更新日： 2024.9.25 | 公開日：
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実家を相続したものの、老朽化が進んでいたり、誰も住まなくなったりして、利活用に悩むケースは少なくありません。
2024年現在は不動産投資についても多くの情報が溢れていますので、「実家を賃貸アパートに建て替えて、安定した収入を得たい」と考えるケースもあるでしょう。
しかし、アパート経営には、多額の初期投資や空室リスク、管理の手間など、さまざまなデメリットがあります。アパート建て替えを成功させるためには、立地選定や資金計画、適切な建築会社選びなど、専門的な知識と経験が必要不可欠です。
そこで本記事では、実家のアパート建て替えを検討する際に知っておくべき、メリットやデメリット、成功のポイントを、具体的な事例を交えながら詳しく解説します。
目次
実家をアパートに建て替えるメリット
実家の土地を有効活用する方法として、アパートに建て替えることには大きなメリットがあります。具体的には、以下のようなもの。
- 安定した家賃収入が得られる
- 相続税対策になる
- 老朽化した実家の建て替えと地域貢献を果たせる
それぞれ個別に解説します。
安定した家賃収入が得られる
実家の土地にアパートを建てることで、複数の入居者から家賃収入を得られるようになります。一棟貸しの賃貸物件と比べて、空室リスクが分散されるため、安定的に収入を得られるのが大きな魅力です。
例えば、1Kタイプのアパートを10室建てた場合、1室あたりの家賃を5万円とすると、満室時には月額50万円の家賃収入が見込めます。仮に2室が空室になったとしても、他の8室から40万円の収入があるため、リスク分散の効果が期待できるでしょう。
また、アパートの場合は、入居者が入れ替わっても、次の入居者をみつけやすいというメリットもあります。これは、アパートが世帯向けではなく、単身者向けの物件であることが多いためです。
単身者は、ライフスタイルの変化に合わせて住まいを変えるケースが多く、入居期間が比較的短くなる傾向にあります。そのため、退去が続いても、新たな入居者をみつけやすく、安定した収入を得やすいでしょう。
相続税対策になる
アパートを建てることは、将来の相続税対策にもなります。相続税は、土地や建物などの資産の評価額に基づいて計算されますが、アパートの建っている土地は、更地に比べて評価額が下がる傾向にあります。
これは、借地権割合という考え方に基づくもので、アパートの土地は、建物の所有者に一定の権利が認められるため、更地よりも土地の価値が低くなると評価されるためです。
また、アパートの建物自体も、一般的な住宅に比べて、相続税評価額が低くなる傾向があります。これは、アパートが収益物件として評価されるためで、建物の相続税評価額は、家賃収入をもとに計算されるためです。
具体的には、相続税の計算上、アパートの土地の評価額は更地の場合の最大80％まで減額され、建物の評価額も通常の60％程度に減額されます。
たとえば、実家の更地の評価額が1億円、建物の評価額が2,000万円の場合を考えてみましょう。
このケースでは、アパートにすることで、土地の評価額が8,000万円に、建物の評価額が1,200万円になるため、 トータルの評価額は9,200万円と、1億2,000万円から2,800万円も下がることになります。
老朽化した実家の建て替えと地域貢献を果たせる
老朽化が進んだ実家は、建て替えによって資産価値を高めることができます。古くなった建物は、設備の陳腐化や、耐震性の低下などの問題を抱えています。
こうした老朽化した実家を、アパートに建て替えることで、新しく魅力的な賃貸物件として生まれ変わらせることができるのです。
また、古い建物が並ぶ地域に、新しいアパートを建設することは、地域の住環境の改善にもつながります。
特に、密集市街地など、防災上の課題を抱えた地域では、老朽化した建物の建て替えが、まちの安全性を高めることに貢献します。
防火性能の高い新しい建物への建て替えは、火災のリスクを減らし、倒壊の恐れのある古い建物を除去することで、地震に強いまちづくりにも寄与するでしょう。
さらに、アパートの建設は景観の改善効果も期待できます。統一感のあるデザインの建物が新たに加わることで、町並みに新鮮な印象を与え、地域の魅力アップにつながるのです。
実家をアパートに建て替えるデメリット
実家をアパートに建て替える場合、メリットが多い一方で、次のデメリットについても理解しておく必要があります。
- 多額の初期投資が必要
- 空室リスクと家賃下落リスクがある
- 入居者トラブルと管理の手間がかかる
- アパート経営のための各種手続きの煩雑さがある
次項より、個別にみていきましょう。
多額の初期投資が必要
