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「所有者不明土地」とは? 現状と支障になっている事例の紹介

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登記簿に記載されている土地のうち、約20%を占めるとされている「所有者不明土地」。

皆さんのお住まいのご近所にも、何年も空き地のままになっていたり、人の手が入らないまま長年放置されていたりするような土地はありませんか?

 

昨今、なにかと耳にする機会の多い空き家問題と同様に、この「所有者不明土地」も珍しいものでは無くなってきているようです。そして、ゴミの不法投棄や草木が生い茂ってしまっている等、土地の管理が行き届いていないことで近隣住民が実際に迷惑を被っていても、土地の所有者が分からないために対処できずに困ってしまうという事例も耳にします。

今回は、「所有者不明土地」の現状と日本全国で支障になっている事例を具体的にご紹介いたします。

 

■「所有者不明土地」とは

「所有者不明土地」とは、国土交通省「所有者不明土地を取り巻く状況と課題について」の定義によると、「不動産登記簿等の所有者台帳により、所有者が直ちに判明しない、又は判明しても所有者に連絡がつかない土地」を指します。

 

文字通り「所有者が誰だかはっきりしない土地」のことですが
より詳しくは以下のような状況のものが当てはまります。

 

・所有者は判明しているが転居してしまっており、連絡先が不明なもの


・土地の名義人が亡くなり、登記されないまま相続されてしまった。さらに、それが数代に渡り続いたことで相続人が多くなり、全員に連絡することができないもの


・所有者を探すための台帳が更新されていない等の理由により、所有者(またはその相続人)の特定を速やかに行うことが困難なもの


・所有者を探すための台帳に、土地の全ての共有者の氏名が記載されていないもの

 

法務省「不動産登記簿における相続未了土地調査」によると、全国10ヶ所約10万筆において、最終登記から50年以上経過してしまっている土地の割合は、大都市で6.6%であるのに対し、それ以外では26.6%と大都市以外の地域の割合が高くなっています。

 

また、国土交通省「所有者不明土地実態把握の状況について」によれば、最終の登記日から年数が経過すればするほど、不動産登記簿上で所有者の所在を確認することが出来ない割合が上昇する傾向にあり、 登記から0~29年経過時点では21%であるのに対し、70~89年経過時点では79%にも上ることが分かっています。

 

■増加の背景は?

2017年、所有者不明土地問題研究会が発表した最終報告によると、2016年時点の所有者不明土地の面積は、推計で九州の土地面積(約367万ha)以上存在するとされています。

さらに、高齢化の進展により今後ますます深刻化することが予想されます。このまま対策を講じずに放置しておけば、2040年にはこれが北海道の土地面積(約720万ha)に匹敵するほど増加すると推定されています。

 

なぜ、このような広さになるまで所有者不明土地が増え続けてしまったのでしょうか?
様々な複合的要因があるものの、主に以下のような理由が考えられています。

 

①社会構造の変化

人口の減少や高齢化の進展、都市部への人口流出といった社会構造の変化に伴い、血縁や地縁の結びつきが以前に比べ弱まりつつあります。その結果、特に地方を中心に「資産として」の土地の所有意識や利用ニーズが希薄化している傾向があります。

 

実際、令和2年度に行われた国土交通省による「土地に対する国民の意識調査」によると、「あなたは、土地は預貯金や株式などに比べて有利な資産であるとお考えですか。」という問いに対し「そう思う」と答えた人の割合が21.5%、「そうは思わない」が27.3%、「どちらともいえない」が31.2%となっており、「土地を代々受け継ぐ」「資産としてとらえる」人の割合がそこまで多くはないことも数値から読み取ることができます。

 

②相続登記の申請が義務ではない

土地を相続した際、登記の申請が義務化されておらず、しかもすぐに登記をしなくても、当面特に困ることがなかったため、そのまま放置されるケースが多くありました。

時が経つにつれ代々相続人が増え続けていき、しかも相続登記しないまま放置されることにより、結果的に所有者不明土地が増加してしまうことになりました。

 

