更新日： 2025.12.21 | 公開日：
こんにちは。ワケガイ編集部です。
接道義務を満たしていない土地や、市街化調整区域に建つ住宅では、建て替えが許可されず、老朽化が進んでも改善できない、買い手がつきにくい、維持費だけが重なっていくといった厄介な状況に陥ることがあります。こうしたケースは一般的に「再建築不可物件」と呼ばれます。
再建築不可と聞くと「手の施しようがない」ように感じられますが、実際には条件を整えることで再建築が認められる。あるいは、建て替えができなくても現実的に再生させる方法が存在します。
制度的な抜け道という意味ではなく、行政手続きや権利調整を踏まえた“実務的な裏ワザ”といった位置づけです。
本記事では、再建築不可物件を再建可能にするための裏ワザについて、所有し続ける場合の注意点とセットで解説します。
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目次
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、建築基準法上の「道路」に2メートル以上接していない土地の上に建つ建物を指します。法律では、建物を建てるためには幅員4メートル以上の道路に少なくとも2メートル接していなければならないと定められています（いわゆる「接道義務」）。
（参考：e-Gov 法令検索「建築基準法」）
ところが、昔に建てられた住宅のなかには、この条件を満たさずに建築されたものがあり、現在では建て替えが認められないケースがあるのです。
道路に面していない旗竿地や、狭い路地の奥にある住宅、私道の一部が法的な「道路」として認められていない土地などが代表的な例です。これらは「再建築不可」とされ、原則として新しい建物を建てることはできません。
関連記事：再建築不可物件が起こすトラブルとは？注意点もセットで解説
再建築不可物件になる2つのケース
再建築不可と判断される背景には、法律上の明確な基準があります。外見が老朽化しているから建て替えられない、という単純な話ではありません。
実際には「土地の使われ方」や「周辺の計画・規制」が影響しており、その条件を整理すると大きく2つのパターンに分かれます。まずは、どのような理由で再建築が制限されるのかを見ていきましょう。
ケース①：接道義務を満たしていない
再建築不可となる理由の多くは、この「接道義務」をクリアしていないことです。建築基準法では、建物を建てる土地が幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないと定められています。これを満たさない土地は、建て替えの許可が下りません。
昔ながらの集落の中にある家屋や、狭い通路を通らないと辿り着けない住宅、私道の奥まった位置にある区画などは、そもそも法律が施行される以前に建てられたケースが多く、「当時は問題なかったが、現在の基準に適合しない」状態のまま残っています。
ケース②：都市計画・建築制限のある区域に該当している
もう一つのパターンは、土地が都市計画や建築規制の対象区域に含まれているケースです。特に、市街化調整区域のように「原則として建物の建築を制限する地域」では、接道条件を満たしていても再建築が認められないことがあります。
市街化調整区域では、新しい建物が増えると道路や上下水道といったインフラの負担が重くなるため、建築自体を抑制するルールが敷かれています。そのため、古い家屋が建っていても「建て替えは不可」という扱いになることがあり、所有者が戸惑う例もいらっしゃるのではないでしょうか。
また、地域によっては防火地域・準防火地域の規制が建築方法に強い制限をかけるため、結果として建て替えが困難になるケースもあります。
接道義務を満たしていない場合に再建可能にする裏ワザ3選
接道義務を欠いている土地は、建物が古くなっても建て替えが許可されません。ただ、法的な道路に接していないという理由だけで、その土地を一生「再建築不可」のまま抱え続けなければならないわけではないのも事実です。
条件さえ整えば、再建築可能な状態へ近づけることはできます。その上では、以下の手法が考えられます。
- 裏ワザ①：隣地を購入または通行地役権を設定して接道義務を満たす
- 裏ワザ②：道路を「位置指定道路」として申請し、認定を受ける
- 裏ワザ③：セットバック（後退）により道路幅員を確保する
次項より、個別にみていきましょう。
裏ワザ①：隣地を購入または通行地役権を設定して接道義務を満たす
接道義務をクリアする最もシンプルな方法は、隣地の一部を購入したり、通行地役権を設定したりして、土地を道路に“つなげる”やり方です。幅4メートル以上の道路に2メートル以上接するという条件は絶対的なため、距離をわずかに確保するだけで再建築可能な土地に変わることがあります。
よく用いられるのが、隣地所有者と協議し、細い帯状の土地を分筆して売ってもらう方法です。地価が高い地域では分筆購入の金額がネックになりやすいため、代替案として「通行地役権」を設定するケースもあります。
これは、隣地を物理的に買うのではなく、「この部分を道路として使う権利」を法的に確保する手続きです。地役権は登記で明確に残るため、将来的な所有者変更があっても権利が失われにくいというメリットがあります。
＜接道拡張の手順＞
| 手順 | 内容 |
| 手順①：隣地所有者に接道拡張の協力を打診する | 最初に事情を説明し、建て替えのため接道を確保したいことを伝える。購入と通行地役権の双方を選択肢として提示する。 |
| 手順②：通行地役権の設定・範囲を合意書で明確にする | 協力を得られたら、通行範囲・幅員などを図面と文章で明文化する。将来の所有者変更や相続時のトラブル防止に繋がる。 |
| 手順③：司法書士・土地家屋調査士を通じて登記手続きを行う | 地役権設定は司法書士が、分筆が必要な場合は土地家屋調査士が担当する。登記が完了すると権利関係が公的に確定する。 |
| 手順④：建築確認申請で接道義務を満たす図面を提出する | 整備した接道状況を図面に反映させ、建築確認で幅員・接道長などの審査を受ける。適正に反映されていれば再建築可能地として扱われる。 |
裏ワザ②：道路を「位置指定道路」として申請し、認定を受ける
既存の通路や私道が、行政上の「道路」として扱われていないことが原因で再建築不可になっているケースはよくあります。見た目には通れる道であっても、建築基準法が定める道路と認められていなければ、建て替えは許可されません。
（参考：e-Gov 法令検索「建築基準法」）
そこで有効になるのが、私道を「位置指定道路」として自治体に申請し、正式な道路として認定を受ける方法です。
位置指定道路とは、個人や複数の所有者が持つ私道に対し、一定の基準をクリアしていると行政が確認し、建築基準法上の道路として扱う制度です。
幅員4メートル以上を確保できるか、排水設備が整えられるか、複数の所有者がいる場合は全員の同意を得られるかなど、審査されるポイントはいくつかあります。認定されれば、その道路に接する土地は“接道義務を満たす土地”として建築が可能になります。
＜位置指定道路（道路位置指定）取得の手順＞
| 手順 | 内容 |
| 手順①：現況の通路や私道が条件を満たすか現地確認を行う | 道路として認定され得るかを判断するために、幅員・連続性・排水設備の設置可能性などを現地で確認する。要件を満たさない場合、申請に進めないため慎重に実測しながら整理する。 |
| 手順②：建築士や行政書士を通じて道路位置指定の申請書を作成する | 道路構造を示す図面（平面図・断面図・縦横断測量図など）と申請書類を専門家へ作成依頼する。所有者同意書も含め、申請書一式を整える。書類内容が審査に直結するため、専門家の関与が実務で求められる。 |
| 手順③：行政（建築指導課など）の審査・現地確認を受ける | 行政による図面審査と現地調査を受け、計画内容と現況が一致しているかを確認してもらう。排水・舗装・避難経路などもチェックされ、不備があれば修正対応や再提出を行う。 |
| 手順④：位置指定道路として告示され、再建築が可能になる | 行政の告示により、対象の通路が建築基準法上の「位置指定道路」として扱われる。告示後は接道義務を満たす形で再建築が可能となり、建築確認申請を正式に進められる。 |
裏ワザ③：セットバック（後退）により道路幅員を確保する
敷地の前面道路が4メートルに満たない場合、接道義務を満たしていないと判断されると前述しました。もっとも、これは必ずしも致命的というわけではありません。
自分の土地を道路側へ少し後退させるセットバックを行えば、将来的な道路幅を4メートル確保する扱いとなり、再建築の許可を受けられる可能性があります。
セットバックは、行政が定める「道路中心線」から一定距離を確保する考え方に基づいています。通常は道路の中心線から両側に2メートルずつの幅員を持たせるのが原則で、現況がそれより狭い場合に後退が必要になります。
後退といっても、土地を行政に寄付しなければならないわけではなく、多くの場合「道路提供部分」として扱われるだけです。
＜セットバック手順＞
| 手順 | 内容 |
| 手順①：役所（建築指導課など）で道路種別と境界線を確認する | 再建築の可否を判断するため、接している道路の種別と境界線の位置を役所で確認する。道路台帳・位置指定状況を照合し、現況との食い違いの有無を担当者に確認しておく。 |
| 手順②：土地家屋調査士に依頼し、後退位置を確定・測量する | 正確な後退距離を求めるため、土地家屋調査士が役所資料と現地状況を照らし合わせながら測量を行い、中心線からの2メートル後退位置を確定する。 |
| 手順③：後退部分を「道路提供部分」として明示し、建築計画を再設計する | 測量で確定した後退位置を図面上で道路提供部分として扱い、建物配置・外構計画を再調整する。延床面積や形状を基準に合わせて見直す。 |
| 手順④：建築確認申請にてセットバックを反映し、再建築の許可を得る | 修正後の建築図面と測量図を添付し、後退距離や道路幅員の確保を示して建築確認申請を行う。審査を通過すれば、新たな計画での建築が認められる。 |
都市計画・建築制限のある場合に再建可能にする裏ワザ3選
都市計画区域や建築規制の影響で再建築が制限されている土地でも、行政との調整や例外制度を活用することで、建築の道が開けることがあります。
ここからは、法的なルールを踏まえつつ、現実的に再建築へつなげる手法を取り上げます。
- 裏ワザ①：建築基準法第43条但し書き許可を活用する
- 裏ワザ②：既存宅地制度・開発許可制度を利用する
- 裏ワザ③：リノベーションや用途転用で“実質再建築”を実現する
それぞれ個別にみていきましょう。
裏ワザ①：建築基準法第43条但し書き許可を活用する
接道義務を満たしていない土地や、前面道路が建築基準法上の「道路」として扱われていない場合に検討されるのが、例外的に建築を認める制度である「建築基準法第43条但し書き許可」です。
（参考：e-Gov 法令検索「建築基準法」）
行政が「交通上・避難上の安全性が確保できる」と判断すれば、接道義務をクリアしていなくても建築を許可する仕組みです。
通常の建築確認とは異なり、自治体が個別の状況を慎重に見極めるため、審査内容は地域によって差があります。例えば、敷地が袋小路にあっても幅の確保が難しい場合や、既存の通路に改良の余地がある場合など、状況に応じた判断が行われます。
また、防災面で懸念がある場合には、避難経路の確保や補強計画を提出することで許可が近づくこともあります。申請に必要な資料は多く、行政との調整も発生するため、専門家のサポートを受けながら進めるのが現実的です。
＜建築基準法43条ただし書き許可（但し書き許可）の手順＞
| 手順 | 内容 |
| 手順①：建築指導課に事前相談し、対象となるか確認する | 但し書き許可の対象となり得るかを判断してもらうため、自治体の建築指導課へ事前相談を行う。接道状況や周辺の避難経路など、行政が判断材料とする情報を確認してもらい、成立しないケースを事前に排除する。 |
| 手順②：建築士・行政書士に依頼して申請図面を作成する | 許可審査に必要な図面と書類を整えるため、専門家へ作成を依頼する。通行計画・代替ルートの安全性・周辺環境を示す資料を精度高く整え、行政判断の基礎資料とする。 |
| 手順③：審査会の現地確認と安全性評価を受ける | 建築審査会が現地調査を行い、避難経路の確保状況や近隣の通行実態などを確認する。申請内容と現況の一致や安全性が評価され、許可の可否に直結する工程となる。 |
| 手順④：許可通知を受けて建築確認申請を行う | 行政から許可通知を受けたのち、通常の建築確認申請を行う。許可内容を図面に反映し、正式な建築計画として承認を得る流れとなる。 |
関連記事：再建築不可物件の救済処置とは？再び建築可能な状態にするための方法を解説
裏ワザ②：既存宅地制度・開発許可制度を利用する
市街化調整区域にある土地は、都市計画の観点から建築が厳しく制限されています。新たな建物を増やすと道路や上下水道を整備する負担が大きくなるため、原則として建替えは認められません。
ところが、区域内でも「既存宅地制度」に該当する土地は、例外的に再建築が許可される場合があります。昭和45年以前から宅地として利用されていた履歴を持つ土地に対して、一定の条件を満たすなら建築を認めるという制度で、当時の都市計画の過渡期に建てられた住宅を救済するための仕組みとして運用されてきました。
（参考：e-Gov 法令検索「建築基準法」）
自治体によって既存宅地制度がすでに廃止されている地域もありますが、その場合でも「開発許可制度」によって再建築の道が残されています。開発許可とは、道路や排水設備などインフラの整備を前提に建築を認める制度で、区域内での住宅建設を一律に禁止するわけではありません。
つまり、適切に手続きを踏めば、調整区域であっても再建築が不可能というわけではなく、制度との相性によって状況が大きく変わります。
＜既存宅地制度・開発許可制度の利用手順＞
| 手順 | 内容 |
| 手順①：役所で既存宅地証明書の発行可否を確認する | 再建築の可否を判断するため、都市計画課・建築指導課などで「既存宅地制度」の対象かどうかを確認する。昭和45年以前から宅地利用されていたかを、土地台帳や都市計画図をもとに担当者が確認し、証明書発行の可否を検討してもらう。 |
| 手順②：旧住宅地図や固定資産資料で宅地利用の実績を証明する | 対象になり得ると判断された場合、過去に宅地として使われていたことを示す資料を揃える。昭和40年代以前の住宅地図、課税台帳、古い航空写真などを用意し、役所が求める要件に沿って土地の利用履歴を説明できる状態にしておく。 |
| 手順③：開発許可が必要な場合は事前協議を行う | 既存宅地制度が廃止されている自治体や対象外と判断されたケースでは、開発許可制度での対応を検討する。道路接続、排水計画、造成の要否などを整理し、どの手続きが必要かを役所と事前協議して、許可の見通しを確認する。 |
| 手順④：開発許可・証明書を添付して建築確認申請を提出する | 必要書類が揃った段階で、既存宅地証明書または開発許可書を添付して建築確認申請を行う。これにより、建築制限があった土地でも正式に建築計画を進められるようになるため、建築士とともに図面・書類の整合性を確認したうえで申請に進む。 |
裏ワザ③：リノベーションや用途転用で“実質再建築”を実現する
法的に建て替えが認められない土地でも、既存の建物を大幅に作り替えることで、実質的に「新しい住まい」に近い状態へ再生する方法があります。
建物の骨組み（構造体）を残したまま、耐震補強や断熱性能の向上、間取りの変更などを加える手法で、建築基準法上の「再建築」には当たらないため、建て替えが制限されている土地でも対応できます。
住宅として老朽化が進んでいる場合でも、この手法で予想以上に快適な住宅へ生まれ変わることがあります。近年は空き家活用の流れから、自治体が耐震改修や省エネ改修に対して補助金を設けている地域も多く、工事費の一部を軽減できる場面もあります。
用途を変更して店舗や事務所として再生するケースもあり、「建て替えられない＝活用できない」という固定観念を覆す手段として検討する価値があります。
