更新日： 2025.1.10 | 公開日：
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住宅ローンを利用して家を購入する際や、抵当権付きの不動産を相続するケースでは、抵当権に関する知識が不足していると、将来の売却や相続に支障をきたすといった問題が発生します。
そのため重要となるのが、抵当権の仕組みと対応方法の理解です。抵当権とは、住宅ローンなどの借り入れの際に、購入する不動産を担保として金融機関が設定する権利のこと。
抵当権について正しく理解していないと、返済が滞った際のリスクや、売却・相続時の手続きで思わぬトラブルに直面する可能性があります。
本記事では、抵当権の基礎知識から、売却・相続時の具体的な対応方法、抹消手続きまでを詳しく解説します。
目次
抵当権定義とは
「抵当権」とは、借り入れた住宅ローンの返済が滞った場合に備えて、金融機関が購入する不動産を担保として設定する権利を指します。
住宅を購入する際に必要となる大切な仕組みですが、その仕組みを正しく理解している人は意外と少ないのが現状です。
抵当権と根抵当権の違い
抵当権には、一般的な「抵当権」と「根抵当権」という2種類が存在します。一般的な抵当権は、住宅ローンのように借入額が確定している場合に設定される権利です。
一方、根抵当権は借入の上限額（極度額）だけを定めておき、その範囲内で何度でも借り入れと返済を繰り返せる仕組みとなっています。
事業資金の調達などで活用される根抵当権は、一般の住宅ローンでは使われることはほとんどありません。
抵当権が設定される流れ
抵当権の設定は、住宅ローン契約と同時に行われるのが一般的です。まず、購入者と金融機関の間で抵当権設定契約を締結。その後、司法書士を通じて法務局へ抵当権設定登記を申請します。
登記が完了すると、誰でも閲覧できる登記簿の権利部（乙区）に抵当権の内容が記載されます。この手続きには、住宅の価格によって異なりますが、登録免許税や司法書士への報酬など、10万円前後の費用が求められます。
なお、この手続きは専門性が高いため、多くの場合は金融機関や不動産会社が指定する司法書士に依頼しましょう。
抵当権設定のメリット
抵当権を設定して住宅ローンを組む方法は、住宅購入時の資金調達においては以下の点がメリットとなります。
- 低金利で住宅ローンを借りれる
- 無担保より借入額を多くできる
それぞれ個別にみていきましょう。
低金利で住宅ローンを借りれる
抵当権付きの住宅ローンは、無担保ローンと比較して金利が大幅に低く設定されています。これは、万が一の場合に不動産を担保として押さえられることから、金融機関にとってリスクが低いためです。
例えば、2024年3月時点では、抵当権付き住宅ローンの金利が年1%台後半なのに対し、無担保ローンは年3～15%と大きな開きがあります。
35年間の返済期間で3,000万円を借り入れた場合、金利1%と3%では総返済額に約1,000万円もの差が生じる計算になります。
無担保より借入額を多くできる
抵当権設定により、不動産価格の最大9割程度までの借り入れが可能となります。
一方、無担保ローンの場合は借入限度額が数百万円程度に制限されるのが一般的。さらに、抵当権付きの住宅ローンは最長35年という長期の返済期間を設定できるため、月々の返済額を抑えることも可能です。
抵当権設定のデメリット
住宅ローンを組む際の抵当権設定には、借り手にとって注意すべき点も存在します。具体的には、以下のとおり。
- 返済が滞ると競売にかけられる
- 抹消手続きの費用負担が必要になる
次項より、詳しく解説します。
返済が滞ると競売にかけられる
住宅ローンの返済が3ヶ月以上滞ると、金融機関から督促状が届きます。その後も返済が続かない場合、最終的には抵当権が実行され、不動産が競売にかけられる可能性があります。
競売価格は市場価格より2～3割ほど低くなるのが一般的。売却金額がローンの残債を下回ると、その差額を別途返済する必要も生じます。
抹消手続きの費用負担が必要になる
住宅ローンを完済しても、抵当権は自動的には消滅しません。抵当権を抹消するには、法務局での登記手続きが必要となります。
この手続きには、登録免許税（土地・建物それぞれ1,000円）のほか、司法書士に依頼する場合は報酬として1～2万円程度の費用が発生します。
手続きを放置すると将来の売却や相続の際に支障をきたす恐れがあるため、完済後は速やかに抹消手続きを行うことが望ましいでしょう。
抵当権がついている家の売却方法
抵当権が設定された家を売却する場合、通常の不動産売買とは異なる手法が必要です。実際には、以下のようなアプローチが求められるでしょう。
- 住宅ローン完済後に抵当権を抹消する
- 売却代金でローンを完済する
- 任意売却を行う
それぞれ個別に解説します。
住宅ローン完済後に抵当権を抹消する
最もスムーズな売却方法は、事前に住宅ローンを完済してから抵当権を抹消することです。抵当権が抹消されていれば、通常の不動産売買と同様の手順で売却を進められます。
ただし、抵当権の抹消には一定の手続き期間が必要となるため、売却を急ぐ場合は注意が必要です。
手続きの流れとしては、まず金融機関から抵当権抹消に必要な書類を取り寄せ、法務局で抹消登記を行います。その後、新たな買主との売買契約を結ぶという順序になります。
売却代金でローンを完済する
住宅ローンの残債がある状態でも、売却代金でローンを完済できる場合は問題ありません。
この方法では、売買契約締結後、決済日に買主から支払われる代金を金融機関に直接振り込んでもらい、その場で抵当権抹消の手続きを行います。
不動産会社が仲介する場合、この一連の手続きは決済日に同時進行で行われるのが一般的です。
