共有持分を解体する方法と注意点を徹底解説！負担費用についても紹介

こんにちは。ワケガイ編集部です。

「共有名義の実家が老朽化して危ない」「空き家を取り壊したいけど、共有者に相談できていない」といった状況で、「共有持分の不動産は解体できるのか？」と疑問に思う方は多いでしょう。

結論からいえば、共有持分の不動産も条件を満たせば解体可能です。ただし、共有名義ならではの注意点や、進めるための手続きがあります。

本記事では、これから解体を検討する方に向けて、共有不動産の解体が可能な条件から、実際の進め方、共有者の同意が得られない場合の代替策までを網羅的に解説します。

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共有持分とは

共有持分とは、複数人が所有する不動産における各所有者の権利の割合を指します。例えば、実家を兄弟3人で均等に相続した場合、各兄弟の共有持分は「3分の1」になります。

この共有持分権は、財産を複数人で共有する際に生じる権利関係を包括します。持分権者は、その持分に応じた権利を有しますが、これは「持分比率に応じた不動産全体の権利」であり、物理的な部分の所有を意味しません。

共有不動産の一般的な例としては、夫婦や親子、兄弟間での購入、または相続による共同所有があります。特に、夫婦がマイホームを購入する場合や、相続により兄弟間で賃貸物件を共有するケースが多いです。

関連記事：共有持分とは？不動産を共有し続けるリスクや共有状態の解消方法を解説

共有持分で所有している不動産は解体できる？

結論からいえば、共有持分の形で所有している不動産でも解体可能です。ただし、いくつかの条件や把握しておくべき事柄が存在しますので、個別にみていきましょう。

共有者全員の同意があれば解体が可能！

共有名義の不動産の建て替えや解体には、共有者全員の同意が必須です。例えば、3人で共有している建物のうち、1人が勝手に解体した場合、残りの共有者にとっては大きな問題となります。

民法では、共有名義の不動産に関する建て替えや解体を、共有者全員の同意がなければ行うことができないと定めています。

共有名義の不動産に対する行為は、法律上次の3種類に分類されます。

• 保存行為：共有物の修理や不法占拠者への対応など、各共有者が個別に実行可能。
• 管理行為：共有物の貸出し等、過半数の持分を有する者が実行可能。
• 変更行為：共有物の増改築や売却など、全共有者の同意が必要。

「共有物の変更行為」には、共有名義不動産の形状や性質を変更する行為。例えば、建物の取り壊しや建て替えが含まれます。

住宅ローン返済中でも金融機関の許可があれば解体できる

住宅ローンの完済後は、共有者全員の同意があれば共有名義不動産の建て替えや取り壊しが可能です。しかし、住宅ローン返済中の場合、金融機関の許可が必要となります。

通常、住宅ローンを利用する際、金融機関は建物に対して抵当権などの担保権を設定します。この担保物件を許可なく取り壊すと、担保の価値を損なうため、住宅ローン契約の違反とみなされることがあります。

住宅ローン返済中に共有名義不動産の取り壊しや建て替えを行う場合、金融機関に対して書類を提出し、事前に許可を得ることが重要。許可なく行動すると、契約違反によりローンの一括返済を求められる可能性があります。

この一括返済要求は、担保物件の損傷により、ローン返済を待ってもらう「期限の利益」を失うからです。

解体後の「滅失登記」は共有者単独で行える

建物の解体後には、「建物滅失登記」を法務局に申請する必要があります。建物の滅失登記とは、建物が存在しなくなったことを法務局の登記簿に記録する手続きです。

この手続きは解体後1ヶ月以内に行わなければならず、怠ると以下のデメリットが生じます。

• 土地の売却が困難になる
• 解体済みの建物にも固定資産税が課税され続ける
• 新しい建築許可が下りず、建て替えが不可能になる
• 10万円以下の過料が科される可能性がある

具体的な手続きとしては、法務局で「登記簿謄本」と「建物滅失登記の申請書」を取得し、解体工事会社から「取り壊し証明書」「印鑑証明書」「登記簿謄本」を受け取り、これらの書類を法務局に提出します。

