更新日： 2024.5.2 | 公開日：
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離婚に伴う不動産の売却は、財産分与や住宅ローンの処理など、複雑な問題が絡み合うため、慎重な対応が求められます。
不動産の名義人確認や売却価格の把握、売却益の取り扱いについては、ある程度理解が広まっているはず。しかし、住宅ローンが残っている場合の対処法や、具体的な売却方法、最適な売却タイミングなどについては、不安や疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
そこで本記事では、離婚で家を売却する際に押さえておくべきポイントを、専門家の視点から詳しく解説します。
目次
離婚で家を売る際のチェックポイント
離婚で家を売る必要が生じた際には、以下のポイントを踏まえておきましょう。
- 家の名義人
- 家の予想売却価格
- 売却益の取扱い
- 住宅ローンが残っている場合の支払い方法
それぞれ詳しく解説します。
家の名義人
離婚で家を売却する際、まず初めに確認すべきことは、夫婦のどちらが家を売却する権利を持っているのかという点です。
名義人のみが売却可能
不動産である家やマンションを売却できるのは、その不動産の所有者、つまり名義人だけです。単独名義であっても、「家族のために取得した財産」と認められれば、売却益の分与請求ができる場合があります。
例えば、不動産の名義が夫のみの単独名義である場合、売却権限を持つのは夫のみとなります。一方、夫と妻の共有名義の場合は、夫婦両者の同意がなければ売却することはできません。
したがって、売却を検討する際は、まず不動産の名義人が誰であるかを確認することが重要です。
家の名義人が不明な場合は、登記情報を調べるか、家の購入時の不動産売買契約書を確認してください。
不動産売買契約書に記名押印されている人物が名義人となります。夫婦共有名義の場合は、両者の名前が記載されているはずです。
名義人でない場合や共有持分のみの売却に関して
名義人でない場合、売却することはできません。どうしても売却したい場合は、家の名義人と話し合い、合意を得る以外に方法はありません。
ただし、内縁関係などで事実上の夫婦と認められる場合は、不動産の名義人でなくても、売却益の分与を請求できる可能性があります。
夫婦共有名義の場合、売却の意思が一致しないときは、自分の持分割合（共有持分）のみを不動産会社などの第三者に売却することも可能です。
しかし、共有持分のみの売却は、売却価格が低くなる上に、買い手を見つけるのが非常に困難であるため、おすすめできません。
売却の意思が一致しないからといって、夫婦に関係のない第三者に共有持分のみを売却してしまうと、後に大きなトラブルに発展する可能性もあります。遺恨を残さないためにも、できる限り避けるべきでしょう。
家の予想売却価格
次に、現在の家の売却価格を把握しておくことが重要です。
家の売却代金で住宅ローンが完済できるかどうかや、財産分与の対象とする際に、家の価値を知っておく必要があります。
家の売却価格を調べる方法には、「不動産会社に査定を依頼する方法」「自分で相場価格を調べる方法」があります。
不動産会社への査定依頼
不動産会社に査定を依頼すれば、現在の家の価値を知ることができます。
ただし、売却を任せてもらいたい不動産会社の中には、価格を高めに査定する場合があるため注意が必要です。
客観的に正しい査定額かを見極めるには、複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。
まだ売却するかどうか決まっていない場合や、離婚の事情を話すことに抵抗がある場合は、机上査定を利用するのがよいでしょう。
家を見てもらわなくても簡単に査定できますが、正確な価格ではないことが多いので注意が必要です。
自分での相場価格の調査
ある程度なら自分で相場価格を調べることも可能です。近隣の似ている家の過去の成約価格と、現在の売り出し価格を調べる必要があります。
成約価格は「レインズマーケットインフォメーション」や「不動産情報ライブラリ」などで、売り出し価格は不動産情報ポータルサイトで調べられます。
