不動産の前が私道だと再建築できない？再建築不可になる可能性がある私道と、その対処法を解説

道路には「私道」と「公道」があり、その種類によって土地の活用が制限されることがあります。

特に私道では一部のケースで再建築ができません。

そこで今回は再建築不可になる私道について紹介します。不動産の前の道路が私道だった場合の対処法もあわせて解説しますので、ぜひお役立てください。

公道と私道の違い

公道とは

公道は、国または自治体が所有し管理する道路のことを指します。

これらの道路は公共の利益のために整備され、誰でも利用することができます。

しかし、公道を利用する際には道路交通法が適用されるため、車両を運転する場合には運転免許証が必要です。

私道とは

私道は個人や団体が所有する道路で、国や自治体による管理はされていません。

私道では運転免許がなくても車両の運転が可能であり、自動車教習所の敷地などが一例です。

ただし、私道の通行に関する許可は所有者によって管理されます。たとえば、「関係者以外通行禁止」といった立札で通行を制限することが可能です。

【私道の所有者例】

• 地主
• 土地を購入し共有名義の人
• 土地を購入し私道を分筆した人

私道負担とは

不動産取引において「私道負担」とは、不動産が私道に接している場合に、その私道の維持や管理に関わる責任を意味します。

特に、法律上「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という接道義務があり、私道を設けることでこの義務を満たすことがあります。

これをセットバックと呼び、この場合も「私道負担」とされます。

私道には固定資産税がかかる

私道の所有者は、その土地に関する固定資産税の支払い義務があります。

地主が全ての私道を所有している場合や、セットバックにより自分の敷地を私道にした場合は、その所有者が税金を全額負担します。

複数人で私道を共有している場合や分筆した場合は、各々がその持分割合に応じた税金を支払わなければなりません。

ただし、私道が自治体によって位置指定道路として認められ、特定の要件を満たしている場合は固定資産税が課されないこともあります。詳細は各自治体へ問い合わせましょう。

関連記事：共有持分になっている私道とは？トラブル事例や売却時の注意点を紹介

公道か私道か調べる方法

公道か私道かを確認する際は、役所で確認し、公図を調べたうえで結果を整理し、建て替えの可否を検討しましょう。

公道と私道を区別する方法は、以下のとおりです。

役所で確認する

地域の役所、具体的には道路管理課や建築指導課などの窓口で、その道路が公道か私道かを確認することが可能です。また、自治体によってはオンラインで情報を確認できることもあります。

公図で確認する

公図は、私道部分の地番や土地の位置関係を確認するために役立ちます。

法務局で公図を取得すると、道路として使われている部分が独立した土地として登記されているか、周囲の土地とどのような位置関係にあるかを確認できます。道路部分に地番がある場合は、登記事項証明書を取得して所有者を調べることも可能です。

ただし、公図だけでは再建築できるかどうかを判断できません。私道が建築基準法上の道路に該当するかは、自治体の建築指導課などで道路種別を確認する必要があります。

公道でも私道でも、法律上の「道路」であれば再建築できる

公道か私道かではなく、接している道が建築基準法上の道路に該当するかどうかが、再建築できるかを判断する重要なポイントです。

法律上「道路」と認められている場合は再建築が可能です。

法律上の道路の定義

再建築できるかを判断する際は、敷地に接している私道が建築基準法第42条に定める道路に該当するかを確認することが重要です。

建築基準法上の道路には、道路法による道路のほか、位置指定道路や一定の条件を満たす幅員4m未満の42条2項道路などがあります。私有地であっても、これらの道路として扱われていれば接道義務を満たせる可能性があります。

そのため、「私道だから再建築できない」と判断するのではなく、まず自治体で道路種別を確認し、敷地が必要な長さで接しているかまで調べることが必要です。

位置指定道路と認められるための要件

私道が位置指定道路として認められるためには、いくつかの条件があります。

• ①：道路幅が4m以上
• ②：両端が他の道路に接続していること
• ③：接道する道路と交わる部分に隅切りがある
• ④：ぬかるみ防止をしていること
• ⑤：縦断勾配が12％以下
• ⑥：排水設備を設けること

②は道の両端が他の道路につながっている必要があります。ただし、道が行き止まりになっている袋路状道路の場合でも、要件を満たせば認可が可能です。

③の隅切りとは、角地の土地の角を道路状にすることです。公道への接道部分に両端2m以上の隅切りが必要です。見通しを良くしたり車両の転回に要する幅を確保したりすることが目的です。

通り抜けができない袋路状道路でも、以下を満たせば位置指定道路として認められることがあります。

【袋路状道路の場合の条件】

• 道路延長が35m以下である
• 道路延長が35mを超える場合は転回スペースがあること
• 幅員6m以上であること
• 接道する道路と交わる部分に隅切りがある

位置指定道路の認可を受ける流れ

私道を位置指定道路として認めてもらうプロセスは以下の通りです。

• 手順①：事前相談
• 手順②：申請書の提出
• 手順③：審査
• 手順④：工事着手
• 手順⑤：工事完了検査

まずは役所へ行き、申請書の説明を受けて必要書類を準備しましょう。指定申請書等の書類を役所へ提出し、本申請を行います。

審査後、問題がなければ「受理通知書」が交付され、道路の工事に入ります。工事着手は申請書受付前でも可能な場合があります。

工事が完了したあとに検査を行い、問題がなければ位置指定道路として認められます。

位置指定道路にも関わらず再建築不可になるケース

位置指定道路として認められているにも関わらず、幅員が4m以下の不完全な位置指定道路や昔と今で道路位置が異なる場合は、再建築できないケースがあるので注意しましょう。

幅員が4m以下の不完全な位置指定道路

位置指定道路は、現況の幅員や位置が指定時の内容と異なっていると、そのままでは再建築に支障が生じる場合があります。

位置指定道路は原則として幅員4m以上が必要ですが、塀や工作物が道路部分へ張り出すなど、指定された幅員が確保されていないケースもあります。このような場合は、指定道路図と現在の道路状況を確認し、本来の道路幅を確保するための対応が必要になることがあります。

位置指定道路に接しているだけで再建築できると判断せず、自治体で指定時の位置や幅員と現況が一致しているかを確認することが重要です。

昔と今で道路位置が異なる場合

長い間存在している位置指定道路の場合、過去に提出された図面と現在の道路の位置が異なることがあります。このような状況では、再建築の際に問題が発生する可能性があります。

再建築前に確認すること

再建築する前に確認すべきこと以下の2点です。

• 法律上の「道路」である位置指定道路か確認
• 所有者の同意を得る

法律上の「道路」である位置指定道路か確認

再建築を計画する前に、その道路が法律上の「道路」として位置指定されているかを確認しましょう。

たとえば、役所の建築課などの窓口で図面を閲覧できます。自治体によっては「指定道路調書証明書」として道路位置指定図の写しを提供してくれることもあります。

所有者の同意を得る

私道に面した土地を建て替える場合は、私道の持分の有無だけでなく、通行や掘削に関する権利関係を確認することが重要です。

建て替え工事では、工事車両が私道を通行したり、上下水道やガスなどの引き込み工事で道路を掘削したりすることがあります。共有持分を所有している場合でも、共有者間の取り決めによって事前の調整が必要になることがあります。持分がない場合は、通行や掘削について私道所有者との承諾関係を確認する必要性がさらに高まります。

私道の持分があるだけで再建築の可否が決まるわけではありません。登記上の所有者や持分、既存の承諾書などを確認したうえで建て替えを進めることが大切です。

再建築できない場合の対処法

土地が私道に面し、位置指定道路としての認定が受けられず再建築が難しい場合の対処法を紹介します。

• セットバックする
• 建築基準法第42条2項道路として認可を受ける
• 建築基準法第43条ただし書き道路の申請

セットバックする

道路の中心線から2m以上土地を後退させる「セットバック」を行うことで、位置指定道路としての認定を受けられる可能性があります。

道路の中心線を特定するには、役所の建築指導課で確認しましょう。

セットバックによって建築可能な土地は狭くなりますが、その代わりに再建築の承認を得ることが可能です。自治体によってはセットバックに関する費用の補助を行っている場合もあります。

