更新日： 2026.8.30 | 公開日：
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「遺産相続で承継した物件を売却したいものの、土地だけ名義人が違う」といったケースは往々にして存在します。その場合、土地の名義変更が選択肢になるでしょう。
土地の名義変更を行う際、一般的には本人が手続きを行うことが求められますが、専門的な知識がないケースも珍しくありません。
そこで本稿では、土地の名義変更についての基本的な知識や手続き方法を詳しく解説します。名義が異なる不動産の取扱いについてお悩みの方は、ぜひお役立てください。
土地の名義変更とは？
土地の名義変更(所有権移転登記)の概要
土地の名義変更とは、登記簿に記録されている土地の所有者を、新たに所有権を取得した人へ変更する登記手続きです。
土地を売買・相続・生前贈与・財産分与などによって取得しても、登記簿上の所有者は自動的に新しい所有者へ変更されるわけではありません。
相続による土地の名義変更は、2024年4月1日から相続登記が義務化されています。不動産を相続によって取得したことを知った相続人は、原則としてその事実を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
売買や生前贈与などの場合も、土地の所有権を誰が持っているのかを登記簿へ反映させることは重要です。土地を取得した原因を確認し、それぞれに必要な所有権移転登記を行うことで、現在の権利関係を登記簿上でも明確にできます。
土地の名義変が必要なケース
土地の名義変更は必ず行う必要がある
土地の名義変更は以下のケースで必要になります。
- ケース①：売買を行った
- ケース②：相続が発生した
- ケース③：贈与した
- ケース④：財産分与を行った
それぞれについて、個別にみていきましょう。
ケース①：売買を行った
土地の売買を行った場合、売る側・買う側には名義変更の手続きが求められます。
売主と買主が契約を結んだだけでは、登記簿には前の所有者の名前が残るため、名義変更をしなければ、買主が土地の所有権を主張できません。
手続きは売主と買主が一緒に申請します。不動産会社が登記の専門家である司法書士を紹介し、彼に名義変更を頼むことで、手続きは円滑に進むでしょう。
買主が購入した土地と家を担保に住宅ローンを組む場合、登記簿上でその土地の所有者が買主であることが必須条件となります。そこで、不動産の引き渡しと名義変更は同じ日に行うことが一般的です。
ケース②：相続が発生した
親や親族の土地を相続するときにも、名義変更手続きが求められます。
原則、名義変更は土地の所有者が行うものですが、相続の場合は土地の所有者が亡くなっているため、相続人が名義変更の申請を行います。
相続して名義変更をする時、相続人（土地を所有していた故人）との関係性を示す戸籍や、他の相続人からの許可などが必要になるため、手続きや書類は複雑になります。
ケース③：贈与した
土地を贈与された場合も、名義変更手続きが必要です。
この時、土地を贈った側と土地を受け取った側の本人確認書類などを提出します。
なお、年間110万円を超える贈与をすると、贈与税の課税対象になるので注意しましょう。生前贈与を検討している場合は、税金の申告や納税の準備も必要です。
ケース④：財産分与を行った
財産分与の際にも、名義変更手続きが必要です。
財産分与とは、夫婦が離婚する際に、2人が結婚中に積み上げた財産を、それぞれの貢献度に応じて分けることを指します。
共有名義だった土地や建物をどちらかの名義に変える場合、基本的には夫婦で共同申請することになります。離婚前後のコミュニケーションが難しい場合は、弁護士を介して協議を進めると、手続きがスムーズに進むでしょう
土地の名義変更の手順
土地の名義変更は、登記内容の確認、必要書類の収集、申請書の作成、登録免許税の納付、法務局への申請の順に進めます。
土地の名義変更の手順は、以下のとおりです。
＜売買の手続き＞
- 手順1.売買契約を結ぶ
- 手順2.必要書類を集める
- 手順3.土地の引渡しと購入代金を支払う
- 手順4 法務局へ登記申請する
＜相続の手続き＞
- 手順1. 不動産関連の情報や関係者の戸籍関連の書類を収集する
- 手順2. 固定資産税評価証明書を発行してもらう
- 手順3. 遺産分割協議を相続人の間で実施する
- 手順4 登記申請書の作成を行う
- 手順5 法務局へ登記申請する
＜贈与の手続き＞
- 手順1. 贈与の手続きを行う
- 手順2. 必要書類を集める
- 手順3. 登記申請書を作成する
- 手順4 付属している書類を作成する
- 手順5 法務局へ登記申請する
＜財産分与の手続き＞
