更新日： 2025.8.15 | 公開日：
マイホームの購入を検討する際、「住宅ローンを共有名義にするか」「夫のみの単独名義にするか」で悩むケースは珍しくないでしょう。実際問題として、この選択は住宅ローンの審査金額や住宅ローン控除の適用、将来の相続・離婚リスクなどに直結します。
例えば、共有名義でローンを組めば、夫婦それぞれの収入を合算でき、借入可能額が増える一方、将来的に共有持分の処理が煩雑になる可能性もあります。逆に、夫のみの名義でローンを組めば、相続や売却の自由度は高まりますが、希望の金額に届かなくなりかねません。
そこで本記事では、共有名義と夫のみ（単独名義）のローンの違いや、それぞれが向いているケース、注意点について詳しく解説します。
目次
住宅ローンの「夫のみ（単独名義）」と「共有名義」の違いとは
住宅ローンを組んでマイホームを購入する際、不動産の名義を夫のみの「単独名義」にするか、夫婦で「共有名義」にするかは、資産管理や将来的な相続・売却に影響を与えます。まずは、それぞれの基本的な仕組みと特徴について確認しましょう。
夫のみ（単独名義）のケース
単独名義とは、住宅や土地といった不動産の所有者が一人だけである状態を指します。一例を挙げると、夫が単独名義人であれば、登記簿上には夫のみが所有者として記載され、物件の所有権も100%夫に属します。
単独名義の最大の利点は、不動産の処分や担保設定を名義人の一存で行える点です。売却やリフォームなどの手続きがスムーズで、他者の同意を得る必要がありません。また、団体信用生命保険に加入していれば、万が一契約者が死亡した場合も、住宅ローンが完済され、残された家族への金銭的負担が抑えられます。
一方で、住宅ローンの審査は契約者本人の収入のみに基づくため、共働き世帯でも借入可能額が抑えられてしまうケースがあります。また、住宅ローン控除も契約者本人にしか適用されないため、節税効果は限定的です。
共有名義のケース
共有名義とは、ひとつの不動産を複数人で所有する形態のことです。よくあるケースでは、夫婦で共有名義とした場合、登記簿には「夫：持分3分の2」「妻：持分3分の1」といった形で、それぞれの持分比率が明記されます。持分割合は実際の資金負担に応じて決めるのが原則ですが、均等に設定される場合もあります。
共有名義のメリットは、夫婦双方の収入を合算してローン審査を受けられ、借入額が増えて希望の物件が購入しやすくなる点です。さらに、契約内容によっては夫婦それぞれが住宅ローン控除の対象となる可能性もあります。
ただし、不動産の処分や担保設定には共有者全員の同意が必要となるため、将来の離婚や相続といった場面で、手続きが煩雑になったり、トラブルに発展したりするリスクもあります。
| 夫のみ（単独名義） | 共有名義 | |
| 所有権の分配 | 所有権はすべて夫に帰属 | 出資割合に応じて、夫婦双方に持分が発生 |
| 登記名義 | 登記は夫のみ | 夫婦それぞれが登記される |
| 売却・担保設定の自由度 | 夫が単独で自由に処分・担保設定が可能 | 処分や担保設定には双方の同意が必要 |
| 借入審査 | 契約者の収入のみで審査 | 夫婦の収入を合算できるケースも |
共有名義で借入可能な住宅ローンの種類
夫婦で住宅を共有名義にする場合、住宅ローンの契約方法も複数の選択肢があります。代表的なのは以下の3つです。
- ペアローン型
- 連帯債務型
- 連帯保証型
それぞれ仕組みや責任の範囲が異なり、住宅ローン控除や団信（団体信用生命保険）の適用可否にも影響するため、特徴を理解した上で選択しましょう。
ペアローン型
ペアローンとは、夫婦それぞれが住宅ローンを1本ずつ契約する方式です。具体例を挙げると、同じ物件に対して夫婦がそれぞれ2,000万円ずつ借り入れると、合計4,000万円の資金調達が可能になります。
この方式のメリットは、夫婦ともに住宅ローン控除が適用される可能性がある点です。また、夫婦それぞれが団信に加入することで、万一どちらかが亡くなった場合でも、その人のローンは完済され、残された家族の負担が軽減されます。
ただし、住宅ローンが2本になるため、諸費用（事務手数料や保証料、登記費用など）が2倍になる点や、審査がそれぞれに対して行われる点には注意が必要です。
