空き家

所有者不明土地の解決方法と土地活用事例の紹介

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所有者不明土地は所有者の探索に多大な手間がかかるため、利用意向があっても土地を活用することが難しかったり公共事業や災害からの復興事業を進めるにあたって妨げとなってしまったりする等の課題があります。

 

このような課題を受け、所有者不明土地問題を解決するために、国も少しずつ具体的な取り組みを打ち出してきました。

 

前回の記事「『所有者不明土地』の主な課題3点を解説」では、所有者の探索をより円滑に行えるような仕組み作りや既存制度の運用改善等などを目的として、「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」(所有者不明土地法)が令和元年に全面施行されたことをご紹介しました。

 

今回は、「所有者不明土地の解決方法」の一翼を担う特別措置法の詳しい内容と、その後新たに行われた法改正について、実際の土地活用事例もご紹介していきます。

 

■「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」(所有者不明土地法)とは?

この特別措置法は、所有者不明土地を「公共的目的」のもとに利用できるようにするための新制度として、大まかに3つの観点から作られました。

 

①所有者不明土地を円滑に利用する仕組み

利用を反対する所有者がおらず、建築物(簡易な構造で補償額の算定が容易なものを除く)が無く、現在利用されていない所有者不明土地であるという場合、以下の2つの仕組みを利用できるようになりました。

 

(1)これまでに比べ合理的かつスムーズになった手続き

道路等の公共事業に着手するにあたって土地の所有権を取得する際、 土地収用法の特例として、国や都道府県知事が事業認定を行い、収用委員会に代わり都道府県知事が裁定を行うようにすることで、従来よりも審理手続きが省略化、権利取得裁決・明け渡し裁決も一本化されるなど、円滑に行えるようになりました。

 

(2)地域住民等のために創設された新たな事業(地域福利増進事業)

都道府県知事が事業の公益性等を確認し、市町村長の意見聴取、一定期間の公告を経た上で土地の使用権(上限10年間)を設定できるようになりました。

これにより、例えば所有者不明土地にポケットパーク(公園)や直売所を作ったりして活用することが可能となりました。

(ただし、土地の所有者が現れて明渡しを求めた場合は期間終了後に原状回復を要する。異議がない場合は10年を超えて延長することも可能。)

 

②所有者の探索を合理化する仕組み

登記簿・住民票・戸籍といった客観性の高い公的な書類を調査することを原則としつつも、 固定資産課税台帳やインフラ事業者等の保有情報など、所有者に関する有益な情報を行政機関等も利用することができるようになりました。

 

さらに、地域の近隣住民やその土地のことを詳しく知っている人などにも行っていた聞き取り調査の範囲を親族等に限定し、合理化・明確化をはかりました。

 

③所有者不明土地を適切に管理する仕組み

所有者不明土地を適切に管理するために特に必要がある場合、地方公共団体の長等が家庭裁判所に対し財産管理人の選任等を請求できるようにする制度が作られました。

 

このように、これまで土地の収用手続きにかかっていた時間や手間を簡略化したり、ある程度の決定権を都道府県知事に与えたりするなどの仕組みを作ることで、所有者不明土地を活用することへのハードルを一定程度下げることができるようになったといえるのではないでしょうか。

 

 

■所有者不明土地問題のさらなる解決方法とは?

以上の動きに加え、令和3年には「民法等の一部を改正する法律」と「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が公布されました。

これらの法律は、所有者不明土地を「利用しやすく」することと、「更なる発生を防ぐ」という2つの観点から総合的に民事基本法制の見直しをはかったものです。

 

①所有者不明土地を利用しやすくするために

土地の利用に関して、共有制度や財産管理制度、さらには相続制度に関するものなどのルールが改正されました。(令和5年施行予定)

 

②所有者不明土地そのものを発生しにくくするために

(1)登記義務化

これまで任意とされていた相続や住所変更に伴う登記の申請が義務化されました。

(令和6年施行予定)※次回記事で詳しく解説します。

 

(2)所有権放棄

相続等によって取得した土地が不要な場合、法務大臣の承認を受けてその土地の所

有権を国に引き渡すことができる制度が創設されました。

(令和5年施行予定)

