更新日： 2024.1.18 | 公開日：
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相続や譲渡によって底地を所有することになった場合、「まず底地が何なのか理解していない」ということもあるでしょう。
実際問題として、底地の概要や権利問題は複雑であるため、一般の方にとっては悩ましい問題であるはず。そこで今回は、底地とはそもそも何なのか、そして所有することのメリットとデメリットを解説します。
「底地を売りたい」と考えたときにどうやって売却できるのか、その方法と買い取り相場もあわせて紹介します。底地を所有している方、今後所有する予定がある方はぜひご一読ください。
底地とは
底地とは、土地所有者が他人に賃借させ、そこから収益を得ている土地を指します。この土地には借地権が設定されており、借地権とは具体的に土地を借りる権利のことを意味します。
借地権を有する住宅に居住する場合、建物は個人の所有となりますが、土地は引き続き地主の所有であるため、使用に対する料金を定期的に支払う義務があります。
底地と借地との違い
底地と借地は、同じ土地を異なる視点からみた場合の呼び名の違いです。土地を貸している側（地主）から見れば「底地」、一方で土地を借りている側（借地人）から見れば「借地」となります。
これにより、土地に対する関係性や立場によって呼称が変わることがわかります。
底地を所有することのメリット
底地を所有することで、どのようなメリットを得られるのでしょうか。具体的には、以下のものが考えられます。
- 収益が得られる
- マンション管理のような手間がかからない
次項より、個別にみていきましょう。
収益が得られる
底地の所有者は、借地人からの地代という形で定期収入を得られます。これにより、安定した資産形成を期待できるほか、地代以外にも更新料や承諾料などの収入が期待できるでしょう。
地代とは、借地人が支払う土地の使用料です。料金は双方の合意により変更することが可能で、一般的に賃貸マンションやアパートの家賃と比較して低い傾向があります。
契約更新時に請求できる料金のことを指し、通常は底地の時価の3～5％程度が目安とされています。借地人が建物を第三者に売却する際の承諾に伴う料金で、これは借地権価格の約10％とされています。
マンション管理のような手間がかからない
賃貸マンションやアパートの経営では、物件の管理に手間やコストがかかります。
底地の場合、管理は借地人が担うため、地主はそのような手間やコストを負担する必要がありません。これは底地を所有する大きなメリットの1つといえるでしょう。
底地を所有することのデメリット
底地を所有することにはメリットもある反面、デメリットもあります。具体的には、以下のようなもの。
- 土地を自由に売却できない
- 固定資産税が課税される
- 相続税がかかる
- 利益が出ないこともある
それぞれ、詳しく解説します。
土地を自由に売却できない
底地の所有者は、借地借家法により借地権者の権利が保護されているため、自由に土地を売却することが困難です。地主が土地を売却したいと考えても、借地人に対して簡単に明け渡しを求めることはできず、もし求める場合は高額な立退料が発生する可能性があります。
さらに、借地権の設定期間が長いこともあり、地主が自由に土地を売却することは容易ではありません。
固定資産税が課税される
底地を所有すると、固定資産税や都市計画税などの税金が課税されます。これらの税金は借地人ではなく、土地を所有している地主に対して課税されるため、負担が生じるでしょう。
相続税がかかる
底地を相続する場合、相続税が課税されます。そのため、自身から子孫に底地を相続させると、相続人に相続税の負担が生じる可能性があります。
利益が出ないこともある
地代から必要な税金を差し引くと、底地から得られる利益が限定的になることも懸念されます。そのため、底地を所有する前に、過去の実績や収益性を確認することが推奨されます。
底地が自由に売却できない理由
底地はなぜ所有者が自由に売却できないのでしょうか。理由としては、以下のものが考えられます。
- 借地人は権利に守られているから
- 借地権の期間が長いため
それぞれ、詳しく解説します。
借地人は権利に守られているから
底地では、借地人が地上権や賃借権を持っています。これらの権利によって借地人は保護されているため、土地所有者は底地を自由に売却できません。
地上権は、他人の土地を使用して住宅などの建築物を所有する権利です。地上権設定者と地上権者間で地代が定められると、地代の支払い義務が生じます。地上権を持つ人は、その土地を使用する権利を有し、さらに他人に譲渡したり、貸したりすることが可能です。
賃借権は、賃貸借契約に基づく賃借人の権利を指します。たとえ賃貸人が売却や相続によって変わっても、賃借人は賃借権に基づいて居住することができます。賃借人は居住する権利を持つ一方で、賃料の支払い義務も負います。
借地権の期間が長いため
普通借地権は、初回更新時に20年以上の長期契約が可能で、その後の更新では10年以上の契約が行えます。
これに対し定期借地権は更新不可で、契約終了時には土地を更地にして地主に返還する必要があります。一般的に、定期借地権の方が買い取り相場が高くなる傾向にあるため、把握しておきましょう
底地の売却方法
ここからは、底地を「売却したい」「手放したい」と考えた際の対処法を紹介します。具体的には、以下のとおり。