連帯債務型
連帯債務型は、1本の住宅ローンを夫婦で支える仕組みです。一般的には、夫が主債務者、妻が連帯債務者となるケースが多く、どちらにも同等の返済義務が課されます。
この方式の大きな特徴は、借入金額の計算においても、夫婦の収入を合算できるため、高額な物件を購入しやすくなることです。また、住宅ローン控除の適用対象を夫婦それぞれに分けられる可能性がある点も挙げられます。
一方で、万が一のトラブルがあった場合、主債務者が返済できなくなっても、連帯債務者が全額返済義務を負う点には注意が必要です。
連帯保証型
連帯保証型とは、主債務者が住宅ローンを契約し、配偶者が連帯保証人として返済を保証する方式です。一般的には、夫が主債務者、妻が連帯保証人となるケースが多く見られます。
この形式では、返済が滞りなく行われている限り、連帯保証人に特別な義務はありませんが、万が一主債務者が返済不能になった場合には、連帯保証人が残債のすべての責任を負うことになります。
また、連帯保証人には住宅ローン控除の適用対象外であることに加え、団体信用生命保険（団信）にも加入できないというデメリットがあります。
その一方で、連帯保証人を立てることで金融機関にとっては返済リスクが軽減され、借入審査が通りやすくなる場合もあります。ただし、連帯債務型のように収入を合算して借入金額を増やせるわけではない点には注意が必要です。
| 項目 | ペアローン型 | 連帯債務型 | 連帯保証型 |
| ローン本数 | 2本（夫婦それぞれ） | 1本（共有で契約） | 1本（主債務者のみ） |
| 収入合算 | 不可（各自で審査） | 可能 | 不可（主債務者のみ） |
| 住宅ローン控除 | 夫婦ともに適用可能 | 分割して適用可能な場合あり | 主債務者のみ適用 |
| 団信の加入 | 夫婦それぞれ加入 | 金融機関により異なる | 主債務者のみ |
| 債務の責任 | 各自が自分のローンを返済 | 夫婦ともに全額の返済義務あり | 主債務者が基本、保証人は代位責任 |
| 審査の負担 | 2人別々に審査 | 合算で1本の審査 | 主債務者のみが審査対象 |
| 諸費用 | 2人分必要（登記・手数料等） | 通常1人分 | 通常1人分 |
| 特徴 | 控除・団信を両方活用できるが、費用が2倍で手続きも煩雑 | 高額物件に対応しやすいが、夫婦ともに全額返済義務がある | 契約がシンプルで審査に有利な場合あるが、控除・団信対象外、借入額も限定的 |
ローンは夫のみ（単独名義）が向いているケース
住宅ローンを単独名義で組むことには、資産の管理や処分の自由度が高いという明確な利点があります。ここからは、どのような状況において単独名義が向いているのか、4つの具体的なケースに分けて見ていきましょう。
- ケース①：妻が専業主婦である、もしくはなる可能性がある
- ケース②：離婚したときのトラブルを無くしたい
- ケース③：相続時の手続きをスムーズにしたい
- ケース④：死別の際のローン残債問題を無くしたい
ここからは、それぞれについて個別に解説します。
ケース①：妻が専業主婦である、もしくはなる可能性がある
妻が現在専業主婦である、または将来的に退職・育児休業などで収入が不安定になる見込みがある場合、夫の単独名義で住宅ローンを組むのが一般的です。
ペアローンや連帯債務型では、妻にも返済義務が発生するため、収入が途絶えた際にローン返済の負担や贈与税のリスクが生じる可能性があります。
また、夫が全額返済しているのに妻が名義だけを持っていると、税務上「贈与」とみなされる場合もあるため、支払いと名義を一致させる必要があります。こうした点からも、単独名義のほうが合理的といえるでしょう。
ケース②：離婚時のトラブルを無くしたい
夫婦間で購入された不動産は、離婚時に財産分与の対象となります。原則として、不動産の持分は夫婦で半分ずつとなりますが、これが物理的に分けられない不動産の場合、売却して現金化し分けることになるでしょう。
さらに、住宅ローンの返済についても注意が必要です。離婚後も共有名義の住宅ローンは各自が返済を続けなければなりません。もし一方が滞納する場合、ペアローンで連帯保証人となっている場合は債務についての責任を負う必要があります。
