空き家

空き家をなるべく高く売却するための勘所を解説

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空き家を維持する負担から早く抜け出したいと考え、空き家の早期売却を検討する方は多いのではないでしょうか。その一方で、「なるべく高値で売却したい」とも考えられるはずです。

そこで今回の記事では、空き家を売却する際になるべく“手残りの金額”を多くする方法について論考します。

【高く売るために必要】空き家の市場価格に関する考え方

 市場価格とは?

そもそもの「市場価格」の定義については、「市場の競争によって需要と供給が釣り合う価格」と言われています。具体的には、実際に商品やサービスが市場で売買される際の価格であり、時勢や需要により常に変動します。

市場価格を決める要因は商品やサービス次第でさまざまですが、空き家のような戸建て物件の場合は「築年数」「賃貸需要」が主な評価軸となるでしょう。つまり、単純にいえば築浅で賃貸需要が高いエリアに建っている空き家ほど高い価格での売却が望めると定義できます。

 売却相場は市場価格の70%はウソ?

空き家の売却価格の相場についてインターネット検索をすると、しばしば「売却価格の相場は市場価格の70%」との言説が見られます。この説が必ずしも間違っている訳ではないものの、空き家オーナーの視点で見た場合は正確ではありません。

なぜなら、空き家売却においては“売却価格そのもの”ではなく、“最終的な手残りの売却益”に着目する必要があるためです。

たとえば、空き家売却で発生する諸経費として、各種税金や仲介手数料などが代表的でしょう。さらに、空き家が築古でそのままでは売却が難しいと考えられるケースではリフォームや解体が必要になりますので、その分の諸経費も売却価格から差し引いて勘案しなければなりません。

つまり、「多くの利益を得る」という大目的のもと空き家売却を行うのであれば、「高く売る=支出を抑えつつ、なるべく高い金額で売却する」ことであると定義できます。

 

空き家を高く売却するためには「仲介」「買取」の選択も重要

空き家の売却を検討した際には「仲介による売却」「専門業者の直接買取サービス」のいずれかの方法で売買を行うのが一般的です。

仲介とは、不動産業者と媒介契約を締結し、買い手探しのための広告宣伝などを委任する手法で、売主と購入希望者とのマッチングを図る仕組みと言えます。仲介を活用した売却を行えば、最終的に業者側に成功報酬として「仲介手数料」を支払います。

直接買取は不動産業者に買い取ってもらう売却方法で、仲介に比べた場合スピーデティに物件を手放せる点が魅力です。一方で、売却価格自体は仲介時に比べて何割か安めの金額になりやすいのが特徴です。

 仲介が向いている物件

「築年数が浅い」「物件の近くに住んでいる」といった条件を満たす空き家を売却する場合は、仲介での買い手探しが適しています。築浅のため物件価値が高いため、より高い値段での売却が期待できます。

さらに、仲介を選択すると購入希望者が見つかるたびに内覧対応をする必要がありますが、物件近くに住んでいるならスムーズに対応可能です。何より、物件を売却するまでの維持管理の負担も少なくて済みます。

 直接買取が向いている物件

「賃貸需要が低いエリアに建っている」「再建築不可である」といった条件を持つ訳あり物件の売却では、通常の仲介を利用した売却では買い手探しが非常に困難なのが特徴です。そのため、訳あり物件を売却するなら不動産業者への直接買取を選択しましょう。

直接買取なら売却価格は市場価格よりも何割か少ない額になるものの、“そもそも買い手が見つからない”物件を早期に売却できるため、固定資産税や維持管理に必要な支出金を抑えられます。

前述した通り、空き家を「高く売る=最終的な利益を多くする」との考え方を踏まえれば、適切な選択肢と言えるでしょう。

空き家を高く売るための勘所

 高い値段で売却したいなら空き家バンクは避けるべき

空き家を売却する方法としては、空き家バンクという選択肢もあります。空き家バンクとは、空き家問題の解決を図るために各地方自治体が運営している空き家マッチングサービスです。