- 借地人に売却する
- 借地権を買い取る
- 借地権とあわせて底地を売却する
- 借地権と底地を交換する
それぞれ、詳しくみていきましょう。
借地人に売却する
底地を使用している借地人に直接売却する方法があります。借地人が長期間土地を使用している場合や、すでに家を建てている場合は、売却の交渉が成立しやすくなります。
借地人が底地を購入すると、借地権は自動的に消滅し、賃貸借契約の終了手続きが不要になるため、手間が省けます。ただし、借地権が金融機関の担保となっている場合は、別途手続きが必要です。
借地権を買い取る
借地人から借地権を買い取ることも一つの選択肢です。これにより、地主は地上権と賃借権も手に入れるため、土地の売却を自由に行うことが可能。
しかし、借地人が移転する予定がない場合は、買い取りを拒否されることもあります。
借地権とあわせて底地を売却する
地主と借地人が協力して、底地と借地権をセットで第三者に売却する方法があります。この方法では、購入者は底地と借地権の全ての権利を手に入れることができます。
ただし、この方法は借地人も売却を希望している場合に限られます。
借地権と底地を交換する
底地を手放すために、借地権と底地を交換する方法も考えられます。この際、土地を分筆して分けることが可能です。
更に、金銭を追加して土地の権利割合を調整することもできます。これは売却とは異なり、土地の所有権を変更するための手段です。
底地の買い取り相場
底地はいくらで売却できるのでしょうか？買い取り相場をご紹介します。
借地人に売却する場合の相場
底地を借りている借地人に土地を売る場合、決まった算出方法はありませんが、下記のように計算するケースが多くなっています。
【借地権割合の算出方法】
- （更地価格）-（借地権割合）
通常、底地の価格は更地の価格の約50％程度とされています。具体的な価格を把握するためには、周辺の更地の市場価格を調べることが重要。
ただし、この価格はあくまで目安であり、地主が急いで売却したい場合などは価格が下がる可能性もあります。
不動産業者に売却する場合の相場
底地を不動産業者に売却する場合、底地の本来の価格の約10％程度となることが多いです。これは、借地人への売却時と比較して相場が低い傾向にあります。
底地を借地人に売却するときのポイント
底地を不動産業者に売却すると安くなってしまう可能性があるため、一番良い方法は借地人に売却することです。
借地人が買い取りに積極的ではない場合、借地人が所有者になることのメリットを伝えるとよいでしょう。
例えば、以下のようなもの。
- 地代の支払いが不要：借地人は地代や更新料、承諾料などの支払いから解放される。
- 建て替え・売却の自由度：土地の所有者として、建て替えや売却が自由に行える。
- 土地の担保利用：土地を担保にしてローンを組むことが容易になる。
- 相続の簡素化：権利関係がシンプルになり、相続がしやすくなる。
これらのメリットを伝えることで、借地人が買い取りに前向きになる可能性があります。ただし、買取後の固定資産税や都市計画税の負担などのデメリットについても、事前に明確に伝えることが重要。
後々のトラブルを避けるために、これらの点をきちんと説明することが肝要です。
底地売却時の注意点
底地を売却するときの注意点としては、以下のようなものがあります。
- 底地売却前に確認しておくこと
- 底地売却時に必要な税金
それぞれ、個別にみていきましょう。
底地売却前に確認しておくこと
土地賃貸借契約書の有無を確認します。古くからの借地人がいる場合、契約書がないこともあるため、必ず確認しましょう。契約書が紛失している。あるいは、そもそも書面がない場合は、相続や譲渡時に問題になることがあります。
土地の境界線の確認も重要です。特に長年の間に変更された可能性のある古い底地では、境界線の曖昧さが後のトラブルの原因となるケースがあります。
抵当権や仮登記など、土地に設定されている権利関係の確認も欠かせません。訴訟中の土地は売却が困難であり、後からの損害賠償請求のリスクも考慮する必要があります。底地を売却する際には下記の書類が求められます。
- 身分証明書
- 実印
- 印鑑証明書
- 登記済権利書、または登記識別情報
- 固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書
底地売却時に必要な税金
底地の売却から利益が生じた場合、所得税と住民税が課税されます。これは譲渡所得として計算され、底地の取得費、譲渡費用、特別控除を差し引いて算出可能。
所有期間に応じて税率が異なるため、具体的な税額の計算には税務署や税理士に相談することが望ましいでしょう。
さらに、売却時には印紙税や登録免許税が発生することもあります。これらの税金は、売却に伴う費用の一部として計算されるため、売却価格とともに考慮しましょう。
まとめ
相続や譲渡によって底地を所有することになったものの利益が出なくて持て余している場合や、売却したいものの借地人の同意を得られない場合など、底地を所有することでお困りの場合はプロに相談するといいでしょう。
プロに頼ることで、借地人との交渉がうまくいかず関係性が悪化することを避けつつ、売却までの手続きをスムーズに行えます。
本ブログで情報発信を行っている「ワケガイ」は、訳あり物件を積極的に買い取っている専門業者です。底地についてお悩みの方は、訳あり物件の買取に特化したワケガイに、ぜひお問い合わせください。