- 手順1. 財産分与について話し合い、合意する
- 手順2. 必要書類を集める
- 手順3. 登記申請書を作成する
- 手順4 法務局へ登記申請する
土地の名義変更は、対象となる土地の登記内容を確認し、必要書類を集めたうえで登記申請書を作成し、管轄の法務局へ申請する流れで進めます。名義変更の原因によって必要書類や申請方法の一部が異なるため、先に自分がどのケースに該当するかを確認する必要があります。
まず登記事項証明書などで現在の所有者や土地の情報を確認し、相続・売買・生前贈与・財産分与のそれぞれに必要な書類を準備します。その後、登記申請書を作成して登録免許税を納め、土地の所在地を管轄する法務局へ提出するのが基本的な流れです。
土地の名義変更は、司法書士に依頼せず自分で申請することもできます。ただし、相続人が多い場合や権利関係が複雑な場合は必要書類や申請内容の確認事項も増えるため、手続きの難易度を踏まえて進め方を決めることが大切です。
土地の名義変更で必要な書類
土地の名義変更に必要な書類は、相続・売買・生前贈与など、名義変更の原因によって異なります。
土地の名義変更で必要な書類は、以下のとおりです。
＜売買の必要書類＞
買主が用意する書類 | 売主が用意する書類 |
|
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＜相続の必要書類＞
| 遺言による相続登記の必要書類 | 遺産分割協議による相続登記の必要書類 | 法定相続分による相続 |
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＜贈与の必要書類＞
| 贈与する側が用意する書類 | 贈与される側が用意する書類 |
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＜財産分与の必要書類＞
| 分与する側が用意する書類 | 分与される側が用意する書類 |
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土地の名義変更に必要な書類は、売買・相続・生前贈与・離婚に伴う財産分与など、名義を変更する原因によって異なります。
登記の原因ごとに、所有権が移ったことを証明する書類や当事者を確認する書類が変わるためです。
相続では戸籍関係の書類や遺産分割協議書などが必要になり、売買や生前贈与では、登記識別情報・印鑑証明書・住民票・登記原因を証明する書類などを準備します。財産分与の場合も、財産分与の内容を確認できる書類を用意しなければなりません。
このため、土地の名義変更を進める際は、最初に売買・相続・生前贈与・財産分与のどれに該当するかを確認することが重要です。そのうえで原因に応じた必要書類をそろえれば、法務局への登記申請を進めやすくなります。
土地の名義変更で必要な費用
土地の名義変更で必要な費用についていえば、以下のようなものが挙げられます。
- 各種税金
- 必要書類の取得費
- 司法書士への報酬
それぞれについて、具体的に解説します。
各種税金
名義変更をする際には、「登録免許税」「不動産取得税」「譲渡所得税」「相続税」を納付しなければなりません。
なお、ここでは、どの原因で移転するときにも課される「登録免許税」について解説します。
登録免許税は法務局に納付し、その額は「固定資産税評価額 × 登録免許税率」で算出します。
共有持分移転登記においては、所有割合が税率に影響する点に注意しましょう。登録免許税率は次のとおりです。
＜建物の登記＞
| 内容 | 税率 |
|---|---|
| 所有権の保存 | 0.4% |
| 売買または競売による所有権の移転 | 2% |
| 相続または法人の合併による所有権の移転 | 0.4% |
| その他の所有権の移転(贈与・交換・収用等) | 2% |
（参考：国税庁「登録免許税の税額表」）
必要書類の取得費
必要書類の主な取得費は、以下のとおりです。
- 住民票：300円
- 固定資産税評価証明書：300円
- 登記簿謄本：600円
- 印鑑証明書：300円
- 登記原因証明情報：1万円（司法書士の作成の場合）
司法書士への報酬
司法書士への報酬は個々の司法書士によりますが、大体5〜7万円程度です。
相続の場合、戸籍の収集など手間がかかるため、10万円程度になることもあります。
土地を名義変更する際の注意点
土地の名義変更を行う際には、以下の点に留意しましょう。
- 代理人が手続きを行う場合
- 成年後見人制度を利用する場合
次項より、個別に解説します。
代理人が手続きを行う場合
代理人が土地売却を行う際、名義人の売却意志を買主に証明するために、名義人が署名・押印した委任状と印鑑証明が必要です。