アパートを建てるには、多額の初期投資が必要になります。既存の建物を解体するための費用、新しいアパートの建築費用など、多岐にわたるコストが発生します。
解体費用は、建物の大きさや構造によって異なりますが、一般的には数百万円から1,000万円程度かかります。アパートの建築費用は、建物の規模や仕様によって大きく異なりますが、1棟あたり5,000万円から1億円以上かかるケースも少なくありません。
また、建築費用以外にも、設計費用、各種手数料、不動産取得税などの初期費用もかかります。
多くの場合、こうした費用をすべて自己資金でまかなうことは難しいため、金融機関からの借り入れが必要になります。アパートローンの返済期間は通常20〜30年と長期にわたるため、借入金の返済が長期的な負担になることも覚悟しておく必要があります。
空室リスクと家賃下落リスクがある
アパート経営では、入居者が見つからない「空室リスク」と、家賃が下がってしまう「家賃下落リスク」があります。
周辺地域の賃貸需要や競合物件の状況によっては、アパートが完成しても入居者が決まらない可能性があります。空室が長引けば、家賃収入が得られない一方で、ローンの返済や管理費用がかかり続けるため、大きな損失につながりかねません。
また、近隣に新しい賃貸物件が増えると、家賃相場が下がる可能性もあります。家賃を下げざるを得なくなれば、想定していた収益が得られなくなるリスクがあるのです。
特に、人口減少が進む地方都市などでは、賃貸需要の先細りが予想されるため、こうしたリスクへの備えが欠かせません。事前の需要予測を慎重に行い、長期的な視点から収支シミュレーションを行うことが重要です。
入居者トラブルと管理の手間がかかる
アパートを経営すると、入居者とのトラブルが発生するリスクがあります。例えば、家賃の滞納、ゴミ出しや騒音などのルール違反、設備の破損などが代表的なトラブルです。
入居者とのコミュニケーション不足や、トラブル対応の遅れが、問題をこじらせる原因になることもあります。また、アパートの管理には、入居者の募集や退去時の手続き、建物の修繕や清掃など、さまざまな業務が発生します。
自己管理する場合は、こうした業務を自分で行う必要があるため、管理の手間が大きな負担になります。特に、遠方に住んでいる場合は、現地に行くための交通費や時間的負担も無視できません。
管理業務を管理会社に委託する場合は、手間は減らせますが、その分、管理費用がかかります。管理費用は、家賃収入の5〜10％程度が一般的で、年間数十万円から数百万円の費用負担が発生します。
アパート経営のための各種手続きの煩雑さがある
アパートの建設から経営までには、各種の申請や手続きが必要で、その煩雑さがデメリットの1つといえます。
建設段階では、建築確認申請や景観条例などの各種申請手続きがあります。また、金融機関からの融資を受ける場合は、融資申し込みや、担保設定の手続きも必要です。
アパートが完成すれば、賃貸借契約の手続き、火災保険等の加入手続きなどが必要になります。
事業収支や税務関連の手続きも欠かせません。日々の出納管理、年一回の確定申告など、経理面での手間がかかるものです。
こうした手続きを自分で行うには、専門的な知識が必要で、相当の時間と労力を要します。手続きの不備が問題を引き起こすリスクもあるため、専門家に依頼することも検討すべきでしょう。
実家のアパート建て替えを成功させるポイント
実家をアパートに建て替える際には、さまざまな点に注意を払う必要があります。ここでは、4つの観点から詳しく解説します。
- ポイント①：賃貸需要のあるエリアか入念にリサーチする
- ポイント②：ターゲットを意識した間取りと設備を整える
- ポイント③：長期的視点に立った堅実な資金計画を立てる
- ポイント④：実績豊富な建築会社と管理会社を選ぶ
それぞれ個別にみていきましょう。
ポイント①：賃貸需要のあるエリアか入念にリサーチする
アパート経営を成功させるためには、賃貸需要のあるエリアを選ぶことが重要です。需要が見込めない場所では、空室が増えて収益が悪化する恐れがあります。
まずは、実家の周辺エリアの賃貸市場を調査しましょう。近隣の賃貸物件の家賃相場や入居率、空室の状況などを把握することも求められます。。
不動産ポータルサイトなどで、周辺地域の賃貸物件の情報を集めることから始めましょう。その上で、実際に現地を訪れて、物件の状態や周辺環境をチェックすることをおすすめします。
賃貸需要の高いエリアの特徴としては、以下のような点が挙げられます。
- 駅から徒歩10分以内など、交通の便が良い
- スーパーや飲食店など、生活利便施設が充実している
- 大学や病院、大企業の事業所など、安定した賃貸需要が見込める施設がある
- 人口が増加傾向にあるなど、将来的な需要の伸びが期待できる
こうした特徴を備えたエリアは、賃貸需要が高く、安定した収益が見込めるといえるでしょう。
