更新日： 2024.5.2 | 公開日：
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離婚時の財産分与は、多くの方が頭を悩ませる問題です。特に住宅ローンが残っている家をどのように処理するかは、非常に重要な論点となります。
「家を売却するのか」「どちらかが住み続けるのか「ローンの名義はどうするのか」など、考えるべきことは多岐にわたります。
特に、実際に離婚が決まり、夫が家に住み続ける場合、妻はどのような点に注意しなければならないのでしょうか。
本記事では、離婚時にローンが残る家の財産分与について、具体的な処理の流れと、夫が住む場合の注意点を詳しく解説します。
目次
離婚時にローンが残る家の財産分与の処理
離婚時の財産分与とは、夫婦が共同で築いた財産を公平に分割することをいいます。住宅ローンが残る家についても、その価値や負債を適切に評価し、夫婦間で分配する必要があります。
離婚時に住宅ローンが残る家の財産分与の方法は、売却するのかどちらかが住み続けるかによって異なります。以下では、それぞれの場合の具体的な処理方法について解説します。
関連記事：離婚したら持ち家はどうなる？ 住宅ローンの扱いや住み続ける方法を解説
家を売却する場合
離婚後に夫婦のどちらも家に住まない場合は、売却が望ましいでしょう。家はそのままでは分割できないため、売却して現金化することでトラブルを回避できます。
住宅ローンが残っている場合、アンダーローン（売却代金が住宅ローンの残債より多い状態）であれば、売却代金で住宅ローンを完済し、残った現金を夫婦で分け合うことで財産分与が可能です。
一方、オーバーローン（売却代金が住宅ローンの残債より少ない状態）の場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。貯蓄などの自己資金を用意できなければ、家の売却は難しくなります。
自己資金がなく、住宅ローンを完済できない場合は、家の売却の是非も含めて再検討が必要です。どうしても売却したい場合は、任意売却を検討することもできますが、デメリットもあるため慎重に判断する必要があります。
関連記事：離婚で家を売る際のポイントとは？最適なタイミングや手続きの流れを解説
夫・妻のどちらかが住み続ける場合
離婚後も、夫か妻のどちらかが家に住み続ける場合は、家の査定額の半分を相手方に支払うことで財産分与が可能です。ただし、住宅ローンが残っている場合は、返済方法についても夫婦間で合意しておく必要があります。
一般的には、住宅ローンの名義人に支払い義務が発生するため、名義人が家に住み続け、住宅ローンの支払いを継続するケースが多くみられます。
名義人以外の方が家に住み続ける場合は、住宅ローンの支払いをどちらが行うのか話し合う必要があります。トラブル防止のために、名義変更や公正証書の作成などの対策を講じることも重要です。
離婚時にローンが残る家の財産分与の流れ
離婚時にローンが残っている場合の家の財産分与の流れは、以下の3ステップに大別されます。
- Step1.住宅ローンの名義人と残債の確認
- Step2.家の査定額の算出
- Step3.夫婦間での協議
次項より、詳しく解説します。
Step1.住宅ローンの名義人と残債の確認
財産分与を行う前に、家の名義人と住宅ローンの名義人、そして住宅ローンの残債額を把握することが重要です。
家の名義人は、法務局から取得できる「登記簿謄本（登記事項証明書）」で確認できます。夫婦のどちらか一方、もしくは共有名義になっているケースがあるでしょう。
次に、住宅ローンの名義人と残債額を確認します。家の名義人と住宅ローンの名義人が必ずしも一致するとは限らないので、注意が必要です。住宅ローンの情報は、金融機関から発行される「残高証明書」や「返済予定表」で確認できます。
住宅ローンの残債額を把握することで、オーバーローンかアンダーローンかを判断できます。あわせて、連帯保証人の有無も確認しておきましょう。
Step2.家の査定額の算出
家の査定額は、現在の市場における家の価値を示すものです。この査定額と住宅ローンの残債額を比較することで、「オーバーローン」か、「アンダーローン」かを判断できます。
「オーバーローン」とは、ローン残債額が家の査定額を上回っている状態を指します。一方、「アンダーローン」は、家の査定額がローン残債額を上回っている状態です。
家の査定額を把握することで、財産分与の計画を立てやすくなるでしょう。査定は、複数の不動産会社に依頼し、査定額を比較して決めることをおすすめします。
Step3.夫婦間での協議
家の査定が終わったら、夫婦で家の財産分与方法について話し合いを行います。
家を売却する場合、アンダーローンであれば、売却代金でローンの残債を完済し、残った現金を分け合うことになります。しかし、オーバーローンの場合は、売却代金だけではローンの残債を完済できないため、貯蓄や自己資金で不足分を支払う必要があります。
住宅ローンの支払い義務は、原則として名義人にありますが、話し合いによって調整することも可能です。
「家を売却するのか、夫婦のどちらかが住み続けるのか」「住宅ローンの支払いはどうするのか」などについて、お互いが納得できる形で決めていくことが大切です。
話し合いが難航する場合は、家庭裁判所に調停を申し立てることもできます。調停では、第三者である調停委員が入り、双方の意見を聞きながら解決策を探ります。
【ケース別】離婚時にローンが残る家に夫が住む場合の対応方法
ここからは、離婚時にローンが残る家に夫が住む場合の対応方法について、3つのケース別に解説します。
