再建築不可物件の調べ方とは？必要書類や再建築できない場合の対応方法を解説

再建築不可物件とは、接道義務などの建築基準を満たさず、原則として建物の建て替えができない不動産のことです。

再建築不可物件は、一般的な不動産と比べて売却や活用が簡単ではありません。ただし、土地の条件によっては再建築を可能にする方法もあり、現状のまま売却できるケースもあります。

本記事では、再建築不可物件の特徴や調べ方、所有するリスク、具体的な活用方法や売却方法について解説します。

再建築不可物件とは

再建築不可物件の特徴や、再建築が制限される主な理由について解説します。

再建築不可物件の定義と特徴

再建築不可物件とは、既存の建物を取り壊した後、現在の法令では原則として新しい建物を建てられない不動産を指します。

代表的なのは、建築基準法で定められた接道義務を満たしていない物件です。

古くから建っている住宅でも、現在の建築基準に適合していなければ、取り壊した後に同じような建物を建てられない場合があります。

再建築ができない物件は建物が老朽化しても建て替えが難しく、一般的な不動産と比べて買主が見つかりにくいのも特徴です。住宅ローンの審査や売却価格に影響することも少なくありません。

ただし、一定の条件を満たせば再建築が認められるケースもあるため、すべての物件で建て替えが永久にできないわけではありません。

再建築ができない主な理由

再建築が制限される主な理由として、以下の4つが挙げられます。

①：建築基準法上の道路に接していない

建築基準法では、原則として建物の敷地が、同法で定められた道路に接している必要があります。

そのため、敷地の前に道路があっても、建築基準法上の道路として認められていなければ、再建築できない場合があります。

ただし、建築基準法第43条第2項に基づく認定や許可を受けることで、例外的に建築できるケースもあります。

②：道路に接する間口が2m未満である

建築基準法第43条では、原則として敷地が建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。

例えば、道路に面する間口が1.5mしかない土地は、接道義務を満たさず、再建築が制限される場合があります。

なお、道路の幅員は原則4m以上ですが、幅員4m未満でも「2項道路」に指定されている場合は、セットバックなどによって再建築できることがあります。

③：市街化調整区域に指定されている

市街化調整区域とは、都市計画法によって市街化を抑制する区域として指定された地域です。

この区域では新たな建築が制限されるため、建て替えに許可などが必要になる場合があります。

ただし、市街化調整区域内の建物がすべて再建築不可になるわけではありません。

既存の建物が適法に建築されている場合など、一定の条件を満たせば建て替えが認められることもあります。

④：その他の建築規制に適合していない

接道義務以外にも、土地の条件や自治体の条例によって建築が制限される場合があります。

例えば、崖地や急傾斜地では、安全性を確保するために擁壁の設置などが求められることがあります。

また、建ぺい率・容積率や高さ制限などによって、従来と同じ規模の建物を建てられないケースもあります。

再建築できるかどうかは、土地の条件や適用される法令によって異なるため、自治体の建築指導課などで確認しましょう。

再建築不可物件の調べ方

所有している不動産が再建築不可物件に該当するかどうかは、役所での確認や図面の調査などによって調べられます。

主な調査方法は、以下の3つです。

• 役所で確認する
• 自分で資料や現地を調べる
• 不動産会社や専門家に相談する

役所で確認する

再建築できるかどうかを調べるには、まず物件所在地を管轄する役所の建築指導課などに相談しましょう。

主に確認する項目は、以下のとおりです。

• 前面道路が建築基準法上の道路に該当するか
• 敷地が道路に2m以上接しているか
• セットバックが必要か
• 用途地域や市街化調整区域などの建築規制

相談の際は、登記事項証明書や公図、地積測量図などを用意しておくと、物件の状況を説明しやすくなります。ただし、必要な資料は自治体によって異なり、地積測量図が存在しない物件もあります。

また、接道義務を満たしていなくても、建築基準法第43条第2項に基づく認定や許可によって再建築できる場合があります。

ただし、窓口での相談だけで再建築の可否が確定するとは限りません。実際に建築できるかどうかは、敷地の詳細な調査や建築計画などを踏まえて判断されます。

関連記事：セットバックって何？物件を再建築可能な状態にするための手順を解説

丸岡 智幸

代表取締役 / 株式会社ネクスウィル

ご自身の所有する土地が再建築不可に該当するかどうか不安な場合は、土地家屋調査士のような専門家に依頼して確認してもらうと、より確実で安心できるでしょう。特に、接道義務を満たしているか、位置指定道路に接している場合の利用権の有無、あるいは路地状敷地や袋地の場合の接道状況など、専門的な視点での詳細なチェックが不可欠です。

