更新日： 2024.6.30 | 公開日：
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再建築不可物件を相続などで古い物件を所有することになった場合、売却や有効活用についてお悩みなのではないでしょうか。ただし、相続した物件が再建築不可である可能性もあります。
そのため、どうすれば再建築不可かどうかを調べられるのか、再建築不可と判明した物件にはどのような選択肢があるのかについて知っておくことも大切です。
再建築不可物件とは、簡単にいえば、建築基準法の要件を満たさないために、建物を建て替えることができない土地のことを指します。
本記事では、再建築不可物件の定義や特徴、調べ方を詳しく解説します。
目次
再建築不可物件とは
まずは、再建築不可物件の基本情報についてみていきましょう。
再建築不可物件の定義と特徴
再建築不可物件とは、法律で定められた建築基準を満たさないために、一度建物を壊すと二度と同じ建物を建てることができない土地のことを指します。
建物を建てる際には、建築基準法をはじめとするさまざまな法律に基づいて審査されます。その審査をクリアできない物件は、たとえ昔は建物があった土地でも、建物を失ってしまうと新しく建物を建てることができません。つまり、建て替えができないのです。
再建築不可物件の最大の特徴は、建物の寿命が尽きた時点でその土地の資産価値が大きく減少してしまうことにあります。建物は年数が経てば必ず老朽化しますが、その際に建て替えができないということは、その土地の利用価値が著しく下がってしまうのです。
再建築不可物件となる要件
再建築不可物件となる主な要件は以下の4つです。
①：接道義務違反
建築基準法第43条では、建物の敷地は幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないと定められています。つまり、4m以上の幅の道路に、最低2m以上面していないと、建物を建てることができません。この規定に違反している物件は再建築不可となります。
②：違反建築物である
無許可で建てられた建物や、当初の建築許可と異なる形状・用途の建物は、違反建築物とみなされます。違反建築物は適法化するか取り壊すかの2択しかないため、建て替えはできません。
③：市街化調整区域に指定されている
都市計画法によって市街化を抑制すべきとされたエリアを、市街化調整区域と言います。この区域内では、新たに建物を建てること自体が制限されており、古くからの建物を壊した場合も再建築は基本的にできません。
④：その他の要件
高圧線の真下の土地や、擁壁の上の土地、崖地の土地なども、建築規制の対象となることが多いです。また、地方自治体によっては、建蔽率や容積率、高さ制限、日影規制など、土地に関するさまざまな規制を設けている場合があるので注意が必要です。
ただし、建築基準法施行前からある幅員4m未満の道路（いわゆる2項道路）に面している土地で、一定の要件を満たせば再建築できる場合もあります。
再建築不可物件の調べ方
再建築不可物件かどうかは、以下の方法で調べられます。
- 役所での確認方法
- 自力での調査方法
- 不動産業者への依頼
次項より、詳しく解説します。
役所での確認方法
自分の所有する土地が再建築不可に該当するかを確認するには、その物件の所在地を管轄する市区町村の役所で行うのが最も確実です。
役所の建築指導課などの建築関連部署の窓口に、以下の書類を持参して相談します。
- 登記事項証明書
- 公図（または地図）
- 地積測量図
- 建物図面
これらの書類は全て法務局で取得できます。窓口で請求する他、オンラインや郵送での請求も可能です。
担当者は物件の登記情報や図面をもとに、その物件が建築基準法などの要件を満たしているかを確認します。特に、接道義務を満たしているかどうか、建築確認申請が通る見込みがあるかどうかをチェックしてくれるはずです。
また、その土地が建物を建てられる区域なのかどうかも重要です。例えば市街化調整区域や工業専用地域など、そもそも住宅を建てることが制限されているエリアも存在します。
物件の立地によっては、セットバックをすれば再建築が可能になる場合や、自治体の条例で建築規制が緩和される場合もあります。再建築の可能性を探るためにも、書類を持って役所で直接相談することをおすすめします。
自力での調査方法
役所に相談するのが確実ではありますが、自分である程度再建築の可否を調査することもできます。
まずは物件の所在地の自治体のホームページを確認し、都市計画図や指定道路図などをみてみましょう。道路の幅員と、敷地との位置関係がわかる場合があります。ただしこれらの情報は最新とは限らないので、過信は禁物です。
次に、登記事項証明書や建物図面から、敷地と道路の接道状況を確認します。間口が2m以上あるかどうか、セットバックの余地はあるかなどがチェックポイントになります。
地積測量図を見れば、敷地と道路や隣地との境界が詳しくわかります。現地で実際にメジャーを使って、道路の幅や接道部分の長さを測ることで、より具体的な数字がわかるでしょう。
ただし、資料や現地調査だけでは判断がつかないこともあります。地域によっては複雑な規制があったり、再建築のための許可条件があったりするからです。自己判断に限界を感じたら、やはりプロに相談するのが賢明だといえます。
不動産業者への依頼
物件の売却を検討しているのであれば、不動産業者に依頼して調査してもらうのも一案です。
宅地建物取引士など専門の資格を持つ業者であれば、物件の現況を見て、おおよその再建築の可否は判断できるはずです。とはいえ、一般の不動産業者は、売却か賃貸かという観点で物件を見るので、再建築不可というデメリットのある物件は敬遠されがちです。
そこでおすすめなのが、再建築不可物件の買取を専門に行う不動産業者に依頼することです。再建築不可物件の売却ノウハウに長けているので、適切に調査・査定を行ってくれるはずです。
弁護士や建築士など専門家のサポートを受けている業者もあるので、取引の安全性は高いといえるでしょう。
