更新日： 2024.1.18 | 公開日：
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不動産売却の世界は、表面上の取引価格だけで見てしまうと、実際に手元に残る金額や取り扱いの複雑さが伝わりにくいものです。特に空き家の売却は、さまざまな税金や制度が絡んでくるため、オーナーとしてはきちんとした知識が必要となります。
この記事では、空き家売却における譲渡所得税、印紙税、その他の税金や、売却を有利に進めるための特例や控除について詳しく解説します。空き家を持っている方や、将来的な売却を検討している方はぜひお役立てください。
目次
空き家売却とは
住んでいない家を売るときには税金がかかりますが、正しい知識を身につけることで、空き家を放置するよりも節税対策として効果を発揮することもあります。
住んでいない家を売却する際にかかる税金は大きく分けて「譲渡所得税」「印紙税」の2つです。
そのうち譲渡所得税は「所得税」「住民税」「復興特別税」の総称です。
次項より、それぞれについて個別にみていきましょう。
譲渡所得税とは
譲渡所得とは、空き家を売却して発生しての“儲け”で、それに課税される譲渡所得税は、厳密には所得発生の翌年支払う「所得税」「住民税」を指します。
空き家売却で発生する譲渡所得は分離課税として通常の給与所得などとは分けて捉えられます。そのため、サラリーマンであっても空き家を売却すれば確定申告を行わなければなりません。
譲渡所得税額の計算方法
不動産の売却に際して発生する利益、すなわち「譲渡所得」は、税金の対象となります。具体的には、譲渡所得＝売却価格 – 関連経費や取得費。この譲渡所得に対して税金が課せられるのです。
譲渡所得の計算式は以下のもので求められます。
- 譲渡所得 = 売却価格 − (取得費+売却経費) − 特別控除(※該当する場合)
この結果得られた譲渡所得に対して適用される税率に応じて、具体的な税額が決定されます。
なお、譲渡所得のカテゴリは所有期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2つに分けられ、税率も異なります(※1)。税率の違いを意識し、節税効果を最大化するための売却タイミングを選ぶことも1つの戦略となるでしょう。
| 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 | |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得（5年以内） | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15% | 5% | 0.32% | 20.32% |
譲渡所得税に関わる費用の算出方法
譲渡所得を正確に計算するためには、「譲渡収入金額」「取得費」「譲渡費用」の3つの要素を理解し、正確に算出する必要があります。これらの要素を詳しく解説します。
譲渡収入金額
譲渡収入金額は、不動産の売却により得られる総収益です。これには、売却代金や固定資産税・都市計画税の精算金も含まれます。通常、売却が年途中で行われた場合、この税金は売主と買主で精算されることが一般的です。
取得費
取得費は、不動産を購入した際の総費用です。ここには、土地や建物の購入価格、仲介手数料、各種税金などが含まれます。建物の場合、設備投資や改良費も考慮し、さらに経年による減価償却分を差し引くことで、最終的な取得費が計算されます。
＜土地の取得費＞
- 土地購入費用 ＋ 各種費用（各種税金・諸経費）
＜建物の取得費＞
- 建物購入費用 ＋ 各種費用（各種税金・諸経費）＋ 設備費・改良費 − 減価償却費
譲渡費用
譲渡費用は、不動産の売却に際して発生する諸経費のことを指します。主に、次のような項目が当てはまります。
- 不動産仲介会社に支払った仲介手数料
- 売主様が負担した印紙税
- 登記にかかった費用
- 売却にあたって必要となった立退料、違約金
など
譲渡所得を得たら確定申告を行おう
譲渡所得を得ると確定申告が必要になると前述しましたが、申告の手順は以下のとおりです。
- 必要書類の準備
- 各種書類への記入
- 税務署への書類の提出
- 納付
確定申告では、申告対象の所得が発生した翌年の2月16日から3月15日までに、必要書類を揃えて税務署に提出しなければなりません。確定申告を怠れば、罰則に処される可能性もあるので、十分に注意しましょう。
印紙税とは
売買契約の際、契約書を作成することとなります。この契約書には「印紙税」という税金が課されることが一般的です。この印紙税の額は、売却価格や取引の規模に応じて変動します。納税は、指定された金額の収入印紙を購入し、契約書に貼付けることで完了します。
具体的な印紙税の課税額は以下のとおり(※2)。
| 契約金額 | 印紙代 |
|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 |
| 1〜10万円 | 200円 |
| 10〜50万円 | 400円 |
| 50〜100万円 | 1,000円 |
| 100〜500万円 | 2,000円 |
| 500〜1,000万円 | 1万円 |
| 1,000〜5,000万円 | 2万円 |
| 5,000万〜1億円 | 6万円 |
| 1億〜5億円 | 10万円 |
| 5億〜10億円 | 20万円 |
| 10億〜50億円 | 40万円 |
| 50億〜 | 60万円 |
| 契約金額の記載のないもの | 200円 |
考慮すべきは、実際の空き家売却の平均的な取引金額を基にすると、多くのオーナーが支払う印紙税は1万円以下であると予測されます。
空き家売却にかかるその他の税金
そのほかにも、空き家売却では以下のような税金が発生します。
- 登録免許税
- 復興特別所得税
- 消費税(※一部ケースのみ)
それぞれについて、個別にみていきましょう。
登録免許税
登録免許税は、空き家の名義変更など、売却前の手続きで必要となる税金です。空き家の売却は、法的には名義人のみが行うえます。登録免許税の計算は「固定資産税評価額×0.4%(基本税率)」となっています(※3)。
＜建物の登記＞
| 内容 | 税率 |
|---|---|
| 所有権の保存 | 0.4% |
| 売買または競売による所有権の移転 | 2% |
| 相続または法人の合併による所有権の移転 | 0.4% |
| その他の所有権の移転(贈与・交換・収用等) | 2% |
＜住宅用家屋の軽減税率＞
| 項目 | 内容 | 税率 |
|---|---|---|
| ①：住宅用家屋の所有権の保存登記(措法72の2) | 個人が、令和6年3月31日までの間に住宅用家屋を新築または建築後使用されたことのない住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存登記。 | 0.15% |
| ②：宅用家屋の所有権の移転登記(措法73) | 個人が、令和6年3月31日までの間に住宅用家屋の取得（売買および競落に限る）をし、自己の居住の用に供した場合の移転登記。 | 0.3% |
| ③：定認定長期優良住宅の所有権の保存登記等（措法74） | 住宅用家屋に該当するもの（以下「特定認定長期優良住宅」）を新築または建築後使用されたことのない特定認定長期優良住宅の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存または移転登記。 （一戸建ての特定認定長期優良住宅の移転登記にあっては、0.2%となります。） | 0.1% |
