更新日： 2024.5.5 | 公開日：
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底地とは、土地所有者が他人に賃借させ、そこから収益を得ている土地を指します。この底地には借地権が設定されており、その種類によって地主と借地人の権利関係が大きく異なることをご存知でしょうか。
底地権と借地権の違いや、底地に関連する重要な知識についてもあまり理解されていないのが現状です。
今回の記事では、底地の種類別の特徴や、底地権と借地権の違い、地代や売却価格の相場、相続税評価額、固定資産税・都市計画税の支払い義務者などについて詳しく解説します。
目次
底地とは
底地とは、土地所有者が他者に賃貸し、そこから収益を得ている土地のことを指します。底地には借地権が設定されており、借地権の種類によって底地の性質も異なります。ここでは、主に2つの種類の底地について説明します。
関連記事：底地を所有するメリット・デメリットとは？ 売却方法と買い取り相場もあわせて解説
旧借地権や普通借地権が設定された底地
旧借地権や普通借地権は、契約の更新が可能な借地権であり、建物が存在する限り半永久的に更新されるのが特徴です。
そのため、これらの借地権が設定された底地は、地主にとって解約や更新の拒絶が非常に難しいものとなっています。
地主が契約の更新を拒絶する場合、借地借家法で定められた「正当事由」が必要とされます。正当な事由とは、地主が土地の使用を必要とする事情や、借地に関する従前の経過、土地の利用状況などを考慮して認められるものです。
ただし、正当な事由が認められ契約の更新が拒絶された場合でも、借地人には建物買取請求権が認められています。これは、借地人が地主に対して建物を時価で買い取るように請求できる権利です。
このように、旧借地権や新法の普通借地権が設定された底地では、借地人の権利が強く保護され、地主の権利は制限されているのが特徴です。
定期借地権が設定された底地
一方、定期借地権は契約の更新が不可能な借地権です。普通借地権では、一度貸し出すと永久的に返還されない可能性があり、地主にとって不利な内容となっています。
定期借地権は、自分の土地を自由に使用・処分できない地主の権利を守るために導入されました。存続期間が満了すると、契約は必ず終了し更新することができません。
建物買取請求権はなく、借地人は更地にして土地を返還する必要があります。当然、立ち退き料を支払う必要もありません。
定期借地権が設定された底地の特徴は、地主の立場が守られ、契約期間満了後に確実に土地を取り戻すことができる点にあります。
定期借地権には、「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」の3種類があり、それぞれ目的や条件が異なります。
一般定期借地権は住宅用途、建物譲渡特約付借地権は建物の譲渡を前提とした借地権、事業用定期借地権は事業用途に利用される借地権です。
底地権とは
底地、または底地権とは、所有する土地に借地権が設定されている状態の土地のことを指します。
底地の所有者を「地主」「借地権設定者」「底地権者」と呼び、その土地を借りて建物を建てて使用する人を「借地人」「借地権者」といいます。
底地権は、自分の土地を第三者に賃貸することで発生する権利であり、地主は「借地人から地代を受け取る権利」「借地人の承諾なく土地を売却する権利」を持っています。
しかし、土地の使用権は借地人が持っているため、地主は土地を直接使用することはできません。
地主は、借地人に土地を貸し出した後、正当な事由がない限り、その土地を取り戻すことは困難です。正当事由の判断は、主に「借地人が土地の使用を必要とする事情」と「地主が土地の使用を必要とする事情」を比較し、相対的に必要性が高い方を判断するという方法で行われます。
底地権と借地権の違い
底地権と借地権は、しばしば混同されがちですが、両者は全く異なる権利です。
底地権は、借地権が設定された土地の所有権のことを指します。一方、借地権は他人の土地を借りて利用できる賃借権のことを指します。
つまり、底地権は土地の所有権に関する権利であり、借地権は土地を借りる権利だといえます。
この違いを理解することで、底地権と借地権に関する話の内容がより簡単に理解できるようになります。例えば、固定資産税や都市計画税の課税対象が底地権なのか借地権なのかも、この違いを理解していれば判断できます。
固定資産税などは、毎年1月1日現在の所有者に課税されます。つまり、所有権を持つ人に固定資産税などが課税されるため、所有権の一種である底地権に課税されるのです。
借地権は土地を借りる権利であるため、固定資産税などの課税対象にはなりません。
関連記事：借地権付き建物とは？メリット・デメリット、売却方法を詳しく解説
底地権のメリット
底地権には、賃料収入が得られるだけでなく、更新料や契約料等の一時金を受け取れることや、相続税評価額が更地と比べて低くなるといったメリットがあります。
相続税評価額は、自用地（他人が使用する権利のない土地）と比較して通常20～50%低くなります。