提出後、約1週間で登記完了証が発行されます。共有名義不動産の場合も、共有者が単独でこの手続きを行えます。

共有不動産を解体する手順

共有不動産を解体するには、通常の不動産よりも手続きが煩雑です。特に、共有者全員の合意を前提とするため、事前の調整や法的な確認が必要になります。

ここからは、実際の流れに沿って、4つの手順に分けて解説します。

• 手順①：共有者全員の同意を得る
• 手順②：ローン残債の有無を確認し、金融機関の許可を取る
• 手順③：信頼できる解体業者を選び、見積もりを取得する
• 手順④：解体後、法務局で建物滅失登記を行う

それぞれ個別にみていきましょう。

手順①：共有者全員の同意を得る

共有名義の不動産を解体するには、民法上「変更行為」に該当するため、共有者全員の同意が必須となります。合意を得る際は、口頭での確認だけでなく、書面で合意内容を残しておくと後々のトラブル防止に有効です。

なお、「共有者が亡くなっている」「共有者が音信不通である」といった場合には例外的な対応が必要です。 具体的な方法について、詳しくは後述します。。

手順②：ローン残債の有無を確認し、金融機関の許可を取る

住宅ローンが残っている場合、その建物には金融機関の抵当権が設定されているのが一般的です。この状態で無断解体を行うと、契約違反とみなされ、ローンの一括返済を求められかねません。

そのため、ローン返済中の共有不動産を解体するには、金融機関から事前に書面で許可を得る必要があります。

＜提出が求められることのある書類例＞

• 解体計画の概要
• 解体費用の見積書
• 担保代替に関する説明書

手順③：信頼できる解体業者を選び、見積もりを取得する

共有者全員の合意が得られ、ローンの問題もクリアになったら、解体工事に向けて業者を選定します。

解体は専門的かつリスクを伴う工事であるため、以下のようなポイントを押さえて業者を選ぶ必要があります。

• 建設業許可や産業廃棄物収集運搬業許可を保有しているか
• 解体後の滅失登記や建築相談に応じてくれるか
• 工事保険に加入しているか（事故・損害補償対策）

見積もりは1社で即決せず、必ず2〜3社から取得して比較検討しましょう。

手順④：解体後、法務局で建物滅失登記を行う

解体工事が完了したら、1ヶ月以内に建物滅失登記の申請を行う必要があります。この登記手続きは、法務局に対して「建物が現存しないこと」を正式に申告・記録するものです。

登記が残ったままだと、建物が存在しているものとして扱われ続け、固定資産税の課税や建築許可申請に支障が出ます。

建物滅失登記は、建物を解体した日から1ヶ月以内に申請する必要があり、手続きを怠ると過料（行政罰）を科される可能性もあります。

登記手続きは、基本的に建物を解体した本人（共有者のうちの1人）が申請できます。以下の書類を揃えて、管轄の法務局に提出しましょう。

＜建物滅失登記に必要な書類＞

• 建物滅失登記申請書（法務局HPでダウンロード可能）
• 取り壊し証明書（解体業者が発行）
• 解体業者の印鑑証明書
• 登記簿謄本（最新のもの）

共有者が死亡・行方不明でも解体の同意は取れる？

共有不動産の解体には、原則として共有者全員の同意が必要です。しかし、共有者の中にすでに亡くなっている人や、連絡が取れない人がいると、手続きが複雑になります。このようなケースでも、適切な手続きを踏めば同意の取得は可能です。以下では、それぞれのケースに応じた対応方法を解説します。

【故人の共有者がいる場合】相続人から同意を得る

もし共有者が亡くなっている場合、その持分は相続され、相続人が新たな共有者となります。この場合、亡くなった共有者の相続人に連絡し、建て替えや取り壊しの同意を得る必要があります。

相続が正しく行われていれば、登記簿上の共有者の名前や住所は亡くなった共有者から相続人に変更されているはず。

もし相続人が不明な場合は、共有名義不動産の登記簿を確認することが有効です。被相続人が亡くなったばかりで不動産の相続が済んでいない場合は、取り壊し前に不動産の相続手続きを完了させる必要があります。

【音信不通の共有者がいる場合】不在者財産管理人から同意を得る

共有者が行方不明または連絡が取れない場合、不在者財産管理人を選任することで、連絡が取れない共有者に代わって同意を得られます。不在者財産管理人は、行方不明の不在者の財産を家庭裁判所の許可を得て管理・保存する権利を持つ人物です。

