更新日： 2026.10.20 | 公開日：
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事故物件には法律上の明確な定義がなく、人が亡くなったからといって必ずしも事故物件になるわけではありません。
告知が必要かどうかは、死因や特殊清掃の有無、死亡事案の状況などによって異なります。
本記事では、事故物件の判断基準や国土交通省のガイドライン、病死・孤独死の取り扱い、購入時の確認ポイントについて解説します。
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編集ポリシー・コンテンツ制作方針の詳細事故物件の定義
事故物件とは、一般的に過去に自殺や他殺、孤独死などが発生し、買主や借主が心理的な抵抗を感じる可能性のある不動産を指します。
ただし、法律上の明確な定義はなく、人が亡くなったからといって必ず事故物件になるわけではありません。
例えば、老衰や病死、日常生活での不慮の事故による死亡は、原則として告知の対象になりません。
一方、自然死であっても、発見までに時間がかかり、特殊清掃が必要になった場合などは、買主や借主への告知が必要になることがあります。
事故物件のガイドライン
2021年10月8日に国土交通省は不動産取引における人の死の告知基準を明確にするため、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。
死因や発生場所、経過期間などに応じて、不動産会社が買主や借主に告知すべきかどうかの判断基準が記載されています。
例えば、賃貸物件では自殺や他殺などが発生してからおおむね3年が経過すると、原則として告知不要とされています。ただし、売買には一律の3年という基準はありません。
ただし、買主や借主から過去の死亡事案について質問された場合は、経過期間にかかわらず告知が必要です。
ガイドライン自体に法律のような拘束力はありませんが、不動産会社が告知義務を判断するうえで重要な基準となっています。
（参考：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」）
購入の際に事故物件かどうかを確認するポイント
不動産が事故物件かどうか気になる場合は、物件情報や過去の履歴を確認しましょう。
主なポイントは以下の4つです。
- 「瑕疵あり」「告知事項あり」の記載
- 不自然な修繕箇所
- 売主や管理会社からの情報
- インターネット上の情報
「瑕疵あり」「告知事項あり」の記載
不動産広告の備考欄や特記事項に、「瑕疵あり」「告知事項あり」と記載されていないか確認しましょう。
これらの記載は、過去の死亡事案だけでなく、建物の欠陥や周辺環境の問題などを指している場合もあります。
不動産会社に具体的な内容を確認することが重要ですが、記載がないからといって過去に死亡事案がなかったとは限りません。
不自然な修繕箇所
内見時には、床や壁などに不自然な修繕箇所がないか確認しましょう。
例えば、室内の一部だけが新しくなっている場合は、修繕した理由や工事内容を不動産会社に質問してみるのがおすすめです。
部分的なリフォームは通常の修繕でも行われるため、修繕跡だけで事故物件と判断することはできません。
売主や管理会社からの情報
事故物件かどうかを確認する際は、不動産会社を通じて、過去に死亡事案がなかったか直接質問することが重要です。
具体的には、過去の自殺や他殺の有無、特殊清掃が行われた履歴などを確認しましょう。
買主から過去の死亡事案について質問された場合、不動産会社は把握している事実を適切に伝える必要があります。
インターネット上の情報
事故物件に関する情報を、インターネットで調べる方法もあります。
事故物件公示サイト「大島てる」では、過去に事件や事故が報告された物件の情報を確認できます。
ただし、掲載情報の正確性が保証されているわけではなく、掲載されていない物件でも過去に死亡事案があった可能性はあります。
インターネット上の情報だけで判断せず、気になる情報が見つかった場合は不動産会社に確認しましょう。
病死でも告知が必要になるケース
病死や老衰などの自然死は、原則として事故物件として扱われず、買主や借主への告知も必要ありません。
ただし、死亡後の状況や周囲への影響によっては、病死でも告知が必要になる場合があります。
具体的には以下の2つのケースです。
発見が遅れて特殊清掃が必要になった場合
病死による孤独死であっても亡くなってから発見されるまでに時間がかかり、特殊清掃が必要になった場合は原則として告知の対象となります。
なぜなら、買主や借主の契約判断に影響する可能性があるためです。
例えば、遺体の腐敗によって室内に臭いや汚れが残り、通常の清掃では対応できなくなったケースなどが該当します。
賃貸物件では、死亡の事実が発覚してからおおむね3年が経過すると、原則として告知不要とされています。ただし、売買には一律の期限がありません。
周囲に広く知られている場合や質問された場合
病死であっても死亡事案が周囲に広く知られ、社会的な影響が特に大きい場合には告知が必要になることがあります。
買主や借主から過去の死亡事案について質問された場合は、死因や経過期間にかかわらず把握している事実を適切に伝える必要があります。
そのため、病死だからといって、すべてのケースで告知が不要になるわけではありません。
死亡時の状況や特殊清掃の有無などを確認し、国土交通省のガイドラインに沿って対応することが重要です。
屋内での病死は事故物件になる？
室内で病死したからといって、必ずしも事故物件になるわけではありません。
国土交通省のガイドラインでは、病死や老衰などの自然死は、原則として買主や借主への告知が不要とされています。
例えば、家族に看取られて自宅で亡くなった場合や、病死後すぐに発見され、特殊清掃が必要なかった場合などです。
ただし、死亡後の発見が遅れて特殊清掃が必要になった場合などは、告知の対象になることがあります。
関連記事：不動産の「告知事項あり」とは？ 瑕疵の種類や告知事項あり物件の見分け方を解説
まとめ
病死や孤独死が発生した不動産でも、必ずしも事故物件として扱われるわけではありません。告知の必要性は、死因や特殊清掃の有無、死亡事案の状況などによって異なります。
事故物件かどうかを確認したい場合は、物件情報の告知事項を確認するだけでなく、不動産会社に過去の死亡事案について直接質問することが大切です。
また、事故物件を売却する際は、物件の状況によって売却価格が下がる可能性があるほか、買主への告知が必要になる場合もあります。
告知の必要性や売却方法に迷った場合は、事故物件の取り扱いに詳しい不動産会社などの専門家に相談しましょう。
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運営団体 2019年1月29日設立。訳あり不動産の買取を行う不動産会社。相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産を買い取り、法的知識や専門知識を以って、再度市場に流通させている。 訳あり不動産の買取サービス「ワケガイ」、空き家、訳あり不動産CtoCプラットフォーム「空き家のURI・KAI」を展開。 経済界(2022年)、日刊ゲンダイ(2022年)、TBSラジオ「BOOST！」(2023年)、夕刊フジ(2023年)などで訳あり不動産について解説している。2024年度ベストベンチャー100選出。 これまでの買取の経験をもとに、訳あり不動産の解説をする著書『拝啓 売りたいのに家が売れません』(代表取締役 丸岡・著)を2024年5月2日に出版。 |
