更新日： 2024.1.18 | 公開日：
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空き家問題は日本の急募の社会課題として浮上してきました。人口の減少、高齢化、若者の都市集中といった要因が重なり、特に地方エリアで放置される家が増加しています。
その結果、所有者や近隣住民に多大な負担をもたらしています。そのような空き家ですが、売却することで、早期に問題解決を図れます。
この記事では、空き家問題の現状、売却のメリット、そして売却方法の詳細について解説しますので、ぜひお役立てください。
目次
空き家問題とは
日本では、空き家問題は深刻な社会問題となっています。この問題の根本には、日本の人口の減少と高齢化、加えて若者の都市部への一極集中があります。これによって、特に地方では多くの家が使われずに放置されるようになっているのです。
2018念の総務省統計局の調査によれば、空き家数は848万９千戸と過去最多となり、全国の住宅の13.6％を占めていると判明。
（出典：総務省「平成30年住宅・土地統計調査 特別集計」）
この空き家率は今後も増加の一途を辿ると予測されており、特に地方の衰退とともにこの問題は更に深刻化しています。
空き家は所有しているだけで固定資産税の支払い義務が生じ、管理負担やさまざまなリスクの発生など、非常に負担になる存在。そのような空き家問題の解決方法として、空き家売却は有益な手段といえるでしょう。
空き家売却のメリット
では、空き家売却にはどのようなメリットがあるのでしょうか。具体的には、以下のようなものが考えられます。
- 維持・管理の負担がなくなる
- 近隣住民に迷惑がかかるリスクがなくなる
それぞれ個別に解説します。
維持・管理の負担がなくなる
空き家の維持・管理には多くの時間的・資金的負担がかかりますが、売却すればその心配はなくなります。
公益社団法人「全国宅地建物取引業協会連合会」が発表した調査内容によると、空き家所有者が抱える悩みの内、最も負担が大きいものは「維持管理にかかる費用」であるとわかります。
「空き家関連の費用負担」といえば、固定資産税が挙げられるでしょう。空き家にかかる固定資産税は「固定資産税評価額 × 1.4%(標準税率)」となっており、物件の評価額次第では年間数十万円の支払いが必要になるケースも珍しくありません(※1)。
近隣住民に迷惑がかかるリスクがなくなる
さらに、空き家を売却すれば近隣住民に迷惑がかからなくなるというメリットもあります。考えられるトラブルの事例としては、以下のようなものです。
- 景観の悪化
- 害虫、野生動物の発生
- 雑草の繁茂
- 塀や壁の倒壊
- 火災の発生
- 犯罪の発生・誘発
前述のアンケートでは、空き家関連の悩み事として「近隣から建物及び使用状況に苦情がある」という項目も含まれており、自分の耳には届いていないだけで、近隣住民に不満自体は溜まっている可能性も想定されます。
現在苦情が発生していなくても、将来的に倒壊や火災が発生しないとは言い切れません。今後、十分なメンテナンスが難しいと予想されるなら、早期に売却した方がいいでしょう。
空き家の売却方法
空き家売却の方法には、以下のようなものが存在します。
- そのまま売却
- 更地にして売却
- 直接買取の依頼
ここからは、個別にみていきましょう。
そのまま売却
空き家の売却方法の中で、家を解体しないで「中古住宅」または「古家付き土地」として売却する選択肢があります。一般的に、建物の価値が大きく変わる築20年を指標に、築20年以内であれば「中古住宅」、築20年以上経過していれば「古家付き土地」として市場に出すことが推奨されいます。
中古住宅は新築住宅と比較してコストパフォーマンスが高いため、予算を考慮しながら住まいを求める人々の間で需要が見込まれます。その手頃な価格から、自らのライフスタイルや好みに合わせてリフォームしたいと考える人も多いでしょう。
一方、古家付きの土地は、解体にかかる費用を気にすることなく、固定資産税を最小限に抑えながら売却できるという利点があります。
売却の際、不動産会社との媒介契約が不可欠。ただし、会社を選ぶ際には査定額のみならず、取引実績や担当者の対応、知識の豊富さなども考慮することが大切です。
更地にして売却
更地として売却する際、まず空き家を解体し、土地だけを売る手法が考えられます。更地としての売却の大きなメリットは、古家付き土地よりも早期に買い手が見つかる可能性が高まることです。これは、更地の場合、新たな購入者が解体のコストを気にする必要がないためです。
特に、建物の老朽化が著しい、或いは大幅なリフォームが必要な場合、更地としての売却が推奨されます。解体には費用がかかりますが、その費用を売却価格に上乗せする戦略も考えられます。ただ、建物を解体すると、固定資産税や都市計画税が増額される点は留意が必要です。
直接買取の依頼
直接買取を検討する際、空き家を不動産会社にそのまま買い取ってもらう方法を選べます。