建築基準法第42条2項道路として認可を受ける

位置指定道路ではない私道でも、建築基準法第42条2項に基づく「みなし道路」としての認可を受けることで、再建築が可能になるケースもあります。

これは建築基準法施行前から存在する幅員4m未満の道路に適用され、特定行政庁の指定を受ける必要があります。再建築には私道の所有者全員の同意が必要で、「私道負担同意書」の作成が求められます。
（参考：e-Gov 法令検索「建築基準法」）

建築基準法第43条ただし書き道路の申請

敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していない場合でも、一定の条件を満たせば建築基準法第43条第2項による認定や許可を受けて建築できる場合があります。

現在の制度では、旧来「43条ただし書許可」と呼ばれていた仕組みは、建築基準法第43条第2項の認定・許可として整理されています。敷地の周囲に広い空地があることや、交通上・安全上・防火上・衛生上の支障がないことなどを踏まえて、特定行政庁が個別に判断します。

すべての再建築不可物件で利用できる制度ではないため、対象となる可能性がある場合は、自治体の建築指導課などで認定・許可の要件を確認してみてください。
（参考：e-Gov 法令検索「建築基準法」）

私道の再建築不可についてよくある質問

私道の再建築不可についてよくある質問は、以下のとおりです。

• 再建築不可物件はやめたほうがいい？
• 私道の持分がある場合でも再建築不可になる？
• 私道に面した土地で建て替えの許可を得るにはどうすればいい？

それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。

再建築不可物件はやめたほうがいい？

再建築不可物件は住宅ローンの審査が通りにくく、資産価値も低く評価されやすいため、購入には慎重な検討が必要です。一方で、リノベーションによる居住継続や賃貸・駐車場としての活用、隣地の一部取得、特定行政庁の許可(建築基準法第43条2項)による建築可能化など、活用の選択肢も存在します。価格が相場より抑えられていることが多く、用途や出口戦略が明確であれば選択肢になります。購入前には接道状況や私道の権利関係を専門家と確認し、リスクと活用方法を十分に把握したうえで判断することが大切です。

私道の持分がある場合でも再建築不可になる？

私道の持分を所有していても、その私道が建築基準法上の道路に該当し、敷地が2m以上接道していれば再建築は可能です。ただし共有私道の場合、自分の持分があっても他の共有者の同意なく掘削や工事ができない旨の取り決めがあることもあり、実務上は通行・掘削の承諾書が必要になるケースが少なくありません。持分の有無だけで可否が決まるわけではなく、道路種別・接道幅・共有者との合意状況を総合的に確認する必要があります。契約前に権利関係を法務局などで調査しておくと安心です。

私道に面した土地で建て替えの許可を得るにはどうすればいい？

私道に面した土地で建て替えを行うには、まずその私道が建築基準法上の道路に該当するかを自治体で確認します。該当しない場合は、位置指定道路としての申請・認可を受けるか、建築基準法第43条2項に基づく特定行政庁の許可・認定を受ける方法があります。共有私道であれば、工事や掘削、ライフライン引き込みについて他の所有者から承諾書を得ることも必要です。セットバックにより幅員や接道を確保することで建築可能になる場合もあるため、早めに建築指導課や専門家へ相談しましょう。

まとめ

「私道で再建築ができない」「位置指定道路の所有者から同意を得られない」など、再建築ができずにお困りの場合はプロに相談しましょう。

私道に接する不動産の建て替えは、権利関係や法律などの問題が関わってきます。独断で対処することによってトラブルになる前に、専門家に依頼してスムーズに対処しましょう。

再建築の相談から実際に建築できるまで時間を要することがあります。余裕をもって早めに依頼することをおすすめします。

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