- ケース①：住宅ローンの名義人が夫
- ケース②：住宅ローンの名義人が妻
- ケース③：家が共有名義
それぞれ個別にみていきましょう。
ケース①：住宅ローンの名義人が夫
夫が住宅ローンの名義人であり、引き続き家に住む場合は、最もトラブルが少ないケースといえます。夫が従来通り住宅ローンを返済できるのであれば、特に問題はありません。
ただし、家の名義人も夫であるかどうかを確認することが重要です。将来、住宅ローンの完済後に家を売却する際、夫婦の共有名義になっていると、妻の同意なしには家を売却できません。
離婚後に妻と連絡が取れなくなり、売却がスムーズに進まないトラブルを避けるためにも、家の名義を夫単独名義に変更しておくことをおすすめします。
ケース②：住宅ローンの名義人が妻
住宅ローンの名義人が妻で、夫が家に住み続ける場合は、さまざまなリスクが伴うため注意が必要です。家に住む人と住宅ローンを返済する人が異なることで、トラブルが発生しやすくなります。
例えば、名義人である妻が住宅ローンの支払いを滞納した場合、家が差し押さえられて競売にかけられるリスクがあります。返済が滞ると、家に設定されている抵当権が行使され、夫は強制的に家から退去しなければならなくなる可能性があります。
住宅ローンの借入条件によっては、名義人が家に住むことが求められているケースもあります。この場合、契約違反とみなされ、金融機関から住宅ローンの一括返済を求められるリスクもあります。
ケース③：家が共有名義
住宅ローンを夫婦の共有名義で借りていた場合は、離婚後の返済方法について話し合う必要があります。夫婦がそれぞれ返済を継続するのか、夫の単独名義に変更するのかを決めましょう。
夫婦それぞれが返済を続ける場合、お互いが連帯保証人になっていると、相手が返済を滞納した際に、自分の返済分だけでなく相手の分まで負担しなければならなくなります。
共有名義のままでは、このようなトラブルに巻き込まれやすいため、名義変更の手続きを行うことをおすすめします。
ただし、共有名義から単独名義への変更は、収入や返済能力などの条件を満たしていないと認められない場合があります。単独名義への変更が難しい場合は、住宅ローンの借り換えを検討するのも1つの方法です。
借り換えの可否は審査次第ですが、まずは金融機関に相談し、適切な対応方法を探ることが賢明でしょう。
離婚時にローンが残る家に夫が住む場合の注意点
離婚時にローンが残る家に夫が住むなら、以下の点にも留意が必要です。
- 妻は連帯保証人から外しておく
- 財産分与の請求を行う
- 公正証書を作成しておく
それぞれ詳しく解説します。
妻は連帯保証人から外しておく
夫が離婚後も家に住み続ける場合、妻は住宅ローンの連帯保証人から外れることが大切です。連帯保証人から外れる方法には、以下の3つがあります。
| 連帯保証人の差し替え | 妻に代わって信用度の高い別の人や物的担保（土地や建物など）を連帯保証人にすることで、妻を外せる。ただし、金融機関の承認が必要であり、認められない場合もある。 |
| 住宅ローンの借り換え | 夫が別の金融機関で住宅ローンを組み直し、現在のローンを完済することで、妻を連帯保証人から外せる。ただし、夫が単独で新たな住宅ローンの審査に通過する必要がある。 |
| 家の売却 | 上記の方法が難しい場合、家を売却してローンを返済し、妻を連帯保証人から外す方法。ただし、住宅ローンが残っている場合、売却の進め方が変わる可能性がある。 |
これらの方法を選択する際は、夫婦の経済状況や金融機関の対応によって結果が変わることを理解しておきましょう。
財産分与の請求を行う
離婚後、住宅ローンが残る家に夫が住む場合でも、妻は財産分与を請求する権利があります。財産分与の請求は、離婚後2年以内に行うことが可能で、期限を過ぎると請求権は消滅します。
夫婦間で協議が難しい場合は、家庭裁判所に調停や審判を申し立てることも検討しなければなりません。裁判所が中立的な立場から公正な財産分与を決定するための手続です。
住宅ローンが残っている場合、ローンの負債も財産分与の対象となります。妻が連帯保証人である場合は、離婚後も負債の支払い義務が残る可能性があるため、連帯保証人の変更、住宅ローンの借り換え、家の売却などの方法を検討しましょう。ただし、これらの方法の適用には金融機関の了承が必要です。
公正証書を作成しておく
離婚後、住宅ローンが残る家に夫が住む場合、公正証書を作成することは重要な注意点です。公正証書は、公証人が作成し、内容の正確性を証明する法的文書です。
公正証書には、財産分与の取り決めや養育費、夫が住宅ローンを継続して支払うことについての取り決めなどを記載します。公正証書の大きなメリットは法的な強制力を持つことです。
例えば、夫が住宅ローンの支払いを滞らせた場合でも、公正証書があれば裁判所に申し立てを行うことなく、直接強制執行ができます。
したがって、公正証書を作成し、夫が住宅ローンを継続して支払うと確認することは、財産分与を確実に行い、自身の権利を保護する上で重要となります。
まとめ
離婚時にローンが残る家の財産分与は、手続きの流れを理解し、注意点を押さえることが重要です。特に、夫が家に住み続ける場合、妻は連帯保証人から外れること、財産分与の請求を適切に行うこと、公正証書を作成することなどに注意しなければなりません。
離婚は、感情的な部分に目が行きがちですが、財産分与などの法的な問題は、冷静に対応することが求められます。しかし、法律の知識がない状態で、独力で対応するのは困難を伴うことも事実です。
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