しかし、不動産取引では通常、不動産仲介業者や司法書士が関与し、彼らは本人と面談し、意思確認を行う義務があります。
重要な点として、代理人は委任状の内容に基づいて法律行為の手続きを行うだけで、その土地に対する権利は獲得できないことは把握しておきましょう。
さらに、委任状があっても、買主は名義人以外との契約には慎重になるべきといえます。詐欺などのリスクを避けるため、取引には不動産仲介業者や司法書士の関与が必要です。買主の信用を得るためには、弁護士を代理人とするのも1つの選択肢です。
司法書士は名義人本人と面談し、意思確認をした後でのみ登記申請を行います。これは取引や登記の公平性や確実性を保証するためのもので、名義人本人の売却意思がない場合、その契約は無効となる点にも留意が必要です。
成年後見人制度を利用する場合
成年後見人は、本人の代わりに土地の売却を行うことも可能です。
ただし、売却した不動産の代金は本人の生活費や医療費などの支払いに使用されることが前提です。成年後見人が本人の住まいとなる不動産を売却する場合には、家庭裁判所の許可が求められます。
被成年後見人の財産を不当に利用すると業務上横領罪となる可能性があるため、注意が必要です。自己や親族への贈与や、施設への寄付など、資産を減少させる行為は原則として認められていません。
成年後見人には「親族」「弁護士」「司法書士」「社会福祉士」が選任されることが多く、家庭裁判所の判断で決まります。親族を成年後見人にしたい場合でも、最終的な選任は家庭裁判所の裁量に委ねられます。
成年後見人制度は本人を保護するための制度であり、その土地を売る目的で成年後見人になることは、不当な利益を得たい意図と区別が難しいことが懸念点。家庭裁判所も慎重な対応が求められる点については把握しておきましょう。
土地の名義変更の必要書類についてよくある質問
土地の名義変更の必要書類についてよくある質問は、以下のとおりです。
- 司法書士に依頼せず自分で土地の名義変更はできる？
- 親が亡くなった場合、土地の名義変更はいつまでに行う必要がある？
それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。
司法書士に依頼せず自分で土地の名義変更はできる？
土地の名義変更は司法書士に依頼せず、自分で手続きすることも可能です。必要書類を集めて登記申請書を作成し、法務局の窓口やオンライン申請システムを通じて提出する流れになります。法務局では申請書の様式や書き方について案内を受けられるため、平日に時間を確保できる方は自分で進めやすいでしょう。ただし、相続人が多い場合や書類に不備があると手続きが長引くことがあるため、内容が複雑なケースでは司法書士に依頼するのが一般的です。
親が亡くなった場合、土地の名義変更はいつまでに行う必要がある？
相続登記は制度改正により義務化されており、不動産を相続したことを知った日から一定期間内に名義変更の申請を行うことが法律上求められています。正当な理由なくこの期間内に申請をしないと、過料の対象となる可能性があります。以前は名義変更を放置しても罰則がありませんでしたが、現在は早めの手続きが必要です。相続人が複数いる場合は遺産分割協議に時間がかかることもあるため、必要書類の収集と並行して早めに話し合いを始め、期限を意識しながら準備を進めることが大切です。
まとめ
土地の名義変更は煩雑な手続きであり、法律についての理解も求められます。代理人による手続きでは、委任状と印鑑証明の提出が必要であり、司法書士や不動産仲介業者への依頼も必須。成年後見人制度を利用する場合は、家庭裁判所の許可が必要となる場合もあります。
不明点がある場合や、より具体的なアドバイスが必要な場合は、専門家に相談しつつ名義変更をスムーズに行いましょう。
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運営団体 2019年1月29日設立。訳あり不動産の買取を行う不動産会社。相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産を買い取り、法的知識や専門知識を以って、再度市場に流通させている。 訳あり不動産の買取サービス「ワケガイ」、空き家、訳あり不動産CtoCプラットフォーム「空き家のURI・KAI」を展開。 経済界(2022年)、日刊ゲンダイ(2022年)、TBSラジオ「BOOST！」(2023年)、夕刊フジ(2023年)などで訳あり不動産について解説している。2024年度ベストベンチャー100選出。 これまでの買取の経験をもとに、訳あり不動産の解説をする著書『拝啓 売りたいのに家が売れません』(代表取締役 丸岡・著)を2024年5月2日に出版。 |