出典: 丸岡智幸『拝啓売りたいのに家が売れません』

自力で資料や現地を調べる

再建築の可否については、自分でもある程度調べられます。

まずは、自治体のホームページで都市計画図や指定道路図を確認しましょう。用途地域や建築基準法上の道路種別などを調べられます。

次に、公図や地積測量図などを確認し、敷地と道路の位置関係を把握します。現地では、道路の幅や敷地が道路に接している部分の長さも確認します。

ただし、図面上の寸法や現地での簡易的な測定だけでは、接道義務を満たしているか正確に判断できない場合があります。

自治体が公開している道路情報は参考資料であり、道路の境界や幅員を正確に示しているとは限りません。

そのため、自分で調べた情報をもとに、最終的には役所や専門家に確認することが重要です。

不動産会社や専門家に相談する

再建築不可物件の売却を検討している場合は、不動産会社に調査や査定を依頼する方法もあります。

不動産会社では、接道状況や法令上の制限などを調査し、物件の売却価格や売却方法を提案してもらえます。

特に、再建築不可物件の取り扱い実績が豊富な専門業者であれば、建て替えが難しい物件でも売却方法を検討しやすくなります。

ただし、不動産会社への相談だけで、再建築の可否を確定できるわけではありません。

建築に関する詳しい判断が必要な場合は建築士、土地の境界や接道部分の測量が必要な場合は土地家屋調査士など、調査内容に応じた専門家への相談も検討しましょう。

また、再建築不可物件を専門に扱う買取業者のなかには、現状のまま買い取ってくれるところもあります。

売却を考えている場合、再建築の可能性を確認するとともに専門業者に査定を依頼し、物件の価値を把握しておきましょう。

再建築不可物件のリスクと対策

再建築不可物件は、建て替えが制限されるため、一般的な不動産と比べて売却や活用が難しくなる場合があります。

ここでは、再建築不可物件の主なリスクと具体的な対策について解説します。

再建築不可物件を所有するリスク

再建築不可物件の大きなリスクは、建物を取り壊すと、原則として新しい建物を建てられないことです。

建物の老朽化が進んでも建て替えが難しいため、修繕費用が増えたり、将来的に利用できなくなったりする可能性があります。

また、再建築できない物件は担保としての評価が低くなりやすく、買主が住宅ローンを利用できない場合も少なくありません。そのため、一般的な不動産より買主が限られ、売却価格が低くなる傾向があります。

建物を解体して更地にすると、住宅用地の特例が適用されなくなり、土地の固定資産税が高くなる場合がある点にも注意が必要です。

再建築不可物件を所有している場合は、建物の状態や維持管理費用を確認し、今後も所有し続けるか慎重に判断しましょう。

建て替え以外の活用方法

再建築不可物件でも、既存の建物をリフォームして活用できる場合があります。

例えば、内装の補修や設備の交換などを行えば、建物の状態を改善し住宅や賃貸物件として利用できるケースです。

ただし、再建築不可物件だからといって、どのようなリフォームでも自由に行えるわけではありません。

2025年4月からは、木造2階建て住宅などで大規模な修繕・模様替えを行う場合にも、原則として建築確認が必要になっています。そのため、工事内容によっては接道条件などが問題となり、希望するリフォームができない場合もあります。

また、建物を使用しない活用方法として、月極駐車場や資材置き場なども考えられます。ただし、立地や道路の利用条件、土地に適用される規制などによって、活用できない場合もあります。

いずれの場合も、工事や設備の設置にかかる費用と、将来的に得られる収益を比較して判断することが大切です。

関連記事：再建築不可物件の新たな活用法！コンテナハウスで資産価値を高める方法をご紹介

再建築を可能にする方法

再建築不可物件でも、土地の条件によっては再建築できる状態に改善できる場合があります。

代表的な方法は、以下のとおりです。

• セットバックする：建築基準法上の2項道路に接している場合、道路後退によって建て替えの条件を整える
• 隣地を購入する：隣接する土地の一部などを取得し、道路に2m以上接するための条件を整える
• 建築基準法第43条第2項の認定・許可を受ける：接道義務を満たさなくても、一定の要件を満たす場合に例外的に建築を認めてもらう

ただし、セットバックすれば必ず再建築できるわけではありません。 前面道路が建築基準法上の2項道路に該当するか、道路に接する間口が十分にあるかなどの確認が必要です。

また、隣地の購入には所有者との交渉が必要であり、第43条第2項の認定・許可も必ず受けられるとは限りません。

再建築を可能にできるかどうかは土地の状況によって異なるため、まずは自治体の建築指導課や建築士などに相談しましょう。

売却による換価方法

再建築不可物件の維持管理が難しい場合は、売却して現金化する方法もあります。

主な売却方法は、不動産会社の仲介による売却と、専門業者による直接買取の2つです。

不動産会社の仲介では、市場で購入希望者を探すため、条件によっては高値で売却できる可能性があります。ただし、再建築不可物件は買主が限られ、売却までに時間がかかりやすい傾向です。