 

以前のように土地を「価値ある資産」ととらえる価値観が低下しつつある昨今、所有する意向のない人が所有権を放棄することができる制度の創設は、土地の管理不全を事前に防ぐという点でも意義深いものだといえるでしょう。

 

 

 

■所有者不明土地法の円滑な運用に向けた先進事例構築推進調査

「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」(所有者不明土地法)が全面施行されたことを受け、前述のように、都道府県知事の裁定を受けることで所有者不明土地を広場や購買施設等、地域の福祉や利便性向上のために使うことができる「地域福利増進事業」が創設されました。

 

そこでここ数年、国土交通省では所有者不明土地対策に関してNPOや民間事業者、地方公共団体等が行っている画期的な取り組み(例えば所有者の探索や有効活用の促進・管理不全の所有者不明土地等の適正管理の促進など)に関するものに対し、一部費用支援を行っています。(所有者不明土地法の円滑な運用に向けた先進事例構築推進調査)

 

これには、支援を通じて得られた成果を公表し全国の各自治体等へノウハウ等の展開を図ることで、所有者不明土地の利用の円滑化や適正管理の促進を行うという狙いがあります。

 

支援対象経費の例としては所有者の探索・事業計画等の作成・合意形成に向けた会議の開催等とし、1地区辺り上限300万円までとなっています。

公募により毎年度7地区程度が選定される形式をとっており、令和3年度には以下の6つの取り組みが支援対象となりました。

 

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※以下、国土交通省 令和3年度「所有者不明土地対策の推進に向けた先進事例構築

モデル調査」支援対象一覧 より転載

https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001408327.pdf

・北海道 旭川市 (NPO)

市内に点在する管理不全状態の所有者不明土地の内の1箇所について、地域福利増進事業によって、児童や高齢者等が利用する地域の公園としての整備を検討する。

 

・新潟県 南蒲原郡 田上町 (一般社団法人 福祉関係)

竹が繁茂し、管理不全状態となっている所有者不明土地について、地域福利増進事業による竹林の適正管理、緑地としての整備を図ることで、竹林を活かしたイベント等を通じた地域交流や青少年育成の場としての活用を検討する。

 

・千葉県 八千代市 (一般社団法人 まちづくり関係)

住宅地内の道路脇の木が生い茂る管理不全状態の所有者不明土地を地域福利増進事業に

よって適正に管理し、災害時に備えた通路等としての確保を検討する。

 

・東京都 八王子市 (NPO)

住民の高齢化が進行する住宅団地内において、点在する管理不全状態の所有者不明土地について、生活環境の改善、地域の防災性の向上、高齢者の交通利便性の向上に資することを目的として、地域福利増進事業によりソーラーシェアリング等の再生可能エネルギーを推進する土地利用を検討する。

 

・兵庫県 川西市 (任意団体)

20年以上前に発生した火災の瓦礫が放置され、雑草繁茂や不法投棄、強風・豪雨等に伴う近隣への悪影響が発生するなど、管理不全状態の所有者不明土地について、地域の防災性の向上、 生活環境の向上等を図るため、地域福利増進事業による防災空地や地域の菜園(公園)等の整 備・適正管理の方法を検討する。

 

・鹿児島県 奄美市 一般社団法人 (まちづくり関係)

相続人の中に行方不明者がいる所有者不明土地について、障がい者の就労支援や育児支援に資する社会福祉施設等、地域の生活利便向上を図るための地域福利増進事業を検討する。

 

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このように見てみると、所有者不明土地の状態もさることながら、その利用目的も多岐に渡っていることが分かります。

支援を通して民間からも積極的に多様なアイディアを取り入れ、全国各地で有用なモデルケースを確立していくことは、所有者不明土地問題の解決方法という点からも非常に効果的なものだといえます。

 

 

 

■利用されていない土地の具体的な活用事例

さらに、これまで利用されていなかった土地を活用して地域の活性化に寄与することができた事例も、日本全国に既にできつつありますので、ここでいくつかご紹介していきます。