この方法は、時間をかけずに素早く売却したい場合に特に効果的です。伝統的な仲介を経由する方法では、適切な買い手が見つかるまでに数ヶ月から半年の時間がかかることも。
しかし、直接の買取では、最短1週間で契約が成立し、1か月以内に全額決済されることも期待できます。ただし、その反面、市場価格よりも低い価格での取引となる可能性があるため、慎重に業者を選ぶことが求められます。
空き家売却のステップ
ここからは、前述の「そのまま売却する」を選択し、仲介会社を挟んで売却活動を行う際の手順を解説します。具体的には、以下の6段階。
- STEP1.査定依頼
- STEP2.不動産会社と媒介契約の締結
- STEP3.売り出し価格の決定
- STEP4.買い手探しと交渉
- STEP5.契約と引き渡し
- STEP6.確定申告
それぞれ、順番にみていきましょう。
STEP1.査定依頼
空き家の売却を検討した場合、まずは不動産会社に査定を依頼します。その際に売りたい空き家が「どのくらいの価格で売却できるのか」について知るため、査定額を出してもらいます。
この際、複数の不動産会社に依頼すれば、各社の査定額を見比べられますので、相場から大きく外れた金額を提示されるリスクを減らすことが可能。
一度の申し込みで複数の不動産業者に査定依頼できるサービスもありますので、積極的に利用しましょう。
STEP2.不動産会社と媒介契約の締結
査定金額に加え、「担当者の印象」「当該企業の過去の実績」なども踏まえて、仲介を頼む不動産業者を決定したら、その企業と媒介契約を締結します。媒介契約とは不動産売却にかかる広告宣伝などに関する取り決めで、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
それぞれの媒介契約には「契約を結んだ企業が見つけた買い手としか不動産取引ができない」「一週間に1回は広告宣伝の報告義務が生じる」など、契約内容の違いがあります。
STEP3.売り出し価格の決定
媒介契約の締結と同時並行で売り出し価格についても決めておく必要があります。スタート時の売り出し価格は、不動産売却を成功するかどうかを左右する重要な要素です。
周辺の競合物件の状況や不動産会社の意見も取り入れつつ、慎重に金額を決めましょう。
設定価格が低すぎると全く利益になりませんし、逆に高すぎれば買い手がなかなか見つからなくなってしまいます。
STEP4.買い手探しと交渉
空き家の売り出し価格が決まったら、広告宣伝を行い買い手探しを行います。なお、締結している媒介契約が「一般」「専任」である場合は、仲介業者ではなく自分で見つけた買い手と売買契約を結べます。
物件の購入希望者が現れたら「いくらで売買するのか」「支払いタイミングはいつになるのか」などについて取り決めを行います。
購入希望者から価格交渉が行われる可能性もありますが「他に買い手が見つかりそうかどうか」「自分がいつまでに売却したいか」といった諸要因も鑑みしましょう。
さらに、買い手が見つかったからといってすぐに売却が完了するわけではなく、住宅ローンなどの借り入れを行うため、ある程度のタイムラグが発生する点にも留意が必要です。
STEP5.契約と引き渡し
交渉が成立したら不動産会社のサポートも受けつつ、売買契約を締結します。契約に必要な書類が全て揃い、 売却金額が振り込まれたら後は所有者移転手続きをすれば、引き渡しが完了します。
STEP6.確定申告
売却による収益は、所得として認識されるため税金がかかることが一般的です。そのため、空き家の売却が完了した後には、税務上の手続きを忘れずに進める必要があります。特に、売却益が発生した場合、確定申告を行い、所得税や住民税を納付する必要があります。
しかし、所得税法には、空き家の売却に関連する特例や控除が設けられており、適切に活用することで節税することが可能です。例えば、一定の条件下で、売却益の一部や全額が非課税となる特例や、所得控除を利用して課税所得を減少させる方法が考えられます。
これらの控除や特例を適切に活用するためには、売却の際の書類や証明書、購入時の資料などが必要になることがあります。また、不動産売却に関する税金計算は複雑なため、税理士や専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
最終的に、確定申告は売却した翌年の2/16～3/15の間に行う必要があります。期日を過ぎると、罰則が科せられる可能性もあるため、確定申告の期日をしっかりと把握し、必要な手続きを進めましょう。
空き家売却で発生する税金・費用
空き家では、以下のような税金や費用が発生します。
- 登録免許税
- 譲渡所得税
- 印紙税
- 仲介手数料（※仲介を利用した場合）
- 解体費用（※更地にした場合）
それぞれについて、詳しく解説します。
登録免許税
相続した空き家を売却するための第一歩は、相続登記を完了させることです。この手続きは、所有権の移転を正式に法務局に届け、名義変更を行うもので、これにより正式に不動産が自身のものとして認められます。
この過程で、申請書類の取得、登録免許税、さらには司法書士の手数料などが必要となる点に留意しましょう。