ただし、事前に金融機関との調整や必要書類の準備が欠かせないため、売却までに1～2ヶ月程度の期間を見込んでおく必要があります。
任意売却を行う
住宅ローンの返済が困難になり、売却価格がローンの残債を下回る場合は「任意売却」という方法があります。
これは、競売による売却を避けるため、金融機関の同意を得て行う売却方法です。競売と比べると、以下のようなメリットがあります。
- 市場価格に近い金額での売却が可能
- 売却後の引越し時期を自分で決められる
- 残債の分割返済などについて金融機関と交渉できる
ただし、任意売却は金融機関との綿密な協議が必要となり、手続きには通常2～3ヶ月かかります。また、売却後も残債の返済義務は続くため、返済計画について金融機関としっかり相談することが重要です。
なお、残債の返済が難しい場合は、債務整理などの法的手続きを検討する必要も出てくるでしょう。
抵当権と相続の関係
家を相続する際、抵当権がある場合は慎重な判断が求められます。抵当権は相続人にも引き継がれ、借金の返済義務も同時に発生するためです。
相続に際しては、保険の確認や相続方法の選択など、いくつかの重要なポイントを押さえておく必要があります。
相続時の抵当権の扱い
抵当権のついた不動産を相続した場合、その抵当権は相続後も消滅することはありません。つまり、被相続人（亡くなった方）の住宅ローンの債務は、そのまま相続人が引き継ぐことになります。
相続する不動産の価値は、抵当権が設定されていても相続税の評価額に影響を与えませんが、住宅ローンの残債は債務として相続財産から差し引くことができます。
そのため、不動産の価値と残債を正確に把握し、相続を受けるべきか慎重に判断する必要があります。
団体信用生命保険の活用方法
住宅ローンには一般的に「団体信用生命保険（団信）」が付帯しています。この保険は、住宅ローンの借入者が死亡した場合に、残りの住宅ローンを完済してくれる仕組みです。
団信に加入していれば、相続人は住宅ローンの返済を気にすることなく、抵当権の抹消手続きを行うことができます。
保険金請求の手順としては、まず金融機関に死亡の連絡を入れ、死亡診断書などの必要書類を提出します。保険金による完済後、相続人は抵当権抹消の手続きを行うことになります。
相続放棄や限定承認の選択肢
相続財産の中で住宅ローンの残債が資産価値を上回る場合、相続人にはいくつかの選択肢があります。
まず、相続放棄を選択すると、プラスの財産もマイナスの財産も一切相続しないことになります。この場合、相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述する必要があります。
一方、限定承認は相続財産の範囲内でのみ債務を負担する方法です。例えば、1,000万円の不動産に対して1,500万円の住宅ローンが残っている場合、限定承認をすれば1,000万円分の債務しか負担しなくて済みます。
ただし、限定承認は相続人全員の合意が必要で、手続きも複雑になります。
抵当権抹消の手続き方法
住宅ローンを完済した後は、抵当権の抹消手続きが必要となります。この手続きは自分で行うことも可能ですが、多くの場合は司法書士に依頼するのが一般的です。抵当権の抹消は、金融機関から受け取る必要書類を法務局に提出することで完了します。
なお、手続きは完済から2～3週間程度で終えることが望ましく、放置すると将来の不動産取引に支障をきたす可能性があります。
抵当権抹消で必要な書類と費用
抵当権を抹消するには、まず金融機関から以下の書類を取り寄せる必要があります。
- 抵当権解除承諾書（抵当権抹消のための登記原因証明情報）
- 金融機関の委任状
- 印鑑証明書
- 登記識別情報（または登記済証）
費用面では、登録免許税として土地・建物それぞれに1,000円、登記事項証明書の取得に600円程度が必要です。これらの費用は、抵当権の設定時と比べるとかなり少額となっています。
抵当権抹消手続きを司法書士に依頼するメリット
司法書士に依頼する場合の報酬は1～2万円程度ですが、必要書類の準備から法務局への申請まで、すべての手続きを一括して任せられます。
書類の不備による手続きの遅延を防げますので、万が一のトラブルにも専門家の立場から対応してもらえるでしょう。
さらに、相続や売却に関連する他の登記手続きと同時に依頼することで、手続きの効率化も図れます。
自分で手続きする場合の注意点
自分で抹消手続きを行う場合は、以下の点に特に注意が必要です。まず、管轄の法務局を間違えないようにします。不動産の所在地を管轄する法務局でないと手続きを受け付けてもらえません。
また、申請書類はすべて原本が必要で、コピーは認められない点にも留意しましょう。書類の有効期限にも注意が必要です。例えば、金融機関の印鑑証明書は発行から3ヶ月以内のものである必要があります。
書類に不備があると受理されず、再申請が必要になるため、不安な場合は法務局の窓口で事前相談することをおすすめします。
また、登記完了証は大切な書類なので、受け取り後は適切に保管しましょう。将来の取引で必要になる可能性があります。
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まとめ
抵当権は、住宅ローンを利用した不動産取引では避けて通れない制度です。しかし、その存在を意識するのは、主に売却や相続といった節目の時期となります。特に注意したいのは、返済に不安を感じ始めた時の早期対応です。
返済が滞る前に金融機関に相談し、任意売却などの選択肢を検討することで、競売による不利な条件での売却を回避できます。
また、住宅ローン完済後は速やかに抵当権の抹消手続きを行うことで、将来の取引をスムーズに進められます。不安な点がある場合は、早めに専門家に相談しましょう。