| ④：認定低炭素住宅の所有権の保存登記等（措法74の2） | 個人が、令和6年3月31日までの間に、低炭素建築物で住宅用家屋に該当するもの（以下「認定低炭素住宅」）を新築または建築後使用されたことのない認定低炭素住宅の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存または移転登記。 | 0.1% |
| ⑤：特定の増改築等がされた住宅用家屋の所有権の移転登記（措法74の3） | 個人が、令和6年3月31日までの間に、宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた一定の住宅用家屋を取得する場合における当該住宅用家屋に係る所有権の移転登記。 | 0.1% |
| ⑥：住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記（措法75） | 個人が、令和6年3月31日までの間に住宅用家屋の新築（増築を含む）または住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合において、これらの住宅用家屋の新築もしくは取得をするための資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記。 | 0.1% |
なお、登記手続きには書類取得費や、司法書士の報酬が必要となることも留意しておきましょう。
復興特別所得税
復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興で必要となる予算を確保するため、近年創設された税金です。復興特別所得税は納税者全てに負担義務があり、空き家売却においては「譲渡所得税 × 2.1％」の計算式で算出されます(※4)。
消費税(※一部ケースのみ)
空き家の売却時には、不動産会社に支払う仲介手数料に対して消費税が課税されることがあります(※5)。媒介契約を締結する際の仲介手数料に対して消費税が加算されるため、費用の試算時には注意が必要です。
なお、仲介を経ず直接の買取を選択した場合は、このような消費税の発生は考慮する必要がありません。仲介手数料の詳細については以下のとおりです(※6)。
| 取引価格（税抜） | 仲介手数料（上限） |
|---|---|
| 〜200万円〜 | 取引物件価格（税抜）×5％＋消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円〜 | 取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
空き家売却で使える控除・特例
空き家では、課税額を抑えられる控除や特例がいくつか設けられており、以下のようなものが存在します。
- 空き家の3,000万円特別控除
- マイホームを売ったときの特例
- 10年超所有の軽減税率
- 取得費加算の特例
それぞれについて、個別にみていきましょう。
空き家の3,000万円特別控除
空き家を売却する際、特定の条件を満たしていれば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」を活用することができます(※7)。
この制度を利用することで、課税対象となる譲渡所得が減少し、節税効果が期待できます。
マイホームを売ったときの特例
かつて自分で居住していた家を売却する場合、所有期間の長さに関わらず、「マイホームを売った時の特例」を適用して譲渡所得から最大3,000万円までを控除できます。
正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」(※8)となっています。
ただし、以下の条件を持つ家屋はこの特例の対象外ですので注意が必要です。
- 特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
- 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
- 別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋
10年超所有の軽減税率
多くの空き家に関連する税制優遇は、所有期間が短期間のものが中心ですが、「10年超所有の軽減税率」は、1月1日時点での所有期間が10年以上の物件を対象とした制度です。既に3,000万円の特別控除を利用した後でも、この軽減税率を活用することができます。
取得費加算の特例
「取得費加算の特例」とは、相続を通じて手に入れた空き家に関して、支払った相続税の一部を取得費に上乗せする制度です(※9)。取得費が増加することで譲渡所得が減少し、結果として譲渡所得税の軽減が可能となります。
ただし、この特例は、相続時の3,000万円の特別控除とは併用ができません。なお、相続税の軽減措置である「小規模宅地等の特例」との併用は可能ですが、計算に使用する相続税額は、この特例を適用した後の金額となります。
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まとめ
空き家の売却は、単に物件を手放すだけの行為ではありません。それに伴う税金、特例、控除など、多岐にわたる要因を適切に理解し、対応することで、節税や利益の最大化を図ることが可能です。
譲渡所得税、印紙税、その他の税金といった売却時に考慮すべき点や、空き家売却での控除や特例を利用することで、より有利な取引が期待できます。
空き家問題や売却に関する詳しい相談やサポートが必要な場合は、訳あり物件の買取専門業者「ワケガイ」にぜひお気軽にご相談ください。
＜参考＞（※URL最終閲覧2024年1月17日）
※1 国税庁「土地や建物を売ったとき」https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm
※2 国税庁「印紙税」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/inshi301.htm
※3 財務省「登録免許税に関する資料」https://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/property/e08.htm
※4 国税庁「個人の方に係る復興特別所得税のあらまし」https://www.nta.go.jp/publication/pamph/shotoku/fukko_tokubetsu/index.htm
※5 国税庁「消費税のしくみ」https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/01_3.htm
※6 REDS「仲介手数料の法定上限金額とは」https://www.reds.co.jp/system/term/fee/
※7 国税庁「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
※8 国税庁「マイホームを売ったときの特例」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
※9 国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm
