共有者から新たに土地建物どちらかの持分を買い取ってから再販する必要があり、コストがかかるので査定価格も安くなってしまいます。両方の持分を持っていることは理想ですが、土地と建物どちらかの共有持分さえ所有していれば売却は可能です。
ただし、土地建物の権利関係に瑕疵がある場合や、抵当権などの担保権が設定されている場合は、売却が難しくなったり、査定額が大幅に下がったりすることがあります。権利関係の完全性も、査定時には重要なチェックポイントとなります。
共有持分は専門の買取業者への売却がおすすめ
共有持分の売却を検討する際は、専門の買取業者に相談することがおすすめです。ここでは、専門買取業者を選ぶメリットを3つ挙げて解説します。
「自分の持分のみ」の売却も可能
共有持分は必ずしも1/2などわかりやすい割合になっているとは限りません。共有者の人数や、土地と建物どちらの持分をどれだけ所有しているかなどで複雑な割合になることも多いです。
こういったケースでは共有者ごとの持分割合を細かく確認する必要があり、専門的な知見を持った専門買取業者でなければ対応できないこともあります。
一般の不動産業者では、複雑な持分割合の計算や権利関係の調査が難しいことがありますが、共有持分の専門買取業者ならば、どんな割合の共有持分でも的確に査定し、買取が可能です。
自分の持分のみを売却したい場合でも、専門買取業者であれば柔軟に対応してくれるでしょう。他の共有者の同意なく自分の持分を売却できるため、円滑に売却を進められるというメリットがあります。
他の共有者との交渉・法的手続きも一任できる
共有不動産は共有者間での法的トラブルが多いため、共有持分の専門買取業者であれば、弁護士などの専門家と連携している業者も少なくありません。
弁護士と協力している買取業者であれば、他共有者が共有不動産の売却に反対した場合など、共有者同士のトラブルを抱えている共有持分でも、スムーズに買取してもらえます。
売主としては、共有者同士のトラブルを買取業者や弁護士などに任せて、トラブルから抜け出せる点も大きなメリットです。
専門買取業者は、共有持分の売却に関する法的知識や交渉ノウハウを豊富に持っているため、他の共有者との交渉や必要な法的手続きを代行してくれます。煩雑な手続きを任せられるので、売主の負担が大幅に軽減されるでしょう。
相談から短期で現金化できる
専門買取業者なら、共有持分を相談から数日で売却・現金化を行えます。一般の不動産業者とは違って業者が直接共有持分を買い取るので、取引完了までが非常にスピーディーです。
加えて、共有持分についてあらゆる知識を持っているので状況把握も早く、査定価格を出すまでの時間も早め。共有持分を早期に売却して現金化したい場合は、専門買取業者に相談するのが最も確実な方法といえるでしょう。
ただし、全ての取引が即日売却・現金化できるというわけではなく、共有持分を取り巻く状況や共有者全員の意思を確認することで数日かかるケースもある点は留意が必要です。しかし、一般の不動産売却と比べれば、格段にスピード感のある取引が可能になります。
関連記事：共有持分の買取サービスとは？売却時のトラブル回避の方法を徹底解説
共有持分の買取業者の選定ポイント
共有持分の買取業者を選定する上では、以下のポイントを意識しましょう。
- 過去の買取実績を確認する
- 弁護士・司法書士と連携しているかチェックする
- 相見積もりをとる
次項より、詳しく解説します。
過去の買取実績を確認する
買取業者のホームページから、共有持分の買取実績を確認するようにしましょう。共有持分を数多く買い取ってきた業者であれば、これまでの経験や知識を活かして再活用のビジョンを明確に捉え、確実に収益化に繋げられるからです。
共有不動産の取り扱いに慣れているので、再活用コストを抑えることも可能。だからこそ、共有持分の買取実績を豊富にもつ業者であれば、相場通り、もしくは相場以上の金額で共有持分を買い取れます。
反対に、共有持分の取り扱い実績の少ない買取業者は、買い取った持分の再活用のビジョンを明確に捉えられず、物件を上手く活用（収益化）できません。
このリスクによるダメージを少しでも軽減するため、持分の買取に不慣れな業者は低い価格でしか持分を買い取れませんし、そもそも買取を拒否することもあるのです。
弁護士・司法書士と連携しているかチェックする
共有持分の売却時には、弁護士や税理士などの関連士業と提携している共有持分買取業者を選ぶようにしましょう。
共有名義の不動産には、共有者間の金銭トラブルや、離婚や相続などの複雑な事情が絡んでくることが多く、解決には法律的な専門知識が必要だからです。
そのため、士業と提携している買取業者であれば、士業からのサポート体制が整っていますから、安心してトラブル解決を任せられます。法的な問題が発生した際も、迅速かつ適切な対応が期待できるでしょう。
弁護士や司法書士と連携している業者は、共有持分の売却に関する法的リスクを熟知しているため、トラブルを未然に防ぐための適切なアドバイスも得られます。
相見積もりをとる
1社のみの業者に査定してもらうよりも、複数者に査定を出して最も高い価格を提示してもらった業者と取引を進めるのが安心です。
よほど信頼している買取業者であれば他の業者と査定価格の比較をしないという選択肢もアリですが、高く売りたいということであれば価格を比較した方がよいでしょう。
他の業者にも査定してもらっているという事情を話すことで査定価格が上がる可能性もあります。競合他社よりも高く買取をおこなうことを強みにしている業者の場合だと、他社と比較検討しているという話をすることで値上げ交渉がやりやすくなる点がメリットでしょう。
ただし、相見積もりを取る際は、査定価格だけでなく、買取の条件や売却までのスケジュール、サポート体制なども併せて比較検討することが大切。単に高値を提示する業者が必ずしも最良の選択とは限らないため、総合的に判断するようにしましょう。
共有持分をなるべく高く売却するコツ
共有持分をなるべく高く売却したいと考えるなら、次のポイントも踏まえておきましょう。
- 持分をなるべく1つにまとめる
- 他の共有者と良好な関係を築いておく
- 居住者も含めた権利関係を明確にしておく
それぞれ個別に解説します。
持分をなるべく1つにまとめる
他の共有者のなかに「不動産の管理や納税義務から解放されたい」という人がいれば、一緒に共有持分を売り出したほうがよいでしょう。持分割合を出来るだけ多くして売却すれば、より高値で持分を売却できる可能性があるからです。
共有持分を買い取った後に残される共有者の数が減れば、買取業者としても交渉をまとめやすくなります。さらにいえば、売り出す持分割合が50%を超えれば業者にとっても不動産の活用の幅が増えますから、より高額で買い取ってもらえます。
例えば、4人で均等に共有している不動産があるとします。その中の1人が持分を売却するよりも、2人が持分をまとめて売却する方が、買取業者にとっては魅力的に映ります。持分割合が25%から50%に増えることで、不動産の活用の自由度が高まるからです。
他の共有者と良好な関係を築いておく
他の共有者との関係が良好であれば、より高い査定価格を提示してもらえます。共有持分を買い取る買取業者にとっては、買い取った持分を活用していくための交渉を円滑に進めやすくなるからです。
とはいえ、すでに他の共有者との関係が良好でないからといって、買い取れないというわけではありません。持分を買い取った実績を豊富に持つ業者なら適正な価格で買い取れますので、ご安心ください。
しかし、可能な限り他の共有者と良好な関係を築いておくことは、売却価格を高めるためには重要なポイントです。定期的に連絡を取り合い、不動産の管理や将来の活用方針について話し合っておくと良いでしょう。
居住者も含めた権利関係を明確にしておく
買取業者側でコストがかかる部分は、共有者や居住者などの不動産に関わる人達への交渉や権利関係の明確化です。権利関係が事前に明らかになっているとスムーズに共有持分を買い取ることができるので、その分価格も値下げされない傾向があります。
権利関係をクリアにする以外にも、共有者間の関係性を良好にしておくことも売却価格を高めるために必要です。共有者間でトラブルが起きている状態で買取依頼をすると、そのトラブル解消からコストがかかるので値下げされて安い価格になってしまいます。
具体的には、居住者がいる場合は、その居住権の有無や明渡しの条件などを事前に確認しておくことが大切です。抵当権や差押えなどの担保権が設定されていないか、登記簿謄本などで確認しておくとよいでしょう。
共有持分を売却したら確定申告も忘れないようにしよう
共有持分を買取してもらった後、黒字の場合は納税義務があり、赤字の場合も特例を用いて節税できるため、翌年に税務署で確定申告を行いましょう。
利益が出た場合は、所得税・住民税・復興特別所得税を納める必要があります。一方、利益が出ない場合でも、特例を用いて税金の軽減措置が受けられるケースもあります。
確定申告は、共有持分を買取してもらった翌年の2月16日〜3月15日までの間に、自分で手続きするか税理士に依頼する必要があります。
税金の支払い額は所有年数により変化し、短期譲渡所得（5年以下）と長期譲渡所得（5年超）に分けられます。
| 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 | |
| 短期譲渡所得（5年以内） | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15% | 5% | 0.32% | 20.32% |
長期譲渡所得の扱いになる5年超所有してから売却した方が、支払う税金額が少なくなり節税に繋がります。
ただし、相続不動産の場合は相続から3年以内に売却すると3,000万円の所得税控除を受けられるため、状況に応じて判断しましょう。
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まとめ
共有持分の売却を検討する際は、相場だけでなく、物件の状況や売却条件、権利関係など、さまざまな要因を総合的に判断することが重要です。
自分の持分のみを売却するのか、他の共有者と協力して売却するのかによっても、売却価格は大きく変わってきます。買取業者の選定も慎重におこなう必要があります。
しかし、共有持分の売却は非常に専門性が高く、一般の方にとっては難しい面があるのも事実です。権利関係の調査や共有者との交渉、法的な手続きなど、さまざまな課題をクリアしなければなりません。
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