ただし、売り出し価格は高めに設定されていることが多いため、相場価格を正確に反映しているわけではありません。
売却益の取扱い
離婚で家やマンションを売却した際の売却代金の取り扱いについても、事前に決めておく必要があります。
売却益は原則として「財産分与」の対象
離婚時、夫婦で所有している財産は財産分与の対象となります。
財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を、離婚時に分け合うことを指します。
不動産売却による売却益も財産分与の対象となるため、原則として名義や持分割合に関係なく、夫婦で半分ずつ分けることになります。
ただし、夫婦間で合意が得られれば、この限りではありません。
売却益が財産分与の対象にならないケース
離婚で売却した不動産の売却益が、財産分与の対象にならない場合もあります。
例えば、結婚前に親から譲り受けた場合や自分自身で購入した場合、売却代金で住宅ローンを完済できない場合などです。
「婚姻前」に親から譲り受けた財産や自分自身で購入したものは、夫婦共同で形成した財産ではないため、原則として財産分与の対象にはなりません。
ただし、婚姻前に購入した不動産でも、結婚後に住宅ローンを支払っていれば、その分は共有財産となり、財産分与の対象となります。
住宅ローンが残っている場合、売却代金でローンを完済できなければ、そもそも財産分与の対象となりません。
財産分与と慰謝料は別物
財産分与と慰謝料は、別の物として扱われます。
そのため、慰謝料を請求できる場合では、財産分与で家の売却代金を分けてもらったとしても、別途慰謝料を請求することが可能です。
ただし、「慰謝料的財産分与」として慰謝料を含めて請求した場合は、それ以上の慰謝料請求はできません。
住宅ローンが残っている場合の支払い方法
離婚時に住宅ローンが残っている不動産がある場合、まずは住宅ローンの状況を確認する必要があります。
住宅ローンの残高によって、財産分与や売却方法が変わってくるためです。
住宅ローンの残高確認
売却予定の不動産に住宅ローンが残っている場合、まず残高を確認しましょう。
確認方法は以下のとおりです。
- 金融機関のサイト上の「マイページ」などで確認
- 金融機関から送付される残高証明書で確認
- 住宅ローン契約時の返済予定表で確認
金融機関への直接の問い合わせは時間がかかることがあるため、できれば自身で調べることをおすすめします。
アンダーローンかオーバーローンかの判断
住宅ローンが残っている場合、売却代金でローンを完済できるアンダーローンか、完済できないオーバーローンかを判断する必要があります。
これにより、不動産が財産分与の対象に含まれるかどうかが変わってきます。
一般的に、購入後10年以内の売却では、元本よりも利子の返済割合が大きいため、売却金額よりも住宅ローンの残高が多いオーバーローンのケースが多く見られます。
＜アンダーローンの場合＞
- 売却代金でローンを完済できる場合は、住宅ローンがない場合と同様に「仲介」や「買取」の方法で売却できる。売却代金でローンを完済し、残金を夫婦で財産分与する。
＜オーバーローンの場合＞
- 住宅ローンの残高が売却代金を上回る場合、その不動産は財産分与の対象にはならない。オーバーローンの不動産を売却する際は、不足分を補填してローンを完済する必要がある。
貯蓄や親族からの借入でお金を用意できない場合は、オーバーローン用の無担保ローンの利用も検討しましょう。
それでも住宅ローンが払えず、売却せざるを得ない場合は「任意売却」という方法があります。
任意売却とは、金融機関の承諾を得たうえで、オーバーローン状態でも売却する方法です。売却後に残った住宅ローンは、離婚後も支払い続ける必要があります。
離婚で家を売るのに適したタイミングはいつ？
ここからは、離婚で家を売るべきタイミングについて、離婚前後に分けて論考します。
離婚前に売った場合
離婚後に元配偶者との連絡を避けたい方は、離婚前に家を売却するのがおすすめです。一般的に家の売却には3か月から半年程度の期間を要するため、その間は元配偶者とコミュニケーションを取る必要があります。