一方、再建築不可物件を専門に扱う買取業者であれば、古い建物が残っている状態でも買い取ってもらえることがあります。

買取価格は仲介による売却より低くなる傾向がありますが、買主を探す必要がなく、比較的短期間で売却できます。

なお、建物を取り壊してから売却する方法もありますが、再建築不可物件では注意が必要です。

解体後に新しい建物を建てられないため、古家付きのまま売却するより価格が下がる可能性があります。

そのため、解体や土地の分筆などを行う前に不動産会社へ査定を依頼し、現状のまま売却する場合と比較することが重要です。

関連記事：土地の分筆とは？登記手続きの流れや費用、書類について詳しく紹介

住宅ローンの返済が難しい場合は任意売却も検討する

再建築不可物件の住宅ローンが残っており、返済を続けることが難しい場合は、任意売却もする方法もあります。

任意売却とは、売却代金などでローンを完済できない場合、債権者の同意を得て抵当権を抹消し不動産を売却する方法です。

競売とは異なり、通常の不動産取引として売却を進めるため、売却価格や引き渡し時期などを調整できる場合があります。

ただし、任意売却には債権者の同意が必要であり、売却後もローンの残債が残る可能性があります。

そのため、返済が難しくなった場合は、早めに金融機関や任意売却に詳しい専門家へ相談しましょう。

再建築不可物件は、建物の老朽化が進むほど活用や売却の選択肢が限られます。所有を続ける場合の費用と売却できる価格を比較し、早めに対策を検討することが大切です。

関連記事：不動産競売とは？入札完了までの流れやリスクをわかりやすく解説
関連記事：再建築不可物件の買取相場はどのくらい？高値で売るコツも解説

再建築不可物件に関するよくある質問

再建築不可かどうかを確認するには？

再建築不可物件かどうかを確認するには、物件所在地を管轄する自治体の建築指導課などに相談する方法がおすすめです。まずは、前面道路が建築基準法上の道路に該当するか、敷地が道路に2m以上接しているかを確認しましょう。公図や地積測量図、自治体が公開する指定道路図などでも調べられますが、これらの資料だけでは判断できない場合もあります。また、接道義務以外の建築規制も関係するため、詳しい判断が必要な場合は建築士などの専門家に相談しましょう。

再建築不可物件はやめたほうがいいですか？

再建築不可物件は、必ずしも購入を避けるべき物件ではありません。一般的な不動産より安く購入できる場合があり、既存の建物を活用する方法もあります。ただし、建て替えが難しいことに加え、住宅ローンを利用しにくく、将来の売却先も限られる可能性があります。また、リフォームも工事内容によっては制限を受けるため、自由に改修できるとは限りません。購入する際は、建物の状態や修繕費用、将来的な活用方法を確認したうえで判断しましょう。

再建築不可物件はその後どうなりますか？

再建築不可物件でも、既存の建物を修繕しながら使い続けることは可能です。ただし、老朽化が進んで建物を取り壊した場合は、原則として新しい建物を建てられません。一方、接道条件を改善したり、一定の認定・許可を受けたりすることで、再建築が可能になる場合もあります。また、建物を活用し続けることが難しい場合は、再建築不可物件を専門に扱う買取業者への売却も選択肢となります。維持管理費や建物の状態を踏まえ、早めに今後の活用方針を検討することが大切です。

再建築不可物件を買いたいのですが、どうしたらいいですか？

再建築不可物件を購入する際は、まず自治体の建築指導課などで、再建築が制限されている理由を確認しましょう。例えば、建築基準法上の2項道路に接している場合は、セットバックによって建て替えが可能になることがあります。また、隣地の一部を取得して接道条件を改善できるケースもあります。ただし、すべての再建築不可物件でこうした方法が使えるわけではありません。また、住宅ローンを利用できる金融機関が限られる場合もあるため、購入前に資金計画を立てることも重要です。再建築不可物件の取引実績がある不動産会社に相談し、建築上の制限や物件価格を十分に確認したうえで購入を判断しましょう。

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まとめ

再建築不可物件は、建物を取り壊すと原則として建て替えができず、売却価格や住宅ローンの審査にも影響する可能性があります。

ただし、既存の建物をリフォームして活用したり、賃貸物件として運用したりすることは可能です。 また、土地の条件によっては、セットバックや隣地の取得などによって再建築が認められる場合もあります。

そのため、まずは接道状況や建築規制を確認し、活用や売却の可能性を把握することが大切です。

再建築が難しい場合でも、専門の買取業者であれば現状のまま売却できることがあります。 所有を続けるか売却するか迷っている場合は、再建築不可物件の取り扱い実績がある不動産会社に相談しましょう。