通常、共有名義不動産に利害関係のない第三者が選任されますが、適任の親族がいない場合は、家庭裁判所が弁護士や司法書士などの専門家を不在者財産管理人として選任するケースもあります。

不在者財産管理人の選任を申し立てる際には、必要な書類を家庭裁判所に提出しなければなりません。

共有不動産の解体にかかる費用はどのくらい？

ここからは、共有不動産の解体にかかる費用について詳しく解説します。

解体費用の相場

建物の解体費用は、その構造によって異なります。一般的な費用の相場は、木造が坪あたり4〜5万円、軽量鉄骨造が坪あたり6〜7万円、鉄筋コンクリート造が坪あたり7〜8万円とされています。つまり、建物の解体には約100〜200万円が必要なのです。

空き家の解体の場合、自治体から補助金が支給されることがあります。取り壊しを検討している場合は、事前に自治体に問い合わせて補助制度の有無を確認しましょう。

費用の負担割合はどう決める？

共有名義不動産の解体費用の負担方法については、法律で具体的なルールは定められていません。1人が全額を負担することも、共有者全員で分担することも可能です。しかし、民法では共有物の管理行為に関連して、各共有者が持分に応じた費用を負担することが規定されています。

民法第253条によれば、各共有者はその持分に応じて管理費用を支払い、共有物に関する負担を負うことになっています。したがって、共有名義不動産の解体費用は、通常、持分割合に応じて共有者全員で負担することが一般的です。

どうしても他の共有者の同意が得られない場合の代替案

共有名義の不動産を解体するには、原則として共有者全員の同意が必要です。しかし、現実には「誰かが首を縦に振らない」「そもそも話し合いの場すら持てない」といったケースも少なくありません。

このような場合、ただ諦めるのではなく、以下のような代替案を検討しましょう。

• 共有物分割請求訴訟を検討する
• 他の共有者の持分を買い取って単独名義に切り替える
• 自分の持分を第三者に売却する

それぞれ個別に解説します。

共有物分割請求訴訟を検討する

共有者との交渉が不成立に終わった場合は、家庭裁判所に「共有物分割請求訴訟」を起こすことで、法的に共有関係を解消できます。

裁判所は状況に応じて「現物分割」「換価分割（競売）」「代償分割」のいずれかを命じるため、自力での解決が難しい場合には有効な手段です。

訴訟には弁護士費用や数ヶ月〜1年以上の審理期間が必要になりますが、強制的に共有関係を清算できる唯一の手段です。任意交渉で進展がない場合、早期に法的手段を視野に入れるべきです。

関連記事：共有物分割訴訟とは？内容や手続き方法を詳しく解説

他の共有者の持分を買い取って単独名義に切り替える

解体を実行するためには、不動産を単独名義にするのも確実な方法です。そのためには、他の共有者の持分を買い取り、自分ひとりの所有とする必要があります。

不動産の固定資産税評価額や路線価をもとに買い取り価格を提示し、売買契約書を交わして所有権移転登記を行えば、法的に完全な単独名義が成立します。譲渡所得税や登録免許税の発生に注意しながら進めることで、トラブルなく解体に移行できます。

自分の持分を第三者に売却する

共有状態を解消できない場合は、保有している持分を第三者に売却して関係から抜ける方法があります。共有持分は、単独所有の不動産と比べて流通性が低いため、持分買取を専門とする不動産会社に相談することが現実的な選択肢です。

売却にあたっては、登記済権利証（登記識別情報）、印鑑証明書、固定資産税評価証明書などを用意し、売買契約と所有権移転登記を行います。

価格は通常、時価より2〜3割低くなることが多いため、金額と引き換えに「共有トラブルから抜ける」という判断が求められます。

関連記事：共有持分の高額買取業者の選び方とは？ 買取相場や価格査定のポイントも解説

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まとめ

共有持分の不動産でも、共有者全員の同意を得れば解体は可能です。ただし、ローンの有無や名義状況、解体後の滅失登記など、通常の単独名義よりも手続きが複雑になるため、事前の準備が求められます。

もし同意が得られない共有者がいる場合は、持分の買い取りや訴訟による分割など、状況に応じた対応策も検討の余地があります。

まずは「誰が共有者か」「ローンの有無」「建物の現況」といった基本情報を整理したうえで、家族や関係者と協議を始めましょう。