離婚成立後に売却活動を開始し、元配偶者との連絡が困難になると、売却プロセスが円滑に進まず、時間がかかってしまう可能性があるためです。
ただし、離婚前に売却する場合、早期に元配偶者との関係を断ちたい気持ちから、売却を急ぐあまり「売り出し価格」を相場よりも低く設定してしまいがちな点には注意が必要です。
離婚後に売った場合
じっくりと売却活動を進めたい方は、離婚後に家を売却するのがおすすめです。離婚時にはさまざまな手続きが重なりますが、離婚後は家の売却活動に集中できるため、納得のいく形で売却しやすくなります。
家の売却では大金が動くため、慎重に手続きを進めたい方には離婚後の売却が適しているでしょう。
ただし、この場合、家の売却完了まで離婚後も元配偶者とのやり取りが必要となるため、元配偶者とのコミュニケーションを負担に感じない方でないと難しいかもしれません。
なお、家の売却で得た資金を分けるのは、離婚後に行いましょう。離婚前に財産を分けると「贈与」とみなされ、受け取った側に「贈与税」が課される場合があります。
一方、離婚後であれば「財産分与」となり、原則として贈与税の対象にはなりません。ただし、以下のいずれかに該当する場合は贈与税が課税されることがあるので注意が必要です。
- 分与された財産の額が、婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額や、その他の事情を考慮しても著しく多い場合
- 離婚が贈与税や相続税を回避するために行われたと判断される場合
離婚で家を売る際の手続きの流れ
離婚で家を売る際の手続きは、以下の3ステップに大別されます。
- Step1.売却方法の決定
- Step2.財産分与
- Step3.公正証書の作成
次項より、個別にみていきましょう。
Step1.売却方法の決定
離婚で家を売却する際、まず最初に不動産の名義人を確認することが重要です。家を売却する権利は名義人にしかないためです。
例えば、家の名義が夫のみの場合、妻は単独での売却ができません。
名義人は、以下の書類で確認することができます。
- 登記簿謄本
- 不動産売買契約書
不動産売買契約書は、売買契約時に名義人が記名・押印した書類で、通常2通作成され、そのうち1通を名義人が保管しています。
登記簿謄本は、法務局で誰でも取得可能で、郵便・オンライン申請・窓口のいずれかの方法で入手できます。
登記簿謄本の取得手数料は、郵便・窓口での取得の場合は600円、オンライン申請し窓口受取の場合は480円、郵送受取の場合は500円です。
関連記事：共有持分の不動産は売却できる？必要な条件や手続き方法を解説
Step2.財産分与
不動産の名義人を確認したら、次は財産分与の方法について夫婦で話し合い、決定します。
財産分与とは、夫婦が婚姻期間中に協力して築いた財産を、離婚時に分け合うことを指します。家の名義が夫婦のどちらか一方だけでも、夫婦の協力によって形成されたものとみなされるため、財産分与の対象となります。
一般的に財産分与の割合は夫婦それぞれ1/2ずつですが、話し合いによって変更することも可能です。話し合いで決められない場合や、話し合い自体ができない状況では、家庭裁判所に調停もしくは審判を申し立てることができます。
Step3.公正証書の作成
財産分与の内容が決まったら、公正証書の作成を検討しましょう。公正証書とは、公証人が作成する公文書のことで、裁判所での強制執行が可能な効力を持ちます。
公正証書の作成は必須ではありませんが、後日、財産分与の方法をめぐって「いった」「いわない」のトラブルを防ぐために有効です。
公正証書は強力な証拠となるため、将来的に裁判に発展した場合でも証拠として認められます。今後に備えたい方には、公正証書の作成をおすすめします。ただし、公正証書の作成には財産分与の金額に応じた手数料がかかるので注意が必要です。
| 財産分与の金額 | 手数料 |
| 100万円以下 | 5,000円 |
| 100万円超～200万円以下 | 7,000円 |
| 200万円超～500万円以下 | 11,000円 |
| 500万円超～1,000万円以下 | 17,000円 |
| 1,000万円超～3,000万円以下 | 23,000円 |
（参考：日本公証人連合会「12 手数料」を基に、当社にて作成）
