土地と建物で名義人が違うと売却できないの？売るために必要な知識について徹底解説

土地と建物の名義が異なる物件でも売却は可能ですが、通常の不動産売却より手続きが複雑になるケースがあります。

特に、「住宅ローンが残っている」「名義人が行方不明・判断能力が低下している」「土地を借りて建物を所有している」といった場合は、状況に応じた対応が必要です。

本記事では、土地と建物の名義が異なる物件の売却方法や、ケース別の対処方法をわかりやすく解説します。 売却を検討している方は、手続きを進める前の参考にしてください。

土地と建物の名義が異なる物件の売却方法

土地と建物の名義が異なる物件の売却方法には以下の3つがあります。

• 名義を揃えてから売却する
• それぞれを別々に売却する
• 建物・土地を「同時売却」する

名義を揃えてから売却する

土地と建物の名義が異なる場合、一般的には名義を揃えてから売却します。土地か建物のどちらかを他方の名義へ変更する手続きです。

買主は土地と建物の権利を得られるので、権利関係の混乱を心配する必要がなくなります。

それぞれを別々に売却する

土地と建物は別々の不動産として扱われるため、名義が違っていても売却できます。それぞれの所有者が、自分の土地や建物だけを売ることも可能です。

ただし、実際にはどちらか一方だけを売却するケースはそれほど多くありません。たとえば建物だけを売る場合、買主がその土地を使い続けられるか確認する必要があります。土地を借りている場合は、地主の承諾が必要になることもあります。

反対に、建物が建っている土地だけを購入しても、すぐに自由に使えるとは限りません。

土地と建物を別々に売ると権利関係が複雑になりやすいためまとめて売却するのが一般的ですが、それでも名義が違うまま売却したい場合、法律に詳しい専門家に相談しましょう。

名義が異なるまま建物・土地を「同時売却」する

土地と建物の所有者が合意したうえで、同じ買主にまとめて売る「同時売却」という方法もあります。土地や建物を買い取って名義をそろえるためには資金が必要なため、資金準備が難しい場合に取られる方法です。

同時売却では、土地の所有者と建物の所有者がそれぞれ売主となります。契約書は1つにまとめることも、土地と建物で分けることも可能です。

ただし、土地だけ、または建物だけの売買が成立するとトラブルにつながるため、取引が一体として扱えるよう契約内容を調整する必要があります。

手続きや契約内容が複雑になりやすいため、同時売却を検討する場合は不動産会社に相談しましょう。

土地と建物の名義を揃える手順

土地と建物の名義を揃える場合、主に以下の流れで進めます。

• 手順①：どちらの名義に揃えるか決める
• 手順②：所有権を移す方法や金額を決める
• 手順③：所有権移転登記を行う

手順①：どちらの名義に揃えるか決める

まずは土地と建物の所有者同士で話し合い、どちらの名義に揃えるかを決めます。

親子や夫婦であっても、どちらに揃えるのがよいかは状況によって異なります。売却の進めやすさだけでなく、必要な資金や税金なども踏まえて判断しましょう。

手順②：所有権を移す方法や金額を決める

次に、土地または建物の所有権を「売買」と「贈与」のどちらで移すかを決めます。

無償で譲る場合は贈与となり、贈与税がかかる可能性があります。一方、親子や夫婦間で売買する場合も、相場より著しく安い価格にすると、時価との差額が贈与とみなされるかもしれません。

「時価の何％までなら問題ない」といった一律の基準はないため、親族間で売買する場合は、不動産会社や税理士などに相談しながら価格を決めましょう。

手順③：所有権移転登記を行う

売買や贈与の内容が決まったら、契約書などの必要書類を準備し、法務局で所有権移転登記を行います。

売買の場合は、一般的に代金の支払いと所有権移転の手続きを同じタイミングで進めます。

必要書類や税金は所有権を移す方法によって異なるため、司法書士や税理士などの専門家に確認してから進めましょう。

土地と建物の名義が異なる物件のケース別の対処方法

土地と建物の名義が異なる物件では、状況によって必要な手続きが変わります。ここでは、以下の4つのケースについて対処方法を解説します。

住宅ローンの残債がある

住宅ローンが残っている土地や建物の名義を変更する場合は、事前に金融機関へ相談しましょう。

住宅ローンでは、土地や建物に抵当権が設定されているのが一般的です。たとえば、親の土地に子どもが住宅ローンを利用して家を建てる場合、親の土地も担保に入れるケースがあります。