特に、登録免許税は、不動産の登記に関連する税金であり、その額は「固定資産税評価額 × 登録免許税率」で計算されます。税率については、以下のとおり(※1)。
＜建物の登記＞
| 内容 | 税率 |
|---|---|
| 所有権の保存 | 0.4% |
| 売買または競売による所有権の移転 | 2% |
| 相続または法人の合併による所有権の移転 | 0.4% |
| その他の所有権の移転(贈与・交換・収用等) | 2% |
＜住宅用家屋の軽減税率＞
| 項目 | 内容 | 税率 |
|---|---|---|
| ①：住宅用家屋の所有権の保存登記(措法72の2) | 個人が、令和6年3月31日までの間に住宅用家屋を新築または建築後使用されたことのない住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存登記。 | 0.15% |
| ②：宅用家屋の所有権の移転登記(措法73) | 個人が、令和6年3月31日までの間に住宅用家屋の取得（売買および競落に限る）をし、自己の居住の用に供した場合の移転登記。 | 0.3% |
| ③：定認定長期優良住宅の所有権の保存登記等（措法74） | 住宅用家屋に該当するもの（以下「特定認定長期優良住宅」）を新築または建築後使用されたことのない特定認定長期優良住宅の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存または移転登記。 （一戸建ての特定認定長期優良住宅の移転登記にあっては、0.2%となります。） | 0.1% |
| ④：認定低炭素住宅の所有権の保存登記等（措法74の2） | 個人が、令和6年3月31日までの間に、低炭素建築物で住宅用家屋に該当するもの（以下「認定低炭素住宅」）を新築または建築後使用されたことのない認定低炭素住宅の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存または移転登記。 | 0.1% |
| ⑤：特定の増改築等がされた住宅用家屋の所有権の移転登記（措法74の3） | 個人が、令和6年3月31日までの間に、宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた一定の住宅用家屋を取得する場合における当該住宅用家屋に係る所有権の移転登記。 | 0.1% |
| ⑥：住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記（措法75） | 個人が、令和6年3月31日までの間に住宅用家屋の新築（増築を含む）または住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合において、これらの住宅用家屋の新築もしくは取得をするための資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記。 | 0.1% |
なお、司法書士への依頼費用は5～15万円程度が相場となっていますので、事前に把握しておきましょう。
譲渡所得税
不動産売却から得られる利益は「譲渡所得」とみなされ、この利益に対して所得税や住民税が課税されます。こういった税金は、まとめて「譲渡所得税」や「不動産譲渡税」とも呼ばれます。
譲渡所得税は、他の所得とは独立して計算される分離課税が適用されます。具体的には、売却価格から取得時のコストや諸経費を差し引いた金額を基に税金が計算される仕組みとなっています。(※2)。
| 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 | |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得（5年以内） | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15% | 5% | 0.32% | 20.32% |
印紙税
土地や空き家の売買契約書には「印紙税」という税金が課税されます。この税金は、契約書に収入印紙を貼付して納税する方式です。
税額は取引金額によって変動し、特に空き家の取引では、1,000万円を超える高額なケースは稀であるため、印紙税に関しては大きな負担とはいえないことを理解しておきましょう(※3)
| 契約金額 | 印紙代 |
|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 |
| 1〜10万円 | 200円 |
| 10〜50万円 | 400円 |
| 50〜100万円 | 1,000円 |
| 100〜500万円 | 2,000円 |
| 500〜1,000万円 | 1万円 |
| 1,000〜5,000万円 | 2万円 |
| 5,000万〜1億円 | 6万円 |
| 1億〜5億円 | 10万円 |
| 5億〜10億円 | 20万円 |