空き家も確かに有効な選択肢ではあるのですが、マッチングできるエリアに限りがあり、価格交渉などは当事者間で行わなければならないため、仲介や直接買取に比べると負担が大きくなります。

制度の特性上、高い値段での売却もあまり期待できないので、空き家を高く売るためにはまずは仲介を検討する。そのうえで、買い手がつかないと思われる場合には、直接買取を専門業者に相談するという流れが望ましいでしょう。

 「空き家をリフォームすれば高く売れる」は正確ではない

空き家をなるべく高い値段で売却しようと考えた際には、物件のリフォームが選択肢として挙がるケースもあるでしょう。しかし、リフォームを行えば必ずしも売却価格が上昇するわけではありません。

物件売却では、内装の綺麗さだけでなく築年数も重要な要素です。リフォームでどれだけ内装を整えても、基礎や構造の部分まで手を加えないのであれば、物件価値はそこまで大きく上昇しません。

さらに、あえて築古の空き家を購入しようと考える人は「購入後に自らリフォームしたい」と考えている場合も多々あります。

そのようなケースでは、リフォーム分の支出が無駄に発生するだけになってしまいますので、空き家売却にかかるリフォームは慎重に検討しましょう。

空き家をなるべく高値で売却する方法

 事前に空き家の片付けを行っておく

仲介・直接買取のどちらを選ぶにしろ、ハウスクリーニングを実施するなどして、売却する空き家はなるべく綺麗な状態に保っておく必要があります。

物件を売却する前段階としては「査定→売り出し価格の決定」の手順をふみますが、物件内部が汚損していると、低い価格が算出される可能性が懸念されるのです。

 瑕疵(かし)はなるべく解消しておく

空き家を綺麗にするのと似た考え方となりますが、物件の瑕疵(かし)についてもなるべく査定前に解決しておきましょう。瑕疵とは、空き家が抱えるネガティブな要素のことで、天井の水漏れや壁破損といった「物理的瑕疵」、事件・事故があったことによる「心理的瑕疵」などがあります。

この内、 物理的な瑕疵については空き家オーナー側で改善可能ですので、ハウスクリーニングの実施と並行して、破損箇所を専門業者に修繕してもらいましょう。

 魅力的な空き家の写真を用意する

仲介でポータルサイトに掲載したり、直接買取時に業者側とのやり取りをスムーズにしたりするために、売却する空き家の外観・内観の写真は用意しておくのが一般的です。

この際、ステージングを実施してより物件が魅力的に見えるようにしておけば、少しでも高い値段で売却できる可能性が高まります。売り出し物件の室内を家具や照明、小物やグリーンなどでモデルルームのように演出する手法です。

通常は仲介業者側がサービスとして実施するステージングですが、個人でも十分に対応可能な取り組みですので、積極的に検討しましょう。

空き家の悩みを解決する「Wakegai(ワケガイ)」の空き家買取サービス

本ブログで情報発信を行っている「Wakegai(ワケガイ)」は、訳あり物件を積極的に買い取っている専門業者です。

運営を行っている株式会社ネクスウィルは、マネーコンサルティングを行っている企業で

あるため、問い合わせからのスピード買取がポイントとなります。

最短1日で最大3億円の一括支払いも可能であり、弁護士や司法書士などの専門家と連携した法的な手続きも対応できます。

「ご依頼主さまの想い出の詰まった空き家を、再び市場に戻すこと」を理念としており、空き家が共有持分や再建築不可物件であっても全国どこでもオンラインで買取可能です。

「一般的な売却方法では買い手が見つかるか不安」とお悩みの方は、ぜひお問い合わせください。

まとめ

空き家を高く売るためには「賃貸需要」「築年数」などを鑑みつつ、なるべく市場相場を把握した状態で売却に望む必要があります。一方で、売却に多くの経費が発生し、最終的な手残りの金額が少なくなってしまっては本末転倒ですので、「支出を抑えつつ、高い値段で売却するには?」との視点が大切です。

「築浅の物件なら仲介」「訳あり物件なら直接買取」など、空き家の条件に適した売却方法で、できるだけ多くの利益を得るようにしましょう。

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