ただし、買取業者はあくまで購入を前提としているので、売却の意思がないのに調査だけ依頼するのは避けるべきです。
再建築不可物件のリスクと対策
再建築不可物件を所有することは、一般の不動産とは異なるリスクが伴います。しかし、所有者の状況に合わせていくつかの対策を講じることで、資産価値の毀損を防いだり、有効活用したりすることが可能です。
再建築不可物件を所有するリスク
再建築不可物件最大のリスクは、文字通り建物の建て替えができないことです。
建物には必ず寿命があります。長く使えば使うほど老朽化は進み、いずれは建て替えが必要になります。しかし再建築不可物件では、建物を壊した後に新しい建物を建てることができないので、更地にするしかありません。
大切な資産である建物を失ってしまうわけですから、所有者にとって大きな経済的ダメージになることはいうまでもありません。
将来的に建て替えができず資産価値が下がることが予想される再建築不可物件は、ローンを組むことが非常に難しいといえます。
資金計画を立てる際は、この点に十分注意が必要です。一般的な不動産売買市場において、再建築不可物件の需要は限られています。
「建物は古くてもいいから、まずは安く買って、将来的に建て替えよう」という購入者の需要に応えられないからです。買主の選択肢が狭まるため、売却価格を下げざるを得ないことが多いのが実情です。
建て替え以外の活用方法
再建築不可でも、建物をリフォームしたりリノベーションしたりすることで、当面は現状の建物を使い続けることができます。
設備の入れ替えや間取りの変更で、建物の価値を高めることも不可能ではありません。ただし、いずれ建て替えが必要になった時のリスクは消えませんし、過剰投資はかえって回収を難しくしてしまうので、費用対効果を見極めることが大切です。
賃貸物件として活用するのも選択肢の1つです。立地によっては、月極駐車場やトランクルームなど、建物を使わない方法もあります。
木造でなければ、倉庫代わりに使うことも可能かもしれません。用途変更の制限などもあるので、よく確認してから活用方法を決める必要があります。
再建築を可能にする方法
状況によっては、再建築不可物件を再建築可能な物件にする方法もあります。最もスタンダードなのは、セットバックによって接道義務を満たす方法です。
敷地の一部を道路に提供し、将来的に4m以上の幅員を持つ道路に2m以上接することができれば、建築基準を満たせるようになります。
自治体によっては、セットバック部分の土地の買い取りに補助金が出る場合もあるので、役所に相談するのが良いでしょう。
また、複数の敷地を一体化して、総合設計制度や連担建築物設計制度を活用することで、一定の基準を満たせば建築が可能になるケースもあります。地区計画を定めたり、特定行政庁の許可を得たりする方法で、建築規制を緩和してもらえる可能性もゼロではありません。
さらに、民間の力で区画整理事業を行って、道路と宅地を整備すれば、再建築不可の条件をクリアできるケースもあるでしょう。
いずれにしろハードルは高いですし、多額の費用がかかることも覚悟しなければなりません。
売却による換価方法
「古家付きのまま売却」「更地にして売却」「土地を分筆して売却」など、売却方法はいくつか考えられます。
買主の用途に合わせて物件の条件を整えることで、少しでも条件の良い値段で売却したいものです。古家付きでも、木造の解体費用はそれほど高くないというアピールができれば、更地にするよりも売却が早まるかもしれません。
ただし、一般の不動産市場では、再建築不可物件の売却は難しいのが実情です。需要が限られる上、金融機関の融資も受けにくいので、売却期間も長期化しやすい傾向にあります。
そこで、買主候補として有力なのが、再建築不可物件の買取を専門に行う不動産業者です。
再建築不可のハンデを承知の上で、敷地の面積や形状、周辺の環境などを見て積極的に買い取るケースがあります。
買取業者は現金取引なので、金融機関の融資を気にする必要もありませんし、スピーディーな売却が可能です。業者選びに気をつければ、予想以上の条件で売却できる可能性もあります。
難しい場合は任意売却も視野に入れよう
金融機関への任意売却も選択肢に入ります。ローンの返済が難しくなった場合、競売にかけられて資産価値が大幅に下がる前に、再建築不可という条件を考慮した価格で売却する方が、債務は残るかもしれませんが、トータルの損失は少なくて済むこともあります。
いずれにしろ大切なのは、再建築不可という物件の特性を理解し、所有を続けるリスクを冷静に見極めることです。
建物の老朽化が進む前に、適切な方法で資産価値を回収することが賢明だといえるでしょう。
「ワケガイ」なら訳あり物件も短期で買取可能！
再建築不可物件をはじめとする訳あり物件を所有し続けるには、さまざまなリスクがあります。建て替えができない、ローンが組めない、売却が難しいなど、一般の不動産とは異なる困難な問題を抱えているケースが少なくありません。
当社が提供するワケガイはそんな訳あり物件の売却を支援する不動産買取サービスです。再建築不可物件や空き家、事故物件など、通常の不動産市場では取引が難しい物件でも、ワケガイなら最短1日、最大3億円で買い取り可能です。
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まとめ
再建築不可物件は、一度建物を失ってしまうと土地の資産価値が大きく毀損してしまうリスクを抱えています。建て替えができないだけでなく、ローンを組むことも難しく、売却も容易ではありません。
しかし、リフォームなどで現状の建物を活かしたり、賃貸物件として運用したりするなど、建て替え以外の活用方法も考えられます。また、セットバックや総合設計制度の活用など、状況によっては再建築を可能にする方法もあります。
いずれにしろ、再建築不可物件という特殊な条件を理解した上で、適切な対策を講じることが大切です。
自分の物件が再建築不可に該当するかどうかの調査は、自力でもある程度可能ですが、法律面や実務面での専門知識が必要になるケースも多いでしょう。
再建築不可の判断や活用方法、売却価格の査定などについては、不動産のプロに相談するのが効果的です。