公正証書の作成を検討する際は、手数料も念頭に置きながら、将来のトラブル防止のメリットとのバランスを考えることが大切です。
離婚で家を売る方法
離婚の際、家を売る方法としては次のような選択肢があります。
- 仲介
- 直接買取
- 任意売却
- ハウスリースバック
それぞれ個別にみていきましょう。
仲介
高値での売却を優先する場合は、不動産会社に仲介を依頼するのが適しています。仲介による売却では、相場に近い金額で家を売却できる可能性が高くなります。
家の売却までには3か月から半年程度の期間を要するため、余裕を持って売却活動を進めることが重要です。
仲介で家を売却する際は、まず不動産会社に不動産査定を依頼します。不動産査定とは、過去の取引データや市場の動向から、その家がどの程度の金額で売却可能かを見積もることです。
住宅ローンの返済途中であれば、売却代金や貯金などを用いてローンを全額返済し、抵当権を抹消する必要があります。抵当権とは、住宅ローンの借り入れ時に、返済不能の際の担保として金融機関が不動産に設定する権利のことです。
そのため、住宅ローンの残高と査定額を比較し、ローンの返済が可能かどうかも不動産会社に確認しておきましょう。
直接買取
「早期に家を売却したい」「家の売却を周囲に知られたくない」などの事情がある場合は、買取による売却が適しています。
買取とは、一般の個人から購入希望者を募るのではなく、買取を行う不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
買取であれば、最短1週間で売買契約を締結でき、1か月で残代金の決済までを完了できます。ただし、売却価格は相場の7～8割程度になるのが一般的。仲介と同様に、不動産査定で家の売却価格が住宅ローンの一括返済に充てられるかを確認しておくことが重要です。
関連記事：共有持分の不動産は売却できる？必要な条件や手続き方法を解説
任意売却
査定額が住宅ローンの残債を下回り、売却代金でローンを完済できない「オーバーローン」の状態にある場合は、任意売却という方法があります。通常、抵当権は住宅ローンの完済なしには解除できず、抵当権が設定されている状態では基本的に家の売却はできません。
しかし、任意売却では金融機関の了承を得ることで、抵当権を解除してもらい、売却が可能となります。
任意売却は家を差し押さえて売却する「競売」とは異なり、市場の相場に近い金額での売却が見込めます。ただし、任意売却を行うと信用情報に記載されるため、慎重な検討が必要です。
関連記事：任意売却とは？ローンの返済が苦しい場合の選択肢を詳しく解説
ハウスリースバック
家を売却して離婚相手との関係を清算したいものの、「子どもの転校を避けたい」「仕事に支障が出る」などの理由から、引き続き家に住み続けたい場合の売却方法として、リースバックがあります。
リースバックとは、不動産会社やファイナンス会社に家を売却し、売却後は賃貸契約を結んで、毎月家賃を支払いながら住み続ける方法です。
リースバックでは買い手が業者となるため、早期に売却できるというメリットがあります。ただし、住宅ローンを完済する必要があることや、買取業者によっては売却金額が相場の7割程度になる場合があることに注意が必要です。
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まとめ
離婚で家を売却する際は、不動産の名義人確認、売却価格の把握、売却益の取り扱い、住宅ローンへの対処など、さまざまな点に注意が必要です。
売却のタイミングや方法についても、十分に吟味することが重要です。離婚前か後かで売却活動の進め方が変わってきますし、仲介、買取、任意売却、リースバックなど、状況に応じた適切な売却方法を選択することが求められます。
しかし、これらの判断を個人で下すのは容易ではありません。専門的な知識が必要なうえ、離婚という精神的にも大きな負担がかかる中で、冷静に物事を進めるのは難しいものです。そこで、弁護士や司法書士、不動産の専門家など、経験豊富なプロにご相談いただくことをおすすめします。
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