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底地を所有するメリット・デメリットとは? 売却方法と買い取り相場もあわせて解説

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相続や譲渡によって底地を所有することになった場合、まず「底地」が何なのか理解していない、ということもあるでしょう。そこで今回は、底地とはそもそも何なのか、そして所有することのメリットとデメリットを説明します。

また、「底地を売りたい」と考えたときにどうやって売却できるのか、その方法と買い取り相場もあわせて解説しますので、底地を所有している方、今後所有する予定がある方はぜひご覧ください。

  

■底地とは?

「底地」という言葉を聞き慣れない方も多いと思います。底地とは一体何なのか説明します。

 

・底地とは?

底地とは、土地を人に賃借し利益を得ている土地のことです。底地には、借地権が設定されています。

 

【借地権】

借地権とは、土地を借りる権利のことを指します。借地権が付いている住宅に住む場合、建物部分は自分の所有になります。土地は地主が所有しているため、定期的に土地の使用料を支払う必要があります。

 

・底地と借地との違い

底地の土地を貸している人が地主であり、地主から見れば土地を貸すことで利益を得ているため「底地」になります。しかし、地主から土地を借りている人から見えればその土地は「借地」となります。つまり、「底地」と「借地」の呼び方の違いは、土地を指す人の立場の違いということになります。土地を借りている人は「借地人」と呼ばれることがあります。

 

■底地を所有することのメリット

底地を所有することで、どのようなメリットを得られるのでしょうか?ご紹介します。

 

・メリット①収益が得られる

底地の所有者は、借地人から地代を得ることができます。一定額の収入が見込めるため、安定した資産形成が可能となるでしょう。また、地代だけでなく更新料や承諾料などの収入を得られる場合があります。地代・更新料・承諾料の意味は、下記の通りです。

 

【地代】

地代とは、借地人が支払う土地の利用料金のことです。双方が合意すれば料金を変更することもできます。一般的には、賃貸マンションやアパートと比較すると底地の地代は安い傾向があります。

 

【更新料】

借地人と契約を更新する際に請求できる料金のことです。目安は底地の時価3~5%と言われています。

 

【承諾料】

借地人が建物を第三者に売却することを承諾する際に支払われる料金のことです。目安は、借地権価格の10%ほどだと言われています。

 

・メリット②マンション管理のような手間がかからない

賃貸マンションやアパートを経営していると管理を行う必要がありますが、底地の場合、管理は借地人自身が行うためその必要がありません。管理人を雇うコストがかからなかったり自分自身で管理をする手間が省けたりすることはメリットと言えるでしょう。

 

■底地を所有することのデメリット

底地を所有することにはメリットもある反面、デメリットもあります。底地所有前であれば、デメリットも知った上で所有の検討をするといいでしょう。

 

・デメリット①土地を自由に売却できない

底地は、自由に売却することができません。借地借家法にて借地権者の権利は守られているため、地主が「やっぱり土地を売却したい」と考えたとしても明け渡し請求をすることはできないのです。明け渡しを求めたとしても、多額の立退料がかかってしまうでしょう。

また借地権の設定期間は長いため、自分のタイミングで土地を返してもらうことは難しいと言えます。土地を自由に売却できない理由について、のちほど詳しくご紹介します。

 

・デメリット②固定資産税が課税される

固定資産税や都市計画税は、土地の借地人ではなく底地を所有している人に対して課税されます。

 

・デメリット③相続税がかかる

底地を相続する場合、相続税の課税対象となります。自身から子孫に相続する場合、子孫に相続税の負担をかけてしまうかもしれません。

 

・デメリット④利益が出ないこともある

地代から支払うべき税金を引くとさほど利益が出ない、というケースがあります。相続や譲渡によって底地を所有する前に、これまでの実績を確認してみるといいでしょう。

 

■底地が自由に売却できない理由

底地はなぜ所有者が自由に売却できないのでしょうか?その理由を説明します。

 

・借地人は権利に守られているから

底地は、借地人が賃料を支払い「地上権」や「賃借権」が設定されています。権利で守られているため、土地所有者は底地を自由に売ることができないのです。地上権と賃借権とは下記の通りです。

 

【地上権】

地上権とは、住宅などの建築物を所有するために他人の土地を使う権利のことです。地上権設定者と地上権者の間で地代が定められた場合は、支払う義務が生じます。地上権を得た人はその土地を使えるほか、他の人に地上権を譲渡したり土地を貸したりすることができます。

 

【賃借権】

賃借権とは、賃貸借契約に基づく賃借人の権利のことです。売却や相続などで賃貸人が代わったとしても、賃借人は賃借権によって居住することを主張できます。賃借人は居住する権利を持つ一方で、賃料の支払い義務を負うことになります。

 

・借地権の期間が長いから

借地権の期間は長いため、所有者のタイミングで売却することができません。土地を借りる権利である「借地権」には2種類あります。借地権の種類は下記の通りです。

 

【普通借地権】

最初の更新で20年以上の長期契約ができます。2回目以降の更新では、10年以上の更新が可能です。

 

【定期借地権】

土地の更新ができない権利です。契約が終了すると、更地にして土地を地主に返す必要があります。

買い取り相場については後述しますが、借地権が消滅する期間が把握できる定期借地権の方が、買い取り相場が高くなっています。

 

上記のことから底地は手放しづらくなっていますが、売却する方法はいくつかあります。次に詳しくご紹介します。

 

■底地の売却方法

底地を「売却したい」「手放したい」と考えた際の対処法をご紹介します。

 

・売却方法①借地人に売却する

現在土地を使用している借地人に売却する方法です。借地人が底地に家を建てている場合や長期間使用することが決まっている場合などは、交渉成立する可能性が高くなるでしょう。借地人に売却するためのポイントは、のちほど詳しく説明します。