| 10億〜50億円 | 40万円 |
| 50億〜 | 60万円 |
| 契約金額の記載のないもの | 200円 |
仲介手数料（※仲介を利用した場合）
仲介手数料は、空き家の売却を不動産会社に依頼し、成功報酬として支払われる費用です。この料金の上限は法律で定められていますが、会社やそのサービス内容によっては上限よりも低い料金設定の場合もあることを確認しておきましょう。
仲介手数料の上限については以下のとおりです(※4)。
| 取引価格（税抜） | 仲介手数料（上限） |
|---|---|
| 〜200万円〜 | 取引物件価格（税抜）×5％＋消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円〜 | 取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
解体費用（※更地にした場合）
空き家を解体して更地として売却する場合の必須のステップとして、解体工事が挙げられます。
木造の一戸建てでは、およそ1坪あたり4～5万円が相場となりますが、具体的な費用は物件の状態や立地、選ぶ業者によっても変わることから、複数の業者から見積もりを取得し、適切な業者を選択することが重要です。
空き家売却の注意点
空き家売却の際には、次の事柄にも注意が必要です。
- 名義変更の可否について
- 空き家の状態
- 更地にするタイミング
ここからは、上記について個別に解説します。
名義変更の可否について
空き家の売却方法の中で、家を解体しないで「中古住宅」または「古家（ふるや）付き土地」として売却する選択肢があります。
一般的に、建物の価値が大きく変わる築20年を指標に、築20年以内であれば「中古住宅」、築20年以上経過していれば「古家付き土地」として市場に出すことが推奨されています。
中古住宅は新築住宅と比較してコストパフォーマンスが高いため、予算を考慮しながら住まいを求める人々の間で需要が見込まれます。その手頃な価格から、自らのライフスタイルや好みに合わせてリフォームしたいと考える人も多いでしょう。
一方、古家付きの土地は、解体にかかる費用を気にすることなく、固定資産税を最小限に抑えながら売却できるという利点があります。
売却の際、不動産会社との媒介契約が不可欠。ただし、会社を選ぶ際には査定額のみならず、取引実績や担当者の対応、知識の豊富さなども考慮することが大切です。
空き家の状態
更地として売却する際、まず空き家を解体し、土地だけを売る手法が考えられます。更地としての売却の大きなメリットは、古家付き土地よりも早期に買い手が見つかる可能性が高まることです。これは、更地の場合、新たな購入者が解体のコストを気にする必要がないためです。
特に、建物の老朽化が著しい、或いは大幅なリフォームが必要な場合、更地としての売却が推奨されます。解体には費用がかかりますが、その費用を売却価格に上乗せする戦略も考えられます。
ただし、建物を解体すると、固定資産税や都市計画税が増額される点は留意が必要です。
更地にするタイミング
直接買取を検討する際、空き家を不動産会社にそのまま買い取ってもらう方法を選べます。この方法は、時間をかけずに素早く売却したい場合に特に効果的です。
伝統的な仲介を経由する方法では、適切な買い手が見つかるまでに数ヶ月から半年の時間がかかることも。しかし、直接の買取では、最短1週間で契約が成立し、1か月以内に全額決済されることも期待できます。
ただし、その反面、市場価格よりも低い価格での取引となる可能性があるため、慎重に業者を選定しましょう。
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まとめ
空き家問題は、国の持続的な発展と地域の再生に対する大きな障壁となっています。日本全国で増加傾向にあるこの問題に取り組むため、空き家の売却は非常に有効な解決策の1つとして位置づけられています。売却の方法には、それぞれ異なるメリットが存在します。
特に、負担の大きい固定資産税の支払いや近隣住民とのトラブルを回避するため、適切な売却方法の選定は不可欠。もし、空き家を持っている方や売却を検討されている方がいれば、早期に問題解決を図れる「直接買取」という選択肢も検討してみてください。
＜参考＞（※URL最終閲覧2024年1月17日）
※1 国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
※2 国税庁「土地や建物を売ったとき」https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm
※3 国土交通省「印紙税」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/zeimokubetsu/inshi.htm
※4 国土交通省「宅地建物取引業法関係」https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000266.html
