更新日： 2024.1.30 | 公開日：
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物件を売却する際、その物件が事故や事件の現場として知られる「事故物件」であると、通常の物件とは異なる取り扱いや懸念点が生じます。
所有物件が事故物件となってしまった場合、そのままでは売却や利活用が難しいのが一般的です。こうした物件の売却を前提にした場合、どのような点を注意しながら進めていくべきなのでしょうか。
今回は、事故物件を売却するにあたって知っておくべき知識について解説しますので、ぜひお役立てください。
目次
事故物件とは
事故物件という言葉を耳にすることがありますが、法的に正確な定義が存在するわけではありません。一般的には、事件や事故、孤独死などの痛ましい出来事があった場所としての物件を「事故物件」と呼びます。
このような物件は、潜在的な利用者に対して精神的ストレスや不安を感じさせる可能性があるため、心理的瑕疵(かし)として分類されます。
もし、これらの物件を売却する際、瑕疵を知っていながらそれを隠して売った場合、宅地建物取引業法違反とみなされ、購入者からの損害賠償請求や契約解除のリスクに直面する可能性があります。
事故物件の売却時に気をつけたい告知義務とは
事故物件として売却される不動産には、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に基づき、物件で過去に起こった事件や事故の情報を明らかにする義務があります。
このガイドラインが制定されるまで、事故物件に対する明確な法的基準は存在せず、告知する内容や時期などが非常に曖昧で、取引が混乱を招いていました。
特定の事件や死因、そしてそれが何年前の出来事であるかにより判断が異なるケースが多く、不動産取引の透明性や信頼性に欠ける状況でした。
この問題への対処として、2021年10月に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を発表しました。この文書は、死亡事例に関わる告知義務の具体的な基準や実践例を整理し、取引の公平性と透明性を確保することを目的としています。
このガイドラインに従い、事故物件の取引に関してはより明確な判断基準が提供されています。それでは、どのようなケースで告知義務が生じ、どのケースで告知義務が免除されるのか、ガイドラインの詳細を見てみましょう。
売却時に告知するべき瑕疵は4種類
不動産取引における瑕疵の種類は、前述の心理的瑕疵に「物理的瑕疵」「環境的瑕疵」「法的」も合わせた4種類があります。
- 心理的瑕疵
- 物理的瑕疵
- 環境的瑕疵物件
- 法的瑕疵
いわゆる事故物件として扱われるのは心理的瑕疵であるケースが多く、その他の瑕疵が生じている物件は「訳あり物件」といった呼ばれ方をするのが通例です。
心理的瑕疵
心理的瑕疵は、物件利用者に精神的ストレスや不安を感じさせるような要因を指します。これは事故物件の特性として頻繁に取り上げられますが、具体的に「どのような事象を心理的瑕疵とするか」の基準は現段階で明確ではありません。
この問題について、行政当局も認識しており、明確なガイドライン策定の動きが見られます(※1)。
物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、壁や天井についた傷など、目に見えるマイナス要素のことです。土地が抱えるマイナス要素でも判断されます。物理的瑕疵の適用範囲は、家屋部分だけでなく土地にまで及びます。
環境的瑕疵物件
環境的瑕疵は、物件の周辺環境に関連するもので、例えば火葬場や墓地の近くに立地している場合などが該当します。加えて、特定の臭いや騒音なども環境的瑕疵として認識されることがありますが、詳細な判断は具体的な状況によります。
法的瑕疵
法的瑕疵は、都市計画法や建築基準法などの法令に反する物件に関連しています。違法建築として該当する場合もありますが、特定の法律が施行・改訂される前に建てられた古い物件では、例外的な状況も考慮される必要があります。
事故物件を売却する際の相場感
ここからは、以下の要件を持つ事故物件を売却した際の相場感を解説します。
- 自然死(孤独死)
- 自殺・殺人事件
次項より、個別にみていきましょう。
自然死(孤独死)
物件での自然死や孤独死があったとしても、その物件がきれいな状態を維持していれば、心理的瑕疵とは認識されません。