離婚時に不動産を単独名義にするには、まずどちらかの名義のローンを完済することが求められます。しかし、初めから単独名義で住宅ローンを組むことで、離婚後に自由に不動産を売却でき、不必要なトラブルを回避できるでしょう。
ケース③：相続時の手続きをスムーズにしたい
遠い将来のことにも感じられますが、将来的に、相続が発生した場合も想定するなら、単独ローンの方が適しているといえます。
共有持分を所有していると、相続の際にもトラブルが生じやすいためです。例えば、子どものいない夫婦で夫が亡くなった場合、法定相続人として夫の親や兄弟、甥、姪なども含まれる可能性があります。これが相続が繰り返されると共有持分が細分化され、共有者が増えてしまいかねません。
さらに、共有名義人の一人が第三者に持分を売却した場合、その第三者から賃料請求や共有物分割請求を受けるリスクもあるでしょう。これが裁判所の命令により強制的に競売にかけられるケースも考えられます。
一方で、単独名義の場合は、指名した相続人が一人であれば持分の細分化を避けることが可能。したがって、相続時のトラブルを避けたいと考えるならば、共有名義よりも単独名義を選択することをおすすめします。
ケース④：死別の際のローン残債問題をなくしたい
夫が住宅ローンを契約し、団体信用生命保険（団信）に加入していれば、万一の際には、ローン残債が保険で完済されるため、家族に債務が残る心配がありません。
しかし、共有名義でペアローンなどを組んでいると、死亡した側のローンだけが完済され、もう一方には返済が残るという不公平な状況になることもあります。
「万が一」を見据えるなら、主たる収入者が単独で契約し、団信で備えておいた方が安心でしょう。
共有名義ローンが向いているケース
共有名義でのローン利用が向いているケースとしては、次のようなものがあります。
- ケース①：ローンの借入金額を増やしたい
- ケース②：夫婦で住宅ローン控除を受けたい
- ケース③：相続税対策を行いたい
次項より、個別にみていきましょう。
ケース①：ローンの借入金額を増やしたい
共有名義でのローン借入を選択した場合、夫と妻の収入を合算して審査が行われるため、借り入れ可能額が増える可能性があります。
借入金額が増えると、それに伴い、選べる住宅の選択肢も広がることになります。これにより、理想に近い住宅を購入することが可能となるでしょう。
さらに、共有名義でローンを組むと、頭金をあまり用意できない場合でも、購入資金の大部分を住宅ローンで賄えます。
ケース②：夫婦で住宅ローン控除を受けたい
住宅ローン控除は、ローンの残高に対して一定の割合が所得税から控除される制度を指します。制度により、最大で年数十万円の税金が控除されることも。
単独名義でローンを組んだ場合、住宅ローン控除は名義人だけに適用されます。しかし、共有名義のローンならば、夫婦双方がこの控除の恩恵を受けることができます。これにより、年間の税金負担を大きく減少させられるでしょう。
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ケース③：相続税対策を行いたい
共有名義の不動産の持分割合に応じて相続税が計算されるので、税負担を軽減できます。
例えば、単独名義の家を相続すると、その家全体が遺産として課税されます。一方で、共有名義の家では、亡くなった方の持分だけが遺産として課税されるため、税金の負担が軽くなるのです。
共有名義で住宅ローンを組む際の注意点
共有名義でローンを組むことを検討しているなら、以下の点に留意しましょう。
- 注意点①：持分は出資割合に応じて決める
- 注意点②：年収負担率に気を付ける
- 注意点③：妻名義のローンを組むと贈与税が発生する恐れがある
- 注意点④：登記名義の変更には金融機関の承諾が必要
その理由について、詳しく紹介します。
注意点①：持分は出資割合に応じて決める
住宅ローンの共有名義で不動産を購入する際には、それぞれの資金の負担割合に基づいて所有権の割合を登記する必要があります。
例えば、4,000万円の住宅を夫が3,000万円、妻が1,000万円のローンで購入した場合、所有権の割合は以下のとおりです。
- 4,000万円の住宅＝夫3,000万円：妻1,000万円＝夫3分の2：妻3分の1
この場合、夫が3分の2、妻が3分の1の割合で所有権を登記する必要があります。
「夫婦なので権利は平等」と安易に2分の1ずつにするのは適切ではありません。負担割合と所有権の割合が一致しない場合、贈与税が課される可能性があるため、留意が必要です。
注意点②：年収負担率に気を付ける
年収に対する年間返済額の割合を「年収負担率」と呼びます。一般的に、住宅ローンの年間返済額は年収の35％以内でなければ審査が通りません。
例えば、「夫の収入が足りないので妻と収入を合算する」というケースでは、夫が年収の35％を超える額を借りることになります。
ただし、実際に返済した際の負担を考慮すると、20〜25%程度にとどめるのが良いという意見もあります。共有名義であるからと言って、夫の年収に対する負担率が40％や50％になることはリスクが高いのです。
妻が正社員として働き続ける前提のペアローンならまだしも、収入を合算する場合は、年収負担率が高すぎないように注意が必要。「借りられる額 = 返せる額」であるとは限らないことを覚えておきましょう。
注意点③：妻名義のローンを組むと贈与税が発生する恐れがある
連帯債務型の住宅ローンやペアローンで住宅を購入した場合、たとえ妻が専業主婦となり収入がなくなったとしても、妻名義の住宅ローンの返済を続ける必要があります。
夫が妻名義のローンを返済すると、贈与税が課される可能性があるため、留意しなければなりません。
なお、毎年1,100万円以下の金銭の贈与は非課税で、夫から妻へのローン返済の資金贈与が年間1,100万円以下であれば、税金は課されません。年間1,100万円を超えそうな場合は注意しましょう。
この場合、資金の負担割合に応じて所有権の割合を変更し、夫が返済を肩代わりしても贈与税が課されないようにすることをおすすめします。
共有名義から夫単独名義へ住宅ローンを借り換える際には、妻の残債に対する贈与税が課される可能性がある点も把握しておきしょう。
注意点④：登記名義の変更には金融機関の承諾が必要
金融機関の許可なしに登記名義を変更すると、契約違反とみなされるおそれがあります。仮に「夫が住宅ローンを全額返済しているから」といって、勝手に妻の名義を削除したり、離婚時に夫の単独名義に変更したりするケースは要注意です。
住宅ローンには、金融機関が担保（抵当権）を設定しているため、登録名義の変更は原則として認められていません。無断で名義変更を行うと、ローンの一括返済を求められるリスクもあります。
離婚や相続で持分の譲渡や名義変更を検討する場合は、事前にローン契約書の内容や金融機関の規定を確認するようにしましょう。
共有名義ローンの落とし穴とは
住宅を共有名義で購入すれば、夫婦それぞれが持分を持ち、対等な立場で不動産を保有できます。一見すると合理的に思える選択ですが、将来的には思わぬトラブルを引き起こすリスクもあります。
特に、「売却したいのに共有者の同意が得られない」「相続で持分が分散しすぎて話が進まない」など、現実的な問題に直面するケースも少なくありません。
具体的には、以下のようなリスクが考えられます。
- 売却には全員の同意が必要：共有者と疎遠になったり連絡が取れなかったりすると、売却や担保設定ができず、手続きが滞る。
- 相続で持分が細分化される：一人の持分が複数人に相続され、意思決定のハードルが高くなる。
- 意見の対立で処分ができない：他の共有者が反対すれば売却や賃貸、リフォームも自由できない。
このように、共有名義の不動産は「重たい資産」になり得ます。購入時は将来の変化を見越した名義選択が不可欠です。
また、すでに共有名義で所有している場合は、いざという時の備えとして売却や持分整理の選択肢も視野に入れておく必要があります。
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売却しづらい共有名義の不動産も「ワケガイ」ならスムーズに対応可能
当社（株式会社ネクスウィル）は、共有持分などの訳あり不動産に特化した買取サービス「ワケガイ」を提供しています。例えば、離婚や相続により不動産が共有名義になっている場合、売却には共有者全員の同意が必要です。
このような状況では、話し合いが難航したり、そもそも連絡が取れないなど、スムーズに手続きを進められないこともあります。
「ワケガイ」では、共有者のうち一人からの持分のみでも買取が可能な体制を整えており、他の共有者との調整に悩むことなく、単独での売却が実現できます。共有名義の物件をすぐに現金化したい方や、共有状態を早期に解消したい方は、ぜひお気軽に無料査定をご活用ください。
共有名義またはローンは夫のみに関するＱ＆Ａ
Q1. 共有名義のローンは離婚時はどうなる？
共有名義の住宅ローンは、離婚しても原則として返済義務がなくなりません。なぜなら、離婚はあくまで夫婦間の問題であり、金融機関とのローン契約とは無関係だからです。
例えば、住宅の所有権を夫婦で共有し、住宅ローンを夫単独で契約している場合でも、離婚後に妻がその家に住み続けるとなると、夫だけが返済を続ける状況になります。逆に、夫婦が連帯債務者または連帯保証人としてローンを組んでいる場合は、離婚しても妻側に返済義務が残る可能性があります。
また、ローンが残っている状態で妻が住宅の持分を引き継ぐ場合、名義変更やローン契約の見直しが必要です。金融機関の承認が得られなければ、名義変更ができず、トラブルに発展することもあります。そのため、離婚時には住宅の名義とローンの返済義務の整理を同時に進めることが大切です。
Q2. ローンで贈与税が発生するケースとは？
住宅ローンを利用して住宅を購入する場合でも、状況によっては「贈与税」が発生してしまうケースがあるため注意が必要です。以下に、代表的なケースを紹介します。
ケース1：住宅を共有名義にしたが、ローンは片方だけが返済している場合
これは、夫婦で住宅を共有名義（持分：夫50％・妻50％など）にしたにもかかわらず、住宅ローンは夫のみが返済しているケースです。この場合、妻の持分相当額について、夫から妻への贈与とみなされる可能性があります。実際に支払っていないのに持分を得ている、という状況が贈与にあたると判断されるからです。
ケース2：住宅購入資金の援助を受けたが、名義や契約が不適切な場合
住宅ローンの名義は夫だけで組み、実際の頭金を妻や親が負担したにもかかわらず、その分の持分を持たせていない場合も贈与税が発生します。このように、実際に出資している人の持分を正しく設定していないと、贈与が疑われるケースになります。
ケース3：住宅ローンの返済に関して「肩代わり」があった場合
ローン返済中に一時的に親や配偶者が肩代わりして返済をした場合も、金額によっては贈与とみなされる可能性があります。特に継続的な肩代わりや高額な返済支援は注意が必要です。
このように、住宅ローンにおける名義と実際の返済のバランスが取れていない場合や、出資者と所有者が一致していない場合に贈与税のリスクが発生します。ローンの組み方や共有持分の割合、支払い方法などを事前にしっかりと検討し、税務上問題にならないよう注意しましょう。
Q3. 家の名義とローンの名義が違う場合はどうなる？
住宅の所有者（名義人）と住宅ローンの債務者が異なる場合、「名義貸し」とみなされるリスクがあります。
具体例を挙げると、家の名義は妻だけど、ローンは夫が組んでいるという場合、本来であれば住宅ローン控除の適用を受けるためには、ローン契約者が実際にその家に住み、かつ名義を持っている必要があります。
そのため、家の名義とローンの名義が分かれていると、税制優遇を受けられなかったり、金融機関から不審に思われたりする可能性があるため、契約時にしっかり確認しましょう。
共有名義ローンを夫のみにするかどうかはしっかりと検討しよう
住宅ローンを「共有名義」にするか「ローンは夫のみの単独名義」にするかは、金利や控除額だけでなく、将来的な財産の分け方にも関わる重大な選択です。現在の収入状況だけで判断せず、夫婦のライフプラン、将来的な相続や万が一の離婚リスクまでを見据えて決定しましょう。
名義によって所有権の持分や税金、売却時の自由度まで変わるからこそ、安易に決めず、必要に応じて専門家に相談しながら、自分たちにとって最善の選択をすることが大切です。