 

北の屋台(帯広市)

わずか19台ほどの車しか駐車されていなかった駐車場スペースを利用し、街の活気を取り戻すべく屋台村を展開。

地元の商工会議所青年部等のメンバーの働きかけで、土地に水道・電気・ガス等の設備を整備し屋台形式のまま飲食店としての許可を取得。年間3億円超の売上げを記録するほどの地元の人気スポットとなった。

 

・わいわいコンテナプロジェクト(佐賀市)

街中の空き地や駐車場を借り、中古のコンテナを利用した図書館等や芝生の広場を設置。

8ヶ月間で約1万5千人が来場するほどの賑わいをみせた。

社会実験としてプロジェクトが行われた後は、地元Jリーグチームの市内拠点として活用されている。

 

・まちなか防災空地整備事業(神戸市)

普段は広場やポケットパーク(公園)等、地域の交流の場として利用しつつ、災害時には防災活動の場として活用できる防災空地を整備。密集市街地において火災時の延焼を防止する目的で老朽木造建物を除却し、その跡地を活用。

 

この他にも、築年数の古い団地において空き家や空き地が生じた際、地元の不動産業者がまず隣地の居住者等に隣地取得を働きかけた例や、保育園の立て替え中の仮園舎の用地として、自治体が既に保有する公有地を活用するといった取り組み等も行われています。

 

 

 

■まとめ

長らく日本の土地政策は、バブル期には地価が上がり過ぎてしまうのを抑制するために「適正かつ合理的な土地利用」が推進され、そしてバブル崩壊後には安心できる「土地の有効利用」が推進されてきたといわれています。

しかし、時代の流れや人口の減少や都市部への人口流出といった社会の変化と共に、近年は空き地・空き家問題や所有者不明土地問題への対応へと、その政策も大きな転換の時期を迎えています。

 

特にここ数年、土地の資産価値の二極化(利便性の高い場所等では価格が上がる一方、地方では価値が下がってしまう)や高齢化の進展、予期せず日本各地を襲う自然災害など、今の時代の変化に対応した土地基本法の理念・責務の見直し、民事基本法制を始めとする土地に関連するルールや施策の改正が行われてきた点は、注目すべきことだといえるでしょう。所有者不明土地の適切な利用や管理の促進を図っていこうとする国の狙いが、これらの一連の動きからしっかりと見てとることができます。

 

所有者不明土地は日本全国いたる所にあり、その土地が「所有者不明」となってしまった原因や、その土地の形状的特徴、管理の程度などは本当に様々で、一つとして全く同じものはありません。

 

しかし、プラスに考えてみれば、ルールや手続きの仕組みさえしっかり整っていれば、土地の活用方法もアイディアの数だけ無数にあるということもできそうです。

 

そして、土地を活用することで過疎化した地域に観光客を呼び込んだり、活気を取り戻したりするきっかけを作ることも不可能なことではなく、ある意味可能性は無限大と考えることもできるでしょう。

 

今回ご紹介したような各種法改正を通じて、今後全国各地に取り組みが成功したモデルケースを積み重ねていくことができれば、既に発生してしまっている所有者不明土地問題も少しずつ解決していくことも決して不可能なことではないような気もしてきますね。

 

 

<参考>

法務省 「令和3年民法・不動産登記法改正、 相続土地国庫帰属法のポイント」
https://www.moj.go.jp/content/001360808.pdf

法務省 「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し(民法・不動産登記法等一部改正法・相続土地国庫帰属法)」https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00343.html

国土交通省 「所有者不明土地法の円滑な運用に向けた先進事例構築推進調査」https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/kanteishi/totikensangyo_tk2_000124.html

国土交通省 「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する 特別措置法(所有者不明土地法)について」https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001352323.pdf

国土交通省 「改正土地基本法と今後の土地政策について」https://www.cbr.mlit.go.jp/yochibu/chuburenkeikyo/pdf/r2totikihonhou.pdf

国土交通省 「所有者不明土地を取り巻く 状況と課題について」
https://www.mlit.go.jp/common/001201306.pdf

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