更新日： 2024.12.10 | 公開日：
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購入したマンションが夫名義になっている場合、離婚時の財産分与に際してトラブルになることが予測されます。夫のみの名義のマンションは、夫婦名義の場合と同様に共有財産」として2分割できます。
本稿では、そのような「夫名義のマンションを財産分与する方法」に焦点をあて、実際の分け方などを紹介します。
目次
そもそも財産分与とは？
そもそも財産分与とは、結婚後に夫婦で築いた財産を、離婚時に再分配する手続きです。そのため、たとえ夫名義のマンションであったとしても、夫婦間で2等分することで、妻側も権利を保有できます。
財産分与の基本は夫婦で2分割
まず、財産分与における基本的な考え方として「専業主婦であったとしても夫婦の共有財産は妻にも権利がある」との認識を持ちましょう。
なお、“夫婦の共有財産”にあたる一例としては、以下のようなものです。
- 現金
- 預貯金
- 有価証券
- 自家用車
- 不動産
マンションが夫名義であったとしても、原則として夫婦の共有財産として扱われるため、離婚時の財産分与では再分配する必要があります。これは、マンション購入時に住宅ローンを夫が借り入れ、ローンの返済をしていたとしても同様です。
一方で、下記のような不動産は財産分与の対象にはできません。
- 婚姻中に片方が親から相続した不動産
- 離婚前だが別居後に取得した不動産
- 結婚する以前からから所有していた不動産
離婚した場合の共有不動産の取り扱い方については、下記の記事でも解説しています。こちらもぜひご参照ください。
関連記事：離婚したら夫婦共有名義の不動産はどうすればいいのか？
夫婦の取り分はどう決まる？
財産分与で夫婦それぞれの取り分を決める方法としては、以下の2パターンがあります。
- 夫婦間で財産分与に関する協議を行う
- 家庭裁判所に「離婚調停」を申立てる
財産分与を行うにあたって、まずは夫婦間で協議を行い、その時点で財産の分け方について双方納得がいけば問題ありません。
ただし、離婚の原因が片方のDVや浮気であった場合は、慰謝料を請求できるため共有財産が均等に分けられるとは限りません。
夫婦間の話し合いで結論が出ない場合は、家庭裁判所に「離婚調停」を申し立てを行うことになります。
離婚調停の申し立てが受理されると、調停委員を交えて財産の分与方法について話し合いを行います。この際、調停委員から和解案が出されることもあります
ただし、財産分与の請求権は離婚後2年が経過すると消滅してしまいますので、必ず期間内に行うようにしましょう。
夫名義のマンションを財産分与する方法
夫名義のマンションを妻と公平に分ける場合の方法としては、以下の3種類となります。
- マンションを売却して現金化する
- 他の財産を譲ってマンションを取得する
- 自分の共有持分を売却する
マンションのような資産価値の大きい固定資産は2つに分けるのが一般的ですが、他方の合意さえあればもう一方がすべての権利を所有することもできます。
マンションを売却して現金化する
夫名義のマンションを売却してしまい、その売却益を夫婦間で均等に分ける方法です。現金というわかりやすい数値で分配でき、マンションの所有権も手放せるため最もすっきりする解決方法と言えます。
金銭で分配してしまえば財産分与後のトラブルも起きづらいので、夫婦間の縁を完全に断ち切ることが可能です。
一方で、住宅ローンの残債が残っている場合、物件の売却には借入先金融機関の認証が必要となります。
融資を行っている金融機関は、担保にした物件をいつでも売却できる抵当権を所有しているため、マンションを売却するためにはローンを完済するか借入先の許可を得るしかありません。
マンションの売却益がローン残債を上回るアンダーローン状態なら、金融機関からの売却許可も比較的下りやすいでしょう。
他の財産を譲ってマンションを取得する
夫名義のマンションを分与する場合、夫婦のどちらかがマンションの権利を所有し、もう片方が相当分の財産を受け取るといった形でも解決を図れます。
この際、“相当分の財産”の定義についてはマンションの固定資産税評価額をもとに考えます。たとえば、妻が2,000万円の価値があるマンションを取得したいなら、2,000万円相当の現金や財産を夫に譲る形でバランスをとります。
この方法であれば、夫名義のマンションであったとしても、離婚後に妻が住み続けることも可能です。特に、子供がいたり、両親と同居していたりする場合は、離婚した後も同じ物件に住みたいと考える方も多いでしょう。
マンションの名義を夫から妻へ名義を変更する場合は、法務局で所有権移転登記を行えば所有権の移譲が可能です。
ただし、住宅ローンが返済中である場合は、ローンの返済人の名義も夫から妻に変更する必要があります。
自分の共有持分を売却する
夫名義のマンションを夫婦間で再分配する場合、“所有権のみ”を1/2ずつ共有持分として所有する形式が採られるケースがあります。
この場合、マンションすベてを売却しようと思えば共有者である双方の合意が必要ですが、「妻が自分の共有持分だけ売却する」などのケースでは、共有者単独の意思で行えます。
この方法なら、財産分与後に夫との共有者関係を解消しつつ、金銭を得ることができます。
一方で、共有持分はそのままでは物件の活用が難しいため、なかなか買い手が見つかりにくい点がネックです。そういった場合は、訳あり物件の買取専門業者に相談すれば、市場相場よりも割安にはなるものの、通常であれば売却が難しい共有持分も短期間で買い取ってくれます。
財産分与で必ず支払う税金
財産分与する際に必ず支払わなければならない税金として「譲渡所得税」「登録免許税」があります。なお、場合によっては贈与税や不動産取得税が課税される可能性もあります。
譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産の売却益に対して課税される税金をまとめた言い方で、正確には所得税・住民税を指します。財産分与でマンションの名義を夫から妻に変える際には、譲渡所得税が課税されるのは夫の方です。
ただし、課税対象となるのはマンションの時価が購入時よりも上がっていた場合に差額分となります。
譲渡所得税率はマンションを購入してから5年が経過しているかどうかで変わり、それぞれの税率は以下のとおりです。
| 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 | |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得（5年以内） | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15% | 5% | 0.32% | 20.32% |
登録免許税
登録免許税は、マンションの名義変更を行って登記手続きをする際に支払う税金で、夫だけでなく妻側にも課税されます。
マンションを財産分与するなら、不動産の所有権移転登記を行いますので、登録免許税については必ず支払う必要があります。
登録免許税は「固定資産税評価額 × 税率」 で計算され、本則税率が0.4%となっています(※2)。
まとめ
夫名義のマンションであったとしても、離婚に際して財産分与を行うのであれば2分割するのが原則です。一方で、ローンの残債があったり、マンション自体に良い思い出が残っていなかったりする場合は、売却も視野に入るでしょう。
財産分与が共有持分の形で行われていたとしても、専門業者に相談するなどすれば短期での売却も可能です。物件を売却すればまとまった資金を得られます。より短期で問題解決を図りたい場合は、買取専門業者に相談しましょう。
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