相続物件

空き家を相続してしまったらどうすればいい?「その1」 空き家の売却方法と注意点について

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不要な空き家を相続してしまったら、どうすればよいのでしょうか?

空き家の数は年々増え続けており、平成30年に行われた空き家調査によると、848万9000戸の空き家があるとされ、住宅全体の13.6%にも該当します。空き家は今後も増え続けていくことが予想されており、このままだと2033年には国内の空き家数は1,955万戸、空き家率も27.5%になるのではないかというレポートも発表されております。

では、なぜ空き家になってしまうのでしょうか?

まずは空き家が増える理由について確認していきましょう。

 

■空き家となってしまう理由

・相続したが、利用しない

相続人自体が既に別の家を購入していたり、生活圏が違う地域に住んでいたりすることで、家を相続しても利用することがないまま、空き家になってしまっているケースです。

国土交通省の調査では、空き家を取得した経緯の半数以上が相続を理由としての取得となっており、相続したうちの1/4の方が現在の居住地から遠方であるため利用したくてもできないという統計が出ております。

また、1つの物件につき、相続に相続が続いていくことで、複数人が共有して物件を所有する、「共有持分」の状態になることで、管理者不明の空き家として放置されてしまうというケースも多くなってきました。

この場合、共有者が多く存在していることで誰が管理するべきなのかもわからない状況となってしまい、管理者不明の空き家としてそのまま放置されてしまうということも要因のようです。

 

・少子高齢化と人口減少

少子高齢化による影響でそもそも住宅が空き家となるケースです。

高齢者の方が、入院や老人ホームなどの施設に入ったりすることで空き家となったり、子どもが介護のために両親を近くに呼ぶことで空き家になるケースがあります。

また、少子化の影響で地方の過疎化が進み、郊外の物件になればなるほどニーズが無くなるので、売りたくても売れずに空き家のまま放置となってしまうケースも見受けられます。

 

・更地にするコストと税金

住宅を更地にするだけでもおおよそ100万円ほどの解体費用がかかります。

また、住宅を壊して更地にすることで、土地所有者が支払う固定資産税と都市計画税の金額が上がってしまうという税制度があるこということが、更地にすることを躊躇してしまう要因のようです。

家屋がある土地は土地にかかる固定資産税について、200㎡までは評価額が1/6、200㎡を超える部分について1/3にまで軽減されます。

家屋を解体して更地にすることでこの軽減措置が適用されなくなるのです。

 

 

 

■空き家を放置するとどうなってしまうのか

空き家を放置したままにしてしまっている方も多くいるのが現状です。

そのまま放置したままにすることで、どのようなデメリットがあるのか見ておきましょう。

 

・固定資産税が高くなる

先ほども触れましたが、住宅を建てるための土地は固定資産税の軽減措置が講じられています。

空き家として放置したままでも、この軽減措置が適用されていましたが、平成27年に制定された、空き家対策特別措置法によると、景観や衛生面、防犯面等の問題を防ぐために、適切に管理されてない空き家を「特定空き家」に指定することができ、この特定空き家に指定されると、固定資産税の軽減措置を受けることができなくなります

また、この空き家法では、敷地内の立木伐採や家屋の解体撤去などの助言、指導、勧告、命令をしたり行政代執行(強制執行)も可能となりますので、そのような状況になる前に、対応を検討することが必要でしょう。

 

・火災や倒壊、犯罪に利用されるリスク

誰も住むことなく放置された住宅は劣化が早く、倒壊する危険性も高くなります。

また、放火などによる火災のリスクもあリます。第三者に損害を与えることで、損害賠償責任が発生することになりますので、万が一のために、火災保険への加入は忘れずに行いましょう。

老朽化した空き家は明らかに誰も住んでいないことがわかるため、不審者が勝手に利用し、意図せずして犯罪トラブルに巻き込まれる可能性もあります。この場合も所有者としての管理責任を問われることになりますので、放置したままにはせず、売却も含めた空き家の処分について考えることを推奨します。

 

・雑草や害虫の発生源となる

誰も管理しないことで庭の木や雑草が伸び放題となり、景観を損なうだけでなく、蚊をはじめとした害虫の発生源となってしまいます。

また、老朽化した建物はシロアリが繁殖し、建材が落下したり倒壊することもありますので、隣家にとっては大変迷惑になりますし、周辺に住んでる人たちにも迷惑をかけてしまうことになります。

 

■空き家を利用、売却する方法

では、使用しない住居を相続してしまった場合はどうすればいいのでしょうか?
空き家を利用、売却する方法をご紹介します。

 

・買取業社に売却する

早期に空き家を売却することを検討しているのであれば、買取業社に売却することをオススメします。早ければ、売却まで1ヶ月程度で引き渡しまで行うことも可能です。特に、空き家などの訳あり物件を得意としている不動産業者であれば、大手の不動産業者が買取できないような物件も買い取ってもらうことが可能です。

リスクやトラブルを避け、早期解決を希望している場合は、まずは買取業者への売却を検討してみてはいかがでしょうか。

 

・賃貸物件にする

自分が住むことができない場合、人に貸すという方法があります。家賃収入を得られるため、固定資産税などの税金をまかなうことができます。

 

・空き家バンクに登録する

空き家バンクとは、空き家の賃貸・売却情報を登録し、空き家を利用したいと考えている人に紹介する制度のことです。全国各地の自治体が、空き家の有効活用を通して地域の活性化や定住を目的として取り組んでいます。なかには不動産会社が空き家バンクを運営していることもあります。

 

・空き家マッチングサイトに掲載する

空き家マッチングサイトとは、不動産を売りたい人と買いたい人のマッチングができる、言わば不動産のメルカリのようなものです。

業者を介さず、個人間でやり取りを行うことも可能なので、仲介手数料などがかからないマッチングサイトもあります。

また、不動産業者にて買取をしてもらえなかったような物件でも、幅広いニーズを持った購入希望者の方々に手間なくアプローチができるので、ぜひ活用してみてください。

オススメのマッチングサイトをいくつかご紹介します。

家いちば
https://ieichiba.com/

空き家ゲートウェイ
https://akiya-gateway.com/

みんなの0円物件
https://zero.estate/

 

■空き家をお持ちでお困りの場合はプロにご相談を

相続などで手に入れた空き家をそのまま放置することで、固定資産税の増加や火災、倒壊などのリスクやデメリットがあるということをご理解いただけたかと思います。

空き家は早期に処分しないと劣化が進み、資産価値がどんどん下がってしまうことで、売却することもできない状況になってしまうことも多々あります。

相続や譲渡によって空き家を所有することになった場合は、プロに相談の上、早めに対応することを心がけてください。

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