＜既存建物の改修・用途変更に関する手順＞
| 手順 | 内容 |
| 手順①：建物の構造安全性を調査し、リフォーム可否を判断する | 建物を安全に再生するために、構造部分の状態を詳しく調べる。壁や柱の強度、基礎の劣化、雨漏りや傾きの有無を確認し、リフォームで改善できる範囲かを判断する。既存建物を活かす改修には安全性調査が前提となるため、専門の建築士による診断が必要となる。調査結果によって、適した工法や補強の規模が把握できる。 |
| 手順②：建築士に改修計画・用途変更図面を作成してもらう | 具体的な工事内容を整理するため、建築士に改修計画の作成を依頼する。用途変更がある場合は、内部区画や設備配置を法令に沿った図面としてまとめる。既存の骨組みを残しつつ耐震補強を行う方法や、断熱改修を含めた工事計画を反映させ、行政手続きに耐えうる図書を整える。これにより、工事後の検査や申請が進めやすくなる。 |
| 手順③：補助金・助成金の対象となるか行政に確認する | 行政が実施する補助金制度の対象となるか確認する。耐震補強や断熱改修など、対象範囲が決まっている制度が多いため、計画した工事内容が条件に合うかを事前に調べる。自治体ごとに要件や受付時期が異なるため、計画段階で情報を整理しておくと申請のタイミングを逃さずに進められる。 |
| 手順④：工事完了後、用途変更届出や検査済証を取得する | 工事完了後、法令に沿って必要な届け出を行う。用途変更がある場合は建築基準法に基づく届出が求められ、行政による現地確認が行われることもある。改修が適切に実施されていることを示す検査済証を取得しておくことで、将来の売却や賃貸でも安心して利用できる。工事後の手続きを確実に行い、新たな用途で安定して活用できる状態に整える。 |
再建築不可物件をそのまま所有し続けるリスク
再建築不可の物件は、その時点で不便や制約こそ感じにくいものの、時間が経つにつれて問題が顕在化しやすくなります。特に影響が大きい代表的なリスクとしては、次のものが挙げられます。
- 老朽化による倒壊・損害賠償のリスクになる
- 売却や融資が極めて困難になる
- 固定資産税など維持コストがかさむ結果になる
- 空き家特措法による行政指導・撤去命令の対象になりかねない
- 相続や共有状態でトラブルに発展しかねない
それぞれ個別にみていきましょう。
老朽化による倒壊・損害賠償のリスクになる
再建築が認められていない建物は、経年劣化が進んでも「建て替えて安全性を確保する」という根本的な対処ができません。外壁の破損や屋根の老朽化は修理でしのげても、基礎の損傷や構造体の腐朽といった深刻な劣化が進むと、補修だけでは安全を保てなくなる可能性があります。
本来であれば建替えで対応すべき段階に至っても、構造を残さなければならないため十分な安全性を確保しにくいためです。
老朽化した建物は、強風や地震の揺れで部材が落下するリスクも高まります。もし通行人や隣家の車両に被害を与えてしまった場合、所有者が損害賠償責任を負う可能性があります。
空き家として放置しているケースでは、不法侵入や小規模な火災が発生することもあり、周辺住民にとって安全面の懸念が強まります。行政が「特定空家等」に指定すれば指導の対象となり、改善勧告に従わなければ罰則を受けることもあります。
売却や融資が極めて困難になる
再建築不可物件は、市場での扱われ方が通常の不動産とは大きく異なります。建て替えできない土地は、一般の買主にとって使い勝手が限られるため、購入の検討段階で敬遠される傾向があるのです。
住宅ローンの審査も厳しく、金融機関は建物の再調達が難しい物件に融資しにくいため、ほとんどの買主は現金での購入を求められます。その結果、購入できる層が極端に狭まり、売却が長期化しやすい状況が生まれます。
評価額も、建替え可能な土地と比べて大幅に下がることが一般的です。特に建物が劣化している場合は、買主が改修費を見込まなければならないため、さらに値引き圧力が強くなります。金融機関の評価が低いという点も、価格の下落に拍車をかける要因です。