さらに、土地の上に住宅用・特定事業用・貸付事業用の建物が存在している場合、小規模宅地等の特例が適用できると、底地の評価から最大で80%減額になるという軽減措置があります。
この軽減措置は、自分が住んでいなくても一定の要件を満たせば適用され、一戸建て以外のアパートやマンションも対象となります。ただし、宅地の種類ごとに減額される割合と面積の限度が定められているため、注意が必要です。
賃貸アパートなどの収益物件と比べて、底地権は維持・管理の手間がかからないというのもメリットの1つです。税金の負担を軽減しつつ、比較的安定した収入を得られるのが底地権の強みといえるでしょう。
底地権のデメリット
一方で、底地権には一般的な不動産財産と比べて流動性が著しく低いというデメリットがあります。
つまり、急に現金が必要になった際に土地を売却しようとしても、なかなか買い手がつかないということです。土地を購入する人の多くは自分で活用することを目的としているため、第三者の建物が存在する土地は更地と比べて価値が低いと評価されがちです。
土地に第三者の建物が存在する以上、借地借家法に基づき、原則として建物所有者に自由に退去を求めることはできません。
近年では、地価が上昇しているにもかかわらず、地代を改定できず、十分な地代を得られていないケースも増えています。建物所有者との解約の合意がなければ、自分で土地を活用することが半永久的にできないというのもデメリットの一つです。
借地借家法には、「正当事由」が認められれば底地権者から建物所有者へ強制的に解約を請求できるという規定もありますが、いずれにせよ借地権者とのトラブルに発展することが多いのもデメリットといえます。
把握しておくべき底地権関連の知識
底地については、以下の事柄も把握しておきましょう。
- 地代の相場
- 底地の売却価格の相場
- 底地の相続税評価額
- 固定資産税・都市計画税の支払人
それぞれ詳しく解説します。
地代の相場
地代は借地人と地主の契約によって決定されるため、一概にはいえません。双方の合意があれば、金額は自由に設定できます。しかし、古くから存続している普通借地権の場合、地代が安く設定されているケースが多いのが実情です。
普通借地権の場合、年間の地代相場は固定資産税の額の2〜3倍程度が一般的です。
一方、定期借地権の場合は更地価格の3〜5%程度が相場とされています。地代の設定には、周辺の地価や借地権の種類、契約期間などが影響します。
底地の売却価格の相場
底地を購入しても、その土地を自由に活用することはできず、借地契約の解除も簡単にはできないため、売却先を見つけるのは容易ではありません。
底地の売却先は、主に借地人か、底地の買取を専門的に行っている不動産会社のどちらかになります。借地人は既にその土地に建物を所有して住んでいるため、底地を購入するメリットがあり、比較的高い価格で買い取ってくれる可能性があります。
底地の売却価格は、更地の売却価格と底地の売却価格の間で交渉が行われます。良い条件で合意に達するためには、専門家に交渉を依頼するのがおすすめです。
底地の買取相場は、更地価格の10〜20%程度とされています。借地人に買ってもらう場合と比べると安くなる傾向がありますが、すぐに売却・現金化できるというメリットがあります。
関連記事：底地を売却する方法とは？売却のメリットや注意点を紹介
底地の相続税評価額
土地の相続税評価額は、国税庁が公表する路線価によって決定されます。路線価とは、道路に面する宅地の1㎡あたりの評価額のことで、千円単位で記載されています。底地（借地）の場合、借地権割合がA(90%)〜G(30%)の記号で示されます。
例えば、路線価図で所有する底地（借地）の前面道路に「250D」と記されていた場合、1㎡あたりの評価額が250,000円、借地権割合が60%であることを意味します。
借地権割合とは、土地の評価額のうち借地人（借地権者）にもたらす利益の割合のことです。
借地権割合が60%の場合、100%-60%=40%となり、更地の場合の評価額の40%が底地の評価額となります。つまり、更地の評価額が1,000万円の土地の場合、底地の評価額は400万円になります。
固定資産税・都市計画税の支払人
不動産を所有すると、毎年土地と建物の両方に固定資産税が課税されます。市街化区域内の場合は都市計画税も課税されます。
土地と建物の所有者がそれぞれ納税義務を負うため、「土地（底地）は地主」「建物は借地人」が固定資産税や都市計画税を支払う必要があります。
借地人は建物に対する固定資産税・都市計画税を、地主は土地に対する固定資産税・都市計画税を負担するのです。
まとめ
底地権に関する知識は、土地の所有者や借地人にとって非常に重要です。底地の種類によって、地主と借地人の権利関係は大きく異なり、旧借地権や普通借地権が設定された底地では借地人の権利が強く保護されている一方、定期借地権が設定された底地では地主の権利が守られています。
底地権と借地権の違いを理解することで、固定資産税等の課税対象が判断できます。さらに、地代や売却価格の相場、相続税評価額、固定資産税・都市計画税の支払い義務者についての知識は、底地権に関する取引や相続を行う際に欠かせません。
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