抵当権が付いていても法律上は所有権を移せますが、金融機関との契約によっては無断で譲渡すると一括返済を求められることがあります。実際に住宅を売却する場合は、ローンを完済して抵当権を抹消するのが一般的です。

また、所有者を変更しても住宅ローンの債務者が自動的に変わるわけではありません。借り換えなどが必要になる場合は、新たに金融機関の審査を受ける必要があります。

片方の名義人が行方不明

土地や建物の名義人が行方不明で本人による売却手続きができない場合は、家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申し立てる方法があります。

不在者財産管理人は、行方がわからない本人に代わって財産を管理する人です。不動産を売却する場合は、管理人を選任しただけでは足りず、原則として家庭裁判所から売却の許可を得る必要があります。

ただし、この制度は不在者の財産を守るためのものですので、必ず売却が認められるわけではありません。

片方の名義人の判断能力が低下している

認知症であっても、本人に不動産売却の内容を理解して判断する能力があれば、自分で売却手続きを進められます。

一方、判断能力が十分でなく本人による契約が難しい場合は、家庭裁判所へ申し立て、成年後見制度を利用する方法があります。

成年後見人が本人に代わって不動産を売却する場合も、本人の利益を優先して判断しなければなりません。特に、本人が住んでいる家や以前住んでいた家などを売却する場合は、事前に家庭裁判所の許可が必要です。許可を得ずに処分した場合は無効となります。

また、成年後見制度は不動産を売るためだけの制度ではないため、売却が終わったからといって後見人の仕事が終了するわけではありません。

土地を借りて建物を所有している

地主から土地を借りて、その上に自分名義の建物を所有している場合は、建物だけを自由に売却できないことがあります。

土地を借りる権利が賃貸借契約に基づくものであれば、原則として地主の承諾が必要です。

地主から承諾を得られない場合でも、一定の条件を満たせば、裁判所に地主の承諾に代わる許可を申し立てられる制度があります。

土地を借りて建てた建物を売却したい場合は、まず契約内容を確認したうえで地主や不動産会社へ相談しましょう。

土地と建物で名義人が違うときのよくある質問

土地と建物の名義が違う場合、売買はできますか？

土地と建物の名義が違っていても売買は可能です。土地と建物を別々に売ることも、双方の所有者が合意して同じ買主へまとめて売ることもできます。ただし、建物だけを売る場合は、買主がその土地を引き続き使用できるか確認が必要です。土地を借りている場合は、建物の売却に伴って土地を借りる権利を移すため、原則として地主の承諾が必要になるケースがあります。

土地と建物の名義が違う場合の相続はどうなりますか？

土地と建物は別々の不動産として扱われるため、それぞれ相続の対象になります。土地の所有者が亡くなれば土地が、建物の所有者が亡くなれば建物が、それぞれ相続手続きの対象です。相続によって土地と建物の所有者がさらに分かれることもあるため、将来的に売却する予定がある場合は、相続人同士で早めに権利関係を整理しておきましょう。なお、不動産を相続した場合は、原則として相続登記も必要です。

土地と建物の名義が違うとどんなトラブルがありますか？

土地と建物の所有者が異なると、売却や建て替え、土地の利用などをめぐって意見が合わない可能性があります。たとえば、土地を借りて建物を所有している場合、建物の売却に地主の承諾が必要になるケースがあります。また、相続によって所有者が増えると、売却時の調整がさらに複雑になることもあります。トラブルを防ぐためにも、誰が土地・建物を所有しているのか、土地を使用する権利や契約内容がどうなっているのかを事前に確認しておきましょう。

まとめ

土地と建物の名義が異なる物件を売却する場合は、まず所有者同士で方針を決めたうえで、状況に応じた手続きが必要です。

住宅ローンが残っていれば金融機関との調整が必要になり、名義人が行方不明の場合は不在者財産管理人、判断能力が低下している場合は成年後見制度の利用を検討することがあります。また、土地を借りて建物を所有している場合は、地主との調整が必要になるケースもあります。

このように、土地と建物の名義が異なる物件は、通常の不動産売却より手続きが複雑になりやすいのが特徴です。判断に迷う場合は、不動産会社や司法書士、税理士などの専門家へ相談しましょう。

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