このような場合、売却価格を大幅に下げる必要は少ないでしょう。ただし、遺体の状態が悪い場合は、価格を大幅に下げる必要が出てきます。
自殺・殺人事件
自殺や殺人事件の発生があった事故物件は、ケースによりますが、自殺の場合は通常の相場の7割、殺人事件の場合は5割程度で市場に出されるケースが一般的です。しかしながら、これらの物件への反応は人それぞれ異なるため、指定された価格での売却が確約されるわけではありません。
事故物件を売却する際のポイント
事故物件を売却する際には、以下の点にも留意しましょう。
- なるべく清掃しておく
- 瑕疵の発生から時間をおく
- 更地にする
それぞれについて、詳しく解説します。
なるべく清掃しておく
事故物件の売却を検討する際、ただ単に原因となった場面を整理するだけでなく、物件全体の外観から室内までの印象を一新する工夫が求められます。
事故物件の先入観が強く影響するため、購入希望者の心理的障壁を取り除くことが不可欠です。プロのハウスクリーニングや、状況に応じてのリフォームが効果的。
特に、発見が遅れた場合の汚染除去や消臭は、専門の清掃サービスを利用することが必要です。費用は物件の規模や要求される作業により異なるので、事前に見積もりを取ることをおすすめします。
さらに、安心感を与えるために、神社やお寺でのお祓いを検討するのもよいでしょう。
瑕疵の発生から時間を開ける
事故や事件の影響は、直後が最も大きく、その印象により購入希望者が敬遠する可能性が高まります。経済的、精神的な状況を考慮しつつ、時間を置いて売却を検討するとよいでしょう。
ただ、時間が経過しても、事故物件であることの告知義務は消滅しない点を留意し、不動産業者との連携を密に保つことが大切です。
更地にする
特に痛ましい事件や周囲に強い印象を残した事故が発生した場合、建物の存在そのものがマイナスイメージの原因となることが考えられます。その際は、建物の解体を検討し、更地にしてからの売却を考えるという選択もあります。
確かに、解体には費用が発生しますが、強いネガティブイメージを持たれたままの状態での売却よりも、更地化した方が良い結果をもたらすケースがあります。
ただ、更地にした場合の税額の増加など、経済的な面も考慮しなければなりません。地域の記憶が色濃く残るような事故や事件の場合、更地化した後の土地を駐車場や他の用途に転用することも検討する価値があります。
事故物件は専門の買取業者への依頼も検討しよう
通常の物件とは異なり、心理的瑕疵を持つ事故物件は、たとえリフォームを施しても売却が困難なことがあるのが実情です。
従来の「不動産会社を介しての買い手探し」というアプローチだけでなく、事故物件や特定の事情を持つ物件の買取を得意とする専門業者との取引も選択肢のひとつとして視野に入れておくとよいでしょう。
専門業者による買取のメリット
専門の買取業者を選ぶことにより、多くのメリットを享受できます。業者が直接査定を担当するため、適切な書類の準備さえ整っていれば、迅速な売却が期待できるでしょう。
一般の不動産会社を通じた取引では、心理的瑕疵の告知義務やそれに伴うリスクが伴いますが、専門業者への売却ならば、このようなトラブルの可能性を大きく軽減できます。
通常の売却方法を取ると、不動産情報サイトやチラシなどでの公開が必要となり、物件の瑕疵情報が広く知られる可能性が高まります。それに対して、専門業者への直接の取引であれば、そのような情報の拡散を防ぐことができるのです。
ただし、重要な点として、専門業者による買取価格は、多くの場合、市場相場の5〜6割程度となることを前もって理解しておく必要があります。
まとめ
所有している物件が事故物件となってしまえば、売却の際には大幅な値下げが必要です。瑕疵の重さについては受け取り手によって変わってくるため、値下げを行なったとしても買い手が見つからないというケースも発生するでしょう。
売却を考慮している方は、専門家の意見やアドバイスを求めることで、より安心して取引を進められます。 事故物件の売却については、専門業者への買取依頼も含めて検討しましょう。
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＜参考＞（※URL最終閲覧2024年1月24日）
※1 国土交通省「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_tk3_000001_00015.html