一方で、人口減少が進む地域や、工場の閉鎖などで雇用環境が悪化している地域は、賃貸需要が減退するリスクがあります。エリアの将来性を見極めるためには、自治体の都市計画や、地域経済の動向なども調査しておくとよいでしょう。
ポイント②：ターゲットを意識した間取りと設備を整える
アパートの建て替えでは、入居者のニーズに合わせた間取りと設備を整えることも大切です。
ファミリー向けなのか、単身者向けなのか、ターゲットとする入居者層を明確にし、そのニーズに合わせた物件づくりを心がけましょう。
例えば、ファミリー向けであれば、3LDKなどの広めの間取りや、子供部屋を確保することが求められます。共働き世帯が多い場合は、駐車場を2台分用意したり、ゴミ置き場を設けたりするなど、利便性を高める工夫も必要。
一方、単身者向けであれば、1Kや1LDKなどのコンパクトな間取りが中心になります。ワンルームマンションであれば、家具付きや、インターネット無料などの特典を用意すると入居者の関心を引きやすくなります。
また、昨今は在宅ワークが増えていることから、中にデスクスペースを設けたり、共用のワークスペースを用意したりすることで、入居者の満足度を高められるでしょう。
こうした設備面では、オートロックやカメラ付きインターホンなどのセキュリティ設備、宅配ボックスなどの利便性を高める設備も人気です。
入居者目線に立って、ニーズを的確に捉えた間取りと設備を実現することが、高い入居率と安定した収益につながるのです。
ポイント③：長期的視点に立った堅実な資金計画を立てる
アパート建て替えは、長期的視点に立った堅実な資金計画が不可欠です。
まず、自己資金と借入金のバランスをしっかりと見極めましょう。金融機関からの借り入れに頼りすぎると、金利負担が重くのしかかり、賃料収入を圧迫しかねません。
一般的に、アパート建設の際の自己資金比率は20〜30％程度が理想とされています。例えば、総事業費1億円のアパートを建てる場合、2,000万〜3,000万円程度の自己資金を用意できると良いでしょう。
また、賃料収入のシミュレーションを行う際は、空室率を十分に見込む必要があります。
新築アパートでも1〜2割程度の空室が発生する可能性を考慮し、その分を差し引いた賃料収入をベースに計画を立てるべきです。
金利の固定期間が長いローンを選ぶことも重要なポイントです。アパートローンの返済期間は通常20〜30年と長期にわたるため、金利の上昇リスクをヘッジするためにも、金利の固定期間は10年以上が望ましいといえます。
アパートの減価償却期間は木造で22年、鉄骨造で47年と定められています。
減価償却費は経費として計上でき、節税効果が期待できるため、建物の耐用年数に合わせて返済期間を設定することも有効な方法といえるでしょう。
ポイント④：実績豊富な建築会社と管理会社を選ぶ
アパートの建設や管理は、専門性の高い分野です。
経験の浅い建築会社や管理会社に依頼すると、完成した建物の品質や、管理サービスの質に不安が残ります。
建築会社選びでは、賃貸アパートの建築実績の豊富さが重要なポイントになります。ホームページなどで過去の施工事例を確認し、その物件の入居率などもチェックしておくとよいでしょう。
また、建物の品質管理体制や、アフターサービスの充実度なども見極める必要があります。
管理会社選びでは、物件の管理実績とともに、トラブル対応力などを評価することが重要です。
定期的な清掃や設備の点検、入居者からの問い合わせやクレーム対応など、管理業務は多岐にわたります。
それらを適切にこなせる管理会社を選ぶことが、安定した経営につながるのです。退去後のリフォームやリノベーション提案など、付加価値の高いサービスを提供してくれる管理会社であれば、競合物件との差別化にもつながります。
加えて、管理会社との相性も重要な選定基準の1つです。
実績や管理体制、サービス内容、コミュニケーションのしやすさなど、総合的に判断して、信頼できるパートナーをみつけましょう。
実家のアパート建て替え事例と収支シミュレーション
ここでは、実家をアパートに建て替えた場合の具体的な収支シミュレーションを解説します。
まず、設定する条件としては以下のとおりです。
＜木造アパート（1K×12室）の建築事例＞
- 土地面積：200坪
- 建物構造：木造2階建て、1室あたり25㎡
- 総工費：9,600万円
- 家賃収入：月額72万円（1室6万円）、共益費：月額3,000円/室
- 年間想定入居率：95％
- 年間手取り：約380万円
建築費用の内訳は、建物本体工事費が7,200万円、外構工事費が1,200万円、設計料等の諸経費が1,200万円です。
想定家賃収入は年間864万円、共益費収入は年間43万2,000円で、合計907万2,000円。ここから空室率5％を差し引いた年間862万円が実質の賃料収入となります。
