所有物件が事故物件となってしまった場合、そのままでは売却や利活用が難しいのが一般的です。
今回はそんな事故物件を抱えることになったケースに備えるため、把握しておくべき要素やその後の対応策について解説します。
目次
そもそも事故物件とは？
実は、事故物件に関する法的な定義がある訳ではありませんが、事件・事故・孤独死など、痛ましい印象を与える出来事が発生した物件を指すのが一般的です。
このように、利用者に対し精神的負担を与えるマイナス要素は心理的瑕疵(かし)と呼ばれ、売却時には買い手側に対して告知する義務が発生します。
もし瑕疵について承知していたにも関わらず告知を怠った場合、宅地建物取引業法違反として買い手側から損害賠償請求や契約解除を申請されるリスクがあります。
不動産取引における瑕疵は4種類
不動産取引における瑕疵の種類は、前述の心理的瑕疵に「物理的瑕疵」「環境的瑕疵」「法的」も合わせた4種類があります。
いわゆる事故物件として扱われるのは心理的瑕疵であるケースが多く、その他の瑕疵が生じている物件は「訳あり物件」といった呼ばれ方をするのが通例です。
心理的瑕疵
前述の通り、心理的瑕疵とは利用者に精神的な負担を与える出来事です。事故物件と物件が呼ばれる原因ではあるのですが、その一方で現在は「何が心理的瑕疵にあたるのか」に関する判断基準が不明瞭であることが問題となっています。
これについては行政府も課題に感じており、心理的瑕疵に関するガイドラインの策定が進んでいます(※1)。
物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、壁や天井についた傷など、目に見えるマイナス要素のことです。土地が抱えるマイナス要素でも判断されます。物理的瑕疵の適用範囲は、家屋部分だけでなく土地にまで及びます。
環境的瑕疵物件
環境的瑕疵とは、火葬場や墓地が近くにあるなど、利用者に敬遠されるような立地条件のことです。異臭や騒音なども環境的瑕疵に含まれるケースがありますが、具体的な判断については状況次第となっています。
法的瑕疵
法的瑕疵は、建築基準法や都市計画法などの法令に違反した物件に適用されます。通常は違法建築に当たるため適用されることは稀なのですが、各法律の制定・改訂前に建てられた築古の物件の場合はその限りではありません。
事故物件はリフォームする前に特殊清掃を実施する
所有物件が事故物件となってしまったら、瑕疵を解消するためにもリフォームを行う必要がありますが、それに当たって事前に踏まえておくべき要素が存在します。
人が物件内で亡くなったために事故物件となった住居では、遺体の痕跡が残ってしまっているケースも多いためリフォーム前に特殊清掃を行わなければなりません。
特殊清掃とは、事件や物件内に残存する遺体の痕跡を全てなくすためのクリーニング作業で、異臭の除去も作業範囲に含まれます。特殊清掃を行なった後は、物件の供養や遺品整理まで合わせて行うことが必要です。
リフォームの相場感
内装のリフォーム
内装をリフォームする際に必要な予算の相場感としては、以下の通りです。
- フローリングの張り替え…3,000〜4,000円程度／1㎡あたり
- クロスの張り替え…1,000〜2,000円程度／1㎡あたり
- 畳の交換…8,000〜12,000円程度／1畳あたり
浴室・トイレのリフォーム
瑕疵の原因となる出来事が浴室・トイレなどで起こっていた場合、まるごと交換する必要があります。その際に必要な費用の相場感としては、以下の通りです。
- 浴室のユニットごとの交換…90〜100万円程度
- トイレの便器交換と内装リフォーム…約20〜30万円程度
事故物件を売却する際の相場感
自然死(孤独死)
自然死、あるいは孤独死が発生したとしても、物件の状態が綺麗なままであれば、心理的瑕疵は発生しません。そのため、売却価格の大幅な値下げも必要ないでしょう。
一方で、遺体の腐敗が進んでしまっている状態で発見されたケースでは、市場相場の7〜8割程度まで値引きを行うのが一般的です。
自殺・殺人事件
自殺や殺人事件が発生した事故物件を売却する際の価格相場は、ケースバイケースではあるものの自殺が市場相場の7割程度、殺人事件の場合は5割程度で売りに出すことになるでしょう。
一方で、心理的瑕疵をどの程度敬遠するかは受け止め手次第となりますので、上記の通りの値引きを行なったからと言って滞りなく売却できるとは限りません。
事故物件は専門の買取業者への依頼も検討しよう
心理的瑕疵を抱えた事故物件はリフォームしたとしても売却が難しい可能性があります。
そういった場合は「不動産会社に仲介を依頼して買い手探しを行う」という通常のスキームではなく、事故物件・訳あり物件を専門的に買い取っている業者への売却も検討しましょう。
専門業者による買取のメリット
専門業者への買取依頼なら、買取業者自身がそのまま査定を行なってくれますので、必要書類さえ用意しておけば最短即日での売却も可能です。
不動産会社を介して売却を行なった場合、前述の通り瑕疵の告知義務に関して責任を負うことになりますが、売却相手が専門業者なら告知義務違反などでトラブルになるリスクを低減できます。
さらに、通常の売却方法では不動産ポータルサイトやチラシを通じて広く告知を行いますので、自分の所有物件が瑕疵を抱えている事実が知れ渡ってしまう一方、専門の買取業者に直接相談すればそういった心配も必要ありません。
しかし、専門業者に買い取ってもらった場合は売却価格は市場相場の5〜6割程度になる点には承知しておきましょう。
まとめ
所有している物件が事故物件となってしまえば、売却の際には大幅な値下げが必要です。瑕疵の重さについては受け取り手によって変わってくるため、値下げを行なったとしても買い手が見つからないというケースも発生するでしょう。
そのため、事故物件の売却については、専門業者への買取依頼も含めて検討しましょう。
参考：
※1 国土交通省,「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」,https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_tk3_000001_00015.html,(2022/02/24)