(※この現状を踏まえ、これまで義務とされていなかった不動産の相続登記が今後義務化されることになりました。令和3年4月21日に「民法等の一部を改正する法律」及び「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が成立、令和6年4月から施行される予定です。)

 

③土地所有者の探索にかかる労力が大きい

所有者を探索するには戸籍や住民票を収集したり現地訪問を行ったりする等、かなり多くの時間や費用を費やさなくてはなりません。

さらに、複数人で共有する土地の場合は遺産分割をしないまま相続を繰り返していくと、土地共有者はどんどん増加していくことになり、その労力は倍増します。

共有者が多数いるケースでは土地の管理や利用の際に合意形成をはかる必要がありますが、所在不明者の人数が増えれば増えるほど、それは困難を極めます。

 

結果として、土地を管理することができず放置されるケースも多くあるようです。

 

 

 

■支障となっている事例

このように所有者が不明となってしまう理由は様々ですが、土地の所有者が分からず売買等の取引をすることもできず、また所有者を特定するためには多くの手続きや手間を要するという事実が土地の利活用の大きな妨げとなってしまっています。

ここで、国土交通省「所有者不明土地を取り巻く状況と課題について」より、全国で支障となっている事例をいくつか具体的にご紹介していきます。

 

①相続人が特定できなかったケース

一般国道新設事業 のために用地交渉を開始。

 

土地の名義人が明治生まれの女性(故人)のまま相続登記がされていなかった。

相続調査の結果、法定相続人が148名もいることが判明。

 

中には戸籍が現存しない人や、海外移住後に死亡したためその遺族を法定相続人として特定することができない人もおり、133名に対して面会、郵送による協議を計180回も行ったものの、すべての法定相続人を特定することはできなかった。

多数の法定相続人に対して任意協議と収用手続きを実施した結果、土地の取得に約3年間を要することとなった。

 

②相続人が膨大な人数となるケース

河川改良事業のため、約560㎡の墓地の用地交渉を開始。


登記名義人が約40名の共有、かつ最終登記が昭和33年であり、その後の相続登記がされていなかったために多数の相続人探索を要した。

相続調査の結果、相続人は計242名いることが判明したが、このうちの3名が所在不明の用地の取得が困難となってしまった。

 

資料発表当時、用地交渉開始から既に1年10ヶ月が経過していたが未解決。所在不明者の探索を継続しながら解決方法の検討を続けることとなった。

 

③登記名義人が解散した法人であるケース

急傾斜地崩壊対策事業のために5,280㎡の山林の使用貸借を試みるも、登記名義人が既に解散した3つの法人であることが判明。

 

最終登記日がそれぞれ昭和55・57年と平成7年で、会社解散時の精算で処理されずに法的に放置されたままであったため、所有者が不明となった。

裁判所に申し立てるなどの手法が考えられるものの、費用・手続き上の負担から資料発表当時は未だ解決方法を検討中で事業の着手は困難となってしまった。

 

④方針を立てることができないケース

最終的には公園として整備、当面は広場等として利用の意向がある約18haの土地について、

地権者約170名のうち40名ほどの相続登記がされていないことが判明。

暫定的に広場として利用していきたいものの、所有者が多数不明のため具体的な樹木の伐採などの整備を行う方針を立てることができず、景観の悪化やゴミの不法投棄などの2次的被害も発生してしまっている。

 

⑤廃棄物の処分ができないケース

土地所有者の現住所が不明となっている土地に大量の家電製品等が投棄されている。

所有者に確認が取れないため、不法投棄なのか保管をしているのか確定することができず、自治体側も処分することができない。


廃棄物自体は増え続けてしまっているが、現状差し迫った危険があるわけではないため行政代執行による対応をとることは困難とされ、資料発表時は警察による定期的な不法投棄パトロールを行うという対応のみに留まってしまっている。

 