経費としては、固定資産税が年間70万円、管理費が賃料収入の5％で43万円、修繕費が同3％で26万円、その他水道光熱費や保険料などで50万円を見込みます。
減価償却費は定額法で、建物本体が年間約190万円、附属設備が約80万円、合計約270万円を計上。
これらを差し引いた事業収支は年間約400万円になりますが、借入金の返済を差し引いた手取りは380万円程度と予想されます。
実家をアパートに建て替えた場合の節税効果
実家をアパートに建て替えることで、相続税、固定資産税、所得税などで大きな節税効果が期待できます。さらに、購入型長期家賃保険を活用することで、経費削減にもつながります。以下、それぞれの節税効果について詳しく解説します。
相続税の節税
アパートを建てることで、土地の相続税評価額を大幅に下げることができます。アパートの建っている土地は、更地に比べて最大80％も評価額が減額されるのです。これは、その土地に借地権が設定されていると見なされるためです。
また、アパート建物自体も、一般的な住宅に比べて相続税評価額が低く算定されます。
例えば、1億円の土地にアパートを建てた場合、土地の評価額が8,000万円に下がり、建物の評価額が3,000万円なら、トータルの評価額は1億1,000万円。
1億円の土地と6,000万円の建物で評価されていた場合の1億6,000万円に比べて、5,000万円も評価額が下がるのです。
固定資産税の節税
アパートを建てると、その部分の土地は住宅用地とみなされ、200㎡までは固定資産税が1/6に、それ以上の部分も1/3に減額されます。アパートが建っている土地全体の課税標準額が大きく下がるため、固定資産税の負担を大幅に抑えられます。
所得税の節税
アパート経営では、収入からさまざまな経費を差し引いて所得税を計算します。アパートローンの支払利息や建物の減価償却費、管理費、修繕費なども経費として計上できるため、所得税の負担を抑えることができるのです。
特に減価償却費は大きな節税効果が期待でき、木造なら22年、鉄骨造なら47年の間、毎年一定額を経費に計上し続けられます。建物の耐用年数が長いほど、長期にわたって節税効果を享受できるといえるでしょう。
購入型長期家賃保険の活用
アパート経営では、家賃収入が滞ったときのリスクヘッジとして、家賃保証保険に加入するケースが一般的です。中でも、保険期間を30年など長期に設定でき、保険料を一括払いで損金処理できる購入型長期家賃保険の活用がおすすめです。
一括払いした保険料は、支払った年の経費とすることができるため、その年の所得税や住民税を大幅に抑えることができます。長期的な視点で経費を平準化できるため、効果的な節税対策といえるでしょう。
実家のアパート経営で注意したい点
一方で、実家のアパート経営では、いくつかの注意点にも気をつける必要があります。
まず、アパート建設前には、近隣住民に事前説明を行い、理解を得ておきましょう。騒音トラブルなどを防ぐためにも、防音性などにも配慮した建物設計を心がけましょう。
入居者の生活の質を確保し、長く住み続けたいと思えるアパートづくりを目指すことが大切です。
次に、管理体制の整備も重要なポイントです。アパートの維持管理は、物件の資産価値に直結する重要な業務。長期的な視点から計画的にメンテナンスを行うとともに、専任スタッフを置くなど、万全の管理体制を整える必要があります。
最後は、空室対策の重要性です。アパート経営では、空室は収益に直結する重大な問題。常に入居者目線に立ち、ニーズの変化を的確に捉えて物件の魅力を高めていく工夫が求められます。
家賃設定の適正化や、リフォーム・リノベーションなどによる物件価値の向上など、さまざまな角度から空室対策に取り組むことが肝要です。
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まとめ
アパート経営は、初期投資や空室リスクなどのデメリットはあるものの、適切な準備と運営によって、安定した収入と資産形成が可能な魅力的な選択肢であることがお分かりいただけたかと思います。
ただし、アパート経営には専門的な知識と経験が必要不可欠です。素人判断で進めると、思わぬトラブルや損失につながりかねません。
「立地選定→建物プラン→資金計画→入居者募集」の各段階で適切な判断を下すためには、不動産や建築、金融、法律など、幅広い分野の知見が求められます。実家のアパート建て替えを検討する際は、ぜひ専門家に相談しながら進めましょう。
| 運営団体 株式会社ネクスウィル 2019年1月29日設立。訳あり不動産の買取を行う不動産会社。相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産を買い取り、法的知識や専門知識を以って、再度市場に流通させている。 |
