更新日： 2024.7.2 | 公開日：
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定期借地権とは、期間を定めて土地を賃借する権利を指します。一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3種類があり、それぞれ存続期間や目的が異なります。
定期借地権付き物件の購入や、定期借地での土地活用をお考えの方は、種類ごとの特徴やメリット・デメリットについてお悩みなのではないでしょうか。
定期借地権の種類や注意点を理解していないと、トラブルに巻き込まれるリスクがあります。そのため、定期借地権について正しい知識を持っておくことが大切です。
そこで今回の記事では、定期借地権の種類と特徴、メリット・デメリット、定期借地権付き物件の購入や土地活用の際の注意点について詳しく解説します。
目次
定期借地権とは？どんな種類や特徴があるの？
定期借地権とは、土地を一定の期間に限って賃借する権利のことを指します。1992年に定期借地権制度ができる以前は、一度土地を賃借するとなかなか返してもらえないというトラブルが多発していました。
定期借地権にはいくつかの種類がありますが、マンションや戸建て住宅で用いられるのは主に「一般定期借地権」です。一般定期借地権の存続期間は50年以上と定められています。契約期間の延長はなく、期間満了時は建物を取り壊して更地にして土地を地主に返す必要があります。
定期借地権の3つの種類
定期借地権には、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3種類があります。それぞれの特徴は、以下のとおりです。
| 存続期間 | 存続期間 | 利用目的 | |
| 一般定期借地権 | 50年以上 | なし | 住宅用途が主 |
| 事業用定期借地権 | 10年以上50年未満 | 原則なし （ただし、30年以上の場合は特約で可能） | 事業用途のみ （住宅は不可） |
| 建物譲渡特約付借地権 | 30年以上 | なし | 住宅用途、事業用途ともに可 |
定期借地権を利用する際は、それぞれの種類の特徴と注意点をよく理解し、自分の目的に合った種類を選ぶことが重要です。
また、契約内容を十分に確認し、必要に応じて専門家に相談するなど、慎重に検討することをおすすめします。
定期借地権ならではの特徴
定期借地権の大きな特徴は、契約期間が予め定められており、その期間の延長や更新ができない点です。つまり、契約満了時は必ず土地を地主に返さなければならないのです。
また、定期借地では保証金や権利金などの一時金の支払いが必要となります。ただしこの一時金は償却されるのが一般的で、契約満了時に一部または全額が返還されない場合が多々あります。
月々の地代の支払いも必要です。一般的な定期借地の地代の目安は、その土地の更地価格の年0.5～2.5％程度と言われています。
定期借地権付き物件を購入するメリット3選
定期借地権付きの物件を購入することで、いくつかのメリットが得られます。ここでは代表的なものは以下の3つです。
- 同条件の物件と比べ購入価格がお得
- 土地にかかる税金の負担がない
- 長期的に土地を利用できる権利が得られる
次項より、個別にみていきましょう。
同条件の物件と比べ購入価格がお得
定期借地権付きの物件は、土地の所有権が購入者に移転しないため、土地取得費用を大幅に抑えることができます。一般的に、建物価格と一時金の合計額は所有権付き物件の60～80%程度といわれています。
つまり、立地条件や建物グレードなど他の条件が同じ物件と比べると、定期借地権付きのほうが安く購入できるということです。その分、ローン返済の負担も軽減できます。
土地にかかる税金の負担がない
定期借地権付き物件を購入した場合、土地の所有権は地主にあるため、土地に対する固定資産税や都市計画税は地主が負担します。購入者は建物部分の税金のみを支払えば良いので、税負担を抑えることができるのです。
ただし、地代の中に土地の税金相当額が上乗せされているケースもあるため、トータルの支出で考える必要があります。
長期的に土地を利用できる権利が得られる
定期借地権の存続期間は、一般定期借地権の場合50年以上と非常に長期にわたります。5年や10年といった短期の賃貸物件に比べ、はるかに長い期間その土地を利用する権利が保証されているわけです。
マンションであれば、住み替えを望まない限り一生涯そこに住み続けることも可能です。一戸建てなら、次世代に引き継ぐこともできるでしょう。
定期借地権付き物件の4つのデメリット
一方で、定期借地権付きの物件にはデメリットもあります。具体的には、次のとおり。
- 毎月の地代支払いが必要
- 契約満了時に建物取り壊しが必要