将来的に売ることを考えている場合、老朽化が進む前のほうがまだ条件が良く、手を打つタイミングの判断が難しくなりやすいという問題もあります。
固定資産税など維持コストがかさむ結果になる
再建築不可物件は、利用価値が低いにもかかわらず、所有している限りさまざまな維持コストが発生します。固定資産税はもちろん、古い建物ほど修繕の頻度が増えるため、屋根や外壁の補修、雨漏り対策といった費用が積み重なります。
特に空き家として放置している場合は、換気や通水をしないことによる劣化が早まり、年単位で費用がかさむ傾向があります。
固定資産税には「住宅用地の特例」という制度があり、建物が存在する限り土地の課税額が大幅に減額されます。しかし、老朽化が進んで倒壊の危険があると判断されれば、自治体から改善を求められ、改善されなければ特例を外される可能性も出てきます。
特例が失われれば、土地の固定資産税は一気に跳ね上がり、所有し続ける負担がさらに重くなります。
空き家特措法による行政指導・撤去命令の対象になりかねない
再建築不可物件は、老朽化の進行を避けにくいため、空き家特措法の対象になりやすいという側面があります。外壁の崩落や屋根の破損、庭木や雑草の放置などが続くと、自治体が現地調査を行い「管理不全空家」や、より深刻な「特定空家等」に指定されかねません。
特定空家等に該当すると、改善の指導や勧告が行われ、それでも対応しなければ固定資産税の特例が解除されます。
勧告後も放置した場合、行政が代わりに解体する「行政代執行」が実施されることもあり、その費用は所有者に請求されます。解体費用は建物の規模によりますが、100〜200万円台に収まるとは限らず、立地によってはさらに高額になることもあります。
再建築不可で建て替えができない状態で放置を続ければ、こうした行政措置が避けられない可能性がある点は大きな負担です。
相続や共有状態でトラブルに発展しかねない
再建築不可物件は、価値の判断が難しいため、相続時に家族間で意見が割れやすい傾向があります。建て替えができないため利用方法が限られ、「誰が管理するのか」「売るのか残すのか」といった議論がこじれやすく、結果として放置されるケースも珍しくないのです。
複数人の共有名義になれば、管理方針をめぐってさらに調整が必要になり、固定資産税や修繕費を誰が負担するのかで揉めることもあります。
売却しようとしても、再建築不可である以上、価格に納得できない相続人が出ることがあり、売りたい人と残したい人の意見が対立し、意思決定が進まないまま時間だけが過ぎると、老朽化がさらに進み、ますます扱いが難しくなります。空き家化してしまえば、行政からの指導や近隣トラブルに発展する可能性も否定できません。
再建築不可物件を売却したいなら専門業者に相談するのがおすすめ
再建築不可物件は、一般的な住宅とはまったく違う扱いを受けます。建て替えられない以上、購入できる層が限られ、金融機関の住宅ローンもほぼ使えません。そのため、通常の不動産会社では「取り扱い不可」と判断されることも珍しくなく、売却のハードルは思っている以上に高いものです。
広告を出しても問い合わせが少ないまま時間だけが過ぎ、老朽化が進むほど価値が下がってしまうという悪循環に陥りやすいのが再建築不可物件の特徴です。
こうした事情があるからこそ、再建築不可物件の売却では「専門業者」への相談が現実的な選択肢になります。専門業者は、接道状況の改善や地役権の設定、再生リノベーション、解体・更地化など、通常の不動産会社では扱いにくい手法を熟知しています。
物件の状態だけでなく、隣地との関係・地域の条例・過去の事例などを踏まえて買取判断を行うため、不動産市場で敬遠されがちな物件でも引き取りの可能性がある点が大きな違いです。
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当社（株式会社ネクスウィル）は、訳あり不動産の売却で行き詰まりやすい方に向けて「ワケガイ」という買取サービスを提供しています。再建築不可物件は、通常の不動産会社では取り扱いそのものを断られることが多く、査定依頼をしても明確な回答が得られない状況に陥りがちです。