 

自動的に借地権が消滅

借地人が底地を購入すると、自動的に借地権が消滅します。別途、賃貸借契約を終了させる必要がないため手間を省くことができるでしょう。ただし、金融機関に担保として借地権を設定している場合は、金融機関との手続きが必要になります。

 

・売却方法②借地権を買い取る

借地人から借地権を買い取ることもひとつの方法です。借地権を買い取るということは、地上権と賃借権も得ているため、土地の売却などを自由に行うことができるようになります。しかし、借地人が引っ越す予定がない場合は拒まれるケースもあります。

 

・売却方法③借地権とあわせて底地を売却する

地主と借地人が協力して、第三者に売却する方法です。底地と借地権をセットで売ることで、購入する第三者はすべての権利を手に入れることができます。底地と借地権を同時に売却した場合、地主と借地人の配分は借地権割合に基づいて算出することが一般的です。しかし双方同意のもとであれば、割合は自由に変えることができます。ただし、これは借地人も「売却したい」と思っていることが前提の方法のため、スムーズに進むとは限りません。

 

・売却方法④借地権と底地を交換する

売却方法とは異なりますが、借地権と底地を交換することで底地を手放すという方法があります。このとき、土地を分筆して分けることも可能です。自分の権利割合を多くしたい場合は、土地の交換に加えて金銭を支払えば金額に応じた権利割合に変更することもできます。

 

■底地の買い取り相場

底地はいくらで売却できるのでしょうか?買い取り相場をご紹介します。

 

・借地人に売却する場合の相場

底地を借りている借地人に土地を売る場合、決まった算出方法はありませんが、下記のように計算するケースが多くなっています。

 

【算出方法】

(更地価格)-(借地権割合)

 

一般的には、底地本来の価格の50%程度だと言われています。まずは底地の近くにある更地の価格を調べてみましょう。しかし、これはあくまでも目安であり、地主側の自己都合で売却したい場合には低くなることもあります。

 

・不動産業者に売却する場合の相場

底地は不動産業者に売却することも可能です。しかし、不動産業者に売却すると底地本来の価格の10%程度と言われており、借地人に売却するときの相場よりも安くなる傾向があります。

 

■底地を借地人に売却するときのポイント

底地を不動産業者に売却すると安くなってしまう可能性があるため、一番良い方法は借地人に売却することです。借地人が買い取りに積極的ではない場合、借地人が所有者になることのメリットを伝えると良いでしょう。借地人が買い取るメリットをご紹介します。

 

・借地人が買い取るメリット①地代を支払う必要がなくなる

借地人は地代を地主に支払う必要がなくなります。また、地代だけではなく借地権の更新料や承諾料などの支払いもなくなります。さらに金銭を支払う利害関係を解消できることも煩わしさが省けるため、メリットと言えるでしょう。

 

・借地人が買い取るメリット②建て替え・売却などが自由にできる

建て替えや売却をする際に、了承を得る必要がなく、自由に行えるようになります。また、売却時には市場取引価格に近い価格で売ることができるでしょう。

 

・借地人が買い取るメリット③土地を担保にできる

土地を担保にできるようになるため、ローンを組みやすくなる可能性があります。

 

・借地人が買い取るメリット④相続しやすくなる

権利関係がシンプルになるため、相続しやすくなるでしょう。

 

上記のようなメリットを借地人に伝えることで、買い取りに対して前向きになってくれるかもしれません。ただし、良い点だけではなく「固定資産税や都市計画税が〇円かかる」などといったことも事前にきちんと伝えておかないと後々トラブルになってしまう可能性があります。

 

■底地売却時の注意点

底地を売却するときの注意点はいくつかあります。必要書類などとあわせて説明します。

 

・底地売却前に確認しておくこと4つ

底地を売却する前に確認しておきたいことを4つご紹介します。

 

①賃貸借契約書があるか確認する

地主と借地人で交わした土地賃貸借契約書があるか、確認しましょう。古くから借地人が底地を使用している場合、契約書が紛失していたりはじめから書面を交わしていない可能性があったりします。相続や譲渡によって底地を所有する場合、まずは契約書が保管されているかどうかを確認しておきましょう。

 

②土地の境界線は明確か確認する

古くからある底地の場合、土地の境界線が曖昧な場合があります。土地の売却時には境界線が明確であることが重要なため、事前に確認しておきましょう。

 

③抵当権の設定がないか確認する

底地に抵当権や仮登記等が設定されていないことを、事前に確認しておきましょう。

 

④係争中ではない

土地の所有者をめぐって訴訟沙汰になっている場合、あとから損害賠償請求に発展することもあり得ます。係争中ではないことが売却時の大前提となります。

 

・底地の売却で必要な書類

底地を売却する際には下記の書類などが必要となります。

 

・身分証明書

・実印

・印鑑証明書

・登記済権利書または登記識別情報

・固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書

 

・底地売却時に必要な税金

底地の売却で収益が出た場合、所得税および住民税がかかります。譲渡所得となるため、底地取得費用・譲渡費用・特別控除を差し引いて算出します。所有期間によって税率が変わるため、詳しくは税務署や税理士などに相談するといいでしょう。また他にも売却時に印紙税・登録免許税がかかります。

 

■底地の所有でお困りの場合は、プロに相談を

相続や譲渡によって底地を所有することになったものの利益が出なくて持て余している場合や、売却したいものの借地人の同意を得られない場合など、底地を所有することでお困りの場合はプロに相談するといいでしょう。

プロに頼ることで、借地人との交渉がうまくいかず関係性が悪化することを避けられたり売却までスムーズにできたりするかもしれません。

 

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