- 建物の増改築などに制限がかかる可能性も
- 資産価値は所有権付き物件より低い
以下より、詳しく解説します。
毎月の地代支払いが必要
定期借地では、土地の賃借の対価として地代を毎月支払う必要があります。地代は、土地の価格や周辺相場によって異なりますが、高額になるケースも少なくありません。
購入価格が安い分、ランニングコストがかかると考えておきましょう。地代の増額条項がある場合は、将来の負担増にも注意が必要です。
契約満了時に建物取り壊しが必要
一般定期借地権の場合、契約期間満了時には建物を取り壊して更地にして土地を地主に返却しなければなりません。建物の解体費用は借地人の負担となります。
マンションであれば、住民が積立金として資金を準備しておく必要があります。戸建ての場合は、自己資金で解体費用を用意しなければなりません。
建物の増改築などに制限がかかる可能性も
定期借地権付きの土地に建てる建物は、規模や形態などについて借地契約で制限がかけられる場合があります。
これは、契約終了時に更地にしやすいよう配慮するためですが、増改築などの自由度が制限されるデメリットともいえます。
資産価値は所有権付き物件より低い
定期借地物件は、最終的には取り壊されることが決定づけられています。築年数が経過するほど資産価値が目減りしていくことは避けられません。
また、買主の選択肢が限られること、ローンを組みにくいことから、売却時の価格は所有権付き物件に比べて低くなりがちです。資産運用目的には向かないといえるでしょう。
定期借地権付きマンション購入で知っておくべきこと
マンションを購入する際、定期借地権付きのものを選ぶケースもあります。ここでは、定期借地権付きマンション特有の留意点を解説します。
一般のマンションとの価格や諸費用の違い
定期借地権付きマンションは、土地の取得費用がかからない分、同じ条件の所有権付きマンションより購入価格が20～30%ほど安くなります。
ただし、ランニングコストとして毎月の地代が必要です。地代は固定資産税評価額の1～2％程度が一般的と言われています。
また、建物取り壊しの費用を織り込んだ修繕積立金を毎月の管理費とは別に支払う必要があります。
定期借地権付きマンションならではの売却時の注意点
定期借地権付きマンションを売却する際は、購入時よりも慎重な検討が必要です。まず、地主の承諾を得る必要があります。トラブル防止のため、地主とは事前によく話し合っておきましょう。
また、定期借地の残存期間が短くなるほど、物件の価値は下がっていきます。売却価格への影響を考慮する必要があります。さらに、購入者の融資を受けにくいというデメリットもあります。売却方法を工夫するなど、対策が必要です。
土地オーナーが定期借地で土地を貸す際に意識すべきこと
ここからは、土地オーナーが定期借地権方式で土地を貸す場合のポイントを確認しましょう。
地主側から見たメリットとデメリット
定期借地の地代設定は、土地の更地価格や周辺の賃貸事例をもとに行います。適正な水準に設定することが重要です。
地代が高すぎれば借り手がつきにくくなります。専門家に相談しながら、適切な価格を設定しましょう。
定期借地での土地活用で押さえるべきポイント
定期借地契約では、存続期間や建物の用途制限、地代の改定など、さまざまな条件を取り決めます。
オーナーに不利にならないよう、また将来のトラブルを避けるためにも、弁護士など専門家とよく相談して契約内容を固めることが大切です。
定期借地での土地活用は、長期の契約になるため慎重な検討が必要不可欠といえるでしょう。
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定期借地権付きの物件は、一般的な不動産市場での売却が困難なケースが多く、オーナー様にとって大きな負担となっています。残存期間が短い物件や老朽化が進んだ建物、権利関係が複雑な物件など、売却先を見つけるのは容易ではありません。
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まとめ
定期借地権には、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3種類があり、それぞれ契約期間や目的、権利関係が異なります。
定期借地権を利用する際は、メリットだけでなく、デメリットや注意点も十分に理解しておく必要があります。特に、契約満了時の建物取壊しや、土地の返還、権利関係の複雑さなどは、大きなリスクとなる可能性があります。
したがって、定期借地権を活用した不動産取引を検討する際は、専門的な知識を持った不動産のプロに相談することが賢明。
物件の特性を見極め、最適な定期借地権の種類を選択し、リスクを最小限に抑えながら、不動産の有効活用や資産形成を図ることが大切です。