私たちは、接道状況の確認や法令上の制約、劣化状況などをひとつずつ整理し、一般市場では買い手がつきにくい物件でも買取の可否を丁寧に判断します。
査定から契約・決済までの流れも専門スタッフが担当し、全国どこからのご相談にも対応しています。再建築不可のまま放置すると維持費がかさむケースも多いため、早めに状況を整理しておくことが大切です。お気軽に無料査定をご活用ください。
FAQ：再建築不可物件の裏ワザに関するよくある質問
再建築不可物件に関する制度や救済策は、専門的な表現が多く、調べても断片的な情報しか得られないことがあります。特に、2025年以降の制度見直しや、行政が用意している例外的な許可の考え方などは、一般の方にとって判断しづらい部分が残ります。
そこで、読者から寄せられる代表的な疑問を整理し、再建築に関する考え方や最新の動向をわかりやすくまとめました。ここでは、裏ワザを検討するときに必ず押さえておきたいポイントをQ&A形式で確認していきます。
再建築不可物件は2025年から制度変更でどうなるのか？
2025年に向けて、老朽空き家対策や防災性向上を目的とした制度改正が進んでいます。その中には「一定の安全性が確保される場合の建築許可の運用見直し」や、空き家対策特別措置法の基準強化などが含まれます。
ただし、“再建築不可の基準そのものが大幅に緩和される”という変更ではなく、あくまで個別の判断を丁寧に行う方針が広がりつつあるという位置づけです。接道改善や43条但し書き許可など、既存の仕組みを前提に判断がなされる点は変わりません。
再建築不可物件に対する救済措置にはどんなものがあるのか？
救済に当たる制度として、接道義務を補う「通行地役権の設定」、小規模道路を行政に認定してもらう「位置指定道路制度」、例外的に建築を認める「43条但し書き許可」などがあります。
また、市街化調整区域では「既存宅地制度」や「開発許可制度」が該当する場合もあり、都市計画上の制限が理由で再建築できない土地でも、条件によっては建築が可能になるケースがあります。
建て替え以外の方法として、大規模リフォームや用途転用で実質的に再生する手段も挙げられます。
建て替えができない家を再生・活用するにはどうすればいいのか？
建て替えが難しい場合でも、建物の構造を残したまま耐震補強・断熱改修を行う“大規模リノベーション”で住環境を大幅に改善できます。飲食店や事務所など別用途に転用する活用法もあり、行政の補助金が使えるケースもあるでしょう。
老朽化が進んでいるなら、解体して駐車場や資材置場として活用する選択肢もあります。近年は空き家対策として自治体が利活用支援制度を用意しているため、地域の支援メニューを確認すると活用の幅が広がります。
再建築不可物件の価格はどのくらい下がる（何割減になる）のか？
一般的には、同じ立地の「再建築可能な土地」と比べて20〜50％以上の値下がりが生じやすいと言われています。接道状況や土地の形状、老朽化の進み方によっては、さらに低い査定となる場合もあります。
買主が住宅ローンを使えず現金での購入が中心になること、建物の維持費や改修費が読みにくいことが価格低下の主な要因です。早めに査定を受けておくことで、将来の売却タイミングや出口戦略を考えやすくなります。
まとめ
再建築不可物件は、建て替えができないという一点だけで価値が下がるわけではありません。老朽化の進行、空き家特措法の対象になるリスク、維持費の増大、相続時のトラブルなど、時間の経過とともに複数の問題が重なり、状況が複雑化していきます。
一方で、接道改善・位置指定道路・43条但し書き許可・大規模リノベーションなど、建て替えできない土地でも選べる手段は確かに存在します。
大切なのは、現状を正確に把握し、将来どの方向で扱うかを早めに検討しておくことです。改善できる部分を見極め、活用・売却・再生のどれを選ぶかによって必要な工程は変わります。
放置すると負担が増えるだけなので、専門家の助言も参考にしながら、最適な出口戦略を組み立てていくことをおすすめします。