以上のように、日本全国に数多くある事例の中のほんの一部を見るだけでも、所有者不明土地問題の弊害が、実に多岐に渡っていることを感じ取ることができます。


一口に「土地の所有者が分からない」といっても、土地の利活用や取引の停滞、課税漏れだけにとどまりません。土地を管理する人がいないために、草木が生い茂って土地が荒れてしまう、ゴミの不法投棄がされてしまうことで獣害や治安の悪化等を招く、といったケースもあります。

 

そして、どの事例にも共通しているのは、土地の所有者を探索すること自体に強く反対する人はいないにも関わらず、年月の経過が大きな障壁となり、解決のために多大なコストを必要としてしまっている点だといえます。

 

 

■「土地を所有する」ことへの負担感が強い現状

国や各自治体も所有者不明土地を問題視し、これまでのペースで増加し続けてしまわないように法改正を行う等様々な方策を打ち出し、解決に向けての動きは所々に見え始めているものの、個人レベルでは土地を所有し管理することは「何だか荷が重いこと」という認識は根強く、現在または将来の相続について早急に対応すべきであるという認識を持っている人はあまり多くはないようです。

 

実際に、国土交通省 「令和2年度『土地問題に関する国民の意識調査』の概要」からもそのような現状を読み取ることができます。

 

・「未利用地を保有することで負担を感じている、又は感じると思うこと」についての回答

 

「草刈り等の管理作業に負担を感じている、または感じると思う」→56.4%

「税金や管理費用の金銭的な負担を感じている、または感じると思う」→40.0%

 

・「(居住も利用もしておらず、誰も管理を行っていない土地を所有している人に対して) 
 なぜ管理を行っていないのか」についての回答

 

「土地の管理は必要ない(しなくても問題にならない)と思っているため」→51.6%

「草刈り等の管理作業に負担を感じるため」→32.3%

「遠方にあり、わざわざ行くことに負担を感じるため」 →29.0%

 

・「現在または将来の土地や住宅の相続について対応しているか」についての回答

 

「何も対応していない」が58.3%

「親や家族との話し合いや専門家等との検討を行っている」→19.6%

(※人口規模別にみると「何も対応していない」という回答は人口10万人以上の都市で割合が高い。 )

 

・「(相続について何も対応していないと答えた人に対して)
何も対応していない理由」についての回答

 

「時期尚早だと思っているから」→44.4%

「特に理由はない」→27.8%

「相続制度や手続のことが分からないから」→16.9%

(※人口規模別にみると「相続制度や手続のことが分からないから」という回答は人口20万人以上の都市で高くなっている。)

 

 

 

■まとめ

以上の現状を踏まえると、個人レベルにおいては「いざ土地の所有者が亡くなってしまった時にどうすれば良いのか分からない」という状況に陥ってしまうことのないように、「時期尚早」だと思うことなく日頃から家族・親族・関係者間で現在や将来の土地の所有について風通し良く相談・話し合いを持っておくことが求められるといえるのではないでしょうか。

 

そして、相続の手続きや土地の管理等、良く分からない・面倒に感じるから何となく放置してそのまま歳月が流れてしまった……という事態に陥らないよう、ためらわずにプロの手を借りることも選択肢として持っておくことも求められるといえそうです。

 

<参考>

国土交通省 「所有者不明土地を取り巻く状況と課題について」
https://www.mlit.go.jp/common/001201306.pdf

法務省「不動産登記簿における相続登記未了土地調査について」
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00291.html

国土交通省 「所有者不明土地実態把握の状況について」
https://www.mlit.go.jp/common/001201304.pdf

国土交通省 「令和2年度『土地問題に関する国民の意識調査』の概要」
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001408334.pdf

大和ハウス工業 「『所有者不明土地』とは?~増加する理由と問題点について~」
https://www.daiwahouse.co.jp/tochikatsu/souken/scolumn/sclm341-2.html

 司法書士法人 不動産名義変更手続センター
「【令和6年4月1日より開始】相続登記の義務化(今後どうなる?)」
https://www.meigi-henkou.jp/16130337523182

朝日新聞社運営のポータルサイト 相続会議
「相続登記の申請義務化が決定2024年までに施行される制度を解説」
https://souzoku.asahi.com/article/14336499

 

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